不動産売却時にかかる税金は?計算方法や申告方法について解説

不動産を売却すると利益が得られると考えている人も多いでしょう。利益が生じると課税対象となる点は理解しておく必要があります。税金については、利益の有無に関係なく支払わなくてはならないものもあります。この記事では不動産売却にかかる税金の種類と計算方法を解説します。

不動産を売却すると利益が得られると考えている人も多いでしょう。もちろん利益を得ることはできます。ただ、利益が生じた場合には税金の課税対象となる点は理解しておく必要があります。

また利益のあるなしに関係なく不動産売却の際には支払わなくてはならない税金もあります。不動産売却にかかる税金は思いの外高額になることもあります。

そこでこの記事では不動産売却にかかる税金の種類とその金額の計算方法について解説します。

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不動産売却にかかる税金の種類

不動産を売却した場合にはいくつかの税金が課税されることになります。まずはその税金の種類から解説します。自分が不動産を売却した場合に必要となる税金についてしっかりと把握していきましょう。

売買契約書にかかる印紙税

不動産を売却することが決まったら不動産売買契約書を売主と買主の間で交わすことになります。この契約書を作成する際に必要となるのが印紙税です。印紙税の納税方法は、契約書に必要な収入印紙を購入する際に一緒に税金を支払うことで納税します。

契約書には所定の収入印紙を貼り付けて消印を行います。これで印紙税を納税したことになります。たとえば、契約書を2通作成することもあるでしょう。このケースでは契約書1通につき1回分の印紙税を支払う必要があります。ただし、コピーした契約書は課税文書に該当しないため課税されません。

もしも印紙税を支払わなかった場合は、本来支払わなくてはならない印紙税の3倍の過怠税が追徴されるため注意が必要です。

印紙税の特徴としては、不動産売却の利益があるなしに関係なく支払う必要があるという点があげられます。あくまでも売却金額に応じて課税されるものであるため利益については無関係であると覚えておきましょう。

また、令和4年までは印紙税に対して軽減措置が取られています。軽減措置の対象となる契約書の場合には印紙税の税率が軽減されます。契約金額に応じた印紙税の金額と軽減税額については次の表で示します。

契約金額本則税率軽減後の税率
10〜50万円以下400円200円
50〜100万円以下1,000円500円
100〜500万円以下2,000円1,000円
500〜1,000万円以下1万円5,000円
1,000〜5,000万円以下2万円1万円
5,000万円〜1億円以下6万円3万円
1〜5億円以下10万円6万円
5〜10億円以下20万円16万円
10〜50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

このように印紙税は不動産の売却額によって納税金額が定められています。

名義変更にかかる登録免許税

不動産を売却した場合に必ず必要となる税金のひとつが登録免許税です。登録免許税は簡単に説明すると不動産の名義変更に必要な税金になります。

ちなみに登録免許税は不動産だけでなく会社や航空機など登記や登録を必要とするものに対しても課税されます。この場合は、重量や価格に対して一定の税率を乗じるものと定額のものの2種類があることも覚えておくとよいでしょう。不動産の売却に関連しては、価格に対して税率を乗じます。

登録免許税には3つのパターンがあります。

1つは不動産の所有権の移転登記です。これがいわゆる名義変更になります。売主から買主に名義変更を行う場合には登録免許税を支払う必要があります。具体的には次の表のとおりです。

課税標準税率軽減税率備考
売買固定資産税評価額2.0%1.5%令和4年まで
相続0.4%
贈与2.0%

令和4年までは1.5%の軽減税率が適用されることが特徴です。

2つめは建物の登記です。これは個人が住宅を購入したり新築したりした場合に支払う登録免許税です。具体的には次の表のとおりです。

課税標準税率軽減税率備考
所有権の保存固定資産税評価額または登記官認定価格0.4%0.15%2020年3月31日まで
売買による所有権の移転固定資産税評価額2.0%0.3%2020年3月31日まで
相続0.4%
贈与2.0%

3つめは抵当権の抹消や設定の登記です。たとえば、ローンを組んでマイホームを購入した場合で考えてみましょう。ローンで購入した不動産は、万が一ローンの支払いが滞ったときのことを考えて抵当権が付与されています。

