住宅ローンで離婚できないのは本当?リスクを残さない対処法とは

離婚は、理由や条件によってさまざまなケースが存在します。特に夫婦で住宅を購入し、住宅ローンを組んでいると、離婚後に法的、経済的なリスクを負う可能性が高まります。中でも、共同名義で購入した住宅ローンの残債が家の売却価格よりも多い場合には、オーバーローンの状態でかつ双方に持ち分があるのでやっかいです。
住宅ローンについてはきちんと対処しておかないと、元の家に住み続けるときには、急に返済を負担しなければならなくなったり、強制退去させられる危険もあります。権利関係や経済的負担を考えると住宅ローンのことで離婚を思いとどまったり、離婚協議が難航することがあります。
そんな住宅ローンが残っているけど、離婚したい場合に、どんなリスクや注意点があるのかここでは紹介していきます。住宅ローンの仕組みをよく理解して、離婚時に決めておかなければならないことを整理しておきましょう。
離婚条件によってさまざまなリスクが発生しますが、リスクの中身を理解して対処することで、リスクを回避していきましょう。離婚後の人生を安心して切り出せるように、事前の準備が大切です。

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離婚と住宅ローンの基本ルール

離婚をすると法的には他人になります。離婚時には財産分与を行い、相手に過失がなければ2人で財産を半分ずつ分けるのが一般的です。現金のように丁度半分にできるものは簡単ですが、不動産のようにそのままでは分けることができない財産もあります。
これらそのままでは分けられない財産については、協議によってどのように所有するのか決めます。2人で話がまとまらない場合には、弁護士や裁判所が仲裁に入って、離婚協議をまとめることもあります。
自宅を購入し、住宅ローンを組んでいる場合には、契約関係を確認し、離婚後にリスクが生じないようにしておくことが大切です。ここでは住宅ローンを組んでいる家庭で離婚時に確認すべき点とルールについて解説していきます。まずは仕組みを理解し、離婚後どのような状態になるのかによって対策を立てましょう。

住宅ローンの契約は離婚後も続く

離婚をすると婚姻関係は解消されます。しかし、住宅ローンは購入時に契約したものですので、契約内容にもよりますが、そのままだと離婚後にも双方に責務が残ります。契約の仕方としては

 連帯保証連帯債務ペアローン
ローンの名義借りた方一人の名義夫婦二人の名義夫婦それぞれの名義
ローンの数1つ1つ2つ
返済義務借りた人が返済できない場合は連帯保証人が負う夫婦二人とも同等に負う借りた人が返済できない場合は連帯保証人が負う
住宅名義借入分は借りた人の名義夫婦二人の名義夫婦二人の名義
住宅ローン控除借りた人のみ受けられる夫婦二人で受けられる夫婦二人で受けられる
団信借りた人が死亡したときのみ保険金が支払われる保険に加入した人が死亡したときに保険金が支払われる死亡した人が借りていたローンのみ保険金が支払われる

などが一般的です。連帯保証はお金を借りた債務者が支払えない場合に、代わりに返済義務を負います。連帯債務は2人で同じ物件を担保に1つのローンを連名で組むことでより多くの借入ができる反面、それぞれが返済義務を負っています。ペアローンは同じ物件を担保にそれぞれがローンを組んでいるので、権利関係は分かれていますが、物件が残る限り、住んでいなくても支払い義務は続きます。
住宅ローンの契約がどのようになっているのか契約書を確認しておきましょう。住宅ローンが完済されて抵当権がなくなるまでは債務者の支払い義務が生じます。支払いが滞ると連帯保証人に請求がいったり、退去して競売にかけるなどのリスクがあります。出て行ったパートナーが支払わなくなると自分が連帯保証人になっているままだと、住んでいなくても返済を求められます。
家を所有している場合には、協議離婚でも、住宅の権利関係や住宅ローンの支払い、不払いのときの対応など離婚時にきちんと決めておくことがトラブルを避けます。円満な離婚であっても、突如として元パートナーが亡くなるなどすると、契約内容によっては名義変更や住宅ローンの返済などでトラブルになることがあります。
元パートナーは制度上は他人の為、死後は親族などが対応することでより複雑な関係になる恐れもあります。また、名義が出て行った相手のまま元の家に住み続けると、知らないうちに売却されるリスクも伴います。できるだけ権利関係は整理して、離婚成立時に双方が合意した内容を明確にしておくことが大切です。

