古家付きの土地売却とは何か?利益を最大限増やすコツを解説

所有している不動産の築年数がかなり経過している場合、家を解体して土地として売却したほうがよいのではないかと考える人もいるでしょう。ただその前に、古家付きの土地として売却するという選択肢も検討してみましょう。

この記事では売却によって最大限に利益を増やすコツについても解説しますので参考にしてください。

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古家付きで土地売却をする5つのメリット

解体して更地の状態で売却するのではなく古家付きの土地にすることにはいくつかのメリットがあります。解体前にこのメリットをよく理解してどちらが自分にとって利益が大きいのかを考えてみましょう。

古家の解体費用の節約

築年数が経過していると売却できないのではないかと考える人も多いでしょう。とはいえ、家の解体は想像以上に費用がかかります。戸建ての解体費用は建物の構造によって相場が異なります。

木造の場合で坪あたり30,000円、鉄骨の場合で坪あたり40,000〜50,000円、RC住宅の場合で坪あたり50,000〜60,000円が相場となります。

坪単価であるため例えば50坪であれば50を乗じた額が解体費用です。木造でも150万円が相場ということになります。

このように解体にはかなりの費用がかかります。解体費用を節約することができるという点が古屋付きの土地として売却するメリットです。

更地による土地の固定資産税アップなし

更地にすると固定資産税が値上げされるということを知っているでしょうか。不動産に課税される固定資産税は建物がある土地と更地では6倍も金額が異なります。つまり築年数が経過している家であったとしてもそこに存在しているだけで固定資産税が1/6になっているということです。

更地にしてしまうと固定資産税は今の6倍になり、さらにすぐ売れなければその金額を支払い続けなくてはならないというデメリットが生じます。すぐに売れる可能性が高い場合は更地にするという方法もあるでしょう。売れる見込みがない場合にはよく検討する必要があります。

ただし、更地にすると建物にかかっていた固定資産税が0円になるため場合によっては固定資産税があまりアップしないということもあります。この点については事前によく確認しておくことがおすすめです。

一定条件の古家は契約不適合責任がなくなる

契約不適合責任とはなにかしらの契約を結んだ際にその契約内容に適合しないことが起きた場合に売主が負う責任を指します。不動産の場合には、売却前に伝えていたこと以外で不備がみつかったりトラブルが生じたりした場合に売主が責任が問われることになるのが特徴です。

契約不適合責任に問われると修繕費用を請求されたり損害賠償請求をされたりすることがあります。そのためできるだけ正確な情報で契約を交わすことが必要とされるのです。

この契約不適合責任について、一定の条件を満たす古家は責任を負わなくてよいという決まりがあります。ここでいう一定の条件とは法定耐用年数が22年を経過しているという点です。法定耐用年数が22年を経過している不動産の資産価値はほぼゼロとされています。

そのためこの場合には責任を問われることがないため管理義務を手放した状態で売却できる点がメリットといえるでしょう。

購入希望者が住宅ローンを組める

更地の状態で購入した場合、買主が住宅ローンの融資を受けにくいという点がデメリットとしてあげられます。古家であっても家が建っていれば住宅ローンの融資を受けやすくなる点が買主にとってのメリットです。そのため古家付きの土地をあえて購入する人もいます。

また、土地を購入してから家を建てる計画では、つなぎ融資を利用しなければならないことがありますが古家つきの土地であればその必要もなくなるため買主にとっては解体費用を負担したとしても受けられる恩恵のほうが多いという場合もあるでしょう。

リノベーション目的の購入希望者が見つかる

どんなに古い家であってもリノベーションすれば古民家風にして利用することができます。あえて古民家のような建物にしたいと考えている人にとっては古家付き土地はメリットの大きな物件です。

自分だけの視点で考えると古くて住めない空き家のように思えてもそれを活用したいという需要もあるという点を理解しておきましょう。解体する前にリノベーションを希望している人からの需要がないかも調査してみることをおすすめします。

また不動産があるエリアや立地によっては解体すると再建築ができないケースもあることを理解しておきましょう。つまり古家があることに意味があるケースもあるということです。再建築ができるのかという点についても調べておくとよいでしょう。

古家付きで土地売却をする3つのデメリット

古家付きの土地を売却するメリットについて解説してきました。よい面もあれば悪い面もあるのが物事です。3つのデメリットについて解説しておきますので参考にしてください。

更地より購入希望者は限定的

古家を活用してなにかをしたいと考えている人以外は、多くの場合古家付き土地を購入したら家の解体をすることになるでしょう。つまり購入した人が土地を活用する場合、古家を解体したりリノベーションしたりする必要があるということです。

前述したように戸建ての解体費用は安くても100万円を超えるのが相場です。そうなると購入した後に費用がかかるため、購入を希望する人が限定的になる点はデメリットといえるでしょう。

場合によっては解体して土地だけ売ってほしいと要求されたり解体費用を見越して値下げを要求されることもあります。こうしたことも想定してどこまで値下げが可能かを事前に決めておくとよいでしょう。

