不動産売却の相談は誰にするべき?悩みに適した相談相手を選ぼう

不動産売却の際に悩みや問題があるなら、専門家に相談することが大切です。相談先の専門家にはさまざまな種類があり、対応してもらえる内容は異なります。悩みに合わせた相談先を知り、疑問や問題を解消してから不動産売却に臨みましょう。

不動産の売却は人生に何度も行うものではなく、初めて売却を経験する人も多いです。そのため、売却にあたってさまざまな不安や悩みを抱えてしまい、スムーズに取引が進められないこともあります。

不動産売却で失敗しないためには、事前に専門家に相談し、不安や悩みを解消しておくことが大切です。相談する相手やポイントを把握し、不安のない状態で不動産売却に臨みましょう。

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不動産売却の悩みを相談する相手は?

不動産を売却する際には、さまざまな問題が発生することがあります。相談ができる専門家は多数いますが、だれに相談すべきかは問題の内容によって異なります。そのため、悩みごとに誰に相談するとよいのか、適切な相談先を知っておきましょう。

売却に関する全般の悩みは不動産会社

不動産の売却全般に関する悩みは、不動産会社に相談することがおすすめです。不動産会社は不動産の専門知識を持っており、売却だけではなく新居の購入の際にも相談に乗ってくれます。

不動産の売却方法はさまざまありますが、不動産会社が関与して売るケースがほとんどです。そのため、売却全般に関する悩みや疑問がある場合は、総合的に対応してくれる不動産会社に相談するとよいでしょう。

税金に関することは税理士

不動産を売却する際には、契約書に貼り付ける収入印紙の代金である印紙税や登記手続きの手数料である登録免許税がかかります。また、売却によって得た利益に対しては、譲渡所得税がかかり、税金が関わってくることも多いです。

税金に関する疑問や実際にかかる税額の計算方法に不明点がある場合は、税理士に相談することがおすすめです。税理士は税金のプロであり、不動産関係の税金についての悩みにも対応してくれます。

不動産売却で発生する税金は多いため、売却価格が高く税金が高額になりそうな場合は、税理士に相談するとよいでしょう。

公的資料が必要なら不動産鑑定士

不動産の売買や取引で公的な資料が必要な場合は、不動産鑑定士に相談します。特に不動産の取り決めや取得、相続などで裁判が関係する場合は、不動産鑑定士による鑑定を受けて、資料を取得する必要があります。

例えば不動産価格について資料が必要な場合は、不動産会社が作成した見積書の査定額を提示するだけでは公的な資料としては認められません。

不動産鑑定によって作成される資料は、不動産鑑定評価書と呼ばれます。手続きで不動産鑑定評価書や公的な資料が必要といわれた場合は、不動産鑑定士に依頼して、鑑定料の見積もりを取っておきましょう。

相続に関する悩みは弁護士

不動産の相続に関する悩みがある場合は、弁護士に相談することがおすすめです。特に複数人の共有名義の財産を相続する際は、手続きがややこしくなることも多いです。

親から子どもへの単一の相続なら、不動産会社に相談して解決することもありますが、権利関係が複雑な場合は弁護士に相談したほうがよいでしょう。

また、相続だけではなく、生前の財産贈与や離婚などを伴う財産分与の際には、法律の専門家である弁護士に相談することがおすすめです。弁護士への相談には費用がかかりますが、初回無料としている事務所もあったり、都道府県ごとに無料の相談窓口が設置されていたりします。

無料相談を試して問題が解決しない場合は、弁護士への報酬を支払う有料相談を受けることで、法律関係の問題やトラブルは解消しやすいです。

ローンに関する悩みは法テラス

住宅ローンや借金の返済に関する悩みは、法テラスで相談することがおすすめです。法テラスは法的なトラブル全般に対応した総合窓口であり、さまざまな問題に対応してくれます。

また、国が設置しているため信頼度も高く、相談内容に合わせて弁護士や司法書士が対応してくれる点も魅力です。金銭トラブルだけではなく、住宅ローンについての相談にも乗ってもらえるため、売却から住み替えでローン契約が必要な際に利用することがおすすめです。

境界や測量に関することは土地家屋調査士

戸建てを売却する際には、隣接する土地との境界線を調べておかなければなりません。境界線が明確になっていない場合は、土地家屋調査士に相談して、測量を行う必要があります。境界線が確定していない土地は売却ができず、取引の際に隣地の所有者とトラブルになることも多いです。

そのため、境界線は事前に確定させておき、トラブルなく不動産売却を行うためにも、土地家屋調査士への相談と測量の依頼は必須であると考えましょう。また、境界線が明確になっている場合でも、正確な敷地面積を算出するために、測量を行うこともあります。

土地の境界線が不明な場合や、売却の際に土地の正確な敷地面積の情報が必要な場合は、土地家屋調査士への相談が必要です。

登記変更などの手続きは司法書士

不動産の権利関係の手続きには登記が必要であり、登記変更などに関する相談は司法書士に依頼しましょう。司法書士は抵当権の抹消登記や所有権の移転登記、新居を購入した際の抵当権の設定登記や所有権の保存登記などの際に相談します。

