A.確かに相続税対策でアパートを建てると3つのメリットがあります。そのメリットを検証してみましょう。
■事例 土地6000万円(路線価評価)、借地権割合:6割、借家権割合:3割、土地所有者がアパートを4000万円で建築し、賃貸したものとします。
メリット1 土地の評価が下がります
相続税対策のアパート建築のメリットは、土地の評価が下がることです。アパートの敷地は、貸家建付地(かしやたてつけち)となり、2割程度評価が下がります。これはアパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けますので、相続税の評価では、2割程度(この事例の場合は6割の借地権×3割の借家権=18%となります)評価を下げましょうというものです。具体的には、下記の通りです。■空き地の評価 6000万円
■アパートの敷地の評価 6000万円×(1-60%×30%)=4920万円 (相続税評価)
結果 1080万円(6000万円-4920万円)評価が下がりました。
メリット2 建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります
建築をすれば、建築費を支払い、建物を取得します。従って、建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。建物の相続税の評価は、固定資産税評価から借家権を控除したものになります。固定資産税評価は、建築費の概ね7割程度と言われていますので修正を行ないます。具体的には、下記の通りです。■建築費 4000万円(預金の減少又は債務の増加)
■建物の評価 4000万円×70%(固定資産税評価に修正)×(1-30%)=1960万円(相続税評価)
結果 2040万円(4000万円-1960万円)の評価減になりました。