不動産売却にかかる費用の目安は?相場や計算方法を詳しく解説

不動産を売却する際は売却した代金が手に入るだけでなくさまざまな費用が必要です。どのような費用がかかるのかを把握しておくことは売却の資金計画を立てるために欠かせません。この記事では、不動産の売却にかかる費用について詳しく解説します。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

不動産売却には税金や手数料がかかる

不動産を売却すると売却代金が手に入りますが、そのすべてが手元に残るわけではありません。なぜなら、不動産の売却にはさまざまな税金や手数料がかかるからです。

そのことを念頭に置かず、売却代金すべてで資金計画を立てると、後から資金が足りなくなるということにもなりかねません。そのような事態に陥らないためにも、予め不動産の売却にかかる費用を把握しておくことが重要なポイントになります。

そこで、この記事では不動産の売却にはどのような費用がかかるのか、また目安や相場、計算方法などについても詳しく説明します。不動産売却を検討している人は、ぜひこの記事を役立ててください。

不動産売却にかかる費用

ここでは、不動産売却にかかる費用にはどのようなものがあるかについて説明します。売却時にかかる費用の内訳を把握しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産売却の際にかかる費用のうち、大きな割合を占めるのが仲介手数料です。不動産の売却を不動産会社に依頼した場合、売却が成立すると不動産会社への仲介手数料の支払いが生じます。

仲介手数料は成功報酬なので売却を依頼しただけでは発生せず、売買契約が成立して初めて支払うことになります。しかし、実際に仲介手数料の支払い方としては、売買契約の締結時に半額を支払い、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うことが一般的です。

また、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は法律で定められているため、それ以上の額を請求されることはありません。ただし、多くの不動産会社では、上限額を仲介手数料額としていることが多いのが現状です。

仲介手数料の上限額の計算は、取引きされる額によって求められます。おおよその売却額を想定しておけば、予め計算しておくことが可能です。計算方法については、後述で詳しく説明します。

売買契約書の作成にかかる印紙税

売買契約を締結する際に署名、捺印する売買契約書には印紙税が課せられます。売買契約書は売主分と買主分との2通を作成しますが、印紙税はそれぞれが自分の分を負担することが一般的です。契約を結ぶ際に確認しておきましょう。

印紙税額の基準は、契約書に掲載されている取引額です。印紙税額分の収入印紙を購入し、契約書に貼付して納税します。主な印紙税の額は次の表の通りです。

 本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

※2022年(令和4年)3月31日までに作成された契約書には、軽減税率が適用されます。

抵当権の抹消にかかる費用

住宅ローンを組んで購入した家やマンションを売却する際には、ローンの担保として設定されていた抵当権を抹消する必要があります。その際にかかるのが、抵当権抹消登記の登録免許税と、司法書士に登記手続きを依頼した際に支払う報酬です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円になります。戸建ての場合は、建物と土地との2つになるため、抵当権抹消登記の登録免許税は2,000円です。土地の登記が2筆以上に分かれている場合は、その分の登録免許税が必要になります。

抵当権抹消登記は自分でもできますが、ローン返済と代金の受け取り、物件の引き渡しなどを一度にする場合は司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に手続きを依頼した場合の報酬は、抵当権抹消登記の登録免許税とあわせて支払うことになります。

住宅ローンの返済費用

住宅ローンを組んで購入した家やマンションを売却する際には、ローンの全額を一括で繰り上げ返済して完済することが必要です。金融機関によっては、一括繰り上げ返済の際に手数料がかかります。住宅ローンを組んでいる金融機関に、予め確認しておくようにしましょう。

一括繰り上げ返済の手続きを窓口ではなくインターネットなどでした場合、手続きにかかる手数料が安くなったり無料になったりする金融機関もあります。ローンを組んでいる金融機関に、前もって問い合わせてみるとよいでしょう。

譲渡所得税と住民税

家やマンションなどの不動産を売却して利益が出た場合は、その利益(譲渡所得)に対して所得税と住民税の納税が必要です。

ただし、売却した代金すべてに課せられるのではなく、売却した代金から取得費と譲渡費用、適用可能な特別控除などを差し引いた額(課税譲渡所得)に税率を乗じて算出された税額になります。

譲渡所得の税率は、不動産を所有していた期間が5年以下か5年を超えるかによって異なります。それぞれの税率は、次の通りです。

税の区分所有期間所得税住民税合計
短期譲渡所得5年以下30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年を超える15.315%5%20.315%

