親の家を売る方法とは?売却の条件や利用できる税金の優遇措置を解説

不動産の売却は、基本的には所有者本人が行います。親子であっても、子どもが親の代わりに家を売ることは原則できません。

ただし、方法次第では親の家を売ることができる場合もあります。どのようなケースだと親の代わりに家を売れるのかを知り、スムーズな不動産売却を行いましょう。

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親の家を売る方法3つ

子どもが親の代わりに家を売る方法としては、次の3つがあげられます。

  • 家の名義を変えて売却
  • 代理人になって売却
  • 成年後見人になって売却

これらのいずれかの方法を用いることで、親の代わりに家を売ることが可能です。

家の名義を変えて売却

不動産の売却は原則所有者、つまり名義人が行います。そのため、家の名義を親から子どもへ変更することで、親の代わりに家の売却ができます。名義を変更するには、相続や贈与が必要であり、この際に所有権の移転登記の申請をしなければなりません。

相続や贈与によって家が親から子どもの手に渡ったとしても、これだけでは名義が変更されるわけではないことは覚えておきましょう。法務局にて所有権移転登記の申請書を提出し、受理され名義変更が完了した時点で、子どもが親の代わりに家を売却できます。

代理人になって売却

名義を変更しなくても、子どもが親の代理人になることで、家を売ることはできます。代理人として家を売却するには、親が子どもに売却を依頼する旨を記載した、委任状が必要です。

親が同意していても、委任状なしでは代理での売却はできないため、注意しなければなりません。また、代理人として売却する場合は、委任状に加えて親の印鑑登録証明書や実印、子どもの本人確認書類などが必要です。

成年後見人になって売却

親が認知症になるなどして、不動産売却を行える意思決定能力がないと判断される場合は、子どもが成年後見人になることで、親の代わりに家を売ることができます。成年後見人になるには、家庭裁判所への申し立てが必要です。

申し立てを行い、裁判所から許可を得ると、成年後見人として家の売却ができます。ただし、親の不利益となるような売買はできず、あくまでも売却によって親が利益を得られる場合のみ、代理で家を売ることが可能です。

親の家を売る流れ

親の代わりに家を売る際の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 子どもが家を売却できる状態にする
  2. 売却を依頼する不動産会社を選ぶ
  3. 売却活動を行い買主と売買契約を結ぶ
  4. 決済や登記を行い家の引き渡しをする

最初のステップとして、子どもが親の代わりに家を売れる状態にしておかなければなりません。名義変更の場合は所有権移転登記を完了させましょう。代理人として売る場合は、親に委任状を作成してもらう必要があります。成年後見人としての売却なら、家庭裁判所に申し立てをし、裁判所の許可を得なければなりません。

売却が可能な状態になったところで、売却を依頼する不動産会社を探します。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、家の売却活動が開始となります。不動産ポータルサイトへの物件広告の掲載や不動産会社の営業によって買主を探し、内覧対応を行いましょう。

家を見てもらい、買主が気に入ったなら条件交渉をし、双方合意の点で売買契約を締結します。その後契約書に定めた日時で決済を受け、売主から買主への所有権移転登記を行い、家を引き渡して売却は完了です。

親の家を売却する時の注意点

親の家を代わりに売却する際には、覚えておきたい注意点がいくつかあります。

  • 契約不適合責任について知っておく
  • 売却を依頼する不動産会社選びは重要
  • 境界は確定しておく
  • 売るタイミングで税金の額が変わる
  • 売却後は確定申告をする
  • 売却したことを親族に知らせる

注意点を把握して、トラブルや失敗のないように親の家を売りましょう。

契約不適合責任について知っておく

家を売る際には、売主が買主に対して契約不適合責任を負います。契約不適合責任とは、売却時の契約内容を満たしていない場合に、売主が買主に対して損害賠償を支払うなど、補償をするものです。

例えば売却時に知らせていない不備が引き渡し後に見つかった場合は、買主は契約不適合責任を追及し、家の補修費用や損害賠償を売主に請求できます。

また、場合によっては契約の解除となることもあります。契約不適合責任で失敗をしないためにも、親の家の状態を正確に把握し、売却前に抜け漏れなく買主に伝えておくことが大切です。

売却を依頼する不動産会社選びは重要

売却を依頼する不動産会社によって、どのような家の売却を得意とするかは異なります。不動産会社によってマンションの売却、戸建ての売却のどちらに強みがあるかは違い、この得意分野の差によって売却の結果が大きく変わることも多いです。

家の売却を成功させるには不動産会社選びが重要であるため、依頼先の得意分野は必ず調べておきましょう。信頼できる不動産会社を見つけるには、一括査定サイトのすまいステップを利用することがおすすめです。

すまいステップはネット上で物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられます。各社の査定結果を比較することで、好条件で売却できる不動産会社をスムーズに見つけられる点が魅力です。

境界は確定しておく

土地も含めて家を売却する場合は、隣地との境界が確定しているか調べておきましょう。土地の境界が確定していないと、売却後に所有する土地の範囲について、隣地の所有者とトラブルになることがあります。

境界が未確定の土地は将来的なトラブルのリスクを秘めていることから、買主が見つかりづらい点にも注意が必要です。土地も売却するなら境界が確定しているかを調査し、もし未確定なら事前に業者に測量を依頼し、境界が確定してから売却しましょう。

売るタイミングで税金の額が変わる

家を売却すると税金がかかる場合がありますが、税額は売るタイミングによって変わることがあります。売却のタイミング次第では、適用できる控除や特例が異なります。

そのため、事前にどのような控除や特例があるのかを把握しておき、条件を満たせるものを適用できるタイミングで売却することが大切です。

売却後は確定申告をする

家を売った翌年には、確定申告が必要です。不動産売却によって得た利益は確定申告によって所得を決定し、発生する税金を納めなければなりません。利益が出ているのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税などの追徴課税が発生し、税負担が重たくなってしまいます。

