離婚をするとき住宅ローンがあると夫が住むのが正解なのか

やむを得ない事情で離婚することになった場合、夫と一緒に暮らしていた住居をどうするのかは大きな問題です。住宅ローンが残っている場合はとくに離婚後の家の扱いについては慎重に考える必要があります。住宅ローンは夫の名義で借りているケースが大半でしょう。
この場合には住宅ローンを支払うのは離婚後も夫ということになります。そのため離婚後に妻側がそのまま家に残るとなるとさまざまな点を理解しておく必要があることを理解しておきましょう。
この記事では離婚するとき住宅ローンがある場合には夫がそのまま住む方が正解なのかどうかについて解説します。妻が家を出る場合、妻が残る場合の注意点についても解説しますので参考にしてください。

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離婚で住宅ローンが残る家に夫が住むべき理由

住宅ローンが残っている場合は、離婚後も夫が家に住み続けたほうがよいという考え方もあります。なぜこのような考え方をするのでしょうか。離婚で住宅ローンが残る家に夫が住むべき理由について解説します。

住宅ローンは名義人が出て行くと使えないため

住宅ローンは多くの場合、夫名義で借入していることが多いでしょう。離婚後、夫がそのまま家に住み続ける場合は夫の単独名義の場合はなにも変わらずそのまま住み続けることが可能です。
住宅ローンの契約条件として、名義人が居住する家であることというのがあります。もしも離婚で夫が出ていくことになった場合にはこの条件に反することになると考えられます。もしも金融機関に知らせずにそのまま妻が居住し続けていることがバレてしまうと一括返済を要求されることもある点には注意が必要です。
もしも一括返済できない場合には競売にかけられることもあります。競売にかけられると強制退去することになるでしょう。妻が残るケースではその旨を金融機関に届け出て所定の手続きを行う必要があります。

家に残る人の収入が少ないと名義変更ができないため

住宅ローンはその家に居住している人が名義人であることが条件です。そのため夫が出ていくことになった場合には金融機関に連絡して名義人を妻に変更する必要が出てきます。一般的にはこのタイミングで住宅ローンの借り換えを行う人が多いでしょう。
ただここで問題になるのが妻が住宅ローンの審査に通らなければ名義変更ができないという点です。もしも妻の年収が夫より少ない場合には借り換えが認められないケースもあります。こうしたトラブルを回避するためにも離婚後は夫がそのまま居住し続けたほうがスムーズといえるでしょう。

返済する夫が出て行くと滞納される恐れがあるため

住宅ローンの契約上、夫が名義人で家を出て行っても支払いを続けることで妻がそのまま居住し続けられることもあります。この場合に問題となるのが、支払いの滞納です。
最初のうちはきちんと支払いをしていた夫も、自分が住んでいるわけでもない家のお金を毎月毎月支払うことが徐々に面倒になるケースは少なくありません。また夫が再婚したり失業したりして生活環境が大きく変化することで支払いができなくなるケースもあります。
夫が支払いを滞るようになると家は競売にかけられます。そうなるとそこに居住している人たちは強制的に退去させられてしまう可能性が高くなるでしょう。夫と連絡が取れなくなってしまうとさらに困った状態になるということも想定しておく必要があります。

夫が住むときに妻が注意したい3つのポイント

住宅ローンが残っている家に夫が残る場合、妻はとくに問題ないように感じるでしょう。ただ、注意しておかなければならない点がいくつかあります。夫が住むときに妻が注意しておきたいポイントについて3つ解説します。

住宅ローンの責務は離婚後も続く

離婚前に住宅ローンの契約内容をしっかりと確認しておくことが大切になります。なぜなら契約の際に夫の単独名義ではなく妻との連名になっていることもあるからです。
さらに多くのケースでは夫が名義人で妻が連帯保証人になっています。このように連帯保証や連帯債務を負っている場合には妻が家に住まなくなったとしても責任だけは継続する点に注意が必要です。
離婚時に住宅ローンの残債は夫が支払うという合意をしていたとします。とはいえ契約上の責任は残った状態です。もしも連帯保証や連帯債務の責任から外れたい場合には金融機関に連絡して交渉する必要があります。ただ、保証人から外れるための交渉はかなりハードルが高いということを理解しておきましょう。
自分が保証人を外れるとした場合、新しい保証人を用意しなければなりません。自分で用意できない場合には保証協会を利用する必要も出てきます。さらには金融機関によっては保証人を解除するためにまとまった金額の入金を求められることもあるでしょう。
もしも保証人から外れることができずそのままにしていると、万が一夫が支払いを滞納したら妻に支払い請求がくることは理解しておきましょう。
このように離婚しても住宅ローンの責務だけは残るという点が大きな注意点です。

