不動産売買契約の不安をなくしてサイン!記載するべき内容とは

所有している不動産を売却しようかと考えている人もいるでしょう。ただ、不動産の売却は大がかりな作業となり大きなお金が動くことでもあるため躊躇してしまうということも少なくないものです。失敗せずにスムーズに売却するにはどうすればよいのでしょうか。
この記事では不動産売却で失敗しないための基本的な知識について解説します。とくに重要となる不動産売買契約の内容についても詳しく解説しますので不安をなくすための参考にしてください。

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不動産売買契約の基礎知識

そもそも不動産売買契約とはどのようなことをすればよいのかわからないという人もいるでしょう。不動産売買契約の基本的な知識を身につけておくことは、スムーズな売却にもつながります。まずは不動産売買契約の基礎知識から解説していきましょう。

不動産売買契約の役割

不動産の売却については実は口約束での契約でも成立します。とはいえ、どのような契約であっても口約束でのトラブルというのは起こり得るものです。小さな約束であっても口約束では言った言わないの論争になりトラブルに発展します。
これが不動産の売却となると大きなお金が動いたり、たくさんの人が絡んでくる問題です。それを口約束で契約してしまうことの恐ろしさをまずは理解しましょう。売却すると言って引き渡したもののお金が支払われないとなることもあるかもしれません。
このような後から起こり得るトラブルを回避するためにも売却に関する合意事項を書面に残す必要があります。書面に残すことでトラブルが起きた際にはその書面を確認すればきちんと解決することができます。
どんなに近しい間柄であっても不動産の売却に関しては売買契約書を交わすことは必須であると考えましょう。

個人が作成した契約書でも法的に有効

不動産の売却の多くは不動産会社に仲介を依頼して行われます。ただ、場合によっては個人間で売買を行うケースもあるでしょう。不動産の個人売買は禁止されていないため個人で行っても問題はありません。
ただ、ここで気をつけなければならないのが契約書です。不動産会社の仲介を受ける場合には売買契約書は不動産会社が用意するのが一般的です。さらに契約の場面に不動産会社が立ち会うため契約内容の不備などにも気がつきやすい点がメリットになります。
前述したように個人の場合でも口約束はデメリットが多く、トラブルのもとになるため契約書は必ず交わすようにしましょう。とはいえどのような書類を作成すればよいかわからない人が大半でしょう。
インターネット上には不動産売買契約書の無料テンプレートを提供しているサイトも存在します。こうしたものを利用すればいちから作成する必要もなく項目の不備を避けることができるでしょう。
とはいえ記載する際に不備があると後で無効になる可能性もあります。不動産の売却には専門的な知識が必要となるため個人売買の場合でも契約書の作成に関しては専門家に依頼したり契約書の作成サービスを利用したりするほうが安心です。

不動産売買契約のために必要なもの

不動産売買契約書は紙が1枚あればよいというものではありません。契約を交わすためにはいくつか用意しておかなければならないものがあります。具体的には次のようなものが必要です。

  • 実印
  • 印鑑証明書(市役所で3か月以内に発行されたもの)
  • 収入印紙
  • 本人確認書類(運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど写真付きのもの)
  • 登記済証(権利証)または登記識別情報通知(売主が保管しているもの)
  • 仲介手数料の半額
  • 固定資産税納税通知書(税金を納めている市町村から送付されてくるもの)

こうしたものを用意してから契約に臨むようにしましょう。

収入印紙は契約金額で決まる

売買契約の際に用意するもののなかで収入印紙は、売却額によって金額が異なるため詳しく説明しておきます。具体的には次の表のとおりです。

売却額印紙費用軽減税率適用後の金額
500,000円超〜1,000,000円以下1,000円500円
1,000,000円超〜5,000,000円以下2,000円1,000円
5,000,000円超〜10,000,000円以下10,000円5,000円
10,000,000円超〜50,000,000円以下20,000円10,000円
50,000,000円超〜100,000,000円以下60,000円30,000円
100,000,000円超〜500,000,000円以下100,000円60,000円

基本的には上記の金額の収入印紙を用意しておく必要があります。ただし、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書に関して記載金額が100,000円を超えるものについては軽減措置の対象となる点は覚えておきましょう。
軽減税率が適用された場合の金額については表の右側に記載しておきます。

不動産売買契約をする流れ

契約はどのような流れで進んでいくのでしょうか。具体的な流れについても解説していきます。
まずは不動産の契約に関して重要とされる事項についての説明です。不動産会社の担当者または売主が買主に対して説明を行います。たとえば権利関係のこと、法令上の制限について、マンションであれば管理の状態などについてを説明する必要があるでしょう。
基本的には契約書を読み合わせることで間違いがないことを確認します。読み合わせる書類は、売買契約書だけではありません。物件状況等報告書・設備表も読み上げて確認することでトラブルを回避します。
とくに設備表に関してはトラブルの引き金になりやすいものとなりますのでよく確認しておくことがおすすめです。これらの内容に双方が納得したらいよいよ契約書に署名します。署名が完了したら手付金の受領を行いましょう。
契約の際には不動産会社の担当者や専門家などに立ち会ってもらうと安心です。