住宅ローン控除は名義人が出て行くと使えない

住宅を購入する際に10年以上の住宅ローンを組むと住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除の適用条件は
・住居を購入してから6カ月以内に入居し、その後も住み続けていること。
・合計所得金額が、3,000万円以下であること。
・住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上の部分が自宅であること。
・10年以上にわたり分割して返済する住宅ローンを組んでいること。
となっています。ペアローン以外で住宅ローン控除を受け続けるには住宅ローンの名義人が居住していることが必要です。離婚をして不動産の名義変更などをすると、前の名義人の住宅ローンが残っている場合には、住宅ローン控除を受けられなくなります。住宅ローンを組んだ名義人が家を出て行く場合には、住宅ローン控除を引き続き受けられるよう手続きが必要です。
離婚した相手から住宅を財産分与で取得した場合には、確定申告で追加取得した部分について再申請することで住宅ローン控除を継続して受けられます。ただし、住宅ローンを居住する人の名義で借り換える必要があります。この際に返済期間が10年未満だと住宅ローン控除は適用されません。
一方で、名義人が住宅を所有したまま、家を出て別の住宅に住む場合には住宅ローン控除の適用が受けられないのでそちらも注意が必要です。
参考:国税庁

住宅ローンで離婚できない理由

住宅ローンが残っているから離婚ができないことはありません。しかし、残された住宅ローンの取り扱いで離婚を躊躇することはあります。計画的に離婚を進める場合には住宅ローンの名義や残債額で踏みとどまることもあります。ここでは住宅ローンで離婚ができない理由について紹介していきます。
DVや不義、犯罪など差し迫った離婚を必要としない場合には、権利関係をきちんと整理しておかないと離婚後に大きなリスクを負うことになります。離婚を考える際には、別れることでどのようなリスクを負うのか専門家ともよく相談して準備を進めましょう。

名義人が出て行くと契約違反になるから

住宅ローンを組む際には名義人が居住することが契約条件として挙げられます。住宅ローンは他のローンに比べて優遇されている為、契約条件についてはより厳しいことがほとんどです。名義人が出て行っても残った家族が住宅ローンの返済を続けることもできなくはありません。
しかし、住宅ローンの名義人が居住していない事実が判明した場合には、契約違反となり、残りの住宅ローンの一括返済を求められます。また、一括返済ができない場合には、居住者は強制退去の上、競売にかけられることもあります。
長期間にわたる住宅ローンの支払いはさまざまなリスクを伴います。家を売却するのにも名義人が手続きをする必要があります。出て行った相手が名義人であれば、たとえ住んでいても勝手に売却することはできません。
逆に、出て行った相手が勝手に売却をしてしまい、突然出て行かなければならない事態も起こります。名義人ではない人が住み続けるには、住宅ローンの支払いや名義について専門家に相談しながら進めることが大切です。

出て行った人の滞納リスクがあるから

離婚前に住宅ローンの支払いについて分担を決めた上で、離婚が成立したとしても、出て行ったパートナーが支払いを続けるかは不安の残るところです。離婚したパートナーが病気や怪我により職を失ったり、新しい家庭を持ったりすれば返済が厳しくなります。
離婚したパートナーの支払いがなければ返済が困難な状況だと、滞納が続くことで家が差し押さえられる可能性が出てきます。差し押さえられると居住者は退去させられ、住宅は競売にかけられます。また、出て行ったパートナーと連絡が取れなくなるとより複雑なトラブルになりかねません。
名義を出て行ったパートナーのままにしている場合には、住宅ローンの返済義務はパートナーが負っています。連絡が取れず支払いが滞れば残った居住者は対処ができません。住宅ローンを完済しても、売却や相続にはパートナーの手続きが必要です。
名義を変更して居住者にしている場合にはまだ、売却手続きや破産処理などを主導して行えるのでトラブルは小さくできます。このように住宅ローンの名義を変更するか、離婚後の支払いをどうするかで離婚協議がまとまらないケースはよくあります。