つまり所有権がローン会社にあるということです。所有権が不動産会社にある状態のままでは不動産を売却することはできません。そのため抵当権を抹消しておく必要があります。具体的には次の表のとおりです。

課税標準税率軽減税率備考
抵当権の設定債権金額0.4%0.1%2020年3月31日まで

仲介手数料の消費税

不動産の売却では消費税も発生します。不動産売却で発生する消費税は売却額にかかるものではありません。具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料に消費税が課税されます。これに加えて司法書士を利用した場合にも司法書士に支払い報酬に消費税が課税される点は注意しておきましょう。ちなみに個人間売買であれば消費税は課税されません。

譲渡所得に課税される住民税・所得税・復興特別所得税

不動産を売却して利益が生じた場合には、住民税・所得税・復興特別税が課税されます。これは利益に対して課税されるものであるため損失が出た場合には課税されることはありません。

住民税と所得税をあわせた税率は不動産の所有年数によって異なります。具体的には次の表のとおりです。

所有期間税率
5年以下約39%
5年超約20%

平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための復興特別所得税が課税されます。具体的な計算方法については後半で詳しく解説しますが、復興特別所得税については通常の所得税に2.1%を乗じた金額となります。

これは利益に対して課税されるものであるため損失が出た場合には課税されることはありません。
参考:不動産売却にかかる税金は全4種類!譲渡所得税の計算方法は?

不動産売却にかかる住民税と所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合には住民税と所得税が課税されることになります。自分が売却する予定の不動産はどの程度の税金が課税されるかについては事前にシミュレーションをしておくことをおすすめします。

ここでは不動産売却にかかる住民税と所得税の計算方法について解説します。

取得費を算出する

不動産売却に課税される税金を計算する上で重要となる項目のひとつが取得費です。取得費は、不動産の購入代金や仲介手数料の合計額で算出します。

不動産の購入代金に関しては減価償却費相当額を控除することができます。建物は年数が経つに連れて価値が下がります。たとえば築30年の住宅の取得費を計算する場合には、売却時の住宅が新築時と比較して30年分価値が下がっていることになります。これが減価償却費です。

価値が減少した分を差し引いて税金の計算をする点がポイントとなります。具体的には次の計算式です。

減価償却費=建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は建築方法によって異なります。具体的には次の表を参考にしてください。

建築方式非事業用事業用
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

取得費が不明な場合もあるでしょう。たとえば相続や贈与で不動産を取得した場合などに多いケースです。この場合は一律売却額の5%を取得額として計算すると定められています。

また取得費が売却価格の5%に満たない場合には5%相当を取得費として計算することができる点は覚えておきましょう。

譲渡費用を算出する

譲渡費用は不動産を譲渡するためにかかった費用を指します。具体的には次のような項目を加算することが可能です。

  • 仲介手数料
  • 登記や登録に要した費用
  • 印紙税
  • 立退料
  • 取り壊し費用
  • 測量費用

これらの費用を譲渡費用として考えることができます。

譲渡所得を算出する

不動産売却に課税される税金を計算するには譲渡所得を算出する必要があります。不動産を売却した場合、売却益が譲渡所得として課税の対象となります。ただ、ここで注意が必要なのは売却額=売却益ではないという点です。

譲渡所得とはあくまでも不動産を売却して得られた利益のことを指します。そのため売却する不動産を取得したときの費用を売却金額から差し引くことで算出する必要があります。つまり譲渡所得を算出するには次の計算式を利用することが通常です。

譲渡所得=売却額ー取得費ー譲渡費用

この計算式に当てはめることで譲渡所得を算出することができます。

住民税と所得税を算出する

不動産を売却したときに発生する譲渡所得は所得のひとつとしてみなされます。つまり課税の対象となるということです。譲渡所得には住民税と所得税が課税されます。

不動産で得た所得は給与所得などと異なる分離所得として給与所得などとは切り離して計算される点が特徴です。譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日時点で不動産をどの程度の期間所有していたかで変動します。

所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得と呼び次の計算式で算出された税率を乗じることになります。

所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=39.63%

所有期間が5年超の場合を長期譲渡所得と呼び次の計算式で算出された税率を乗じることになります。

所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=20.315%

所有期間はあくまでも売却した年の1月1日であるという点には注意が必要です。たとえ12月に売却したとしても計算上では1月1日で何年が経過しているかで税率が変わります。5年、10年の境目あたりでの売却を検討する場合には事前に年数を明確にしておくことで節税につなげることができるでしょう。

