購入後に相続が発生した場合にはどうなる?

売買契約後の相続税の評価はどうなる?

売買契約後の相続税の評価はどうなる?

Aさんは、賃貸するつもりで中古のマンションを購入(売買契約を締結)しました。ところが、Aさんは引渡し前に亡くなってしまいました。このときの相続税の評価は、どうなるのでしょうか?

相続税の評価は、相続が発生したときの評価になります。このケースでは、購入の契約後ですから、Aさんの遺産には購入したマンションが入り、その代わりに購入資金が出ます。ここでのポイントは、引渡前でもマンションがAさんの遺産になることです。引渡後なら誰でもマンションを財産に含めると思いますが、引渡前でも契約後ならマンションを遺産に入れていいのです。

遺産にマンションが入り、購入資金で預貯金等の減少(又は債務の増加)しますから、その結果相続税は節税になります。では、具体的な数字で確認しましょう。
 

 

Aさんの遺産はどうなる?

■Aさんが購入したマンション
土地(敷地全体)の評価 1億5000万円
建物全体の固定資産税評価(=相続税評価) 2億円
Aさんの土地・建物全体に対する持分 1/20
現況:空室
購入代金:3000万円(全額借入)で契約時に全額支払

■マンションの相続税の評価 
マンションの評価は、土地と建物を別々に評価し、合算します。
土地750万円(※1)+建物1000万円(※2)=1750万円(マンションの評価)
(※1)1億5,000万円×1/20=750万円
(※2)2億円×1/20=1000万円

なお、空室であるため貸家建付地・貸家の評価は適用できません。これにより、小規模宅地等の特例の適用も受けることが出来ません。

■債務
3000万円

■Aさんの遺産
・マンション 1750万円
・債務 3000万円
この結果、Aさんの遺産が1250万円(1750万円-3000万円)減少し、相続税も安くなります。