住宅の名義変更が簡単に認められないから

これまでのことから住宅の名義や住宅ローンの名義を家に残る人に変更しておくのが望ましいことがわかります。ただし、住宅の名義変更をするには、家に住む人が住宅ローンを借り換えて所有することが必要になります。
この場合、家に残る人が出て行く人よりも収入が低いと返済能力が認められず、住宅ローンが組めません。住宅ローンの審査は厳しく、一定の収入があり安定した職業に就いている必要があります。他に借金がある場合にもローンは組みにくくなります。
円満に話が進んでいても、住宅ローンの組み換えがうまくいかず、離婚を躊躇するケースはよくあります。いろいろな名義関係やローンの状況など把握しておくことが大切です。また専業主婦の場合には、就職することも生活をする上で必要になります。それらの見通しが立たないと離婚できないと諦めるケースがあります。

【対処法1】売却で住宅ローンの完済

名義人が家を出て行くなら、後々のリスクを考慮すると離婚時に自宅を売却して住宅ローンを完済してしまうのが得策です。自宅を売却して財産分与を行い、すべて精算して1からはじめる方が不安やリスクは軽くなります。ここでは住宅ローンの完済の為に、自宅を売却する流れについて紹介していきます。

完済を目指すため一括査定を活用する

まずは自宅をいくらで売れるのかを知る必要があります。その為には不動産会社に査定を依頼します。査定額がはるかに住宅ローンの残りを下回っていたら、オーバーローンになり、売っても借金が残ってしまいます。オーバーローンの場合には、住み続ける方向で検討する家庭も多くいます。
査定額は今後の身の振りを決める重要なポイントなのでしっかり行いましょう。一方でどの不動産会社に査定を依頼したらよいかわからないという方も少なくありません。査定額は不動産会社によって得意、不得意な物件があり、100万円以上の違いが出ることも珍しくありません。
そのため、複数の不動産会社に査定依頼をするのが重要なポイントです。不動産会社から得た査定額を比較しながら、会社の特徴や営業担当者の応対など複合的に不動産会社を選んでいきましょう。とはいえ、複数の不動産会社がどこにあって、どう連絡を取ればよいかわからない人がほとんどです。
そこで便利なのが、不動産査定一括依頼サイトです。登録された全国の不動産会社の中から地域にある不動産会社複数社に同時に査定依頼ができるサイトです。なかでも「すまいステップ」は厳選された優良不動産会社のみを登録しており、一度に4社から査定を受けられます。
ベテランの営業担当者が付いてくれるので、初心者でも安心して利用できます。サイトの使い方についてはサポートも充実しているので、不安なことがあれば電話で相談しながら査定依頼をすることもできます。一括査定サイトを利用して賢く不動産会社を選びましょう。

値下げ交渉を想定して売り出し価格を決める

不動産会社が決まったら、いよいよ売却活動のはじまりです。売却をするにあたってはまずいくらで売り出すかを決める必要があります。査定価格はあくまでも見積もり価格なので、参考にしながら、売り出し価格を決めます
売り出し価格は住宅ローンの残債よりも高い額であることが望ましいですが、相場や物件の状態も考えながら、不動産会社と相談して決めていきます。売却にあたっては、不動産会社の仲介手数料の他に、購入希望者からの値下げ交渉などで、想定している売却価格よりも手元に残るお金は少なくなる傾向にあります。
特に離婚が原因で自宅を売却する場合には、買主に知られると値下げを迫られることはよくあります。自殺や事故死のように心理的瑕疵物件として買主に報告する義務はありません。しかし、離婚した物件を嫌う人もいます。不動産会社には離婚を理由に売却したことは伝えておくことが得策です。
住宅ローンの返済や財産分与を考えると少しでも高く売りたいところです。ただ、高すぎても売れませんし、安すぎても損をするので、売り出し価格は不動産会社の担当者ともよく相談して慎重に決めましょう。

