「新しい家が欲しいなあ～」と思っても、同時に「まだ住宅ローンがっちり残っているし・・・」という慎重な思いが淡い希望をおさえてしまいます。
でも、大丈夫！住宅ローンを全部返済してから、家を買い換える人などほとんどいません。みんな、住宅ローンをかかえながら、家の買い換えを狙ったライフプランを立てているのです。
家を買う時に組む住宅ローンは、みなさん20年から35年間くらいの長期での返済期間で契約しています。しかし、私の経験では当初の契約通り、最後まで返し続けている人はいません。
○多くの人は途中で家を買い換えます。
○また、金利の変動により、ローンの借り換えを実行します。
◎あるいは、期限前償還といって、一括繰上げ返済を選択する人もいます。
△残念ながら、ほんの一部では、経済的な理由から返済ができなくなる人もいます。
住宅ローンをいったん清算する
 |
| ローンは返せば開放されます |
【関連記事】『繰り上げ返済のポイント（基礎編）』（住宅ローン）
銀行に前もって連絡をしておけば、いくらで住宅ローンを清算（完済～ローンをすべて返し終わること）できるのかを計算しておいてくれます。清算するために払うお金は、住宅ローンの残っている元金（借りて返していない金額＝「残債（ざんさい）」）と支払日までの経過利息と銀行の事務手数料です。それらをすべて清算することで、同時に住宅ローンの抵当権を消してくれます。（専門的には「抵当権の抹消登記」といいます）
住宅ローンを早期に返すことはできますが、問題はそのお金の作り方です。
つまり、「家の買い換え」の場合には、家の売り方です。自宅が売れれば、住宅ローンは返せます。
【関連記事】「家の売り方講座」
家を売ってローンを返す
 |
| いったん家を売ってローンを返してから、新しいローンで買い換えを実現 |
家を売ること
↓
売却代金でローンを完済すること
↓
新しい住宅ローンを組むこと
↓
新しい家を買うこと
家を売ったお金でローンを精算できない
ただし、ここで壁にぶつかる人がいます。自宅を売った金額で、住宅ローンを完済できない人たちです。特にバブル崩壊（平成4年）直後数年間のうちに住宅ローンを組んで家を買った若い人たちにその該当者がいます。
たとえば、10年前に自宅を5,500万円で買いました。住宅ローンを10年間返してきて、今のローン残高はまだ4,500万円もあります。
自宅がいくらで売れるかというと、売却査定価格は3,000万円でした。すると、売却して手元に残る金額は、マイナスの1,500万円です。（3,000万円 － 4,500万円）
バブル崩壊（平成4年）直後数年間で住宅ローンをめいっぱい組んで家を買った若い人たちに、こういうパターンが多いと思います。売ったお金でローンを完済できないと、買い換えはできないのでしょうか？
そんなことはありません。壁は乗り越えられます。あきらめるのはまだ早いです。家の買い換えにあたっては、そうした売却損失分も新しい住宅ローンで出してもらえることがあります。違う言い方をすれば、前の住宅ローンを完済するための資金を、新しい家の購入代金と一緒に出してくれる住宅ローンです。
【関連記事】『買い換えローンは賢く使う』
家が売れても住宅ローンを完済できないなら、新しい住宅ローンでその分だけたくさん出してもらえないかを確認します。その上で、新しい返済計画が家計の範囲内であれば、あなたの夢はかないます。
【関連記事】『茶の間でできる買い換え資金計画』
売却損を確定申告で埋め合わせる方法もあります。譲渡損失の繰越控除と言う税金の制度です。
【関連記事】『家の譲渡損失を税金で取り戻す』
いかがでしたか？住宅ローンをかかえている方の買い換えの大きな流れでした。住宅ローンの残債があっても買い換えはできる！ということです。