公平な財産分与が難しくなる

離婚の場合は財産分与も大きな問題になります。家はとくに大きな資産価値を持つ財産です。そのため家を夫に譲ってほかの資産をすべて妻が受け取ったとしても不釣り合いな分与になる可能性が高いという点が注意点になります。
この場合、家を受け取った配偶者側が分与持分に相当するお金を支払うという形で精算することが一般的です。とはいえ、不足分を現金で夫が支払える可能性は低いでしょう。つまり配偶者に資金力がない場合には公平な財産分与が難しくなる点には注意が必要です。

住宅ローンの負担と慰謝料・養育費は別で考える

離婚の原因はさまざまです。万が一、夫側に非があって離婚する場合には慰謝料の請求ができます。さらに子どもがいる場合には養育費の請求も可能となります。
重要なのは住宅ローンの負担と慰謝料や養育費の請求は別で考えるという点です。財産分与で受け取ることができる資産は単純に財産分与の対象として考えましょう。
慰謝料や養育費については財産分与とは別として考えます。つまり財産分与で資産を受け取っていたとしても、慰謝料や養育費は別で請求することができるということです。

住宅ローンが残る家に妻が安心して住む方法

もしも住宅ローンが残っている家に妻が住み続けるという選択をした場合、できるだけ安心して暮らしたいものです。子どもの生活環境などを考えてこうした選択をする人も少なくないでしょう。住宅ローンが残っている家に妻が住み続けることにはデメリットもあります。
ここからは住宅ローンが残る家に妻が安心して住み続ける方法について解説します。しっかり理解して今の生活を守れるようにしておきましょう。

住宅ローンの借り換え

妻が家に残る場合、名義人を変更する必要があります。住宅ローンは基本的には名義人がその家に居住することを条件に貸し付けを行なっているからです。夫が名義人の状態で妻が住み続けるということは基本的にはできません。
そのため名義変更を行いますが、この場合住宅ローンの借り換えを行うことが必要になるケースもあります。住宅ローンの借り換えは、これまで利用していた金融機関での契約を解除するため妻が別の金融機関で住宅ローンを組んで、これまでの住宅ローンを完済させます。
買い替えには費用がかかりますが、この手続きを行うことで家の名義も妻に変更することが可能です。さらに借り換えを行えば連帯保証や連帯負債を負うこともなくなります。

公正証書で住宅ローンの滞納をさせない

妻が家に残るケースでもっとも問題となるのが夫が住宅ローンの支払いを滞納した場合です。夫と連絡が取れなくなり結果的に妻側が住宅ローンの返済に追われることになるというのは珍しくないケースになります。
こうした事態を免れるためにとっておきたい処置が公正証書です。公正証書は公正役場に依頼して公証人に作成してもらう書面です。離婚協議の際に決定した条件について第三者に証人となってもらい、法的拘束力のあるものにするために行う手続きになります。
公正証書で取り交わした契約内容は、裁判などをしなくても相手側に強制執行することが可能です。とくに住宅ローンの支払いについては配偶者の滞納の確率が高い案件であるため万が一を想定して証書を交わしておくとよいでしょう。
万が一、夫が住宅ローンを滞納しても自分に請求がくる前に相手側の財産を強制的に回収することが可能になるからです。

