空き家を激安賃貸で活用しよう!入居者を探して維持費を節約

所有している空き家をなんとか活用する方法がないかと考えている人もいるのではないでしょうか。空き家の活用方法にはさまざまな種類があります。土地として活用する、賃貸活用する、売却するなどの方法があるでしょう。

この記事ではとくに賃貸経営に焦点を当てて解説していきます。空き家を激安で賃貸活用する際のポイントや維持費の節約方法についても解説しますので参考にしてください。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

空き家のまま放置してはいけない3つの理由

空き家をいつまでも放置し続けているとささまざまな問題が生じてきます。具体的にどのような問題が発生する可能性があるのかをよく理解することで、放置するよりも活用したほうがよいということもよく理解できるでしょう。空き家のまま放置してはいけない3つの理由について解説します。

空き家の資産価値の低下は続く

誰も住まなくなった家を見たことがあるでしょうか。管理をしなくなった家は急激に劣化します。老朽化が進行するにつれて資産価値が下がることをここでよく理解しておきましょう。

人が住んでいる家であっても築年数が経過すればするほど資産価値は下がります。築10年で新築時の価値のおよそ半分まで価値が下がるとされています。空き家はさらにこのスピードが加速するのが特徴です。とくに空き家で管理が不十分な場合には劣化が早く、資産価値が下がりやすくなります。

25年経過すると資産価値は人が居住していてもほぼゼロになるとされているため注意が必要です。つまり空き家のまま放置してはいけない1つ目の理由は資産価値が下がり続け、最終的には価値がなくなってしまうからです。

所有している限り空き家の維持費がかかる

誰も住んでいない状態であれば放置していてもコストがかかることはないだろうと考えている人もいるかもしれません。これは間違いです。実際に空き家を所有している人ならすでに理解している点ですが、空き家でも維持費はかかります。

具体的には毎年の固定資産税や都市計画税の支払いです。その年の1月1日時点で空き家を所有していた人に対して課税されるのが固定資産税や都市計画税になります。空き家であっても税金は課税されるということです。

維持費としてあげられるのは税金だけではなりません。もしも契約中なら光熱費の基本料金や保険料も支払う必要があります。定期的なメンテナンスを行うのであれば最低限、電気と水道は必要でしょう。また倒壊や放火の可能性を考えると保険に入っておくことも必要といえるでしょう。

空き家をそのまま放置していると維持費ばかりがかさんでしまうことが空き家を放置してはならない2つ目の理由となります。

特定空き家に指定されて改善しないと罰則

空き家はとりあえず放置しておいて何かあればそのときに考えようと考えている人もいるのではないでしょうか。これはいざというときに焦ることになる典型的なタイプです。空き家は人が住んでいないから管理しなくてもよいというもは間違いです。

人が住んでいないからこそ定期的にメンテナンスを行うことが必要になります。なぜなら人が住んでいないため、倒壊の危険性や修繕が必要な箇所に気がつきにくいからです。万が一、倒壊してしまうと隣家や周囲の人たちに迷惑をかける可能性が高くなるでしょう。

外観が悪い、治安の悪化を招く可能性がある、衛生上の問題があるなどといった状態にある空き家を放置していると自治体から勧告を受けることがあります。これを特定空き家に指定されると呼びます。

特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置を受けることができなくなるだけでなく、最大50万円の過料を科せられる可能性があるため要注意です。

勧告を受けたら速やかに空き家のメンテナンスを行いましょう。勧告を無視して放置し続けると最終的には強制解体ということになりかねません。強制解体は自治体が命令して行われます。そのため阻止することは難しいと考えておきましょう。

強制解体でかかった費用は所有者が負担することになるため、家を失うだけでなく高額な費用が請求されることにもなります。空き家をそのまま放置してはならない理由の3つ目は罰則を受ける可能性があるからです。

空き家で激安賃貸を始めるメリット

空き家を利用して激安賃貸を経営してみるという方法があります。空き家をそのまま放置していても何の利益も生み出しませんが、賃貸経営をすることで毎月の家賃収入を得ることができるでしょう。空き家で激安賃貸をはじめるメリットについて解説します。

