特定優良賃貸住宅とは！？　特融賃のメリット・デメリット

特融賃制度とは

特融賃とは、自治体による中堅所得者向けの賃貸住宅です！

特優賃とは、特定優良賃貸住宅の略称。
この特優賃は良質な住宅を入居者が軽い負担で借りられる公的賃貸住宅制度で入居者にとっては画期的な制度である。

事業スキームを簡単に解説すると、次のようになる。

１．土地所有者が住宅金融公庫の融資と国や地方自治体の補助金を利用して賃貸住宅を建築する。
２．その建物を公社などの指定法人が一括借り上げし、空室の有無に関わらず家賃を保証する。
３．公社等は、公募により一定条件を備えた入居者を募集し、その入居者は国と自治体から家賃補助をうけることができる。

この特優賃制度には、入居者と家主の側面があるが、今回は入居者の側面からこの制度を解説したい。

入居者にとってメリットがある特優賃制度

入居希望者から見た特定優良賃貸住宅とは、非常にメリットのある制度となっている。
なぜなら、下記の条件に該当する人であれば、県と国が家賃の一部を一定期間補助してくれるため、家賃の負担がとても軽くなるからである。

１．日本国籍の方または外国人登録をしている方。
２．入居する人数は2人以上で夫婦または親子を主体としていること。
３．基準以上の収入があること。
・・・等（他に各都道府県によっては現在の住まいが同じ都道府県であることなどの基準もある）

毎月の家賃の基準は年収に応じて異なり、家賃の支払い基準は、下記のように年収により5段階に分かれている。

＜年収からの入居者負担額＞

４００万円～	５万円
５００万円～	７万円
６００万円～	９万円
７００万円～	１１万円
８００万円以上	１３万円

例えば、家賃の設定が１３万円の部屋を年収600万円のAさんが申し込む場合
上記の５段階からAさんの家賃は３番目の９万円ということになる。
（注意：本来は綿密な計算式により各段階が算出されるが、ここではあくまでも目安として考えていただきたい）

Aさんは当初の契約家賃は、９万円であるが上限を１３万円の契約家賃とした場合、年間３．５％の割合で家賃が傾斜的にアップしていくことになる。


Ａさんの場合、13万円（契約家賃）－9万円（年収からの入居者負担額）＝4万円（補助額）
4万円を国・自治体が建物所有者に対して毎月負担をしている。
入居者から見た特優賃マンションのメリットはつぎのとおり、
１．建物周辺相場と比較して家賃の負担が軽い。
２．更新料等がいらない。（公社の場合礼金・更新料がかからない）
３．仲介手数料が掛からない。（公社の場合仲介手数料がかからない）

デメリットとしては、
１．家賃の補助額が少なくなっていく。（家賃が傾斜式に上がっていく。）
２．築年数の経過と共に公社からの補助額が少なくなるため、築年数が経過してからの入居は、家賃補助の恩恵をさほど受けられない。
（公社からの家賃補助は傾斜式に下がっていく。）
３．年収に応じて毎月の家賃設定が決定するため、年収が上がった翌年は家賃が上がる可能性がある。
（家賃の設定は毎年見直される）

次回は、建物所有者からみた特優賃制度について解説したい。

▼関連リンク
・住宅に関する制度 [All About 土地活用]
・定期借家と特定優良賃貸住宅 [All About 家計管理]
・「特優賃住宅」って知ってる？ [All About 家を借りる]
・特優賃への申込み＆費用 [All About 家を借りる]