不動産売却のトラブル例と対処法!手続きをスムーズに進めるコツとは

不動産売却をスムーズに進めるには、トラブルに遭わないように対処することが大切です。トラブルが起きてしまうと、売却が成立しなくなるだけではなく、場合によっては違約金の支払いを求められることもあります。

損なく不動産売却を完了させるには、トラブルを回避することが重要です。どのようなトラブルがあるのかを知り、売却の手続きをスムーズに進めていきましょう。

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不動産売却で物件を引き渡すまでの流れ

不動産売却の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社による査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始し内覧対応をする
  4. 買主と売買契約を締結する
  5. 決済を受け引き渡しを完了させる

売却予定の不動産がいくらで売れるのか、おおよその目安を知るために不動産会社から査定を受けます。査定の結果から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びましょう。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、仲介による売却活動が開始します。

売却活動は基本的には不動産会社に任せることができ、広告の作成や不動産ポータルサイトへの物件情報の登録などがあげられます。情報を公開し、購入希望者が見つかったなら内覧対応をして物件の魅力をアピールしましょう。

購入希望者が気に入ったなら条件の交渉をし、売買契約を締結します。契約書で定めたスケジュールにもとづき、決済を受けて所有権の移転登記を行い、家の鍵を渡して売却は完了です。

売却活動を始めるまでに起きるトラブルと対処法

不動産売却にあたっては、売却活動を開始する前の段階で、トラブルが発生することがあります。

  • 土地の境界が確定できない
  • 支払う仲介手数料を勝手に決められる
  • 仲介手数料以外に実費を請求してくる

売却活動開始前に起きるトラブルと対処法を知り、スムーズに手続きを進めていきましょう。

土地の境界が確定できない

戸建てや土地の売却では、土地の境界が確定していないと、売却後に隣地の所有者とトラブルになります。そのため、境界が未確定なら、隣地の所有者と話し合って境界を決めておきましょう。話し合いでの解決が難しいなら、測量業者に依頼し、正確な測量をしてもらう必要があります。

境界が確定しない状態で売却をすると、場合によっては裁判沙汰になるトラブルへと発展する危険性もあるため、境界は必ず確定させておかなければなりません。

支払う仲介手数料を勝手に決められる

不動産会社に仲介を依頼すると、売却完了の成功報酬として仲介手数料を支払います。不動産会社によっては自社で仲介手数料を勝手に決め、これによってトラブルに発展することがあります。仲介手数料は上限が法律で決められているため、その範囲を超えて請求することは違法です。

そのため、上限を超えた金額で請求してくる不動産会社とは、媒介契約を結ばないようにしましょう。仲介手数料の上限額は、次の式で計算します。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

なお、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算が可能です。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税

手数料によるトラブルを回避するには、媒介契約締結前にいくら支払うのか金額を聞き、それが法律の定める上限以内であるかを確認しておくことが大切です。

仲介手数料以外に実費を請求してくる

不動産売却では仲介手数料以外に、売却にかかった実費を請求されることがあります。ただし、売却の相談や物件広告料などは、そもそも仲介手数料に含まれているため、実費が発生するのは別途特別な業務を依頼した場合です。

特別な業務を依頼していないのに実費を請求してくる場合は、なににいくら費用がかかっているのか、詳細な内訳を聞き、本当に支払う必要があるのかを確認しておきましょう。

また、仲介手数料以外にかかる費用としてなにがあるのか媒介契約締結前にチェックしておくことも大切です。仲介手数料以外のコストが多い場合は、手数料が安くても結果的に割高になることが多いため、別の不動産会社を利用したほうがよいでしょう。