空き家の維持費をカバーできる

空き家を形あるまま残しておきたいという人もいるでしょう。ただ自分が住むことはないという場合、結果的に空き家のまま放置するということになってしまうことになります。

この場合、激安の家賃での賃貸経営に切り替えるというのがひとつの方法です。賃貸経営は安定的な経営ができれば毎月決まった額の家賃収入を得ることができます。少額であっても家賃収入が得られれば空き家の維持費をカバーすることができるでしょう。

また賃貸住宅にすると固定資産税や都市計画税がそれぞれ1/6、1/3に軽減されます。空き家の価値が下がり固定資産税が0円になると、利益が見込める可能性もあるため激安であっても賃貸経営にチャレンジしてみるということも検討してみましょう。

条件の悪い空き家でも入居者が見つかる

賃貸にしたいけれど空き家の状態があまりよくないため入居者がみつかるか不安という人もいるでしょう。案ずるより産むが易しという言葉があるように、いざ入居者を募集してみると田舎暮らしなどに憧れ、激安賃貸を探している人はいるものです。

ただし、立地などが悪い空き家では、通常の家賃では入居者が見つかりにくいため家賃はかなり安くする必要があります。それでも放置しているよりはよいため激安賃貸の経営を検討してみるのもおすすめです。

空き家を解体した土地活用より初期投資が少ない

空き家を解体して土地活用するという方法もあります。更地にしてから新しく建物を建てる、駐車場経営をするなど活用方法はさまざまです。資金に余裕がある場合にはこうした活用方法を検討するのもひとつでしょう。

ただ、空き家の解体は、20坪程度の狭い家でも100万円程度かかるため解体だけでもかなりの費用が必要になります。さらに更地のまま放置すると固定資産税がそれまでの6倍になるため更地にすると同時に何かしらの活用をスタートしなければなりません。

初期投資費用を抑えて活用するなら賃貸経営がおすすめです。賃貸経営なら空き家の整理や簡単な修理で始められます。家賃を激安にすることで入居者を募集しやすくなり、毎月少額でも収入を得ることができるようになるでしょう。

空き家で激安賃貸を始める基本

空き家を活用して激安賃貸経営を始めるにはどのような手順を踏めばよいのでしょうか。まずは激安賃貸の基本から学んでいきましょう。空き家で激安賃貸をはじめる基本について解説します。

空き家の激安賃貸の利回り

賃貸経営をスタートする前に必要なのは利回りの計算です。いくら激安だからといってもある程度の利益が出ないことには経営する意味がありません。少額であっても損をしないようにまずは表面利回りと実質利回りをしっかりと計算しましょう。

利回りを計算しておくことでしっかりとした経営プランを立てることができます。どんなに小規模な経営でもプランニングは重要です。途中でトラブルが起こらないようにするためにもしっかりと資金面での計画を立てておきましょう。

そもそも利回りは、投資した金額に対して得ることができた利益のことをいいます。不動産の利回りは表面利回りと実質利回りの2種類があるため違いについて説明しておきましょう。

まず表面利回りですが、これは年間の家賃収入を不動産の購入費用で割ったものをいいます。計算式は次のとおりです。

表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

たとえば不動産購入に2,000万円かかっている空き家で家賃を毎月30,000円に設定したとしましょう。

年間の家賃収入=30,000円×12カ月=360,000円

表面利回り=(360,000円÷2,000万円)×100=1.8%

つまり表面利回りは1.8%ということになります。

実質利回りは年間の家賃収入から諸経費などを差し引いて算出する実際の利益率を指します。計算式は次のとおりです。

実質利回り={(年間家賃収入ー年間支出)÷物件価格}×100

たとえば不動産購入に2,000万円かかっている空き家で家賃を毎月30,000円に設定し、さらに諸経費が年間で50,000円かかったとしましょう。

年間の家賃収入=30,000円×12カ月=360,000円

実質利回り={(360,000円ー50,000円)÷2,000万円}×100=1.55%

つまりこの方法で賃貸経営した場合の実質利回りは1.55%になるということです。

入居者と結ぶ賃貸借契約の種類

賃貸経営をスタートするにあたって重要となるのは入居者との賃貸借契約です。賃貸借契約には2種類あるためよく理解しておかなければトラブルの原因になることもあります。具体的には普通借家契約と定期借家契約の2種類について理解する必要があります。それぞれの違いについてまとめておきましょう。