不動産売買契約書の内容の確認事項

不動産売買契約書を交わすための基礎知識と流れについて解説してきました。では次に具体的な契約内容について確認していきましょう。不動産売買契約書は個人が作成しても問題ありません。
一般的には不動産会社や専門家が作成したものを使用することが多いため内容に決まりがあるように考えている人も多いでしょう。実は契約書に記載する内容については自由に決めることができます。売主と買主の双方が納得できる内容であれば型どおりでなくても契約書として通用するということです。
ただし注意したいのは、売主だけが有利になるような内容や買主だけが有利になるような内容といった偏った契約書を作成してしまうと契約がまとまらなくなる可能性が高いという点です。これは公平性という点で考えても当然といえるでしょう。
もうひとつの注意点は、いくら自由に内容を決めてよいとはいえ公序良俗や強行法規に反している内容ではいくら契約を交わしたとしても認められないという点です。
社会的な秩序を乱したり、道徳や倫理に反する内容の契約・暴利や不当な利益を得ようとするような契約・人権侵害になるような契約についてはいくらお互いが納得していても認められません。
こうした点を踏まえて不動産売買契約書に記載する内容について確認していきましょう。

売買する当事者や物件に間違いはないか

もっとも基本的なことになりますが、売却する人の住所や氏名、売却する物件の登記情報などで間違いがないかは必要な項目です。これが間違っていては契約がはじまりません。
さらには隣家や道路との境界についても明確に記載しておきましょう。これを記載していないと後にトラブルを招く可能性を残すことになります。境界線が曖昧な場合は、費用はかかりますが専門家に依頼して測量を行い境界線を明確にしておくことが大切です。

決済方法にあった売買代金か

土地の売却に関しては売買代金を決める方法が2種類あります。ひとつは登記上の面積を参考に金額を決める方法です。建物についてはこれが基本となりますが、土地に関しては実際の面積と異なる場合があるため、もうひとつとして実測を行ってから金額を決めるという方法もあります。
実測の場合には契約前に確定させるか契約してから確定させるかのいずれかの方法を選択することも可能です。マンションについては土地がないため登記上の面積を参考にするのが一般的になります。
この場合、内法面積と呼ばれ壁の内側の線で囲まれた面積で計算されます。もうひとつは壁芯面積と呼ばれ、マンションを購入した際のパンフレットなどに記載されている面積を参考に計算する方法です。こちらは壁の厚みの中心線で囲まれた面積で計算します。
壁芯面積のほうが広くなるのは明確です。買主に対してはどちらの方法で計算したのかを明示することが必要となります。

売買代金の支払い時期や手付金は妥当か

不動産売買契約では手付金のやり取りが行われます。なぜ手付金が必要なのでしょうか。手付金を支払うことには3つの意味があります。
ひとつは契約を締結しましたという証拠としての意味です。これを証約手付と呼びます。
もうひとつは万が一契約を解除したいとなったときの代償としての意味です。もしも契約を交わしたあとで売主または買主が契約を解除したいと申し出た場合にトラブルになる可能性は高くなります。
この場合、民法で買主は手付金を放棄することで契約を解約することができると定められています。売主側からの解約については手付金の2倍の額を買主に支払うことで契約を解約することができると定めているのです。これらを解約手付と呼びます。
最後のひとつは債務不履行があった場合の違約金の意味です。買主と売主のどちらかに債務不履行があった場合には手付金が違約金として相手に没収されることが決められています。内容によっては損害賠償も発生することがある点には注意が必要です。
これらをみると手付金の金額はあまり高額にしないほうがよいのではと考える人もいるでしょう。手付金については法的拘束はないためいくらにしても問題はありません。ただし、契約を交わすうえで売主と買主の双方が安心して契約できる範囲の金額にしておくことが妥当です。
金額が少ないといつでも気軽に解約できてしまうという不安があるでしょう。逆に大きすぎると万が一なにかあった場合に解約できなくて困るということが起こります。このようなことがないように手付金は売却額の5〜20%程度が妥当とされています。
ちなみに売主が不動産会社の場合の手付金については法律で定められており、売却額の20%を超えてはならないとなっている点は覚えておきましょう。

登記手続きに問題はないか

不動産の売却では登記に問題がないことが大切です。そのため登記手続きに問題がないことをしっかりと明記しておく必要があるでしょう。買主に引き渡しをするまでに抵当権の抹消を済ませておくことを明記しておきます。
住宅ローンを利用していて残債がある場合には、完済しなければ抵当権が抹消できないため、早めに手続きを進めておきましょう。
所有権についても移転は基本的に引き渡しと同時に行います。この点についても明記しておくと買主も安心して契約を進めることができるでしょう。

引き渡す設備といつまで修復の責任をもつか

住宅設備についてはしっかりとした説明をしておくことが大切です。引き渡したあとで設備に不具合が生じた場合に誰が責任を取るのかを明確にしておかなければトラブルに発展します。
具体的には照明・エアコン・給湯器・門・塀・庭木など住宅に備わっている備品や設備の現状をしっかりと明記しておきましょう。とくに消費生活用製品安全法で認められている特定保守製品については一覧表を作成しておくと明確になるためおすすめです。
さらには災害によって被害が出た場合の負担を誰が行うのかという点まで明示することで契約を最適なものにすることができるでしょう。

