空き家問題とは?対策まで徹底解説!放置していては損をする

都市部、地方問わず社会問題となっているのが空き家問題です。空き家が多くなることでどのような問題が起こるのでしょうか。自分には関係ないと感じる人もいるかもしれません。ただ、周囲に空き家が増えることで自分の居住区がトラブルに見舞われる可能性はゼロではありません。

さらに相続によって活用方法のない不動産を引き継ぐことになる可能性もゼロではないでしょう。このように空き家問題は他人事ではありません。この記事では空き家問題の詳細と対策方法について解説します。すでに空き家問題で悩んでいる方にも参考になる情報を紹介しますので活用してください。

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最新データで見る空き家の現状

空き家問題が深刻化しているといっても具体的にどのような状態なのでしょうか。「平成30年の住宅・土地統計調査」のデータから日本の空き家数がどのように推移しているのかを調べてみました。

同データは総務省が行っている調査です。昭和38年以降のデータをみる限り空き家の数は年々増加していることがわかります。平成30年時点では空き家率が過去最高の13.6%を記録しています。13.6%を戸数に換算すると848万9,000戸とかなりの数になることがわかるでしょう。

この内訳をみてみると売却目的の住宅が29万3,000戸、賃貸用住宅が432万7,000戸、二次的住宅が38万1,000戸となっています。これ以外に、居住者が入院していたり転勤していたりして空き家になっている住宅などが348万7,000戸ある状況です。

空き家の増加で起きる4つの問題

空き家が増加するとどのような問題が起きるのでしょうか。具体的な問題点について4種類紹介します。

老朽化した空き家の倒壊で周囲に被害

新しい住宅が空き家の状態になっているのであればさほど危険性はないでしょう。築年数が経過して老朽化している住宅が空き家になっていると何かの拍子に倒壊する危険性があります。

ただ倒壊するだけなら持ち主にとってのトラブルであるためとくに問題ないでしょう。ただ、倒壊によって周囲の家や通行人に危害がおよんだ場合は大きな問題となります。

老朽化が進んだ状態を放置していると台風や地震によって被害が出やすくなるという問題もあるでしょう。自分が所有している空き家がもしも倒壊して誰かに危害をおよぼした場合には賠償請求をされる可能性もあります。

景観や環境の悪化で周囲の資産価値の低下

空き家を放置しているとまずは敷地内に雑草が生い茂り景観を悪化させてしまうことがあります。みるからに空き家という状態の家の庭にはゴミが不法投棄されることもあり、不衛生な状況で悪臭や害虫が発生し環境の悪化を招くこともあるでしょう。

こうした住宅があると近隣の不動産の購入を検討している人は、景観の悪さを理由に購入を見送ってしまう可能性があります。つまり周辺の資産価値を低下させることにもなるということです。こうなると近隣不動産を売却したい人からクレームが入る可能性もあるでしょう。

空き家を不審者が利用して治安悪化

空き家を放置していてもっとも危険なのは不審者の侵入です。草木が生い茂っている状態であれば周囲からの目もあまり向かないため不審者が空き家に不法侵入する恐れもあります。これは治安の悪化にもつながるでしょう。

不審者が近隣でトラブルを起こした場合には、直接責任を取るということはないとしても空き家を放置していたことに関しては何かしらの謝罪を求められることもあるでしょう。

さらに枯れ草やゴミが散乱しているケースがあるため、放火も起きやすくなります。放火は近隣住民にかなりの迷惑をかけるトラブルです。空き家に監視カメラを設置するなどして対策を行う必要もあるでしょう。

このように空き家を放置していると刑事事件に発展する可能性がある点も問題点となるでしょう。

人口減少で地域衰退

空き家が多い地域には新しい居住者が越してこないという問題も空き家問題のひとつです。空き家が多いと地域が活性化しているようにみえないため住宅建築を検討している人から敬遠されてしまう可能性が高くなるでしょう。

地域にとっては新規住民が増えないということは自治体の税収減少につながります。それだけでなく住民が減ることで周囲の商業施設も利益が望めなくなり最終的に撤退してしまうこともあるでしょう。利便性が悪くなることでさらに新規住民が越してこないという事態も想定できるでしょう。

このように空き家問題は人口減少を招き地域衰退・機会損失につながるという点も大きな問題点となります。

空き家問題の3つの原因

では空き家が増え続けるのにはどのような原因があるのでしょうか。空き家が増加する原因を3つの視点から考えてみましょう。

日本の少子高齢化社会

空き家問題の原因としてもっとも多くいわれている説は日本の少子高齢化の進行による空き家の増加説です。自分の家を所有していた高齢者が家族と同居するために転居したり老人ホームに入ったりすることで自宅が必要なくなり放置するケースが多くなっているという点も大きな原因でしょう。

また高齢の両親が亡くなり家を相続したものの活用することが難しくそのまま空き家として放置されているケースも少なくありません。とくに相続した家が遠方にある場合には定期的なメンテナンスが難しく空き家が荒れてしまう可能性も出てきます。