土地だけの売却より安くなる可能性

もしも解体費用分の値引き交渉をされた場合、これを了承してしまうと古家付きの土地として売却する意味がなくなることを理解しておきましょう。値引きするということは結果的に解体費用を売主が負担するのと同じことになるからです。

そうなるのであれば更地にしてしまって少しでも高額で売却したほうが利益を得ることができるケースもあるでしょう。古家付きの土地を売却する場合にはあらゆるケースを想定して計画を立てておくことも必要です。

古家の見た目が悪いと購入意欲が下がる

古家付きの土地を売却する際の大きなデメリットは家の外観が売却の障害になるケースです。購入希望者が土地を探している場合で結果的には解体する家であったとしても外観が悪いと土地のイメージまで悪くなることがあります。

せっかく立地がよかったりエリア的によい環境だったりしたとしても外観だけで購入をやめてしまう人もいるでしょう。築年数が経過している古家付きの土地の場合はこうしたデメリットもあることは理解しておきましょう。

古家付きの土地売却で利益を最大限増やすコツ

古家付きの土地を売却する際に最大限に利益を引き出すにはどのような方法があるのでしょうか。家が古いとどうしても安い価格での販売になりがちですが、売り方次第ではしっかりと利益を出すことも可能です。利益を最大限に増やすコツについて解説します。

相場を一括査定で調べる

まず相場を知ることが大切です。自分の感覚だけで売り出し価格を決めてしまうと損をしてしまうことがあります。逆に相場よりも高く設定しすぎてなかなか売れなくて困るということもあるでしょう。

相場を知ることで適切な売り出し価格を設定することができるのです。相場を知るのに便利なのが一括査定サイトの利用になります。一括査定サイトでは、不動産の情報を一度入力するだけでまとめて複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。

忙しくてなかなか不動産売却を進めることができないという人でも一括査定サイトなら場所も時間も問わずに利用可能なため利用しやすくなっています。

不動産会社に査定を依頼することで、築年数が経過しているので価値がないと思っていた建物部分にも実は価値があり、中古住宅として売却してくれる不動産会社が見つかる可能性もあるでしょう。こうなると解体前提の価格よりも高額で売り出せる可能性が生まれるため利益をアップさせることができます。

古家付きの土地売却を急がない

不動産の売却はできるだけ早くすませてしまいたいと考える人もいるでしょう。人気のエリアにある不動産や高額で売れる条件がそろっている不動産ならスムーズに売却が進む可能性は高いといえます。

ただ古家付きの土地となると好条件である可能性は低く、買主はそう簡単にみつからない可能性のほうが高くなるでしょう。この場合、焦らずに待ち続ける忍耐力も必要となります。

安い価格でなら購入しますという購入希望者が現れたとき、もうこの人を逃したら売れないかもしれないと考えて予定よりもかなり大幅に値を下げて売却してしまうことはできるだけ避けましょう。こうした事態を回避するためにも最初の段階での計画をしっかりと立てておくことが大切です。

どこまでなら値下げが可能なのか、いつまでなら待てるのかという点はとくに明確にしておきたい項目になります。ここをしっかりと決めておけば大幅な値下げを要求された場合でも焦ることなく冷静に対応することができるでしょう。

古家付き土地の場合はリノベーションの需要があれば、高額で購入してくれる人が現れる可能性は十分にあります。あまり高額を期待せずに予定外の値下げもせずに相場あたりで売却できればOKと考えておくと気持ちが楽になるでしょう。

確定申告で売却の税金対策

不動産を売却した場合は翌年に確定申告をする必要があります。このタイミングで損をしないためにしっかりとした知識を身につけて税金対策をすることも大切です。手元に残るお金を少しでも多くするために税金についてもよく理解しておきましょう。

古家付き土地を売却した場合に利用できる節税対策は次のとおりです。

  • 譲渡費用をもれなく計上する
  • 各種控除を適用させる
  • 相続空き家の3,000万円控除を利用する
  • 相続の場合は取得費加算の特例を利用する
  • 取得費を明確にする

このように古家付き土地を売却した場合には多くの方法を利用して節税することが可能になります。譲渡先については売却にかかった費用をできるだけ多く計上することで売却額から経費を差し引くことが可能です。譲渡所得を小さくすることができれば自ずと税額も小さくなります。

利用できる特例もしっかりと適用させましょう。マイホームの売却なのか相続した空き家の売却なのかによって適用できる特例が異なるため自分が売却する不動産が利用できる特例がないかよく調べてみることをおすすめします。

さらに売却で損益が出た場合でも確定申告を行うことで損益通算を利用することが可能です。損益通算を利用すれば節税につながるため結果的には税金対策になることを覚えておきましょう。

古家付きの土地売却の基本

古家付きの土地を売却する基本的な流れや必要となる書類などについて解説します。基本的な知識だけでも身につけておくことで古家付き土地の売却を成功させることができるでしょう。

