空き家にかかる固定資産税はどのくらい?放置で更に税額が増える!

不動産は所有しているだけで税金がかかり、空き家であっても住んでいる家と同様に税金がかかります。空き家の場合は固定資産税が高くなることもあるため、扱いには注意しなければなりません。

税金が高くなると、所有するコストが高くなり、損をすることも多いです。税金面での損失を防ぐためにも、空き家にかかる税金についての理解を深めておきましょう。

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空き家にかかる税金の基礎知識

税金についての理解を深めるには、空き家にかかる税金の基礎知識を身につけておくことが大切です。空き家にかかる税金には複数の種類があるため、どのような税金があるのかを知っておきましょう。また、誰が支払うのか、滞納するとどうなるのかなどを把握しておくことも大切です。

固定資産税

不動産を所有していると、それだけで固定資産税がかかります。固定資産税は固定資産税評価額に、税率をかけて計算できます。市区町村によって詳細な税率は異なりますが、標準税率は1.4%です。

土地の上に居住用の建物がある場合は、土地にかかる固定資産税は広さに応じて減額されます。200平方メートルまでの部分は固定資産税が6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されるため、税負担は軽くなります。

都市計画税

所有する不動産が都市計画区内にある場合は、都市計画税がかかります。都市計画税も固定資産税と同じで、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。地域によって税率は変動しますが、標準税率は0.3%です。

土地の上に居住用の建物がある場合は、都市計画税も減税措置が適用されます。土地の都市計画税は、200平方メートルまでの部分は3分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の2になります。

相続税

相続によって空き家を取得した場合は、相続する遺産総額に税率をかけて、相続税を計算します。相続税の基本式は、次の通りです。

  • (遺産総額-基礎控除)×税率

基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」であり、法定相続人が多いほど、控除額は大きくなります。注意が必要なのは、空き家のみの資産価値で相続税を計算するわけではなく、相続予定の資産すべての価値を合算し、計算するという点です。

そのため、空き家にほとんど価値がなかったとしても、その他の不動産や現金が多い場合は、高額な相続税がかかることもあります。相続税の税率は、次の通りです。

課税される遺産総額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

課税対象額が増えるほど、税率も高くなることは理解しておきましょう。

譲渡所得税

空き家を売却し、利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つで構成されています。

  • 売却価格-不動産取得費-売却にかかった費用

上記の式で計算し、プラスが出た場合は利益ありとみなし、課税対象になると考えましょう。所得税と住民税の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得に、5年以下だと短期譲渡所得に該当します。税率が低いのは長期譲渡所得であるため、所有期間が5年ぎりぎりの場合は、長期譲渡所得になるまで待ってから売却すると節税が可能です。

空き家の税金を支払う人

基本的には空き家の所有者が、空き家にかかるすべての税金を支払います。相続登記をした場合は、相続人が空き家に関する税金を支払うと考えましょう。相続登記をしていない場合は、代表相続人か元の登記人が、税金の支払いを行うことになります。

空き家の税金を滞納した場合

空き家にかかる税金を滞納すると延滞金が発生し、通常よりも税負担が大きくなってしまいます。また、税金の督促や催告書が届き、これを放置していると財産の差し押さえになるため注意しなければなりません。

税金を滞納すると納税額が増えて損をするだけではなく、差し押さえによって資産を失う可能性もあるため、素早く納付することが大切です。

特定空き家になると固定資産税がアップする

空き家の中でも、特定空き家に指定されたものは固定資産税が通常よりも高くなってしまうため注意が必要です。余計な税負担を増やさないためには、特定空き家とはどのようなものかを知り、指定される条件を把握しておくことが大切です。特定空き家への理解を深め、指定されないように対処を心がけましょう。

特定空き家とは

特定空き家とは、簡単にいえば不適切な状態にある空き家であり、周囲へ害を及ぼしたり、危険性を持っていたりするものを指します。

特定空き家については「空家等対策特別措置法」が規定されており、この定めに従って特定空き家の指定を行っています。

特定空き家になる条件

特定空き家に指定される条件は、次の通りです。

  • 放置すると倒壊などで著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • 放置すると著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  • 適切な管理が行われていないことによる著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

衛生的に有害な空き家や倒壊などで周辺住民にリスクのある空き家、さらに景観を著しく損なう空き家が、特定空き家に指定されると考えましょう。

特定空き家になった場合の固定資産税額

特定空き家に指定されると、固定資産税の減税措置が受けられなくなります。そのため、これまで土地の固定資産税が6分の1になっていたとしても、特定空き家に指定されるとこれが解除され、固定資産税の負担が跳ね上がってしまうため注意が必要です。

固定資産税は毎年1月1日時点で決定するため、年内に特定空き家に指定された場合は、翌年から固定資産税が高くなります。また、特定空き家に指定されても、年内に状況を改善するなら、翌年以降も減税措置を継続して受けることができます。

特定空き家になる流れ

通常の空き家が特定空き家に指定される流れは、次の通りです。

  1. 特定空き家の指定
  2. 市町村からの勧告
  3. 行政による代執行

上記3つの過程を経て、特定空き家に指定されます。

特定空き家の指定

近隣住民から空き家についての相談や苦情が行政に入ると、市町村から特定空き家に指定されます。特定空き家に指定されると、市区町村長から改善についての助言や指導を受けます。

市町村からの勧告

改善についての助言や指導に対応しないと、市町村から状態を改善するために必要な措置を行うように勧告されます。勧告内容は空き家の状態によって異なりますが、繁茂している雑草の除去やごみの清掃、家の修繕などがあげられます。