新築優遇の税制策

空き家問題を解決するために売却すればよいのではと考える人もいるでしょう。ただ、日本では中古住宅の需要は世界と比較しても低くなっています。どちらかというと新築に住みたいと考える人が多いのが日本人の傾向です。

国土交通省のデータをみてみると日本での新築住宅着工戸数は98万戸ですが、既存住宅流通量は17万とかなりの差があることがわかります。 比率にすると住宅全体のうち中古住宅は14.7%とかなり低くなっていることがわかるでしょう。

さらに新築を建築する場合には住宅ローン控除や住まい給付金などの優遇措置が利用できる点も中古住宅がなかなか売れない原因になっています。今後の課題として中古住宅の購入に対する優遇措置が求められます。

空き家の解体で税率アップ

不動産には土地と建物部分にわけて固定資産税がかかります。この点も空き家が放置される原因になっていることを理解しておきましょう。空き家だから固定資産税が免除されるかというとそうではありません。空き家でも毎年固定資産税が課税されます。

この固定資産税は建物がある場合と土地だけの場合では金額が大きく異なるのです。空き家であっても住宅があれば土地部分の固定資産税は最大1/6になります。これが空き家を解体して更地にすると単純計算で固定資産税が6倍になるということです。

こうした点から空き家を解体せずに放置している人が多いと考えることもできます。

空き家の放置による所有者のデメリット

空き家を放置していることでどのようなデメリットが生じるのでしょうか。自分が所有している空き家をどうすればよいか迷っている場合にはデメリットについてもよく理解して今後の計画を立てることが重要です。空き家を放置することで生じるデメリットを4種類紹介します。

空き家の維持費の支払いは続く

空き家は放置していても維持費がかかります。メンテナンスをしていないとしても最低限、固定資産税や都市計画税の支払いは続くと考えておきましょう。さらに契約解除の手続きをしない限りは光熱費の基本料金や保険代の支払いも続きます。

メンテナンスを行う場合は定期的に木の伐採や草刈りなどのメンテナンス費用が必要となる点も理解しておきましょう。自分でメンテナンスをすればさほど費用がかかりません。ただ、所有している空き家が遠方にある場合にはそこに出向くための交通費などが必要になります。

空き家の資産価値が低下していく

空き家は放置していると築年数や経年劣化で資産価値は低下する一方です。とくに管理されていない場合には経年劣化は速くなります。人が住まなくなった住居の劣化は想像以上に速いものです。将来的に活用する予定のない空き家はできるだけ新しいうちに売却することをおすすめします。

売却以外には賃貸活用や土地活用という方法もあります。いずれにしても不動産会社にしっかりと相談してどのような方法を選択することが自分にとってメリットを生み出すのかをよく理解して計画を立てましょう。

空き家による被害で損害賠償

自分が所有している空き家が倒壊してしまった場合のことも考えておく必要があります。倒壊して誰かに危害を加えてしまった場合にはどうなるのでしょうか。倒壊などでケガ人が出たり、周囲の家に被害が出たりしたら、所有者が責任を持つことになります。

人が死亡するケースでは、数千万円の損害賠償もありえることはよくよく理解しておきましょう。こうした事態を避けるためにも早めに手放す、定期的にメンテナンスをすることがおすすめです。

特定空き家に認定されると最悪強制解体

空き家を放置していると特定空き家に指定されてしまうことがあります。特定空き家は2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」で定められた条件に当てはまると指定されるものです。

具体的には『そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態』『適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態』『その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態』と定義されています。

特定空き家に指定されると空き家がある自治体から助言・指導が入ります。それでも放置していると勧告が行われ住宅用地特例の対象から除外されると同時に固定資産税の税率がアップすることになるため注意が必要です。

さらにそれでも放置してると命令違反となり50万円以下の過料さらには強制解体となり解体費用を請求されることもあります。

4つの方法で空き家問題対策

空き家を放置することでさまざまな問題が生じることを解説してきました。では具体的に空き家問題を回避するための対策について考えていきましょう。少しでも対策を行うことで最悪の事態を避けることができます。

空き家の管理代行を利用

空き家を所有しているけれど遠方にあるため管理が難しい、忙しくて管理する暇がないなどという人もいるでしょう。このような場合には空き家の管理代行を利用するというのもひとつの方法です。もちろん費用はかかりますが、放置しておくことで起こる問題を回避することはできるでしょう。

少なくとも放置することで出てくる被害を減らすことは可能です。管理代行を利用した場合の費用は利用する企業やサービスによって変動します。なかには100円管理などといった格安でサービスを提供している企業もあるでしょう。

一般的な利用相場は5,000〜10,000円とされています。空き家問題の増加に伴い空き家管理の代行サービス業を展開する企業が増えています。そのため多くのサービスのなかから自分が必要とするサービスを選択し、さらにサービス内容に適した金額であるかをしっかりと見極めることも大切です。