※2037年(令和19年)12月31日まで、復興特別所得税として所得税額の2.1%分が所得税に上乗せされるため、その分を含めた税率を記載しています。

物件の解体や処分費用

古い戸建てを売却する場合は、解体と処分をして更地にして売却することがあります。また、土地の境界がはっきりしていない場合は測量や境界の確定が必要です。そのような費用も売却時にはかかります。

解体や処分にかかる費用の目安は、次の通りです。

  • 敷地の測量や境界確定にかかる費用:50万円~80万円程度(土地の面積による)
  • 家など建物の解体費用:100万円~300万円程度(建物の構造や大きさによる)
  • 廃棄物が出た場合の処分費用:10万円~50万円程度(廃棄物の量による)
  • ハウスクリーニングの費用:5万円~15万円程度(売主が負担する場合)

ただし、必ずしも売主がすべて負担すると決まっているわけではありません。売買契約を結ぶ際に、買主と協議して負担する額を決めるようにしましょう。

相続登記にかかる費用

相続した不動産を売却する場合は、そのままの登記で売却することはできません。被相続人から相続人へ不動産の所有者を変更することが必要です。

相続した不動産の所有者を変更する場合は、相続による所有権移転登記の登録免許税がかかります。相続時の登録免許税の額は、不動産の評価価額の 1,000分の4です。ただし、2021年(令和3年)3月31日までの間に登記を受ける場合は、軽減措置が適用されるため1,000分の15になります。

また、手続きを司法書士に依頼した場合は、その報酬も必要です。相続した不動産の評価額にもよりますが、一般的な報酬額の相場は、6~9万円程度とされています。

不動産売却にかかる費用の計算方法

ここでは、不動産の売却にかかる費用の計算方法について詳しく説明します。おおよその金額を予め算出しておくことで、売却時の予算計画が立てやすくなるのでおすすめです。

仲介手数料の場合

まず、不動産会社に支払う仲介手数料の上限額の計算方法について説明します。

宅地建物取引業法で定められている仲介手数料の上限額は、不動産の取引額を200万円以下の部分と200~400万円の部分、400万円を超える部分の3つに分けてそれぞれ計算し、合計するという方法です。

しかし、この方法だと計算部分が多くなるため、400万円を超える取引額の場合は、次の計算式で計算することが可能です。

400万円を超える不動産の取引額×0.03(3%)+6万円

この式で算出された額に消費税を加えたものが、仲介手数料の上限額になります。

例えば、売却価格が5,000万円の場合の計算は、次の通りです。

5,000万円×0.03+6万円=156万円 156万円+15万6千円(消費税)=171万6千円

よって、5,000万円の売却の場合、仲介手数料の上限額は171万6千円になります。

譲渡所得税と住民税の場合

次に、不動産を売却した際に課される譲渡所得税と住民税の計算について説明します。

譲渡所得税は、不動産を売却した際に得られた利益(譲渡所得)に対して課されるため、まず課税される譲渡所得(課税譲渡所得)の額の計算が必要です。課税譲渡所得の計算は、次のようになります。

課税譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)-適用できる控除額

取得費とは、売却した不動産を購入した時にかかった費用の総額です。購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や不動産取得税などの費用も含まれます。

譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用の総額です。売却時に仲介費用や売却の際にかかった建物の解体費、土地の測量費なども含まれます。

どのような費用が取得費や譲渡費用になるかは、国税庁のホームぺージ等で確認してみてください。

(参考:国税庁「土地建物の取得費と譲渡費用」

課税譲渡所得が算出されたら、所有期間に応じた税率を乗じることで譲渡所得税が計算できます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得です。5年のカウント方法は、売却する年の1月1日の時点で5年を超えているかどうかになります。

売却時の手取りを計算したい場合

不動産売却時にかかる費用の計算方法がわかったところで、実際に売却をした際に手元に残るお金がいくらぐらいになるのか、次のようなケースを基にシミュレーションしてみましょう。

  • 不動産の購入額:2,000万円
  • 取得費:100万円
  • 不動産の売却額:6,000万円
  • 譲渡費用:300万円(仲介手数料は含まず)

