抵当権抹消手続きとは?手続きの方法から必要な書類・費用まで

不動産取引を行うにあたって、さまざまなシーンで抵当権抹消手続きが必要になることがあります。スムーズに不動産取引を行うには、抵当権の抹消手続きについての理解を深めておくことが大切です。

手続きの方法やポイントなどを知っておくことで、抵当権抹消を素早く完了させられます。抵当権抹消手続きとはどのようなものなのか、基本的な概要からやり方まで知っていきましょう。

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抵当権抹消の基礎知識

抵当権抹消手続きをスムーズに行うためには、そもそも抵当権とはどのようなものか、抹消手続きはなぜ必要なのかなどを知っておくことが大切です。

抵当権抹消についての基礎知識を身につけておくことで、不動産取引においてなぜ抵当権抹消手続きが必要なのかが理解できます。

抵当権抹消とは

抵当権抹消とは、不動産に設定されている抵当権を抹消、つまり外す手続きを指します。ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関が購入予定の不動産に抵当権を設定します。

これは不動産を担保に融資を受けている状態であり、ローンを完済することで担保を外す、抵当権抹消手続きが可能です。抵当権はローンを完済したからといって、その時点で自動的に外れるものではありません。完済後に手続きをすることで、抵当権は抹消できます。

抵当権抹消が必要な時

抵当権抹消手続きが必要なシーンとしては、次のものがあげられます。

  • 不動産を売却する時
  • 新規融資を受ける場合
  • 不動産の相続時
  • 住宅ローン完済

上記のうち、いずれかのシーンに該当するなら、抵当権の抹消手続きが必要です。

不動産を売却する時

抵当権が設定されている状態だと、不動産は金融機関の担保になったままです。金融機関はローンの不払いなどがあった際に抵当権を行使して担保を売却し、その価格でローン滞納分を充当できます。

そのため、抵当権が設定された状態だと、金融機関の抵当権の行使によっていつ不動産を失うかわからないため、買主は見つかりません。また、金融機関の担保となっている不動産を無断で売ることはできないため、売却時には事前に抵当権を抹消しておく必要があります。

新規融資を受ける場合

住宅ローンの借り換えなどで、新しく融資を受ける場合は、前の抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権を二重にかけることはできますが、複数の金融機関の担保に入っていると、権利関係が複雑になりやすいです。

そのため、すでに抵当権が設定されている不動産に対しては、ローンを組めないようにしている金融機関もあります。借り換えなら新たに受ける融資で前のローンを完済できるため、この時に抵当権を抹消し、借り換え先が新たに抵当権を設定することができます。

不動産の相続時

不動産を相続する際には、抵当権が抹消されているかを確認しておくことが大切です。親などがすでに住宅ローンを完済していたとしても、手続きをしておらず、抵当権が残っていることもあります。

抵当権の抹消手続きをしないと、相続登記ができません。相続する不動産のローンが完済されているなら、先に抵当権を抹消してから相続登記を行いましょう。

住宅ローン完済

抵当権は住宅ローンを完済することで、抹消手続きを行えます。毎月の支払いで完済する場合はもちろん、不動産の売却や自己資金などの充当で、一括返済した場合でも完済は目指せます。

人によって完済の方法や時期は異なりますが、ローンを払い終えた時点で抵当権の抹消が可能になることは覚えておきましょう。

抵当権抹消を行う方法

抵当権抹消の方法は、大きく次の2つにわけられます。

  • 自分で抹消手続きをする
  • 司法書士へ依頼する

それぞれの方法の違いを知り、自分の場合はどのやり方が適しているのかを確認しておきましょう。

自分で抹消手続きをする

抵当権の抹消手続きは、自分で行うことができます。自分で手続きをする場合は、次の2パターンの選択肢があります。

  • 自分で法務局で行う
  • オンラインで行う

手続きはどちらの方法で行っても構いません。

自分で法務局で行う

所有する不動産を管轄している法務局にて、抵当権抹消手続きは行えます。管轄の法務局に行き、必要書類を記入して、窓口で提出すると手続きは完了です。

オンラインで行う

事前に電子署名の記録と、登記申請用の総合ソフトをパソコンにインストールしておくことで、オンラインでの抵当権抹消手続きも可能です。

申請に必要な書類を事前に法務局に送付し、必要なソフトをインストールしておくことで、オンラインで手続きを完了させられます。

司法書士へ依頼する

抵当権抹消手続きは、自分で行うだけではなく司法書士に依頼することでも行えます。司法書士に依頼する場合は、業者への報酬の支払いが必要ですが、確実に手続きが完了することがメリットです。

万が一問題が発生したとしても、司法書士が代理で解決してくれるため、手間をかけずに抵当権抹消手続きを行える点も魅力といえます。

抵当権抹消手続き方法

自身で抵当権抹消手続きを行う場合の流れは、次の通りです。

  1. 金融機関からの書類が届く
  2. 管轄の法務局を調べる
  3. 申請書の記入
  4. 必要書類を集める
  5. 法務局へ抵当権抹消申請を行う

上記5つのステップに従って手続きを行い、スムーズに抵当権の抹消を完了させましょう。

金融機関からの書類が届く

住宅ローンを完済すると、金融機関から次の書類が届きます。

  • 抵当権解除証書
  • 委任状
  • 登記済権利証
  • 資格証明書

これらの書類は、抵当権を抹消する際に必要です。金融機関から届いた書類は紛失しないように保管しておきましょう。

管轄の法務局を調べる

抵当権を抹消したい不動産は、どの法務局の管轄になっているかを調べましょう。抵当権の抹消は法務局であれば、どこでもできるわけではありません。

管轄の法務局でのみ抵当権の抹消は行えます。どこの管轄になっているかは、法務局のホームページから検索することがおすすめです。

申請書の記入

法務局のホームページにて、抵当権抹消に必要な申請書はダウンロードできます。また、申請書は法務局の窓口でも受け取ることができるため、どちらかの方法で入手し、事前に記入しておくとスムーズに手続きを進められます。

