相続税対策でのアパート建築のデメリット(2ページ目)

デメリット4　相続税の評価が上がってしまうことがある

相続税の評価が逆に上がってしまうことがある

相続税には、「広大地評価」と言われる評価方法があります。広大地評価とは、500平米以上の土地で有効活用されていない一定の条件のものについて、路線価×面積の評価を４割程度下げるというものです。この広大地評価が使える土地にアパートを建ててしまうと、この評価が使えなくなります。例えば、500平米の広大地評価できる土地のうち、300平米にアパートを建てたとしたらどうでしょうか？ 300平米は、2割程度の評価が下がりますが、残りの200平米については特に評価減はありません。従って、アパートを建築すると逆に相続税の評価が上がってしまうことがあります。

デメリット対策

まず、しっかりとした計画を立てることです。具体的には、相続税対策（物件ごとにその財産評価と債務を確認し、現状把握をし、対策案の検討）を実施し、今後のキャッシュフロー計算表を作成し、中立的な立場の専門家のアドバイスを受けることです。

建築後、キャッシュフローが悪くなってしまった場合の対策は、一部土地を売却することです。その際、相続税対策を実施して、売却する物件を特定し、売却が容易な土地で必要でないものを売却します。また、空いている土地に賃貸住宅を建て、そこに古い賃貸住宅の賃借人に移動してもらう工夫も必要でしょう。こうすれば賃借権を主張される可能性が低くなり、古い賃貸住宅が建っていた土地が売却しやくなります。もしくは、定期借家（期限が決められている賃貸契約）が実行できればさらに好ましいといえましょう。


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