住宅査定とは?価格の決まり方と知っておきたいポイントを解説

家を売りたいなら、事前に住宅査定を受けておくことが大切です。住宅査定を受けることで、売却予定の家にどれくらいの価値があり、いくらくらいで売れるのか目安を持つことができます。

住宅査定には複数の方法があり、やり方によって価格の決め方が異なります。住宅査定への理解を深め、どのように価格が決定するのかを知り、不動産の売却に役立てましょう。

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3つの住宅査定方法

住宅査定には、次の3つの方法があります。

  • 机上査定
  • 訪問査定
  • 匿名査定

それぞれどのような違いがあるのかを知り、どの住宅査定を利用するとよいのかを把握しておきましょう。

机上査定

ネット上で物件情報を登録し、データをもとに査定価格を算出する方法が机上査定です。机上査定では自宅への訪問はなく、ネット上で査定が完結するため、素早く査定結果を知ることができます。

登録された情報をもとに、同一エリアでの過去の取引データを参考にし、査定価格を算出するため、家のおおよその価値を知りたい場合におすすめの査定方法です。

訪問査定

不動産会社の担当者が家に来て、物件の詳細を確認して査定を行う方法が訪問査定です。訪問査定では物件のデータだけではなく、家の現在の状態や周辺環境などを考慮するため、机上査定よりも精度は高くなります。

ただし、訪問査定を行ってもらうには、不動産会社に依頼し、スケジュールの調整をしなければなりません。また、査定時には1時間程度の立ち会いが必要であり、査定を行ってから結果の通知まで1週間程度かかることが多いです。

査定の精度は高いものの、実施までには時間と手間がかかるため、単に家の価値を知りたいだけではなく、売却を考えている場合におすすめの査定方法です。

匿名査定

ネット上で行える査定の中でも、物件情報のみで査定を行うのが匿名査定です。机上査定では基本的に氏名や連絡先などの個人情報が必要ですが、匿名査定では不要です。

登録するデータが限られるため、提示される査定額は概算ですが、不動産会社からの営業の連絡がこない点は大きなメリットでしょう。個人情報を登録する査定を受けると、売却予定がなくても不動産会社から営業をかけられることがあります。

売却予定は未定であり、不動産会社からの営業を受けたくない場合は、匿名査定を利用することがおすすめです。

おすすめの査定方法

家の売却を検討しているなら、一括査定サイトで住宅査定を受けることがおすすめです。一括査定サイトなら、複数社から査定を受けることができ、各社が提示する条件を比較できます。

そのため、どの不動産会社が好条件を提示するかがわかり、優良業者を見つけやすいです。一括査定サイトのすまいステップは、2~3分程度の情報の入力で、スムーズに複数の不動産会社から査定を受けられます。

効率的に査定結果を比較し、仲介を依頼する不動産会社を選定したいなら、一括査定サイトのすまいステップの利用がおすすめです。

住宅査定で見るポイント

住宅査定では次のポイントを確認して、査定価格を決定します。

  • 築年数
  • 土地の面積や形状
  • 外装
  • 室内の状況
  • 住宅の権利者
  • 境界に関すること
  • 周辺環境
  • マンションなら共有部分

複数のポイントから総合的に判断して査定価格は決まるため、どのような点が見られているのかを知っておきましょう。

築年数

築年数によって家の価値は変動し、築浅の物件ほど査定価格は高くなりやすいです。家は経年劣化するものであり、築年数が古いほど、価値は下がると考えましょう。

構造によってどの程度価値が変わるかは異なりますが、基本的には築10年で価値は半分に、20年以上でほぼゼロから2割程度になると考えましょう。建物構造別の耐用年数は、次の通りです。

建物構造耐用年数
木造モルタル造30年
木造33年
骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造28年
骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の鉄骨造40年
骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造51年
鉄筋コンクリート造70年

耐用年数を過ぎると、基本的には建物の価値はほとんどなくなるため、査定価格は低くなりやすいです。

土地の面積や形状

土地が広く、整形地である場合は査定価格は高くなります。広い土地でも形状が複雑で不整形地であるなら、活用の難しさから査定価格は下がりやすいです。

また、土地の高低差がどれくらいあるか、接道の間口の広さなども関係し、ある程度の広さがあり、使いやすい土地ほど査定価格は上がりやすいと考えましょう。

外装

屋根や外壁などが劣化や破損がないかも、住宅査定では見られています。外装がきれいな状態で残っているほど、査定価格は高くなりやすいです。塗装が剥げていたり、一部劣化や破損している部分があったりすると、査定価格は下がりやすいと考えましょう。