リースバックなら売却後の住宅に住める

名義人が家を出ることになったが、残った家族はそのまま安心して元の家に住み続けたい要望はたくさんあります。その他にも、事業資金を確保したり、老後の資金を得るために家を売却して、まとまったお金を手にしたいが、そのまま家に住み続けたい人はいます。
そこで生まれたのがセール・アンド・リースバック(リースバック)による売却です。リースバックは不動産会社が物件を買い取った後、不動産会社が大家となって賃料を払いながらそのまま住み続けるサービスです。通常の売却価格より安くなる傾向にありますが、条件によっては買い戻すこともできます。
家庭環境の変化を抑えて、財産分与も行え、離婚後の権利関係も精算できるので、名義人が家を出ても、家族が残る場合には検討するとよいでしょう。注意事項としてはリースバックによって買い取る価格が住宅ローンを下回る場合には、抵当権を外せないので、利用できません。
リースバック後の賃料は大家となる不動産会社などによって決められる為、周辺よりも高くなる可能性があります。定期借家契約になると、契約期間終了後に再契約できない可能性があるからです。これらの注意点について確認をしながら、利用を検討しましょう。

【対処法2】公正証書を作成して離婚

離婚時に約束したことも、年月が経つとさまざまな事情で約束が破られることが出てくる可能性があります。口約束はもちろんのこと、ただ書面を交わしただけでは、その効力が法的に認められないことも多くあります。約束が守られなかった場合に、法的拘束力を持って対処する他には、公正証書を作成することが重要です。
ここでは、住宅ローンや養育費の支払いなど公正証書の役割と効果について紹介していきます。

公正証書で住宅ローンの未払いを防げる

公正証書は法的な現場経験者が国家公務員としての立場から作成する法的権限を持った証書です。公正証書は公証役場にいる公証人が作成をします。公正証書は法律や判例に則り、離婚する双方の契約者が決めた内容に法的執行力を与えることができます
特に、長く支払いの続く養育費や住宅ローンの不払いが起きた場合には、公正証書に基づき、裁判をしないで給与の差し押さえなど強制執行ができるのが大きなメリットです。公正証書は公証人が作成するので、離婚協議書よりもより正確に権利を証明できます。
一方で、強制執行で差し押さえをする場合には、事前に何にどれくらいの金額がかかるのか明確に決めておく必要があります。公正証書に基づいて、必要な金額を取り立てるため、金額が決まっていないと強制執行ができません。また、法的に意味のないもの、効力のない事項については公正証書に含まれません。
それらについては離婚協議書でまとめて合意を得ておくとよいでしょう。

離婚で公正証書を作成する流れ

離婚によって双方で取り決めた内容を公正証書にするには以下の流れで行います。
1.離婚協議をする
2.協議内容から離婚協議書を作成する
3.公証役場に行き相談する
4.公正証書を作成する
ここで最も重要となるのが、1.離婚協議によって決められた内容です。公正証書はあくまでも双方が決めた内容を公的に権限のある証明をする作業です。公証役場に行ったら自動的にひな型に合わせてできるものではありません。決めておくべき内容としては
・婚姻費用
・財産分与
・年金分割
・慰謝料
・親権
・養育費
・面会交流
・離婚後の住居
などが挙げられます。特に子どもが小さいうちは、親権や養育費、面会交流などの内容について、よく話し合う必要があります。協議内容から約束事項を書き出し、離婚協議書を作成しましょう。2.離婚協議書ができたら、3.最寄りの公証役場に行き、公正証書の作成を相談します。
公正証書は公的に法務に携わってきた公証人が法律や判例などに則って作成します。離婚協議書は公正証書のベースとなるものなので重要ですが、離婚協議書が公正証書になるわけではありません。公証人が協議内容を基に、養育費や強制執行など法的に権限のある書類を作成するのです。
そのため、担当する公証人と離婚する夫婦双方が書類の内容について調整し、双方が納得できる内容になったら手続きに入ります。公証人に相談するところまでは無料でできますが、基本、予約制になっているので事前に予約をしてから出向きましょう。
公証役場での事前相談で問題がなければ、4.公正証書の作成に入ります。公証人に作成を依頼すると、作成する公正証書で確定する目的の価格に応じて数万円の手数料がかかります。主には慰謝料と財産分与の金額、加えて養育費が発生するなら10年分の金額に応じて手数料が決められます。
2週間前後で公正証書が作成され、公証人の面前で契約者が内容を最終確認した上で、署名、押印します。原本は公証役場に法定期間保管されます。契約者には正本または謄本が渡されるので、受け取る際に手数料を支払います。以上で公正証書の受け取りまでが完了します。
参考:日本公証人連合会