不動産売却で譲渡益がある場合に利用できる特例

不動産を売却すると高額な税金が課税されるケースも多くあるため不安を感じる人もいるでしょう。そこで理解しておきたいのが特例制度についてです。

不動産売却で利益があった場合に利用できる特例制度がいくつかあります。これらをうまく利用することで税金の額を減らすことも可能となってきます。

いくつかの特例について具体的に解説しますので参考にしてください。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合に利用できる特例のひとつが3,000万円の特別控除の特例です。自分が居住している家を売却する場合には譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、この特例にはいくつかの適用条件がある点は覚えておきたいポイントです。

  • 売却主が居住していた家屋であること
  • 売却した年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売却した年および前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって損失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売り手と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

この特例を利用できれば売却益が3,000万円以下の場合には非課税とすることができます。

軽減税率の特例

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていた場合、軽減税率の特例が適用されます。10年超えの軽減税率では。3,000万円の特別控除に加えて控除後の譲渡所得にかかる税率を抑える軽減税率の適用が認められます。2つの特例が認められる点は魅力です。

この特例を利用するには次の要件を満たしている必要があります。

  • 国内にあるマイホームであること
  • マイホームに住まなくなってから3年以内であること
  • 売り手と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

さらにメリットといえるのは、譲渡所得の中で6,000万円以下の部分の税率が20%から14%に軽減される点です。

具体的には次の表で示すとおりになります。

譲渡所得課税譲渡所得が6,000万円以下6,000万円超
6,000万円以下の部分6,000万円超の部分
所得税10.21%10.21%15.315%
住民税4%4%5%
合計14.21%14.21%20.315%

買い換えの特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間の間に家を買い換えた場合に適用されるのが買い換えの特例です。これはマイホームの所有期間が10年を超えていてなおかつ居住期間が10年以上の場合に適用される特例になります。

具体的には、売却したマイホームよりも高額な住居に買い換えを行う場合には、下のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を繰延できるという点が特徴です。

適用条件としては住宅家屋の床面積が50平方メートル以上であることと、売却金額が1億円以下であることなどがあげられています。さらにほかの特例とは併用できない点にも注意が必要です。

相続した空き家の特別控除

空き家を相続したけれど誰も住む予定がなく売却したとしましょう。この場合は3,000万円の特別控除を受けることができます。これについては平成28年に税制改正で制定され、周囲に迷惑をかける恐れのある管理されていない空き家の有効活用を推進するための特別控除です。

適用されるためには少し細かい要件をクリアする必要があります。具体的には次のとおりです。

  • 昭和56年5月31日(旧耐震法の時期)までに建設されている戸建住宅であること
  • 被相続人が1人で暮らしていおり、相続の発生後に貸付や居住などをしていない空き家
  • 相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したものであること
  • 新耐震基準を満たすような、改修された家屋とその敷地、または家屋を解体して更地になった土地であること
  • 譲渡対価が1億円以下

このような条件がクリアできれば相続した空き家でも特別控除の対象とすることができます。

不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

不動産の売却では利益が生じるケースばかりではありません。場合によっては譲渡損失が生じることもあります。このような場合に利用することができる特例も用意されています。

ここからは不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例について詳しく解説します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

たとえば住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローンの残高を下回る金額で売却した場合には譲渡損失が生じます。この場合、一定の要件を満たせば譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などのほかの所得から控除することができます。これを損益通算と呼びます。

さらに損益通算をしても控除しきれないほどの損失があった場合には、譲渡した年の翌年以後3年以内に繰越て控除することが可能です。これを繰越控除と呼びます。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して新しく購入した場合に、売却したマイホームとの間に譲渡損失が生じた場合を考えてみましょう。この場合も一定の要件を満たせば譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などのほかの所得から控除することが可能です。これを損益通算と呼びます。