行政による代執行

市町村からの勧告に従わないと、猶予期限付き改善命令が出されます。改善命令に対応しないと、所有者が行政に代わり、代執行となります。代執行では資産の差し押さえや解体などが行われ、放置し続けると空き家を失ってしまう可能性があるため注意が必要です。

また、行政からの勧告に背くことで、罰金を科せられることもあります。特定空き家の放置は多大なデメリットが発生するため、勧告されたなら素早く対処しましょう。

空き家を所有するリスク

空き家を所有するリスクとしては、次のものがあげられます。

  • 犯罪リスク
  • 劣化リスク
  • 景観悪化リスク

所有し続けるデメリットは大きく、さまざまなリスクが生じるため、空き家は早めに処分することが大切です。

犯罪リスク

放置して誰も住んでいない空き家は、犯罪に使用されたり、犯罪の対象となったりするリスクがあります。ゴミの不法投棄や不法侵入、放火などの被害に遭うリスクが高いため、注意しなければなりません。

また、犯罪によって周囲の家に被害が及んだ場合は、空き家の所有者が責任を追及されることもあります。自身の不動産だけではなく、周辺住民にも危害が及ぶ可能性があるため、犯罪リスクを避けるためにも空き家状態には素早く対処することが大切です。

劣化リスク

家は時間の経過によって劣化しますが、空き家の場合は住んでいる家よりも劣化スピードが速いです。家の劣化を防ぐには清掃や風通しが必要であり、放置された空き家はカビの発生や腐食によって、劣化が進行しやすいことは覚えておきましょう。

劣化が加速度的に進むことで、いざ売却しようとしても状態の悪さから買主が見つからない可能性があります。また、場合によっては倒壊し、周辺住民に被害を及ぼす危険性もあるため、この点にも注意しなければなりません。

景観悪化リスク

放置した空き家は景観が悪化するリスクがあり、周辺環境の悪化につながります。景観を損ねることで周辺住民から苦情が入り、トラブルに発展することもあります。

また、家の資産価値も下落してしまい、売却しても安値でしか取引できないことも多いです。景観の悪化は、将来的に資産価値の減少にもつながるため、これも大きなリスクといえます。

空き家の手放し方

空き家を手放す方法としては、次の3つがあげられます。

  • 空き家として売却
  • 賃貸物件にする
  • 更地にして売却する

どの方法が自身に適しているかを把握し、自分に合ったやり方で空き家を処分しましょう。

空き家として売却

状態がそれほど悪くないなら、空き家としてそのまま売却することも可能です。土地と空き家の両方を売却することで管理の手間がなくなるだけではなく、固定資産税などの負担もなくなります。

売却することでまとまった資金を得ることができ、生活費に充当したり、新居の購入費用に回したりすることも可能です。空き家を売却する際には不動産会社による査定を受けることがおすすめであり、複数社からの査定結果を比較しておきましょう。

一括査定サイトのすまいステップなら、物件情報を登録することで一度に複数社から効率的に査定を受けられます。査定結果から好条件で売却できる不動産会社を探し、売却の成功を目指しましょう。

賃貸物件にする

住まなくなった空き家は賃貸物件にして、家賃収入を得るという方法もあります。管理に手間がかかる場合は、管理会社に手数料を支払うことで、管理を代行してもらうことも可能です。

ただし、空き家の状態によっては、貸し出すまでにクリーニングやリフォームが必要になり、初期費用が高くなることもあります。初期費用が高額すぎると、費用を回収するだけでも難しくなります。費用がかかりすぎる場合は無理に賃貸にせず、売却を検討することもおすすめです。

更地にして売却する

空き家の状態が悪く、そのままでは売却ができない場合は更地にして売ることも選択肢の1つです。土地のみで売り出すことで、土地購入者の需要を獲得できます。

解体費用はかかるものの、建物がないほうが売れるケースもあるため、不動産会社と相談して、売却時に建物付きで売るか、更地にして売るかを決めることがおすすめです。

空き家に関係する補助金や税金の控除

空き家を処分する際には、控除や補助金などの制度がないかを確認することがおすすめです。

  • 空き家の3,000万円特別控除
  • 空き家解体費補助金

控除や補助金を活用することで、お得に空き家を処分することができます。

空き家の3,000万円特別控除

空き家を売却した場合は、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。控除を適用することで利益を縮小し、場合によっては譲渡所得税が非課税となるためお得です。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

上記の条件を満たす場合は、売却時に特別控除を適用できます。

空き家解体費補助金

空き家の解体は、自治体によっては補助金が出ることもあります。解体費用は100万円以上かかることもあるため、補助金がもらえるなら積極的に活用しましょう。

補助金の出る条件や制度の有無は、自治体によって異なります。そのため、空き家の解体を検討しているなら、事前に補助金制度がないかを確認しておきましょう。

空き家の固定資産税は特定空き家に指定されると6倍に跳ね上がる

空き家のまま放置して特定空き家に指定されると、固定資産税の減税措置の適用が解除されることがあります。土地にかかる税金が、最大6倍に跳ね上がってしまうため、空き家は素早く処分することが大切です。

空き家はそのまま売却するだけではなく、賃貸物件として利用したり、建物を解体して更地にして売却したりすることも可能です。自身に合った方法で空き家の処分を考え、税負担が増えないうちに処分することを心がけましょう。

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