登記についての相談をするだけではなく、手続きの代行依頼も可能です。登記手続きを代行してもらう場合は、司法書士に報酬の支払いが必要となります。登記の種類や依頼する内容によっても異なりますが、数万円から場合によっては10万円程度の費用がかかることは覚えておきましょう。

売却後のトラブルは行政の宅建窓口

もし不動産売却後にトラブルが起きた場合は、行政の宅建窓口で相談します。不動産を引き渡した後も、買主との間でトラブルが起きることはあります。宅建窓口は宅建業界が開設しており、無料で相談ができます。

不動産取引におけるトラブルは、金銭が関わることも多いです。そのため、個人間で解決しようとすると、深刻な問題になってしまうこともあります。問題を深刻化させないためにも、売却後にトラブルがあった場合は速やかに窓口で相談しましょう。

不動産売却を相談する会社の選び方

不動産売却をするなら、不動産会社に相談することがおすすめです。しかし、ひとくちに不動産会社といっても数は多く、どの会社に相談すべきか悩む人は多いです。

相談先の会社次第で、問題がスムーズに解決できるかどうかは異なります。そのため、どの会社に相談するのか、ポイントを踏まえて選ぶ必要があります。選び方のポイントを知り、適切な相談先を見つけましょう。

担当者の信用度を見極める

不動産会社には数多くの担当者がいて、個人によって問題解決能力やコミュニケーション能力の高さが異なります。そのため、信用できる担当者かどうかを見極めることは、スムーズに不動産売却を行うためには重要なポイントです。担当者の信用度を見極めるポイントとしては、次の3つがあげられます。

  • 提示した査定額の根拠を明確に説明してくれるか
  • 質問に対して細かく丁寧に回答してくれるか
  • 連絡に対する応答が素早いか

不動産を売却する際には査定を受けて、大まかな売却価格を確認してから売り出します。査定額は不動産会社によって変動するため、一律ではありません。なぜその金額になるのか、根拠を持って明確に説明してくれる担当者なら、信用度は高いといえます。

また、不動産売却について質問した際に、細部まで解答してくれるか、連絡すればすぐに応答してくれるかなども重要です。質問に答えてくれなかったり、なかなか連絡が取れなかったりする担当者は信用度が低いといえるため、注意しなければなりません。

もし担当者が合わないと感じるなら、担当替えを申し出るか、別の不動産会社に相談してみることもおすすめです。最初に相談した会社を利用し続けなければならないわけではないため、信用できないと感じたなら別のところで相談してみましょう。

大手と中小のメリットを比較する

不動産会社は大きく大手と中小企業の2種類にわけられ、それぞれで特徴やメリットが異なります。

大手のメリット中小のメリット
・サービスやサポート制度が充実している
・広範囲でサポートしてくれる
知名度が高く安心できる
・地域の売却事情に詳しい
・地元ならではの売却ノウハウが豊富にある
・会社ごとの得意分野がある
・特定エリアの売却に強みを持つ特化した会社もある

大手の不動産会社に相談するメリットとしては、豊富なサービスやサポートが受けられる点にあります。また、知名度が高いため安心して利用しやすい点も魅力です。

中小企業の場合は、特定地域の売却事情に詳しかったり、地元ならではの不動産売却のノウハウがあったりする点が強みです。会社によっては特定エリアでの売却に強みを持っていたり、相続や住宅ローンについての知識が豊富だったりと、各社で得意分野が異なる場合もあります。

一概にどちらが優れているというわけではないため、それぞれの強みを比較して、より自分に合った相談先を選びましょう。

免許番号や行政処分歴をチェックする

不動産会社の信頼度をチェックするには、免許番号や行政処分歴を確認することがおすすめです。免許番号はインターネットで検索できるだけではなく、地方整備局や各都道府県の不動産業を管轄している部署でも確認できます。

免許番号は「○○○○(〇)第○○○○号」と表記されており、カッコ内の数字が免許の更新回数です。免許の更新は5年ごとに行われるため、カッコ内の数字が大きいほど更新回数が多く、営業期間も長いことになります。

営業期間が長ければ信用度も高く、多くの人に利用されている可能性が高いです。また、行政処分を受けたかどうかの履歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」にて確認できます。過去に処分を受けていないか、現在処分中ではないかをチェックすることで、不動産会社の信用度を判断できます。

参考:国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

不動産売却の流れ

スムーズに不動産を売るには、売却の流れを把握しておくことも大切です。

  1. 不動産の売却を決める
  2. 売却にかかる費用を調べる
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 売却活動を開始する
  6. 内覧の対応をする
  7. 買主と売買契約を結ぶ
  8. 決済・物件の引渡しを行う