普通借家契約定期借家契約
契約方法法的定めなし

書面、口頭のいずれも可

公正証書等での契約

更新なし・期間満了で終了の旨を契約書と別に提示する

賃貸期間と更新期間の制限なし

更新ある

期間の制限なし

更新なし

ただし1年未満の場合は期間の定めがない賃貸借契約とみなされる

賃貸料の増減当事者同士で請求可能特約の定めに従う
借主からの中途解約の可否特約があればその定めに従う特約があればその定めに従う

特約がない場合は床面積200平方メートル未満の居住用建物でやむを得ない事情により生活の本拠として使用することができなくなった借主からであれば中途解約可能

ちなみに最初に普通借家契約と定期借家契約は途中で切り替えることができないため、最初の段階でよく検討しておくことが重要となります。

空き家の賃貸経営で確定申告の必要性

賃貸経営をして利益が発生した場合には税金を納める必要があります。利益が出た場合には確定申告を行い、所得税や住民税の支払いをしましょう。ただし、利益が20万円以下であれば確定申告をする必要はありません。

賃貸経営ででた利益は不動産所得となります。不動産所得は以下の方法で計算しましょう。

不動産所得=不動産収入ー必要経費

必要経費には以下のようなものを含めることができます。

  • 支払いの利子
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • 経営のために生じた交通費
  • 経営のために生じた通信費
  • 宣伝広告費
  • 管理委託費用
  • 水道光熱費
  • 修繕費
  • 固定資産税・都市計画税・印紙税

おおよそこのような費用が経費として認められるため領収書を取っておくことをおすすめします。

激安賃貸の空き家で入居者を募集する方法

空き家で賃貸経営をする場合にまずはどのようにして入居者を募集するかを検討する必要があります。激安賃貸であること、空き家のアピールポイントなどをよく整理して宣伝広告しましょう。入居者の募集方法にはいくつかありますので紹介しておきます。

最寄りの自治体の空き家バンクに登録

空き家の増加に伴って生じている問題を解決するために創設されたのが空き家バンクです。空き家バンクは各自治体や自治体が委託した業者が運営しています。

空き家を所有している人が空き家の情報を空き家バンクに登録し、空き家を利用したい人が空き家情報を検索して利用したい空き家を探します。空き家バンクはこの両者をマッチングさせる役割を担っているのです。

空き家バンクは基本的にマッチングするまでをサポートしており、契約などについては当事者間に任されるケースが大半です。一部自治体では地元の不動産会社の仲介を進めているところもありますが強制ではありません。

激安で空き家を賃貸として貸し出す場合、空き家バンクに登録することからスタートしましょう。空き家バンクは無料で利用できる点が魅力です。各自治体が提示している必要書類をそろえて窓口に出向くか郵送することで登録申請を行います。

登録申請が行われると自治体の担当者や不動産の専門家が現地調査を行います。賃貸として利用することに問題がないかなどがこのときにチェックされます。支障がないと判断されると、賃料の査定や修繕が必要そうな箇所などについて担当者、所有者、役所、宅建協会が集まり意見交換が行われるのが一般的です。

諸々の条件がクリアとなれば登録完了証書が発行されて、手続きが完了となります。登録完了となると自治体のホームページや掲示板などに情報が公開されるでしょう。このようにして入居者を募集することもできます。

激安賃貸向けのポータルサイトに登録

空き家バンク以外に激安賃貸向けのポータルサイトを利用するというのもひとつの方法です。賃貸物件のなかでもとくに激安賃貸だけを取り扱っているサイトになります。

空き家を売りたい人、買いたい人、貸したい人、借りたい人が集まるサイトであるため多くの情報が掲載されていて、自分が掲載する際の参考にもなるでしょう。なかには無償で空き家を売却したい人が情報を掲載しているサイトもあります。

サイトはそれぞれで特徴が異なり、登録料が必要なものもあれば掲示板方式で無料で利用できるものもあります。有料で登録するサイトでは、登録するだけでなく利用希望者が出た場合のサポートなどを受けることができるケースが大半です。

