事故物件とは?売却のために知っておきたい告知義務と売るための方法

問題のある物件を事故物件と呼び、入居者は避ける傾向にあります。事故物件にはネガティブなイメージを持つ人が多く、通常の不動産よりも売却は難しくなりやすいです。

しかし、事故物件だからといって、それだけで売却ができないわけではありません。事故物件でも売却する方法はあるため、売るためのポイントや注意点を知っておきましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

事故物件とは

そもそも事故物件とはなにか、言葉の定義を知っておくことが大切です。また、事故物件ならではの相場価格を把握しておくことも重要です。事故物件とはどのようなものなのか、基本的な理解から深めて売却に役立てましょう。

事故物件の定義

一般的に言われる事故物件は、入居者が死亡した、あるいは事故などが起きた物件を指します。しかし、法的な定義は決まっておらず、なにを持って事故物件とするかは明確に定められていません。

法的な定義はないものの、基本的には人が死亡した物件やなんらかの事故により問題を抱えている物件が事故物件であると考えましょう。

事故物件の相場

事故物件の相場価格は、通常の不動産と比較すると安くなる傾向にあります。入居者が死亡した場合で考えると、自殺や他殺、死因などによってどれくらい相場が下がるかは変動しますが、基本的には通常よりも20%程度相場が下落すると考えましょう。

事故物件の定義は策定中

事故物件についての法的な定義は決まっておらず、これが原因で入居者と不動産会社の間でトラブルが起きることも多いです。

そのため、トラブルを回避するために国土交通省が事故物件の定義に関する策定を行っています。2021年5月現在では定義はありませんが、将来的には事故物件の明確な定義が決まる可能性があります。

事故物件となる要因

事故物件の定義は曖昧であり、入居者の感じ方次第で事故物件となるケースもあります。事故物件には大きく3つの種類があります。

  • 心理的瑕疵
  • 物的瑕疵
  • 法律的瑕疵

それぞれどのような要因があるのかを知り、事故物件についての理解を深めていきましょう。

心理的瑕疵

家の設備や構造などに問題はないものの、入居者が住むことにためらったり、心理的に不快と感じたりする物件は、心理的瑕疵のある事故物件となります。心理的瑕疵の要因となるものはさまざまですが、代表的なものは次の通りです。

  • 物件での殺人事件の発生
  • 入居者の自殺
  • 事故による入居者の死亡
  • 災害による入居者の死亡
  • 近隣に嫌悪施設がある

基本的には入居者が死亡した事実があると、心理的瑕疵となりやすいです。また、入居者の死亡がなくても、近隣に墓地や産業廃棄物処理場などの嫌悪施設があると、心理的瑕疵となって事故物件と判断されることもあります。

物理的瑕疵

入居に対して心理的な問題はないものの、建物の設備や構造などに問題がある物件は、物理的瑕疵の事故物件となります。例えば雨漏りをしていたり、シロアリ被害があったりすると、物理的瑕疵のある事故物件と判断されやすいです。

また、耐震性能が不足していたり、建物に問題はなくても土地の土壌汚染があったりする場合も、物理的瑕疵に該当します。

法律的瑕疵

物件に法的な問題がある場合は、法律的瑕疵があるとして事故物件となります。

  • 建築基準法
  • 消防法
  • 都市計画法

上記のいずれかの法律に抵触している場合は、法律的瑕疵のある事故物件と判断されます。また、物件の安全基準が正規の基準値に達していなかったり、土地が接道義務に違反していたりする場合も、法律的瑕疵となるため注意が必要です。

築年数の古い物件は昔の法律に沿って建築されており、現在の基準を満たしておらず、法律的瑕疵を抱えている場合があります。

事故物件売却に必要な告知義務がある

事故物件であっても売却は可能です。ただし、売却時には買主に対して告知義務が発生します。告知義務を果たしていないと、売却後にトラブルになるリスクがあるため、注意しなければなりません。告知義務とはどのようなものかを知り、不動産の状態を正確に伝えてトラブル発生のリスクを回避しましょう。

告知義務とは

事故物件などで売却する不動産に問題がある場合に、問題を買主に伝えなければならないことを告知義務と呼びます。告知義務を果たさずに売却し、引き渡し後に買主が問題を発見すると、トラブルに発展する可能性があります。

物件が抱える問題によって対応は異なりますが、告知義務を果たしていないと買主から損害賠償を請求されたり、場合によっては詐欺罪に問われたりすることもあるため、必ず告知しておきましょう。告知する内容は、事故があった時期や場所、内容などです。

告知義務の目安

基本的には事件や事故が起きたときから、7年が告知義務の目安です。ただし、7年はあくまでも目安であり、さらに過去にさかのぼって告知しておかないと、問題になることもあります。

過去のケースでは、50年以上前に起きた殺人事件について告知していなかったことが問題となり、売主が責任を追及されたことがあります。告知義務の目安は7年であるものの、基本的には時効はないと考え、物件に関する情報は抜け漏れなく伝えておくことが大切です。