返済を続ける元夫と賃貸契約をする

夫に住宅ローンの返済を続けてもらうとしても夫側の生活がいつ変化するかは予測できません。再婚して新しい家庭を持てば支払いが難しくなることもあるでしょう。失業する可能性もゼロではありません。
こうしたさまざまな事態を想定して少しでもリスクを減らす方法のひとつが、住宅ローンの返済を続けてもらう元夫と賃貸契約を結ぶという方法です。夫が住宅ローンの返済を滞る理由の多くが、自分が居住しない家にお金を払い続けることに理不尽さを感じるからというものです。
ではこの理不尽さを少しでも緩和するためにはどうすればよいのでしょう。そう考えたときに妻側も幾らかの負担をするということが考えられます。つまり賃貸契約を結ぶことで住宅ローンの一部を妻側も負担するということです。
賃貸契約を結ぶことで毎月元夫に家賃を支払い、元夫はそれを住宅ローンの支払いの一部にあてれば精神的にも経済的にも負担を軽減することができるでしょう。
ただし、元夫と勝手に賃貸契約を結ぶことはできません。住宅ローンを借入している金融機関に申し出て、ローンが残っている家を賃貸にすることの許可を取る必要があります。この場合には住宅ローンから投資ローンにローンを切り替える必要が出てくるでしょう。
投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなる可能性があります。そのため返済額が増えてしまうこともあり元夫がこの考えに合意してくれなければ実行することは難しくなるでしょう。

住宅ローンの不安をなくすなら離婚で家の売却

離婚後に住宅ローンのことでもめるのは精神的にも体力的にも好ましいことではありません。住宅ローンを完済しない限り、元夫と完全に連絡を途絶えることもできないため離婚理由によってはそれが精神的な苦痛になるというケースもあるでしょう。
こうした場合には、思い切って家を売却する方法で住宅ローンを完済し、得た利益を財産分与してすっきりさせてしまうというのも一つの方法です。

売却は住宅ローンの完済が前提

離婚を機に家を売却することを選択した場合、まずは住宅ローンを完済することが前提となります。住宅ローンが残っている場合には家の抵当権は金融機関が保持している状態です。この抵当権を抹消しない限り勝手に家を売却することはできません。
家を売却して得られる利益が住宅ローンの残債よりも多い場合は問題なく完済できるでしょう。このケースをアンダーローンと呼びます。アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済しても手元に現金が残るケースが大半です。残ったお金は財産分与の対象となるため協議して分配しましょう。
では家を売却しても住宅ローンが完済できない場合にはどうすればよいのでしょうか。住宅ローンの残債が家の価値よりも多い場合をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの場合、家を売却しても足らない部分は名義人が負担することになります。夫が名義人の場合には夫の預貯金から足らない分を支払うことになるのです。夫が一括で支払うことができない場合には家を売却できないため注意が必要になります。

家の査定を受けて完済できるか判断

家を売却して住宅ローンが完済できるのかを判断するためにもまずは査定を受けましょう。家の査定を受けることでおおよそどのくらいの金額で売却できるかを知ることができます。これを目安に住宅ローン返済の計画を考え直しましょう。
査定を受ける場合には、自分で不動産会社を探して出向くという方法もありますが、便利なのは一括査定サイトの利用です。場所や時間を問わず短時間で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能となります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで自分が売却したい家の相場を知ることができるでしょう。相場を把握しておけば売り出し価格を設定する際に大きく外れた金額を設定するというミスを防ぐことができます。適正価格で売り出すということがスムーズな売却には必要です。
とくに離婚で家を売却する場合にはできるだけ早く手放したいと考えるでしょう。家の売却が長引けば長引くほど夫と連絡を取り合う期間も長くなるからです。適切な売却活動をしてスムーズに売却してくれる不動産会社をみつけるためにも複数の不動産会社にあたることは大切になります。
ただし注意しておかなければならないのは、あくまでも査定額は目安であり必ずしもその価格で売却できるとは限らないという点です。とくにできるだけ早く手放したいという希望がある場合には購入希望者が値下げ交渉をしてきた場合に交渉に応じてでも売却してしまいたいと考える人も少なくありません。
こうした事態を想定して、住宅ローンを完済するためには最低でもいくらで家を売却しなければならないというラインをしっかり決めておきましょう。最低ラインを決めておくことで手出しをせずに住宅ローンを完済することが可能となります。

住宅ローンが残る家を離婚で売却する流れ

離婚によって住宅ローンが残る家を売却する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか。簡単にまとめておきますので参考にしてください。

  • 売却する家の査定を行う
  • 不動産会社を選定する
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を行う
  • 購入希望者との価格交渉や内覧会
  • 売買契約の締結
  • 引越し
  • 引き渡し

