Q.建築会社から「将来の相続税対策になるから、空き地にアパートを建てないか?」 と提案がありました。アパートを建てると相続税対策になるとは私も聞いたことがありましたが、実際のところ、どのようなメリットがあるのでしょうか? 具体的に教えてください。

A.確かに相続税対策でアパートを建てると3つのメリットがあります。そのメリットを検証してみましょう。

■事例 土地6000万円(路線価評価)、借地権割合:6割、借家権割合:3割、土地所有者がアパートを4000万円で建築し、賃貸したものとします。
 

メリット1 土地の評価が下がります

相続税対策のアパート建築のメリットは、土地の評価が下がることです。アパートの敷地は、貸家建付地(かしやたてつけち)となり、2割程度評価が下がります。これはアパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けますので、相続税の評価では、2割程度(この事例の場合は6割の借地権×3割の借家権=18%となります)評価を下げましょうというものです。具体的には、下記の通りです。

■空き地の評価 6000万円
■アパートの敷地の評価 6000万円×(1-60%×30%)=4920万円 (相続税評価)
結果 1080万円(6000万円-4920万円)評価が下がりました。

メリット2 建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります

建築をすれば、建築費を支払い、建物を取得します。従って、建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。建物の相続税の評価は、固定資産税評価から借家権を控除したものになります。固定資産税評価は、建築費の概ね7割程度と言われていますので修正を行ないます。具体的には、下記の通りです。

■建築費 4000万円(預金の減少又は債務の増加) 
■建物の評価 4000万円×70%(固定資産税評価に修正)×(1-30%)=1960万円(相続税評価)
結果 2040万円(4000万円-1960万円)の評価減になりました。

メリット3 小規模宅地等の評価減のための候補地になります

空き地は、被相続人の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等を選択するときの候補地にはなりません。しかし、アパートの敷地は、事業用の土地として200平米まで50%減額が受けられる可能性があります。ただし、小規模宅地等は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用しますので、他に有利な土地(自宅であれば240平米まで80%減額)があれば、有利な方から適用します。従って、他に有利な土地がないときにメリットがあります。通常自宅で評価減を取るほうが有利となります。