事故物件売却で起こるトラブル

物件に心理的、物理的、あるいは法律的瑕疵があった場合に告知義務を果たさず売却すると、買主から損害賠償を求められることがあります。ただし、告知義務を果たしていない場合でも、損害賠償請求が認められないケースもあり、実際に金銭の負担があるかどうかは売却事例によって異なります。

まれに売主に責任はないと認められることもありますが、基本的には告知義務に違反していると損害賠償請求や詐欺罪に問われるリスクがあるため、トラブル回避のためにも物件についての告知は必ず行いましょう。

事故物件を売却する方法

事故物件を売却する方法としては、次の2つがあげられます。

  • 不動産市場で売却する
  • 買取

方法ごとの違いを知り、どちらが自分に合っているかを考えてみましょう。

不動産市場で売却する

事故物件であっても、通常の不動産と同様に不動産市場で売却できます。ただし、事故物件だと不動産会社に仲介を断られたり、値下げをしても売れるとは限らなかったりする点には注意が必要です。

事故物件をスムーズに売却するには、事故物件の売却実績がある不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。不動産会社によって実績や得意分野は異なるため、複数社で比較して事故物件売却の実績が豊富な業者を選びましょう。

買取

不動産会社の仲介によって第三者に売却するだけではなく、不動産会社自身に買い取ってもらう方法もあります。買取の場合も通常の買取業者ではなく、事故物件の買取に強みがある、あるいは事故物件専門の買取業者に依頼するほうが、スムーズに売却できます。

仲介による売却と比較すると、買取は価格が下がりやすいです。通常の不動産買取は、仲介による売却相場の70~90%の価格になることが多いです。事故物件だと、さらに買取価格が下がる可能性は高いですが、素早く手放せる点は大きな魅力といえます。

事故物件を売るためのポイント

少しでもスムーズに事故物件を売るためには、押さえておきたいポイントがあります。

  • リフォームする
  • 更地にする
  • 一括査定サイトを利用する
  • 時間がたってから売る
  • 価格を下げて売る

工夫して売り出すことで、事故物件でも素早く売却できる場合があります。

リフォームする

事故や事件の影響が室内に残っているなら、リフォームをして痕跡を消すことがおすすめです。壁紙や床の張替えをしたり、消毒や消臭のクリーニングをしたりすることで、部屋の見た目をきれいにすることができます。

事件や事故があったという事実は残りますが、見た目がきれいになることで心理的な負担を減らすことができ、買主を見つけやすくなります。

更地にする

物件での事件や事故のイメージが強い場合は、建物を取り壊し、更地として売却することもおすすめです。更地にすることで事件や事故のイメージを払拭しやすくなり、買主が見つかることもあります。

建物の解体費用がかかり、更地の場合は安値での取引になることも多いですが、不要な不動産を手放したいなら更地での売却も検討しておきましょう。

一括査定サイトを利用する

事故物件の売却に強い不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは、物件情報を登録すると複数社に同時に査定依頼を出せます。

各社が提示する査定結果を比較することで、好条件で売却できる不動産会社を効率的に見つけられます。一括査定サイトのすまいステップは、ネット上での2~3分程度の情報入力で査定を受けられる点が魅力です。

スムーズに査定依頼を出すことができ、複数社から同時に査定結果を受け取れるため、事故物件の売却時に利用してみるとよいでしょう。

時間が経ってから売る

事件や事故があってからすぐに売らず、ある程度時間が経過してから売却することもおすすめです。時間がたつことで、事件や事故の印象が薄れ、買主は見つかりやすくなります。

また、場合によっては時間経過によって心理的瑕疵がなくなったと判断され、事故物件ではなく通常の不動産として売却できることもあります。

仮に事故物件のまま売ることになっても、事件や事故から時間がたっていることで値下げ率を低くできる場合もあり、お得に売却しやすいです。

価格を下げて売る

事故物件は通常の不動産売却の相場では売れないことが多いため、価格を下げて売り出すことがおすすめです。死亡事故や事件があった場合は大幅な値下げが必要ですが、価格が安くなっていることで購入したいと考える買主が現れることもあります。

死因値下げ率
孤独死・自然死10~20%
自殺20~30%
殺人30~50%

上記は死因別の値下げ率の相場です。実際の売却価格は買主との交渉によって決まりますが、価格設定に迷った際には参考にしてみるとよいでしょう。

事故物件売却は事故の内容を告知してから売却するのがおすすめ

事故物件売却を成功させるには、事件や事故の内容を買主に正しく告知することが大切です。告知義務を果たしていないと、売却後にトラブルが起き、場合によっては損害賠償の請求や詐欺罪に問われることがあります。

事故物件の実情を隠して売却すると、損をするリスクが大きいため、告知は必ずしておかなければなりません。事件や事故の事実をきちんと告知し、それでも納得して購入してくれる買主を見つけて、事故物件を売却しましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?