物件を引き渡して確定申告するまでの流れ

古家付きの土地を売却するための流れをまとめておきますので参考にしてください。

  • 不動産の相場を把握する
  • 不動産の査定額を複数の不動産会社からもらう
  • 不動産会社の選定
  • 媒介契約を結ぶ
  • 売却活動の開始
  • 内覧会などの実施
  • 買主の決定
  • 売買契約の締結
  • 契約締結後に引き渡しと決済
  • 確定申告

おおまかにはこのような流れで進むことが一般的です。とくに契約後の引き渡しと決済については契約のなかで定めた日時に行う必要があります。このタイミングで売却価格の代金を買主から受け取りますが、住宅ローンが残っている場合にはこのお金で完済できるようにしておきましょう。

決済が無事に完了したらその日のうちに引き渡しを行います。引き渡しの前に行っておくべきことは隣家との境界線や引き渡しのための測量です。これを怠るとあとでトラブルの引き金となる可能性が高いため忘れずに行うようにしましょう。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

媒介契約についてもよく検討する必要があります。媒介契約とは不動産を売却する際に不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。媒介契約には3つの種類があります。具体的には次のとおりです。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
媒介契約を結ぶことができる不動産会社の数複数1社1社
自分で買主を探す可能 仲介手数料なし可能 仲介手数料なし原則不可
レインズへの登録義務任意義務あり義務あり
売却活動の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上

それぞれの媒介契約の違いや特徴についてよく理解して自分にあった契約を結ぶようにしましょう。

古家付きの土地売却に必要な書類

古家付きの土地を売却する際にはさまざまな手続きが必要となります。その際には用意しなければならない書類も多数出てきます。必ず必要な書類は次の7つになります。

  1. 登記済権利証
  2. 間取り図と測量図
  3. 固定資産税納税通知書
  4. 実印と印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. 建築確認済書と検査済証
  7. 地積測量図と境界確認書

これらの書類は必ず必要となりますので紛失していないかなどしっかり確認しておきましょう。必ず必要とは限りませんがあったほうがよい書類は次のとおりです。

  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 建築設計図と工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書
  • 住宅性能評価書
  • 既存住宅性能評価書
  • ローン残高証明書
  • ローン返済予定表
  • 銀行口座と口座印

こうしたものも用意しておけばいざというときに困ることがないでしょう。書類のなかには買主のために用意しておいたほうがよいものもあります。たとえば、耐震関係やアスベストなどこれから家を活用する人にとって不安要素となり得る点についての証明書などはあると買主も安心です。

仲介で売却できない古家を資産化する方法

古家付き土地の売却活動をしているけれどどうしても売れないという場合はどうすることもできないのでしょうか。古家付き土地を資産化するコツを解説します。どうしても売却できない場合には検討してみる価値はあるはずです。

リフォーム可能な古家で賃貸経営

古家とはいえまだ人が住めそうな様子であれば賃貸経営をしてみるというのもひとつの方法です。その際にポイントとなるのが借主が自分でリフォームすることを許可するという点になります。DIYの流行で自宅を自分でリフォームする人も増えています。

ホームセンターなどでも素人が簡単に扱える道具や材料がそろうようになりました。こうした時代の流れのなかで賃貸物件に居住している人たちから多く上がっているのは、賃貸だから自分で好きなようにリフォームできないというものです。

こうした要望に応えることができれば通常の賃貸よりも利用者がみつかりやすくなる可能性は十分にあるでしょう。リフォームOKの古民家賃貸という設定で貸し出すことで個性的に暮らしたい、自分の好きなように部屋を改造したいという人の需要を満たすことができます。

空き家のまま放置しているよりもこうした少しの工夫で資産化することはいくらでも可能です。アイデアを不動産会社に持ち込んで相談してみるのもよいでしょう。

不動産会社による古家の買取

仲介で売却活動をしてもなかなか売れないということは多々あります。この場合には買取を利用するという方法もあるでしょう。

仲介と買取の大きな違いは買主の種類にあります。仲介は不動産会社が一般から買主を募る形で売却を進めます。これに対して買取は買主が不動産会社という点が大きな特徴です。

仲介でどうしても売却できない、できるだけ早く現金化したいという場合には買取の利用も検討してみましょう。買取であれば売却活動を行う必要がないため短期間で現金化することが可能です。

ただし買取は仲介で売却した場合よりも3割程度売却額が安くなる点に注意が必要となります。安くても構わないからできるだけ早く売却したいという人にはおすすめですが、できるだけ高額で売却したい場合には買取よりも仲介がおすすめです。

古家付きの土地として売却先を探そう

所有している不動産があまりに古い場合には売却できないのではないかという不安を抱くでしょう。こうなると建物を解体して更地の状態で売却したほうがよいような気がしてくるかもしれません。もちろんそれもひとつの方法です。場合によってはそのほうがよいケースもあるでしょう。

ただ、古家はリノベーションして活用したいという需要もあります。そのため少し気長に待つという気持ちで売却活動を進めていけば高額で購入してくれる人がみつかることもあるでしょう。

古家付きの土地の売却も信頼できる不動産会社に売却活動を依頼することをおすすめします。とくに古家付き土地の売却が得意な不動産会社を探して契約することで売却できる可能性がアップするでしょう。

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