税金や賃料の取り決めをしているか

不動産には固定資産税や賃料収入など年間を通してかかる費用や収入があります。これについてどのタイミングで売主から買主に引き渡しするのかも決めておきましょう。基本的には引き渡し日を基準として精算するのがおすすめです。

契約の解除や違反のルールに穴はないか

売主または買主のいずれかが契約違反をした場合などにどのような対応をするのかも明記しましょう。基本的には契約を結んだ以上はそう簡単に解約することはできません。たとえば次のようなことが起きた場合にはやむを得ず解約にいたるケースもあります。

  • クーリングオフ
  • 手付解除
  • 危険負担による解除
  • 契約不適合責任に基づく解除
  • 特約による解除
  • 合意による解除

クーリングオフについては売主が不動産会社である場合には適用されます。一定の条件を満たしていれば無条件で契約解除が可能です。
手付解除は手付金を放棄するか手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。
危険負担による解除は災害などによって不動産が滅失した場合など、契約の目的が達成できない状態になった場合に買主が無条件で解除できるということです。
契約不適合責任に基づく解除は不動産が契約内容に適合しないものであり、不適合の度合いが軽微でない場合に買主が契約解除できます。
ローン特約を利用していた場合に買主に落ち度がなくても住宅ローンが借入できなかった場合に無条件で契約を解除することが可能です。住宅ローンの審査に落ちてしまうと購入したくてもできない状態になります。そのためローン特約をつけておくと安心です。
合意による解除については、売主と買主が話し合いを行って合意したら解除できます。
このように契約はしたものの引き渡しを行い代金の支払いが完了するまでは安心することができません。契約解除の違約金については無条件でない限りは売却代金の10〜20%が相場とされています。契約内容は不備がないようにしっかりと確認しておくことが大切です。

契約不適合責任の範囲に納得できるか

不動産売買では、売主が買主に対して契約の際に不動産の状況・設備の状況についてきちんと説明し、互いに納得したうえで引き渡しが行われることが大前提です。たとえば雨漏りやシロアリの駆除状況などについてをこれまでは瑕疵と呼び、物件の欠陥として扱ってきました。
これらについて買主に情報提供していなかった場合には瑕疵担保責任と呼ばれる責任を売主が負うことになるという決まりが法律で定められていました。これが令和2年4月1日から施行された民法の改正で契約不適合責任に変更されています。
契約不適合責任については、物件の種類・数量・品質について契約内容と適合したものを引き渡す義務があるということが定められています。万が一、これらに不適合な物件を引き渡した場合には契約不履行とみなされてしまうのです。
契約不履行の場合、買主が損害賠償や修繕費を請求できます。不動産売買契約ではこの契約不適合責任に関して範囲と期間をしっかりと定めておくことが重要です。これを決めておくことで引き渡し後のトラブルを回避することにつながります。

不動産売買契約から引き渡しまでにやるべきこと

売主が行っておくべきことは多々あります。忘れてしまうと契約がスムーズに締結できなくなる可能性があるため、しっかり確認して忘れないようにしましょう。ここからは不動産売買契約から引き渡しまでにやるべきことについて解説します。

物件にかけている保険の解約をする

まずは保険関係の手続きです。大半の人が火災保険や地震保険に加入しているでしょう。売却する前にこれらを解約する必要があります。売却すれば保険が自動で解約されると勘違いしている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありませんのできちんと手続きを行いましょう。
解約手続きをすれば保険の内容によっては一部保険金が返金されることもあります。解約のタイミングとしては引き渡し日に解約するという内容で手続きしておくと安心です。災害はいつ起こるかわからないため自分の手元を離れるまでは自分で保険をかけておくほうがよいでしょう。

不動産売買契約書に記載した状態にする

不動産売買契約書に記載した内容を確認して、物件を契約内容と同じ状態にしておくことが必要です。たとえば境界線について明記しているのであれば境界線を確認しましょう。更地で引き渡すことになっているのであれば解体工事をする必要があります。
設備についても契約書に記載しているもの以外は残さないようにしておくことが大切です。引っ越しの際には最終確認を怠らないようにしましょう。

各種書類手続きの準備をする

不動産売買契約を行ううえで必要な書類を確実にそろえておくことは最低条件となります。スムーズな売却のためにも各種書類の手続きはしっかりと進めておきましょう。所有者移転登記や抵当権抹消登録の準備は法務局や金融機関の窓口が開いている時間に行う必要があるため計画的に行うようにしましょう。

不動産売買契約は細部まで確認してからサインをしよう

不動産売却を失敗せずに進めるには不動産売買契約の内容を細部まで確認してから契約書にサインすることが大切です。契約の内容を曖昧にしたまま契約を締結してしまうと後々にトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。
不動産売買契約は専門的な知識を必要とするためできるだけ専門家や信頼できる不動産会社に立ち会ってもらうことをおすすめします。
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