建築制限のある土地の評価はどうなる？

セットバックと都市計画道路予定地の評価減はどうなる？

Ｑ．父が所有している土地が建築制限を受けています。その場合、通常と比べて土地の評価は下がるのでしょうか。

Ａ．建築制限を受ける土地の事例として、セットバック・都市計画道路予定地・高圧線下などがあります。それぞれの内容と評価方法を確認しておきましょう。

セットバック

セットバックとは、敷地と接している道路の幅が4ｍ以下の場合には、建築基準法により道路の中央から2ｍまで建築できないため、建替えをする際には、その2ｍまでさがらなければいけないというものです。例えば、道路の幅が3ｍの場合には、道路の中央から1.5ｍのところに道路との境界があり、その境界から自分の敷地の0.5ｍまでさがることになります。このルールのため、道路沿いの各家の建て替えが進んでいくと、道路の幅が4ｍの建築基準法の道路になっていくという訳です。

この建築制限により、相続税の土地の評価をするときは、セットバックにかかっている部分については、7割の減額になります。

都市計画道路予定地

都市計画道路予定地とは、主要道路の拡幅予定地に指定されている土地のことです。都市計画道路予定地では、都市計画法によって原則として２階建ての木造しか建築（許可が必要）できないなどの制限を受けることから、利用制限があると認められます。

これにより、当該地域の土地は、土地全体のうち対象となる部分の割合に応じて、一定の減額が受けられます。
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