とくに遠方でサービスを利用する場合には管理の状況を直接確認することが難しいため信頼できる業者に依頼することも求められます。

空き家で賃貸経営

空き家を活用して収入を得るというのもひとつの方法です。家は誰も住まなくなると急激に劣化が進みます。とはいえ自分が住むこともないという場合には思い切って賃貸物件として活用してみましょう。家を手放したり解体することなくさらには劣化速度を抑制できるため活用方法としてはおすすめです。

家賃収入を得ることができれば物件の維持費を捻出することもできるでしょう。月に決まった収入が入ることで資産活用にもつながります。

ただし、賃貸にするためには最低限の修理やリフォームが必要になる点は理解しておきましょう。つまり初期費用が必要になるということです。毎月の家賃収入でリフォーム費用が相殺できるようであれば検討してみてもよい方法といえます。

空き家を解体して新規のビジネス

築年数が経過していてリフォームにかなりの費用がかかる場合には思い切って解体して土地活用するというのもひとつの方法です。土地は広さによってさまざまな活用方法があります。広さ別に活用方法についてみていきましょう。

50〜300坪ほどの土地であればビルを建てて活用するという方法もあります。オフィスビルにすればテナントを貸し出すことで家賃収入を得ることが可能です。ビルを建設する場合には立地も大きく関係してきます。テナントを貸し出すならば人通りの多いエリアであることは必須条件です。

さらに交通の利便性もよくなければなりません。都心部であれば駅近、地方であれば駐車場があるという点が条件となるでしょう。ただしビル経営は景気に左右される傾向が強いため、景気が低迷すると空室が目立つことになる可能性は理解しておきましょう。

ビル経営となると一気にハードルが高く感じる人もいるはずです。50〜200ほどの土地であればアパートやマンション経営もひとつの方法になります。この場合もエリアの特徴をよく把握してどのような人をターゲットにするのかをよく考えましょう。

徒歩圏内にスーパー、コンビニ、学校があれば学生やファミリー層をターゲットにしてもよいでしょう。アパート・マンション経営も空室問題が起こらなければ毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。

さらにもう少しハードルを下げるなら建物を建てずに駐車場として活用する方法もあります。駐車場の場合は最低30坪からスタートできるとされています。そのため狭小地の場合でも活用可能です。ただしこの場合も周辺環境に左右されるところが多くあります。

近隣に車を利用する人が少ない場合や近場に格安の駐車場がある場合などは価格競争で負けると需要が減って収入も減少することになります。

空き家を売却

空き家を放置することでトラブルを招く恐れがある場合は売却してしまうというのもひとつの方法です。売却すれば空き家の管理で悩むこともなくなります。さらに売却したお金が手元に入るでしょう。思い入れのある自宅である場合には売却をためらうこともあるかもしれません。

ただ将来的に利用することもなく老朽化していくだけの空き家を抱えたままでは問題やトラブルが起きることはあっても利益を生み出すことはありません。家族でよく話し合って検討してみましょう。

売却方法としては空き家バンクを活用するという方法もありますし、不動産会社に仲介や買取を依頼するという方法もあります。

いずれにしても売却を検討する場合には不動産の査定からスタートしましょう。最新の空き家の相場を把握することで売り出し価格を設定する際の失敗を防ぐことが可能です。

査定を依頼する場合には1社のみでなく複数社から査定額を提示してもらうことが大切になります。複数社の査定額を比較することで所有している不動産のある程度の相場がみえてきます。これを参考にして売り出し価格を設定しましょう。

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空き家問題で損をしないため早期に対策を実行

空き家を所有して放置しているとどのような問題が起きるのかについて解説してきました。放置していてもよいことはないということが理解できたでしょう。よいことどころかトラブルや近隣との問題などが発生する可能性が高くなることも解説しました。

最悪の場合には人に危害を加えてしまうこともあるため空き家の放置は自分だけの問題ではないことも理解しておきましょう。賠償金請求や特定空き家に指定されてしまった場合の強制解体など起こりうる問題はかなり大きなものとなります。

こうした問題を回避するためには空き家を放置せずにしっかり管理することです。とはいえ遠方にいたり時間がなかったりすると管理することが難しいでしょう。この場合には費用をかけてでも管理を業者に委託することがおすすめです。

同じコストをかけるなら賃貸として活用する、土地活用するなどの方法もあります。こうした方法を選択することで空き家問題を回避することができるでしょう。

空き家を活用せずに放置していると維持費などで損をすることもあるため、売却も検討してみるとよいでしょう。売却すれば管理の必要もなくなりさらに売却額が手元に入ってくるというメリットもあります。

売却する場合にはしっかりと査定を依頼しましょう。1社の不動産会社だけでなく複数社に査定してもらうことで空き家の価格相場を知ることができます。相場をしっかりと把握した上で売り出し価格を決定すれば損することもなくなるでしょう。

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