※所有期間は8年。住宅ローンの残債はなし。建物は売却時に取り壊すという前提です。
計算の手順は次の通りです。

  • 仲介手数料の上限額を算出する
  • 売却時に必要となる税金を算出する
  • 売却して利益が出るなら、譲渡所得税を算出する
  1. 仲介手数料の上限額を算出する

    6,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限額の計算は次の通りです。

    6,000万円×0.03+6万円+消費税=204万6,000円

  2. 売却時に必要となる税金を算出する

    仲介手数料に課せられる消費税以外の税金として課せられるのは、印紙税の3万円になります。

  3. 譲渡所得税を算出する

    課税譲渡所得を計算します。

    6,000万円-(2,000万円+100万円+300万円+204万6,000円)=3,395万4,000円

    所有期間に応じた譲渡所得税の税率を乗じます。

    3,395万4,000円×0.20315(20.315%)=689万7,755.1円(3,395万4,000円-3,000万円)×0.20315(20.315%)=74万2,310.1円

    売却した不動産がマイホームの場合の譲渡所得税の税額は、約74万円です。

    これらの費用を合計して売却代金から差し引いた額が、手元に残るお金になります。マイホームの売却であれば、計算は次の通りです

    6,000万円-(300万円+204万6,000円+3万円+74万円)=5,418万4,000円

不動産売却費用を抑える方法

不動産の売却にかかる費用を少しでも抑えて、手元に残るお金を増やしたいと考えている人も多いことでしょう。ここでは、不動産売却時の費用を抑える方法について紹介します。

仲介手数料の値引きを交渉する

仲介手数料は、不動産売却時にかかる費用の中でも高額になるものです。そのため、仲介手数料の値引きができると、売却費用の節約につなげられるでしょう。

仲介手数料で定められているのは上限額だけなので、値引きをしてもらうことは可能です。値引きを交渉する場合は、不動産会社に売却を依頼する旨の取り決めをする媒介契約を結ぶ前にしましょう。なぜなら、媒介契約の内容として、仲介手数料の取り決めも記載されるからです。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの形態があります。専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に契約を取られる心配がないため、不動産会社はそのどちらかで媒介契約を結びたいと考えていることがほとんどです。

仲介手数料の値引き交渉をするのであれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことを条件にして切り出してみると要望が通りやすいと言えるでしょう。

だたし、仲介手数料の値引きには、仲介手数料の額が安くなるというメリットだけではなく、デメリットもあります。例えば、仲介手数料の値引きによって不動産会社や担当者の熱意が下がってしまい、売却に支障をきたすかもしれません。

仲介手数料の値引きを交渉する際には、そのようなデメリットも考慮して進めるようにしましょう。

税金の負担を軽くできる特例を利用する

不動産を売却した際の税金には、いくつかの控除や特例があります。それらの控除や特例を適用するためには要件を満たす必要がありますが、条件によってはかなりの節税が可能です。

不動産売却時に適用できる主な特例や控除は、次の通りです。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

この控除は、居住用の不動産を売却して売却益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から3,000万円までが控除されるという特例です。つまり、売却した際の譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからないことになります。

この特例を適用するための主な要件は、次の通りです。

  • 住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 売却するまでの間、土地を貸駐車場などにして利益を得ていないこと
  • 売却した年の以前3年の間、この特例を受けていないこと
  • 売主と買主が夫婦、親子などの特別な関係でないこと

10年超所有軽減税率の特例

不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかによって譲渡所得税の税率が異なりましたが、所有期間が10年を超える場合は、さらに税率が低くなる軽減税率の特例が10年超所有軽減税率の特例です。

この特例を適用すれば、譲渡所得の6,000万円以下の部分の譲渡所得の税率が14%になります。ただし、住民税の税率は低くならず長期譲渡所得の税率のままです。また、この特例は、マイホーム売却時の3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

特定居住用財産の買換え特例

今、住んでいる住居を売却して新しい住居を購入した際に適用できるのが、特定居住用財産の買換え特例です。一定の要件を満たした上でこの特例を適用すると、売却した際の譲渡所得を将来の売却時に繰り延べすることができます。

繰り延べであるため、税金が安くなったり無税になったりするわけではなく、買い換えた家を売却したときにまとめて課せられることになるというものです。

買換え特例を適用する要件として、主に次のようなものがあります。

  • 新たに取得する住宅は築年数25年以内であること(または耐震住宅であること)
  • 売却した住居の床面積が50平方メートル以上あること
  • 売却年の前年から翌年までの3年の間に新しい住居を購入していること
  • 新たに取得する住居の土地面積が500平方メートル以下であること
  • 一定期間の居住期間を満たしていること