また、建物の傾きがどれくらいあるかも、住宅査定では見られています。傾きが大きいと倒壊リスクが高くなるため、査定価格は下がりやすいです。

室内の状況

室内の状況は訪問査定時にチェックされ、室内がきれいか、臭いや汚れがないかなどが見られています。室内のきれいさは、単に片付いているかどうかではなく、清掃具合がチェックされていると考えましょう。

たばこを吸っていたり、ペットを飼っていたりすると室内に臭いが残りやすく、査定時にはマイナス評価となることが多いです。また、壁紙やフローリング、設備の状態なども見られており、劣化や故障箇所があると、査定価格は下がりやすくなります。

間取りも重要なポイントであり、床面積が広くても、住みやすい間取りでなければ査定価格は下がると考えましょう。

住宅の権利者

査定時には住宅の権利者も確認されるため、誰が権利者であるかを調べておきましょう。権利者は法務局で登記事項証明書を取得すると、確認できます。

不動産は権利者、つまり名義人以外が売却することはできません。権利者以外でも査定を受けたり、登記事項証明書を取得したりすることは可能ですが、実際に不動産会社と契約して売却活動を行うのは、権利者自身でなければならないことは覚えておきましょう。

境界に関すること

戸建て住宅や土地の売却の場合は、土地の境界が確定しているかも査定時にチェックされます。土地の境界が確定していないと、売却後に隣地の所有者とトラブルになることがあり、リスクの高さから査定価格は下がりやすいです。

また、境界が明確になっていないと、実際の土地の広さが正確にわからず、査定の精度は下がります。確定測量図や境界確認書があるなら、査定時に提出しておきましょう。ない場合は事前に測量を行い、書類を取得しておく必要があります。

周辺環境

家の周辺環境も住宅査定ではチェックされています。交通アクセスのよさや人気のエリアであるかどうか、生活に必要な施設が周辺にあるかなどによって、査定価格は変動します。

閑静な住宅街で周辺環境もよく、便利な立地にあるほど査定価格は高くなりやすいです。反対にアクセスが悪く、スーパーや病院などの施設が少ない、騒音や異臭などの問題がある場合は、査定価格は下がりやすくなります。

マンションなら共有部分

売却する家がマンションの場合は、マンション全体の外装や室内だけではなく、共有部分の状態も見られます。

共用部分の清掃が行き届いているか、設備の故障がないかなどによって、査定価格が変動すると考えましょう。管理の状態がよいマンションほど、共有部分の評価は高くなるため、査定価格も高額になりやすいです。

査定価格の算出方法

査定価格の算出方法には、次の3つがあります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

査定対象となる物件の種類や特徴によって、どの方法で計算するかが異なります。

原価法

主に一戸建ての住宅査定で用いられる計算方法が、原価法です。原価法では、対象となる不動産をもう一度建てる際にかかる費用から、経年劣化による価値の減少分を差し引いて、査定価格を決定します。詳細な計算式は、次の通りです。

  • 単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

耐用年数は建物構造によって異なります。

建物構造耐用年数
木造モルタル造30年
木造33年
骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造28年
骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の鉄骨造40年
骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造51年
鉄筋コンクリート造70年

再調達する際にどれくらいの費用がかかるかをもとにして、査定価格を決定することが原価法の特徴です。

取引事例比較法

土地やマンションの査定で用いられることが多い方法が、取引事例比較法です。取引事例比較法では、同一エリアの過去の取引事例を参考にして、査定価格を決定します。そのため、事例の多い都心部のほうが、地方よりも査定の正確性は高いです。

取引事例ごとに平均の坪単価を計算し、算出した平均坪単価に売却予定の物件の坪単価をかけて、査定価格を割り出します。この際に不動産の条件に合わせた詳細な違いを考慮して計算するため、実際の計算式はさらに複雑になります。

収益還元法

投資用物件の査定で用いられる方法が、収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあり、それぞれで計算式が異なります。

直接還元法は、対象となる投資物件の1年間の利益を、周辺の類似物件の利回りで割り、査定価格を決定します。対してDCF法は投資物件が将来的に上げる収益も考慮して計算するため、計算式はより複雑になり、自身での計算は難しいです。

収益還元法は投資物件の査定でのみ使用する方法であり、居住用の一戸建てやマンション、土地の売却では用いることはありません。

査定依頼前に知っておきたいポイント

住宅査定を依頼するにあたっては、事前に知っておきたいポイントがいくつかあります。

  • 査定前には必要な準備をしておく
  • 査定は必ず複数の不動産会社に依頼する
  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 査定価格イコール売却価格ではない
  • 査定価格の根拠は必ず聞く