不動産の引き渡しまでに起きるトラブルと対処法

売却活動の開始から引き渡しまでに発生するトラブルとしては、次のものがあげられます。

  • 不動産会社に囲い込みをされる
  • 不動産の無理な値下げ要求
  • 売買契約後に突然のキャンセル

それぞれのトラブル例と対処法を知り、失敗なく不動産売却を進めましょう。

不動産会社に囲い込みをされる

不動産会社によっては、自社で売主と買主を見つけるために、囲い込みをすることがあります。囲い込みとは他の不動産会社から購入の申し込みがあっても売主に告げず、自社で買主を探すことです。

不動産会社は売主と買主の両方の仲介をすることで、双方から仲介手数料を受け取ることができ、得られる利益は大きくなります。不動産会社はもうかるものの、囲い込みをされた売主は売り時を逃したり、好条件で売却できる買主を見つけられなかったりするため、素早く対処しなければなりません。

囲い込みをされているかどうかは判断が難しいため、不動産情報サイトのレインズに登録されているかを確認し、登録されていない場合は囲い込みを疑いましょう。

もし囲い込みをされている場合は、別の不動産会社に切り替えることがおすすめです。専任媒介契約や専属専任媒介契約は途中で解約すると違約金が生じるため、契約期間の満了を待ってから乗り換えるとスムーズです。

不動産の無理な値下げ要求

不動産売買では、買主が値下げを求めてくることが多いです。ある程度の値下げには応じても構いませんが、無理な値下げの要求に応じていると、売却価格が大幅に下がって損をする可能性があります。

強引な交渉をしてくる買主には、損をしやすいため無理に売る必要はありません。そのため、どこまでなら値下げができるのか自身で線引きをしておき、それ以上の値引きを求める場合はきっぱり断りましょう。

売買契約後に突然のキャンセル

売買契約を締結した後に、ローンの審査に落ちるなどの理由で買主からキャンセルされることがあります。売買契約締結後のキャンセルは、契約書に記載されたやむを得ない事情でない限り、買主に対して違約金を請求できます。

違約金は売却価格の2割を上限とし、1~2割程度が相場です。また、売買契約締結時に支払っていた手付金は放棄となるため、売主は手付金と違約金の両方を受け取ると考えましょう。

不動産売却後に起きるトラブルと対処法

不動産売却が完了し、買主に家を引き渡した後でもトラブルが起きることはあります。

  • 自身が気づいていなかった不具合が見つかる
  • 口頭で説明された内容と違うとクレームが来る

引き渡し後のトラブルを回避するためにも、最後まで油断せずに不動産売却に臨みましょう。

自身が気づいていなかった不具合が見つかる

引き渡しが完了した後に、売主自身も気づいていなかった不具合が、買主によって見つかることがあります。住宅設備の故障や地下の埋没物など、売主が知らなかった不具合については、売買契約書に契約不適合責任についての免責事項を設けておくことで、責任を回避できる場合があります。

売主が把握している不具合について意図的に伝えなかった場合は契約不適合責任に問われ、故障した設備の修理費用や損害賠償請求をされるため注意が必要です。

故意に隠したわけではないのなら、契約不適合責任を免れる場合があるため、契約書には免責事項を記載しておきましょう。

口頭で説明された内容と違うとクレームが来る

契約前に口頭で説明していたことがあったとしても、売買契約書にその旨が記されていないなら、契約の範囲には含まれません。契約として効力が発生するのは、売買契約書に記し、書面で残したものに限られます。

そのため、口頭での約束は法的な効力もなく、買主からクレームがあったとしても対応する必要はありません。ただし、自身の負担なく対処可能なことでクレームがある場合は、お互いの関係性を悪くしないために、クレームに対処してもよいでしょう。

トラブルを避ける不動産売却のコツ

不動産売却でのトラブルを回避するには、いくつかコツがあります。

  • 不動産売却に関する知識を身につける
  • 不動産売却で合意する内容は書面に残す
  • 信頼できる不動産会社に売却の依頼をする

コツを踏まえて売却活動に臨むことで、トラブルなくスムーズに不動産売却を完了させやすくなります。

不動産売却に関する知識を身につける

トラブルを回避するには、不動産売却についての知識を身につけておくことが大切です。知識ゼロで不動産売却に臨んでしまうと、なにが正解でなにが間違いなのか、判断することはできません。

