2015年家計改善のテーマは、ズバリ「住宅ローン借り換え」
家計の三大支出といわれる住宅関連費。住宅ローンの見直しは、家計改善の効果が大きい。
「住宅ローンの借り換えは、メリットはありそうだけど、いろいろ手続きが大変そう」、と思われる人もいらっしゃるかもしれません。けれども、一度、その重い腰を上げて実行すると、その効果は、住宅ローン返済まで続きます。家計改善のポイントとして、家計支出を、変動費と固定費に分け、固定支出を削減することが挙げられます。住宅ローンのような固定費の削減は、削減効果が長く続くので、食費や水道光熱費などの変動費を削減するよりも効果的です。また、削減のための労力も変動費は継続して努力が必要ですが、固定費は、一度重い腰を上げて実行するだけです。
借り換えの効果は、実際にシミュレーションを行う
一般的に借り換えをする基準として、（１）ローン残高1,000万円以上、（２）返済期間10年以上、（３）金利差1％以上と言われています。ご相談にいらっしゃるお客様に話を聞いてみると、（１）～（３）の全てを満たしていないと効果がないと勘違いされている方もいらっしゃいます。また、マイホームを購入して、まだ2,3年で、今とあまり金利が変わらないから、あまり効果はないだろう、と考えていらっしゃる方も意外と多いのです。けれども、実際に借り換えのシミュレーションを行って見ると、数百万円単位で、ローンの利息を削減することもできます。●事例
亜棒土 太郎さん（仮名・35歳）は、3年前の平成24年1月に諸経費込み4,000万円のマンションを購入し、Ａネット銀行で3,000万円の住宅ローンを組みました。3年経過をした平成27年1月に借り換えを検討しています。
（住宅ローンの内容）
・借入先 Ａネット銀行
・借入金額 3,000万円
・期間 30年（元利金等方式）
・金利 2.3％（全期間固定）
・毎月の返済額 115,440円
・注記 ○大疾病保障付住宅ローン（金利に含まれる）
住宅ローン借り換えの効果
現在借りているＡネット銀行で、完済までの27年間、ローンを払い続けた場合の総返済額（元金と利息の総額）は、3,740万円の見込みです。これに対し、いくつかのパターンで借り換えを検討してみました。借り換えの候補の一例として、モーゲージバンクＢの【フラット35】としています。（尚、【フラット35】の実際の借入は、1万円単位です。）
（１）残りの返済期間27年間で借り換えをした場合
金利が2.3％から1.47％に下がる分、毎月の返済額が約1.2万円の負担軽減となり、総返済額も約390万円少なくなります。
（２）毎月の返済額が借り換え前の返済額負担と同じようになるようにした場合
現在の住宅ローンの毎月返済額が、ちょうど良いと感じている場合、同じような毎月返済額になるように借入期間を調整します。このケースの場合、24年間に住宅ローンの期間を短縮すると、毎月の返済額は、さほど変わりませんが、総返済額は約434万円少なくなります。金利の引き下げ効果と借入期間の短縮効果によって、（１）よりも総返済額が少なくなります。
（３）さらに金利引き下げ効果を目的に、返済期間を短縮する
【フラット35】の場合、借入期間20年以下と、21年以上で金利が異なっています。また、フラットに限らず、銀行の住宅ローンでも借入期間ごとに金利が異なっているのが通常です。このケースでは、借り換え後の返済期間を20年に短縮することによって、20年以下の適用金利1.2％で借り換えを行っています。毎月の返済負担は1.5万円増えますが、総返済額は借り換え前に比べて約607万円も少なくなります。毎月の家計に少し余裕がある場合などは、検討してみると良いでしょう。
借り換えの効果は、各金融機関のWebサイトで、シミュレーションができるようになっているので、自分のローン残高に合わせて、いろいろシミュレーションしてみると良いでしょう。
＞＞借り換えを検討する際に、見落としてはいけないことは？