さらに損益通算を行っても控除できない場合は、譲渡した年の翌年以後3年以内に繰越で控除することができます。これを繰越控除と呼びます。

不動産売却にかかる税金の申告方法

不動産売却で必要となる税金はどのように申告するのでしょうか。具体的な申告方法や必要書類、申告の流れについて詳しく解説します。

譲渡益がある場合は確定申告が必要

譲渡益が発生した場合には確定申告を行う必要があります。確定申告は1月1日から12月31日までに生じたすべての所得金額とそれに対する所得税や復興特別所得税の金額を計算して申告期限までに必要書類を提出して行う手続きのことです。

確定申告は基本的に翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間に管轄の税務署で手続きを行う必要があります。確定申告の方法には次の3つがあります。

  • 税務署の窓口に書類を提出する
  • 税務署に書類を郵送する
  • e-Taxを利用して電子申告を行う

確定申告の期間

前述したように確定申告は管轄の税務署に対して翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。不動産で生じた譲渡所得については自分で申告しない限り誰も申告してくれません。そのため自分で書類を作成して申告することが必要となります。

もしも確定申告をしなかった場合、無申告加算税と延滞税がかせられます。これらは納付税額に対して定められており50万円までは15%、50万円を超える部分には20%の割合で本来の税額とは別に納付が義務付けられることになります。延滞税は未納期間に応じて異なります。

いずれにしても不動産で利益が生じた場合には確定申告を忘れないようにしましょう。所得税に関しては確定申告と同時に税務署の窓口で納付することになります。住民税は申告した年の5月以降に市町村から送付される納付書で納税します。

このように納税方法やタイミングが異なるためよく理解して払い忘れがないようにしましょう。

確定申告の必要書類

確定申告を行う場合に必要となる書類についてまとめておきます。

  • 確定申告書B様式

この書類は不動産所得や事業所得がある人など所得の種類に関係なく誰でも利用することができる書類で、税務署で入手できます。

  • 分離課税用の申告書

この書類は給与所得などの課税と不動産による所得に対する課税とを切り分けるための書類です。それぞれの納税額を算出して納税額を決定するために申告を行います。この書類も税務署で入手することが可能です。

  • 譲渡所得の内訳

この書類は売却した不動産に関連した情報をまとめて記入するためのものです。税務署で入手可能です。

購入時・売却時の不動産売買契約書
不動産売買契約書は不動産を購入したときに不動産会社または売主と交わす書類です。購入した際の契約書と売却した際の契約書の2種類が必要となります。原本でなくコピーで問題ありません。

  • 登記事項証明書

売却した不動産の登記事項証明書も確定申告の際には必要になります。この書類は売却した不動産が所在する管轄の法務局で申請すれば入手することが可能です。

  • 仲介手数料などの領収書

不動産を購入したときや売却したときにかかった費用の領収書が必要となります。とくに大きな額になる可能性が高い仲介手数料の領収書などは大切に保管しておきましょう。固定資産税の精算書、登記費用などの領収用も有用です。

確定申告の流れ

確定申告を行う際の流れについてまとめておきましょう。

  1. 確定申告に必要な書類を用意する
    確定申告に必要な書類については前述したとおりです。必要書類に漏れがないようにしっかり確認して準備を整えておきましょう。
  2. 譲渡所得税額を計算する
    譲渡所得を計算します。特別控除など利用できる特例がないかもしっかり確認することが大切です。
  3. 確定申告書などの書類を記入する
    手書きやパソコンで必要書類を記入していきます。記入方法で迷ったら国税庁に専用の問い合わせ窓口が設けられていますのでそちらから確認することもできます。
  4. 税務署で手続きを行う
    ここまできたら確定申告の手続きを行います。基本的には税務署の窓口に書類を持ち込む方法が取られますが、郵送やe-Taxの利用も可能です。とくにe-Taxは自宅から申告ができるため便利です。
  5. 納税または還付を受ける
    確定申告を行ったら支払う必要がある税金は支払い、還付がある場合は受け取ります。還付に関しては登録した口座に振り込まれますので確認しましょう。

不動産売却にかかる税金をシミュレーションしておこう

不動産売却では思いの外高額な税金が課税されることもあります。そのため事前に自分で税額をシミュレーションしておくことが大切です。具体的な計算方法はこの記事で紹介していますので参考してみてください。

確定申告の前にあらかじめ利用できる特例や節税の方法を理解して税額をできるだけ減らすう工夫も必要です。

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