【マンション管理・売却】あなたの常識が試される！　マンション管理のウソ・ホント

あなたの常識が試される！

「マンション管理」が重要なのはわかっているけれど、やっぱり間取りのが大事なんだよね・・・。

マンション購入時にはどうしても立地や環境、間取り、そして資金計画ばかりに注力し、「マンション管理」は後回しとなっているのが現状のように思います。せいぜい気にしても、管理員の勤務形態が「常駐」なのか「通勤」なのか、「管理費や積立金はいくらか」といった程度の確認で、

　・原始管理規約や使用細則の確認
　・受託管理会社の業務実績や財務内容（倒産危険度）
　・管理費会計の方法
　・管理委託契約書（案）の内容

を、売買契約前に自ら下調べした人は皆無に等しいと思います。そのため入居後、マンションライフがスタートしてはじめて、様々な「常識」に気付く方がほとんどではないでしょうか？そこで今回は「賢いマンション暮らし」を目指す皆さまへ、マンション管理のウソ・ホントをお届けいたします。

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市販の書籍をみると、「マンション管理の良し悪し」は自転車置場やゴミ置場の整理具合で分かると書いてありますが、はたして本当でしょうか？

間違いではありませんが、あくまでマンション管理のごく一部を確認したに過ぎません。自転車を整理するのは管理員さんですので、管理員さんの「仕事ぶり」は分かりますが、管理員さんが真面目だからといって、マンション居住者誰もが気持ちよく日常生活を送れることとは直接、関係しません。

例えば、一生懸命やってくれる管理員さんがいても、上下階の騒音が消えるわけでも、ペット飼育のトラブルがなくなるわけでもありませんし、指定された駐輪場にきちんと駐輪していた自転車が盗まれたとしても、管理員さんが弁償するはずはありません。

【結　論】 「マンション管理の良し悪し」を自転車置場やゴミ置場の整理具合だけで判断するのは早計である。

管理費や修繕積立金の金額は、管理会社が勝手に変更（値上げ）することができるの？

ご心配ありません。管理会社が管理組合に代わって勝手に管理費等の金額を変更することはあり得ません。

まず、マンションの維持管理を行なうための団体である「管理組合」と、「業」として管理サービスを提供する「管理会社」との位置付けを理解しましょう。マンション管理の主体は管理組合ですので、基本原則は管理組合が自らマンションの管理を行なわなければなりません。しかし、複雑な権利関係が絡むマンションでは、法律的な知識はもとより、設備のメンテナンス知識から管理費等の会計処理知識など、様々なスキルが求められます。しかも、居住者の皆さんは本業をお持ちですので、四六時中、マンション管理に従事することも物理的に不可能でしょう。

そこで、専門的な知識を持つ管理会社へマンション管理の一部または全部を委託することで、管理組合に代わって業務を遂行してもらっているのです。管理組合と管理会社は『委任』の関係にあるのです。

管理組合（委任する側）　→→　委託契約　→→　管理会社（委任される側）

こうした前提条件が理解できれば、「委任される側」である管理会社が独断で、管理費等の金額変更を行なうことができないのは想像に難しくないはずです。

【結　論】 管理会社は管理組合からマンション管理の業務を委託された立場なので、管理費等の値上げを行なう権限（決定権）は何ら持ち合わせていない。