抵当権の抹消手続きに使用する申請書は、抵当権抹消登記申請書という名称であるため、取得する際は他の申請書と間違えないようにしましょう。

必要書類を集める

手続きを進めるには、必要書類を集めておく必要があります。手続きに使用する書類はさまざまあり、入手先が大きく次の2つにわけられます。

書類の入手先書類の名称
ローン完済後に金融機関が送付する
  • 登記済証または登記識別情報
  • 抵当権解除証書
  • 委任状
  • 資格証明書
法務局で取得する
  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記事項証明書
  • 収入印紙

金融機関が送付してきた書類を集めたなら、それらを持って法務局に行き、その場でその他の必要書類を取得して申請することも可能です。

法務局へ抵当権抹消申請を行う

必要書類がそろったなら、法務局へ行き、窓口で申請することで手続きは完了です。申請に不備があると、法務局から訂正の連絡が来るため対応しましょう。不備がなければ、手続き完了後に登記事項証明書を取得し、抵当権が抹消されているかを確認します。

また、抵当権の抹消は郵送で行うこともできます。必要書類をそろえ、申請書を不備なく記載して法務局に郵送することでも、手続きは可能です。

抵当権抹消でかかる費用

抵当権を抹消する際には、さまざまな費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 登記事項証明書発行手数料
  • 司法書士への報酬

それぞれどの程度のコストがかかるのかを知り、抵当権抹消に必要な費用を把握しておきましょう。

登録免許税

抵当権を抹消する際には、不動産1件に対して1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物の両方に抵当権が設定されているなら、合計2,000円の登録免許税がかかると考えましょう。登録免許税は現金で納めるのではなく、申請書に必要な分の収入印紙を貼り付けて納付します。

登記事項証明書発行手数料

不動産の権利関係を調べるために登記事項証明書を発行する場合は、法務局の窓口で請求するなら1通600円、ネットで請求するなら1通500円の費用がかかります。

また、登記情報提供サービスでは、登記事項証明書の発行はできませんが、データ上で権利関係を確認することは可能です。この場合は、1通334円の費用がかかります。

司法書士への報酬

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合は、上記の費用とは別に司法書士への報酬を支払う必要があります。司法書士への報酬は、依頼先や依頼する内容によって異なりますが、抵当権抹消手続きなら5,000~1万円程度が相場です。

不動産売却の際に抵当権抹消が必要な場合は、不動産会社に依頼して提携している司法書士を紹介してもらうと、スムーズに手続きを進められます。

一括査定サイトのすまいステップなら、物件情報を登録すると一度に複数の不動産会社から査定を受けられます。各社が提示する条件を比較し、提携する司法書士がいるかを確認しておくことで、売却から抵当権の抹消まで、スムーズに進められるでしょう。

抵当権抹消で書類をなくした時の対処法

抵当権抹消に必要な書類を紛失してしまうと、手続きが行えません。書類に不備があると手続きは完了しないため、紛失したなら対処が必要です。

書類によって再発行できるものとできないものがあるため、この違いも把握して紛失時の対処法を知っておきましょう。

再発行できる書類

金融機関から郵送される抵当権解除証書や委任状、資格証明書などは、金融機関に依頼することで再発行ができます。また、法務局で取得する登記事項証明書も、再度法務局にて手続きを行うことで再発行は可能です。

再発行できない書類

抵当権抹消手続きに使用する書類は、一部再発行ができません。そのため、必要な書類は紛失しないように大切に保管しておく必要があります。もし再発行不可の書類を紛失した場合でも、対処法はあるためこれも把握しておきましょう。

再発行できない書類の種類

抵当権抹消手続きで使う書類のうち、登記済証や登記識別情報は再発行ができません。そのため、取得したなら、紛失しないように保管しておきましょう。

再発行できない書類の紛失時における対処法

登記済証や登記識別情報を紛失した場合は、事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報の提供制度を利用して、代用する書類を用意します。

事前通知制度を利用する場合は、登記済証などを提出せずに抵当権抹消の申請を行います。後日銀行宛てに法務局から書類が届き、金融機関がこれに対応してくれると抵当権の抹消は可能です。事前通知制度は金融機関の協力が必要であるため、利用する場合は事前に申し出ておきましょう。

本人確認情報制度では、司法書士などの資格者に申請に必要な書類を作成してもらい、対処する方法です。司法書士に依頼することで抵当権の抹消は可能ですが、5万~10万円程度の費用がかかります。

再発行不可の書類を紛失すると、対処するのに手間とお金がかかるため、重要な書類はなくさない場所に保管しておきましょう。

抵当権抹消は抹消できるようになったら素早く手続きを行おう

住宅ローンを完済して抵当権を抹消できる状態になったなら、素早く手続きをしておくことが大切です。手続きをせずに放置していると、必要な書類を紛失してしまったり、相続時に権利関係が複雑になったりします。

抵当権はローンを完済すると自動的に外れるわけではなく、必ず自身、あるいは司法書士に依頼して抹消登記をしなければなりません。抵当権の抹消登記は素早く行い、権利関係が複雑になる前に対処しておきましょう。

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