家を売却すると選択した場合、離婚は家が売れてからにしたほうがよいケースもあります。家の売却は最終的に売れてみないといくらで売却できるか、売却益がどのくらいなのがが明確になりません。そのため財産分与という点でもトラブルを減らすためにはこの辺りが明確になってから離婚するほうが賢明です。
ただし売却には時間がかかることも多いためそれまで待てないというケースのほうが実際は多いのが現状です。この場合は買取を利用するなどもひとつの選択肢となりますが、買取価格は売却価格よりも1〜2割ほど安くなることは理解しておきましょう。
それでも住宅ローンが完済できるのであれば、時短を優先して買取を利用するという方法もあります。

住宅ローンがある状態の離婚で気になる疑問

離婚にはさまざまな問題が付随します。住宅ローンの返済もそのひとつです。大きなお金が絡むためトラブルにも発展しやすいというのが特徴でもあります。住宅ローンが残っている状態で離婚することで注意したい点、気になる疑問点について解説しますので参考にしてください。

オーバーローンで不足分も支払えないとどうなるか

家を売却しても住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態になると、不足分は名義人が自己資金で一括返済する必要が出てきます。もしも一括返済が難しいとなると家を売却できず困った事態になるケースもあるでしょう。
この場合に利用できるのが任意売却です。任意売却はいくつかの条件がそろった状態で利用できるようになります。ひとつはオーバーローンであることです。2つめは住宅ローンの支払いが3ヶ月以上滞納されており、なおかつ経済状況的にも支払いが厳しいという条件になります。
これらの状態である場合、任意売却を利用することが可能です。任意売却はオーバーローンであっても家を売却することができ、売却益でローンの返済を軽減することができる点がメリットです。ただし、ローンを完済できるわけではないため残債は残ります。
さらに大きなデメリットとして金融機関のブラックリストに載ってしまうという点があげられます。任意売却を利用する条件のうち住宅ローンを3ヶ月以上滞納しているという条件は、イコール金融機関のブラックリストに掲載される条件にも当てはまります。
そのため数年間は新しくローンを利用できなかったりクレジットカードが作れなかったりすることがある点は理解しておきましょう。さらに任意売却には売却期間に制限が設けられていることもあります。もしもこの期間内に売却できなければ競売にかけられてしまう可能性も考えておきましょう。
競売価格は市場価格よりもかなり安くなるため住宅ローンの残債が多く残ることになるため、この点にも注意が必要です。

売却後でも住み続ける方法はあるか

住宅ローンを完済するために家を売却する必要があるけれど、どうしてもその家に住み続けたい事情があるという人もいるでしょう。こうしたケースではリースバックという仕組みを利用することも可能です。
リースバックは買主に家を売却したのち賃貸契約を締結してその家に住み続けるという方法になります。リースバックの条件には特定の条件を満たした場合に限り、売却した家を買い戻せるという特約をつけることも可能です。
リースバックを利用するメリットとしては、ひとまずまとまった資金を手に入れることができる点と、そのまま家に住み続けることができる点です。
ただし、デメリットとしては売却価格が仲介での売却よりも安くなる可能性が高いという点があげられます。さらに所有者が変わるため賃貸オーナーが取り決めたルールを守って生活しなければいけなくなるという点もデメリットになるでしょう。

住宅ローンが残る家の相談はどこにするのか

住宅ローンが残っている状態の家を売却したい場合、自分だけでは解決できない問題も出てくるでしょう。その場合の相談先について解説します。
借入先の金融機関にまずは相談するというのが基本です。借り換えをする、売却をするいずれの選択をするにしても住宅ローンを借りている金融機関への相談は必須になります。
さらに夫と家のことでもめている場合には弁護士に相談しましょう。売却するのか、誰が住み続けるのかなど問題はさまざまです。名義が夫である以上、勝手に売却されてしまうというリスクも少なからずあります。そのため法的な専門家に相談しておくと安心です。
住宅ローン相談センターというものも存在します。とりあえず相談してみたいという場合にはこうした機関の利用もひとつの方法として覚えておくとよいでしょう。

離婚をするなら住宅ローンの問題を解決しておこう

離婚時に家のことでもめる人は少なくありません。離婚するのであれば住宅ローンの問題を解決しておくことは重要です。もっともすっきり解決する方法としては家を売却してしまうことでしょう。
家の売却を検討する場合は、まず住宅ローンが完済できる価格で売却できるのか査定額を知る必要があります。査定額を簡単に知る方法として不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
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