知識があると契約内容や契約の手順なども自身で確認しながら進めることができ、トラブルなく売買を成功させやすくなります。

不動産売却で合意する内容は書面に残す

売却に関して双方が合意した内容は、記載漏れがないようにすべて書面に残すことが大切です。不動産売却で効力があるのは、契約書に記した内容に限られます。口頭での取り決めは証拠がないため効力がなく、あとで言った言わないのトラブルになってしまうことが多いです。

双方の合意条件をすべて契約書に記載することで、引き渡し後のトラブルを回避できます。売主と買主双方の話し合った内容だけではなく、不動産会社とのやり取りもすべて書面で残しておき、クレームがあった場合に対処できる証拠を保管しておきましょう。

信頼できる不動産会社に売却の依頼をする

トラブルなくスムーズに不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。信頼できるかどうかは、実際に担当者と話してみて、相性やコミュニケーション能力などから総合的に判断しましょう。

優良な不動産会社なら、トラブルなく売却活動を進めてくれるほか、万が一トラブルが発生しても売主の味方になってくれます。不動産会社を選定するには、複数社から査定を受け、結果を比較することがおすすめです。

一括査定サイトのすまいステップなら、一度の物件情報の登録で、複数社から査定を受けられます。スムーズかつ効率的に不動産会社の選定ができるため、信頼できる業者を見つけたいなら、ぜひ利用してみましょう。

不動産売却のトラブルでよくある疑問

不動産売却には、トラブルに関する疑問がさまざまあります。

  • 買取を利用したらトラブルは少ないか
  • 不動産のインスペクションは必要か
  • 不動産売却の相談先はどこか

よくある疑問と回答を参考にして、トラブル回避に役立てましょう。

買取を利用したらトラブルは少ないか

不動産会社による買取なら、売主が契約不適合責任を負わずに済むため、売却後のトラブルは起きづらいです。万が一知らない不具合が売却後に見つかったとしても、不動産会社に責任を追及されることはありません。

ただし、買取はトラブルは少ないものの、仲介による売却よりは価格が下がります。基本的には仲介相場の7~9割が買取価格となるため、売却価格が下がりやすいことは理解しておきましょう。

不動産のインスペクションは必要か

不動産の状態を確認するインスペクションは、必須ではありません。ただし、事前にインスペクションをしておくことで、不動産の状態を明確に把握でき、トラブルのリスクは軽減できます。

また、物件の状態が詳細に公開されていることで、購入希望者も安心することができ、買い手もつきやすいでしょう。

不動産売却の相談先はどこか

不動産売却に関する相談先は、さまざまあります。

  • 不動産会社
  • 宅地建物取引業協会
  • 不動産会社が加盟する業界団体
  • 弁護士

不動産売却における買主とのトラブルは、不動産会社に相談しましょう。不動産会社の対応や売却活動に問題がある場合は、宅地建物取引業協会や業界団体に相談します。

もし買主や不動産会社との関係性がこじれて裁判に発展しそうな場合は、弁護士に相談することがおすすめです。弁護士によって得意分野は異なるため、相談するなら不動産関係のトラブルに強いかを確認しておきましょう。

不動産売却のトラブルは事前の準備でリスクを下げられる

不動産売却ではさまざまなシーンでトラブルが発生しますが、これらは事前の準備次第で回避できます。念入りに準備し、対策を練ってから売却に臨むことで、トラブル発生のリスクは下げられます。

スムーズかつ損なく売却するためには、いかにトラブルを避けるかが重要です。どのようなトラブルが起きるのか、ケース別の対処法を頭に入れ、問題の発生を回避して上手に不動産売却を行いましょう。

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