相続税の評価方法

打合せ
マンションの相続税評価はどのように計算される?
マンションの通常の取引価格(時価)は、ご存知の通り、近隣の相場・立地・床面積・建物のグレード・階層・方角・築年数などによって評価されます。一方、マンションの相続税評価は、土地と建物を分けて評価します。やや強引な感じはしますが、それが相続税の評価なのです。実は、こうした方が結果として評価は低くなります。相続税の計算をする際に、時価20億円のマンションが2億4千万円になる事例も確認しましょう。

■建物の評価
相続税の建物の評価は固定資産税評価額になります。マンションの場合には、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書の「固定資産税課税標準額」※に記載されています。
※同書の「価格」は建物全体の評価額で、そこに持分割合(床面積に応じた割合)を乗じた後の金額です。

■土地の評価
マンションが建っている敷地全体を路線価ベースで評価し、それに敷地権の割合※を乗じて評価します。
※登記簿謄本から確認をします。謄本が手元にないときは、上記の持分割合を使えば概ねの数字はつかめます。

高層タワーマンションは割安に評価

従って、マンションの相続税評価は、床面積が同じなら階層や方角が違っても評価は同じになります。つまり、景観料や日当たりは考慮されていません。時価との大きな違いです。

時価と相続税評価との差が大きい高層タワーマンションは、相続税の評価上有利になります。さらに、次項で述べる小規模宅地等を考慮するともっと有利になります。