【対処法3】住宅ローンの借り換え

元の住宅に住む名義人が変わる場合には、住宅ローンを残るものに変えておくのが安心です。名義人が出て行ったパートナーのままでは、不払いによる強制退去や、勝手な売却による住宅の喪失などの不安がつきまといます。住宅ローンを借り換えるには、一定額以上の収入が安定しているなどの条件があります。
それ以外に、住宅ローンの借り換えにあたって重要となるポイントについて紹介していきます。住宅ローン審査が通るようにできることはしておきましょう。

総額で負担が少ない借り換え先を探す

住宅ローンの借り換えは金利が下がり、得をするケースがあることから各金融機関で取り扱われているサービスの1つです。ただし、残高が1,000万円以上で、10年以上の返済期間があり、金利差が1%以上ある場合に得になるとされています。それ以外の住宅ローンの借り換えの場合には、基本的には損をすると考えた方がよいでしょう。
なぜなら住宅ローンの借り換えでは金利が下がることで負担が軽くなる場合もありますが、借り換え時には事務手続き等に数万円〜数十万円の費用がかかります。各社で借り換えのシミュレーションを公開しているので、自分の条件で手数料なども含めて、どこにすると負担が少ないか検討が必要です。
また、家に住み続ける人が住宅ローン審査に通ることが大前提です。いくら金利が安くても審査が通らなければ契約できません。借入人の条件が悪い場合には、審査が通る金融機関を探すことも重要になってきます。離婚をすることで経済的負担はこれまでよりも上がるので、できるだけ負担を少なくするためにも金融機関の検討はしっかりしておきましょう。

住宅ローン以外の返済は精算しておく

住宅ローンの審査では収入などの支払い能力の他にも、車やクレジットカードなどのローン、奨学金などの返済状況も見られます。これから組む住宅ローン以外に借金があると、返済の負担が増えることから審査を通らない可能性があります。
特に元の名義人よりも収入が低かったり、職業が安定していないとローン審査を通るのは難しくなります。審査する住宅ローン以外に借金がある場合には、事前に精算した上で住宅ローン審査を申請するのが望ましいです。
過去にクレジットカードなどで不払いが続いていたり、クレジットカードを取り消された人は記録が残っているので、審査に通りにくいです。借金の状況や返済に問題があった場合には不動産会社に正直に伝えて対処法を検討しましょう。
また、離婚時に生活費などの為に借り入れをすると住宅ローン審査に影響するので、親族などに依頼できる場合にはそちらにお願いして、カードローンなどの利用は避けるようにしましょう。

住宅ローンが残った離婚でよくある疑問

これまで見てきたように住宅ローンを抱えている状態で離婚をする場合には大きなリスクが伴います。離婚の理由、経済状況、家族状況によっても対応はさまざまです。熟年離婚であれば家を手放して老後に向けて備える気になるかもしれません。
一方で子どもが小さい頃には、転校などによる子どもの負担を減らす為にも、元の家にそのまま住み続けたい希望が高まる傾向にあります。ここでは住宅ローンが残っている状態で離婚する場合によくある疑問について紹介していきます。
離婚に至る要因や状況によって感情的になる部分もありますが、その後に続く長い人生の為にも、法的な課題やリスクについてはよく理解した上で選択をすることが重要です。場合によっては住む家も奪われ、苦しい生活を余儀なくされる場合もあります。事前に対策をして、新しいスタートを切りましょう。