最初に所有する不動産を本当に売却するのかを決めます。持て余している不動産は賃貸に出したり、取り壊して空き地にして売却する方法もあるため、物件を残して売却するかを決めましょう。

その後売却にかかる費用を計算して、不動産会社から査定を受けます。条件のよい不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始し、購入希望者が現れるのを待ちましょう。

購入希望者が現れたなら、内覧の対応をし、条件交渉をしたのちに売買契約の締結となります。契約書に定めた日程で決済と引渡しを行い、不動産売却は完了です。

不動産を売却する方法

不動産を売却する方法は、大きく次の3種類があります。

  • 不動産会社に買主を見つけてもらう仲介
  • 不動産会社へ売却する買取
  • 売却後に賃貸契約を結ぶリースバック

不動産を売却するなら、どの方法が適しているかを考え、自分に合った売り方を選びましょう。

不動産会社に買主を見つけてもらう仲介

不動産売却で一般的なのは、不動産会社と媒介契約を結んで買主を代理で探してもらう、仲介による売却です。仲介で売却する場合は売却価格に応じた仲介手数料がかかりますが、他の方法よりも高値で売りやすい点が魅力です。

仲介による売却では、買主を複数人募ることができ、より好条件を提示した人に売却できます。人気のエリアにある物件なら競争原理が働くため、価格がつり上がることもあり、高値で売却しやすいです。

不動産会社へ売却する買取

仲介によって個人に売却するだけではなく、不動産会社自体に売却する買取という方法もあります。買取の場合は、不動産会社と不動産所有者の双方の合意のみで契約が完了するため、スムーズに売却できる点がメリットです。

ただし、すべての不動産会社が買取に対応しているとは限らないため、事前に買取をしてもらえるかどうかはチェックしておく必要があります。

また、仲介では売りづらい物件でも売却しやすいものの、売却価格は相場の70~80%程度になります。売却の確実性は高く、売るまでのスピードは速いものの、売却価格が仲介より下がってしまうことは覚えておきましょう。

売却後に賃貸契約を結ぶリースバック

不動産を売却した後もその家に住み続けたいなら、リースバックという方法もあります。リースバックは売却した不動産に対して、買主と賃貸契約を結びます。

売却後は自分の持ち家としてではなく、賃貸物件として住み続けられる点が特徴です。住み替えは考えていないものの、資金が必要な場合はリースバックを利用してもよいでしょう。

リースバックの場合は今後住み続けるために家賃を支払い続ける必要があります。買主との交渉次第では、買い戻しが可能な場合もあるため、将来的に不動産を残したい場合は、売却時に買主に相談してみることがおすすめです。

不動産を売却するときの注意点

不動産売却をする際には、注意しておきたいポイントがいくつかあります。

  • 査定を依頼する前に自分でも相場を調べる
  • 査定は複数の会社に依頼する
  • 売却時の費用を確認しておく

これら3つのポイントに注意しながら、失敗なく不動産売却を行いましょう。

査定を依頼する前に自分でも相場を調べる

不動産を売却する際には、不動産会社による査定を受けますが、査定を依頼する前に自分でも相場を調べておくことが大切です。ある程度の相場観を養っておかないと、不動産会社に提示された査定額が妥当なのか判断ができなくなります。

事前に調べた相場に近い査定額を提示する不動産会社を選ぶことで、信頼できる会社に売却を依頼でき、納得できる条件で売りやすくなります。

査定は複数の会社に依頼する

不動産の査定は複数社に依頼することが大切であり、最初の1社で決めてしまうと、売却の条件が悪くなってしまうことがあります。同じ物件でも不動産会社によって提示する査定額は異なるため、最低3社を目安に比較しておきましょう。

複数社から査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップならネット上で2~3分程度の登録を行うと、複数社から一括で査定を受けられます。

効率的に査定を受けることで、スムーズに売却活動を進められるだけではなく、好条件での売却も期待しやすくなります。

売却時の費用を確認しておく

不動産の売却には費用がかかるため、どのようなコストがあるのかを確認しておくことも大切です。

  • 仲介手数料
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 各種税金

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限が決められており、400万円以上の取引なら「売却価格×3%+60,000円+消費税」の式で計算できます。

売却時にローンを一括返済する際には手数料がかかり、金額は金融機関ごとに違うため事前に確認しておきましょう。売却時には印紙税や登録免許税、売却した利益に課税される譲渡所得税がかかります。

各種費用を差し引いて手元に残った金額が利益となるため、最終的にどれだけのお金が入ってくるのかを試算しておくと資金計画を立てやすいです。

不動産売却のことは悩みに応じた専門家に相談しよう

不動産売却ではさまざまな問題や疑問が発生することがあります。トラブルを回避し、失敗なく売却を行うためにも、わからないことは事前に専門家に相談することが大切です。

相談できる専門家は不動産会社や弁護士、司法書士などさまざまな人がいて、問題の内容によって相談先が異なります。悩みに応じた専門家に相談して不安や疑問を解消し、スムーズに不動産売却を行いましょう。

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