情報公開に費用をどれだけかけるかは個々の判断になりますが、早めに入居者をみつけてスムーズに契約したい場合には有料登録を検討してみてもよいでしょう。

賃貸の管理会社を利用

自分ですべてを行うことに不安があったり時間がなくてあまり手間をかけられなかったりする場合には管理会社を利用するとよいでしょう。

賃貸の管理会社では専門的な知識を持ったスタッフが賃貸経営を代行してくれます。入居者の募集から賃貸物件の管理まで幅広い業務を代行してくれるのが特徴です。

契約内容によっては家賃の集金や更新・解約業務まで行ってもらうことが可能になります。さらに保守業務や清掃業務なども依頼することが可能です。

契約して以降の管理は自分で行うのであれば、入居者募集だけを代行してもらえる管理会社を探してみましょう。

激安賃貸が困難な空き家は売却

いくら激安でも賃貸にするには不向きな空き家もあるでしょう。立地の問題、築年数や耐震性の問題など賃貸にそぐわない空き家を所有している場合にはよく検討する必要があります。

空き家バンクを利用する場合には現地調査が入るため現地調査で賃貸には向かないと判断されてしまうとそもそも賃貸向けの登録もできなくなります。この場合は、思い切って売却に方向転換してみるのもひとつです。激安賃貸が困難な場合に空き家を売却する方法について解説します。

空き家を売却してしまうメリット

空き家を売却するとなるとなんとなく抵抗を感じる人もいるかもしれません。長年暮らした家、相続した家などである場合はその想いはなおさらでしょう。ただ、現実問題として賃貸としても利用できない空き家であれば所有していても維持費がかさむばかりで利益を生み出すことはありません。

空き家を売却することで得られるメリットはさまざまです。まずは維持費が必要なくなり節約できるようになるでしょう。さらには管理の手間もなくなるため時間的な余裕が生まれる可能性も高くなります。遠方にある空き家の場合は管理のための交通費なども必要なくなるでしょう。

売却することで売却益が入るためまとまったお金を手にすることも可能です。このように空き家の売却にはメリットが多くあります。この点を踏まえて売却も検討してみましょう。

空き家を売却するため一括査定

空き家を売却すると決めた場合にはまず所有している空き家の相場を知ることが大切です。いくらくらいで売却できるのかを調べてみましょう。調べる方法としては一括査定がおすすめです。複数の不動産会社にまとめて査定を依頼して査定額を提示してもらいましょう。

提示された査定額を比較しておおよその相場を算出します。これを参考にして売り出し価格を設定すれば大幅にズレた価格にならずにすむため場合によってはスムーズに売却できるでしょう。

一括査定の魅力は自分で不動産会社を探さなくてよい点にあります。自分の希望や所有している空き家の情報を入力するだけで自宅にいながら短時間で査定を依頼することが可能です。

空き家の一括査定はすまいステップがおすすめ

空き家の一括査定を希望しているならすまいステップの一括査定がおすすめです。無料で利用でき、一度に最大4社まで査定を依頼することができます。

さらにすまいステップは独自の基準を設けており、厳しい審査を通過した全国の優良な不動産会社のみと提携しているため安心して利用することが可能です。しっかりと査定をしてもらって空き家の相場を把握しましょう。

空き家のままにしておくよりは激安賃貸を始めよう

誰も利用しない空き家を長年放置しているとさまざまなトラブルを招く恐れがあります。定期的にメンテナンスをしていたとしても、空き家である以上は利益を生み出すことはなく逆に維持管理費がかかり続けるという問題も発生するでしょう。

このような場合には、空き家にしておくよりも激安の家賃でも構わないので賃貸経営に切り替えてみることもひとつです。少額でも家賃収入が入れば維持管理費の足しになります。また誰かに住んでもらうことで住宅の老朽化を少しでも遅らせることができるでしょう。

このように空き家はできるだけ活用していくことを考えることも大切です。どうしても活用できない場合には最終的には売却という方法もあります。

売却を検討する場合にはすまいステップの一括査定で査定額をしっかり出してもらって、相場価格よりも少しでも高額で売却できるような工夫をすることも大切です。

【完全無料】うちの価格いくら?