損益通算

不動産を売却して損失が出た場合に適用できるのが、損益通算です。売却した不動産のローンを売却代金で完済できない場合や住宅ローンを新たに組んで新しいマイホームを購入した場合などであれば、居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除が適用できます。

この特例を受けると、売却の損失が出た場合に他の所得との間で損益通算ができます。損益通算とは、ある所得の損失分を他の所得から差し引くことです。その分、課税される所得額が抑えられるので節税できます。さらに、その年の所得から差し引ききれなかった損失があれば、次の年以降、最長3年間に繰り越しすことが可能です。

自治体の補助金制度を活用する

相続した古い家や住まなくなった空き家などの不動産を売却する際には、売却費用を抑える方法として自治体の補助金制度の活用も検討してみるとよいでしょう。住んでいる自治体によっては、空き家対策として解体や建物の除去にかかる費用の補助金制度を設けている場合があります。

また、古い家をリフォームしてきれいにしてから売却することを考えているような場合に申請できるのが、リフォームや改修などの空き家の改修に対する補助金制度です。申請条件として、その自治体にある事業者にリフォームを依頼することや、旧耐震基準で建築された木造住宅の耐震改修をすることなどの条件がある自治体もあります。

申請できるかどうかを確認したい場合は、売却する不動産が所在している自治体に問い合わせてみましょう。

繁忙期を避けて依頼する

不動産を売却する際には、これまでに挙げた費用以外にも引っ越し費用やハウスクリーニング費用などがかかることがあります。それらの費用を抑えるためには、異動による転勤や新入学のために住居を移す人が多くなる3月前後の繁忙期を避けて引っ越しすることがおすすめです。

特に引っ越し費用は繁忙期には、かなり割高になります。繁忙期を少しずらすだけで費用がかなり変わるので、いくつかの日程を引っ越し業者に提示して見積もりを取るようしましょう。どうしても繁忙期にかかってしまうような場合は、早めに予約することで割引になることがあります。予め確認しておくことをおすすめします。

費用を抑えて不動産を高く売却するためのポイント

最後に、不動産の売却費用を抑えるだけでなく、少しでも高く不動産を売却するためのポイントについて説明します。

信頼できる不動産会社を見つける

売却費用を抑えることができても、肝心の売却する不動産の売却額が安くなってしまえば、結果として手元に残るお金が少なくなってしまい元も子もありません。そのような事態に陥らないためには、売却する不動産を高く売ってくれる信頼できる不動産会社を見つけることが重要になります。

信頼できる不動産会社を見つけるために有効なのが、不動産一括査定サイトの利用です。一括査定サイトに売却したい物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社からの査定額を一括で受け取ることができます。

インターネット上には多数の不動産一括サイトがありますが、おすすめのサイトは「すまいステップ」です。東京証券取引所JASDAQ上場企業の株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」は、厳選な審査を通過した不動産会社だけが登録しています。また、エース級の担当者が対応してくれるため、安心して任せることができると言えるでしょう。

自分でも相場を調べておく

不動産一括査定サイトの利用と並行しておすすめなのが、自分でも売却の相場を調べておくということです。売却したい不動産と同じような条件の物件が、どれくらいの価格で取引きされてきたのか、現在、いくらぐらいで売りに出されているのかを調べておくようにしましょう。

相場を自分で調べておくことによって、不動産会社が提示した査定額が妥当かどうか判断できます。自分で相場を調べる際に便利なサイトは、指定流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の「土地総合情報システム」です。また、不動産情報のポータルサイトも現在の売り出し価格を調べる際に利用できます。

土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/
レインズ・マーケット・インフォメーション http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

不動産売却の費用は事前に把握しておこう

不動産の売却には、さまざまな費用がかかります。どのような費用が必要なのかを予め把握しておくことで、売却の資金計画を立てる際に役立つだけでなく、費用を抑えて手元に残るお金を多くすることも可能です。売却前に、しっかりと確認しておくようにしましょう。

また、売却にかかる費用を抑えるだけでなく、不動産を高く売ることも大切です。売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。「すまいステップ」などの不動産一括査定サイトを上手に活用して、安心して売却を任せられる不動産会社をぜひ見つけてください。

【完全無料】うちの価格いくら?