ポイントを把握しておくことで、よりスムーズに査定を受けることができ、好条件で売却できる不動産会社を見つけやすくなります。

査定前には必要な準備をしておく

住宅査定を受ける前には、相場を自身で確認したり、必要な書類をそろえたりと準備をしておくことが大切です。相場の確認は不動産会社のポータルサイトを参考にし、周辺エリアでの売り出し情報を確認することである程度把握できます。

自身で相場を知っておくことによって、不動産会社が提示する査定価格が妥当であるかが判断しやすくなるため、必ず相場は把握しておきましょう。不動産売却ではさまざまな書類が必要であるため、スムーズに売るためには書類をそろえておくことが大切です。

不動産の種類必要書類
全種類共通
  • 本人確認の身分証明書
  • 住民票
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 土地建物登記済証/権利証または登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 物件状況等報告書
土地地積測量図・境界確認書
一戸建て
  • 建築確認済証および検査済証
  • 地積測量図・境界確認書
マンション
  • マンションの管理規約や使用細則
  • 維持費関連書類
  • 重要事項にかかわる調査報告書

不動産会社によって査定や売却時に必要な書類の詳細は異なることがあるため、事前になにが必要なのかを確認しておきましょう。

査定は必ず複数の不動産会社に依頼する

同じ不動産でも、不動産会社によって査定の結果は異なることが多いです。そのため、住宅査定は最低3社以上を目安に複数社に依頼して、各社が提示する条件を比較しておくことが大切です。

不動産会社によって査定結果が変わるのは、得意分野の違いが関係しています。不動産会社によって賃貸に強みがあるのか、売却に強みがあるのかは異なります。また、売却に強みがある場合でも、土地と一戸建て、マンションのいずれの売却に強いかは違うため、複数社での比較は重要です。

一括査定を利用すると、効率的に複数社から査定を受けられます。一括査定サイトのすまいステップは、簡単な情報の登録で複数社から査定を受けられるため、不動産会社の選定時に利用することがおすすめです。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンを組んで購入した家を売る場合は、ローン残債の有無や金額を確認しておきましょう。ローン残債がある場合は、不動産の売却によって完済できるかをチェックしておく必要があります。

基本的には住宅ローンを完済していないと不動産を売ることはできませんが、売却価格や自己資金の充当で完済が可能な場合は、金融機関に承諾を得ることで売却ができます。

もし売却価格での完済が難しい場合は、住み替えローンを利用して融資を受けて返済する必要があるため、資金計画を立てるためにも残債の確認は必須です。

査定価格イコール売却価格ではない

不動産会社が提示する査定価格は、3ヶ月程度で売れる金額の目安であり、実際の売却価格とイコールなわけではありません。実際の売却価格は買主との交渉次第で決まり、査定価格よりも高くなることもあれば、低くなることもあります。

そのため、査定価格が高額だからといって、必ずしも売却価格まで高くなるとは限らないことは理解しておきましょう。不動産会社によっては、自社と契約して売却してもらうために、実際の価値よりも高い査定価格を提示することもあります。

不動産会社を選ぶ際には適正価格の見極めが重要です。複数社の査定価格を比較したり、自身で調べた相場価格をもとにしたりして、どの不動産会社が信頼できるかを判断しましょう。

査定価格の根拠は必ず聞く

提示された査定価格は金額だけでうのみにせず、なぜその金額になっているかを必ず聞いておきましょう。査定価格に対して明確な根拠を持ち、説明してくれる場合は、信頼できる不動産会社である可能性が高いです。

自社で契約してもらうために実際よりも高額な査定を出している場合は、根拠が曖昧だったり、金額について説明してくれなかったりします。

根拠を尋ねて、不動産会社の対応を見ることで、信頼できるかどうかを判断しやすいです。明確な根拠を持って査定価格を提示している不動産会社と契約することが、売却成功のポイントです。

そのため、根拠は必ず聞いておき、納得できる理由を話してくれる不動産会社に仲介を依頼して、不動産売却を行いましょう。

住宅査定は見るべきポイントがあるので準備をしてから臨もう

住宅査定ではさまざまなポイントが見られており、物件の状態を総合的に判断して査定価格は決定します。査定価格を上げ、少しでも高値で売るためには、事前に準備をしておくことが大切です。

部屋の清掃や片付け、故障箇所の修理などによって査定価格は上がり、売却価格も高めやすくなります。念入りな準備をしてから住宅査定を受け、適切な査定価格を提示する不動産会社と契約して、納得できる条件での売却を目指しましょう。

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