また、売却によって損失が出ている場合は、翌年の確定申告は必須ではありません。しかし、損失が出た場合も確定申告は行ったほうがよく、申告をすることで不動産売却の損失を他の所得と通算し、節税ができます。利益の有無に関係なく、不動産を売った翌年には確定申告をすると覚えておきましょう。

売却したことを親族に知らせる

親の家を売ったなら、親族に売却したことを知らせておきましょう。売却したことを親族に知らせていないと、相続の際にトラブルになることがあります。

売却の事実を正しく証明するためにも、売買契約書など売買に関する書類は保管しておくことが大切です。また、親族間でのトラブルを避けるには、売却する前に報告や相談をしておくことがおすすめです。

親の家を売るときにかかる税金

親の家を売る際には、次の税金が発生します。

  • 譲渡所得税と住民税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 相続税

これらの税金は、すべての場合でかかるとは限りません。ケースによっては一部非課税となることもあります。

譲渡所得税と住民税

不動産売却によって利益が出た場合は、得た譲渡所得に対して譲渡所得税や住民税がかかります。売却による利益は、次の式で計算します。

  • 譲渡所得=売却価格-取得費-売却にかかった費用

また、税率は家の所有期間によって変動し、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得の税率で計算することも覚えておきましょう。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

所有期間が5年を超える場合は税率が下がるため、譲渡所得税や住民税の負担も軽減されます。

登録免許税

親から子どもへ名義変更をして家を売却する場合は、手続き時に登録免許税がかかります。贈与の場合は固定資産税額の2%が、相続の場合は固定資産税評価額の0.4%が登録免許税の金額です。

親からどのように不動産を受け取るかによって、登録免許税を計算するときの税率が変動することは覚えておきましょう。

印紙税

家を売る際には売買契約書の作成が必要であり、契約書の記載金額に応じた印紙税がかかります。印紙税は契約書に貼り付ける収入印紙の代金であり、契約金額が大きいほど、印紙税も高くなります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用され、印紙税は少し安いです。また、売買契約書は2通作成しますが、売主と買主がそれぞれ1通ずつ分の印紙税を負担します。

相続税

相続によって取得した家を売却する場合は、相続時に相続税がかかります。相続税は相続の事実を知った日から3年10ヶ月以内に納める必要があり、期限を超過すると延滞税が発生するため注意が必要です。相続税には基礎控除があり、計算方法は次の通りです。

  • 3,000万円+法定相続人の数×600万円

法定相続人が1人なら3,600万円が、2人なら4,200万円が基礎控除額となります。また、相続の場合は家だけではなく、故人が所有していた不動産や預貯金など、すべての資産を総額して相続税を計算します。

そのため、家の評価額が基礎控除額以下だったとしても、その他の資産を合計して控除額を上回る場合は、残った金額に対して相続税率をかけ、税額を計算しなければなりません。

親の家を売るときに利用できる税金の優遇措置

親の家を売ってかかる税金は、一部優遇措置が適用できることがあります。

  • マイホーム売却の3,000万円特別控除
  • 10年超所有の場合の軽減税率
  • 譲渡損失の繰越控除
  • 取得費加算の特例
  • 相続空き家の3,000万円特別控除

適用できる優遇措置を把握して、売却時の税負担を少しでも軽減しましょう。

マイホーム売却の3,000万円特別控除

親の家に住んでいて、家を売る場合は、マイホーム売却の3,000万円の特別控除を適用できます。控除の適用条件は、次の通りです。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

取り壊した家にも適用できますが、その場合は解体から1年以内となるため注意が必要です。3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得から3,000万円を差し引いて譲渡所得税や住民税を計算できるため、大幅な節税ができます。

10年超所有の場合の軽減税率

所有期間が5年を超える家は長期譲渡所得となり、譲渡所得税や住民税の税率が下がりますが、10年を超える場合はさらに税率が軽減されます。

譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下の部分10%4%
6,000万円超の部分15%5%

また、軽減税率の特例は、マイホーム売却の3,000万円の特別控除とも併用可能です。

譲渡損失の繰越控除

家の売却や買い替えによって損失が出た場合は、確定申告をすることで譲渡損失を他の所得と通算して控除を受けられます。

譲渡損失による損益通算は、売却した年から3年にわたって繰越で控除できるため、損失額が大きい場合は、複数年節税ができる点が魅力です。

取得費加算の特例

相続してから3年10ヶ月以内に家を売却する場合は、納めた相続税のうち、一定の金額を不動産取得費に計算できます。取得費加算の特例を使うことで取得費が大きくなるため、売却による利益を減らして節税ができます。

また、取得費加算の特例は親の家に住んでいたかどうかに関係なく使えるため、相続した家を売却する際には活用しましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

昭和56年5月31日以前に建築された家で、相続した空き家を売却する場合は、相続空き家の3,000万円の特別控除を適用できます。

家が建築された時期に制限があるものの、条件を満たしているなら譲渡所得を大幅に引き下げることができ、高い節税効果が期待できます。

親の家は子どもは勝手に売却できないので取るべき方法を取ろう

血縁関係にあるからといって、親の家を子どもが勝手に売ることはできません。親の家を売るには、子どもに名義変更をしたり、代理人として売却したりする必要があります。また、親が認知症の場合は、裁判所に申し立て、成年後見人となる手続きが必要です。

親の承諾や必要な手続きを踏まずに売却すると、違法とみなされ成立した取引が解除となることもあります。余計なトラブルを生まないためにも、親の家を売る場合は状況に合わせた正しい手段を用いるようにしましょう。

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