オーバーローンでも住宅は売却できるか

離婚後に自宅に残る家族が安心して暮らせるようにするには、住宅を住んでいる自分の名義にするか売却して別の住まいに移ることがポイントと解説してきました。しかし、売却価格や不動産価値が住宅ローンの残債よりも下回っている場合には、借り換えや新規住宅ローンを組むこと、物件を売却することが難しい状況にあります。
このようなオーバーローンの住宅は売却ができないかというと任意売却という方法があります。任意売却はオーバーローンでも借入をしている金融機関に了解をとって競売にかけられるまでの間に不動産会社を利用して売却をする方法です。
任意売却には住宅ローンの返済が遅延、滞納していることが必要な為、いわゆるブラックリストに掲載されるので、その後5年間は最低でもクレジットカードの発行や新たな借金はできなくなります。また、住宅ローンが返済不能な状態の為、任意売却と同時に競売にかける手続きも進められます。
任意売却はそれでも金融機関によって競売にかけられるよりは高く売却できる可能性が高いため、住宅ローンの残債を少しでも減らせる見込みがあります。ただし、物件によっては買手が付かず売却ができないケースもあるので、事前に不動産会社に売却できる見込みがあるかは聞いておきましょう。
任意売却後も残った住宅ローンについては支払っていく必要があります。連帯債務者になっている場合には、どのように分担するのか、連帯保証人になっている場合にはどのような扱いにするのか双方で決めておくことが必要です。専門家と相談してどのような選択が望ましいのか選択肢を並べて、最善の方法を探りましょう。

住宅ローンの相談は誰にしたらよいか

離婚時にはさまざまな問題が発生します。離婚の原因によっては相手の責任の追求方法などもありますが、離婚後の生活についてが重要となってきます。
まずは法的に親権や養育費、場合によっては慰謝料など法的に離婚がどのような仕組みになっているのか、どのような権利があるのかは弁護士に相談して解決していきましょう。財産が多い場合や離婚相手と顔を合わせたくない、権利関係が複雑になっている、意見が合わない場合には早めに弁護士に入ってもらう方がよいです。
離婚を決意した2人で協議をしていてもなかなか話はまとまらないケースが多いです。不用意に譲歩することで法的にリスクを負うこともあります。任意売却が必要な場合にも弁護士が立ち会うことで話が進めやすくなることもあります。
離婚協議を進める中で住宅の権利関係の問題が発生するようなら、名義などの権利関係や住宅ローンの状況を調べる必要があります。権利関係などについては担当した不動産会社がわかるなら、そこに問い合わせるのが早いでしょう。住宅をどのように扱うのがよいのかも相談できます。
住宅を売却することになったり、名義を変えることになるなら、金融機関に相談して対応しましょう。まず、何をしたらよいのかわからない状態のときには、役所に無料相談窓口が設置されていることが多いです。状況を聞いてもらい、どこから手を付けたらいいのか相談することで1つ1つ積み上げていきましょう。

住宅ローンの問題を解決してから離婚をしよう

離婚をして新しい人生をスタートしようとしていても、なかなか整理をしにくいのが住宅ローン問題です。住宅ローンの名義人が家に残り、返済を続けるならまだスムーズに話が進みます。しかし、財産分与で住宅を売却する場合や、名義人が家を出て、それ以外の家族が元の家に住み続ける場合には注意が必要です。
これまで住んできた家を残すなら名義関係は大変でも整理をして、居住者が名義人になるように手続きをしておくことが大切です。離婚協議までに精神的、時間的余裕があるなら住宅ローンで離婚が滞らないか調べておきましょう。
住宅ローンと合わせて、いま自宅がいくらぐらいで売れるのか相場を知っておくことでオーバーローンになるかどうかも調べておきましょう。離婚では財産分与だけでなく養育費や親権、場合によっては慰謝料など協議しておくべき内容が多くあります。
協議によって決まった内容は公正証書にして法的拘束力があるものにしておくことがその後のトラブルを減らしてくれます。まずは弁護士に相談してどのようなリスクがあるのか調べて対策を講じましょう。急がなければ住宅ローンの問題は解決してから離婚をするのが得策です。
自宅の相場を知るには一括査定サイトで無料査定を行うと簡単に自宅の査定価格がわかります。1つ1つ片付けていって新しい人生を切り開きましょう。

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