不動産売却での机上査定とは?訪問査定との違いや特徴を徹底解説!

不動産を売却する時には、不動産会社に査定してもらうところから売却に向けた動きが始まります。不動産会社による査定には机上査定と訪問査定の2種類があるのですが、どのような違いがあるのか理解できているでしょうか。

机上査定と訪問査定では査定方法が違うので、査定の精度や手間が全く異なります。通常は机上査定を依頼してから訪問査定を依頼するという流れが一般的です。

この記事では、不動産を売却する時に欠かせない査定の中でも、特に机上査定とはどのようなもので、訪問査定を受けずに机上査定だけで売却することは可能なのか、訪問査定と比較したときにどのようなメリットとデメリットがあるのか、詳しく解説します。種類を問わず不動産を売却する予定のある方必見です。

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不動産売却の流れと査定の申し込み方法

机上査定は不動産を売却するための流れの中の一つです。机上査定とはどのようなものなのか詳しく見ていく前に、不動産売却の全体的な流れと、査定をどのように申し込めばいいのか解説します。

不動産査定から売却までの流れ

不動産会社に査定を依頼してから売却が完了するまでは、次のような流れで進んでいきます。

  1. 売却に必要な書類を用意して、情報収集をする
  2. 不動産会社へ査定依頼
  3. 机上査定の結果を受け取る
  4. 訪問査定を依頼する不動産会社を決めて依頼する
  5. 訪問査定の結果から仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
  6. 売却活動(宣伝活動・内覧など)
  7. 売買契約
  8. 決済と引渡し

通常は不動産会社に机上査定を依頼して、その結果から訪問査定を依頼する不動産会社を決めます。訪問査定の結果から、仲介を依頼する不動産会社を決定して、媒介契約を結びます。

査定申し込み方法

不動産を売却するためには、まずは机上査定を依頼します。机上査定の依頼方法には次の3つの方法があります。

  • 不動産一括査定サイトから依頼する
  • 不動産会社に電話で依頼する
  • 不動産会社に直接出向いて依頼する

普段から懇意にしている不動産会社があるのなら、電話で依頼したり直接出向いて依頼したりしてもいいでしょう。しかし、多くの方は不動産会社の知り合いがいるわけでもありません。そこでおすすめなのが、すまいステップという一括査定サイトを利用して、机上査定を依頼する方法です。

すまいステップには、全国各地の優良な不動産会社が登録されています。サイトから査定依頼をすると、最大4社からの査定を一括して受け取れます。

すまいステップなら悪徳業者は排除する仕組みがあるので、良心的な不動産会社と出会えます。しかも、すまいステップからの依頼には、経験豊かな宅建士の資格を持つスタッフが対応します。精度の高い机上査定を受け取れるすまいステップへ査定依頼をしてみましょう。

不動産査定の種類

不動産会社による査定には机上査定と訪問査定があります。机上査定を受けてから訪問査定を依頼するのが、仲介の依頼である媒介契約を結ぶ前の通常の流れですが、机上査定だけ受けて媒介契約を結ぶ場合もあります。机上査定と訪問査定とはそれぞれどのような特徴があるのか、詳しく解説します。

机上査定とは

机上査定とは売主が売却を考えている不動産の実物を見ないで、机上で扱えるデータだけで査定額を算出する方法です。売主から不動産会社に伝えられた物件そのものの住所と面積、築年数、間取りなどのデータに、周辺地域の不動産相場も考慮に入れて査定額を算出します

机上査定は早ければ10分ほどで、遅くとも査定依頼を出した翌営業日には最低結果が通知されます。物件そのものの状態を直接調べていないので、査定の精度は訪問査定よりも低くなりますが、おおよその売却相場の傾向をつかむのには役立ちます。

また、物件のデータがあればどこからでも査定依頼を出せるので、遠方の実家を売却したい場合などには、机上査定が便利です。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社のスタッフが直接売却予定の不動産まで出向いて、不動産の状態を調査した上で査定額を算出する方法です。査定を依頼してからいきなり訪問査定に来ることはまずなくて、通常は机上査定の結果を受けてから訪問査定を依頼します。

土地は立地と面積以外の査定の要素はほとんどありませんが、建物の場合には同じ築年数と間取りでも、利用状況によって状態が大きく異なります。実際の状態を不動産売却の専門家である不動産会社のスタッフが直接見て調べるので、机上査定よりも査定の正確性は向上します。

訪問査定の結果は少し時間がかかります。調査の日から1週間程度で結果が出ます。また、売主の立ち会いが必須なので、不動産会社と日程を合わせる手間がかかります。また、遠方の物件を売却する場合には交通費や宿泊費も発生します。

しかし、不動産の実際の状態を元に売り出し価格を決められるので、机上査定だけで売却に出すよりも、より現実的に売却できそうな価格での売り出しが可能になります。

机上査定と訪問査定との違い

机上査定と訪問査定にはどのような違いがあるのか、次の表で確認しましょう。

机上査定訪問査定
査定方法データのみ実地調査
結果が出るまでの日数数分から1日1週間程度
依頼方法不動産会社への直接依頼

一括査定サイトからの依頼

机上査定の結果を受けて依頼
必要書類不要必要

(権利書、購入時の売買契約書など不動産会社からの指示に従う)

正確性低い高い
手間少ない立ち会いが必須

机上査定と訪問査定では査定方法が大きく異なります。机上査定では、不動産会社は物件そのものの状態を見ることはなくデータだけで査定額を算出します。実地調査がないので査定にかかる時間はとても短くて済み、書類の用意などの手間もかかりません。その代わり、正確性は訪問査定に比べると欠けます。

訪問査定では、実際に実地調査してもらうので不動産の状態を正確に反映した査定額を算出してもらえます。査定の正確性が高いのがメリットです。しかし、不動産会社のスタッフとの日程の調整が必要だったり、事前に用意しなければいけない書類の用意が必要だったりするので、準備や調整に手間がかかります。また、より正確性の高い査定額を算出するために、訪問から結果が出るまでに時間がかかります。手間と時間がかかる点が、訪問査定のデメリットです。

机上査定で算出する価格の根拠

机上査定では物件の状態そのものを見ることなく、データだけで査定額を算出します。机上査定で用いられる査定の根拠となるデータはどのようなものなのか、机上査定の査定方法を解説します。

取引事例から求める

机上査定での査定に用いるデータの一つは、周辺地域の似たような物件の過去の取引事例です。不動産価格には地域ごとの相場があり、似たような物件は同じような価格で売れるのが一般的です。査定に出された物件と似たような物件の取引事例を調べて、どのくらいの価格なら売れそうかを査定します。

取引事例を調べるためには、国土交通省が運用するレインズや土地総合情報システムというサイトを利用します。レインズとは国交省が不動産会社向けに売りに出されている不動産の情報を公開して、会社の枠を超えた取引ができるようにしているサイトです。レインズを使うと、現時点での売り出し価格を調べることができます。

土地総合情報システムとは、不動産を売却した人から取ったアンケートを元に、個人情報が特定されない形に加工した情報を国交省がサイト上で公開しています。2006年から運用されいてるサイトで、各地域の実際の取引事例や成約価格を物件の種類ごとに調べることができます。

取引事例から算出する方法

とは言っても、全く同じ状態の物件はないので、机上査定ではわかる範囲での物件ごとのデータを取引事例に加味して査定額を算出します。

マンションでも戸建てでも一般住宅なら次の要素は査定ポイントとして重要です。

  • 最寄り駅までの所要時間
  • 築年数
  • 広さ・間取り

一般住宅であれば立地は重要です。特に交通の便がいいかどうか、生活するのに近所に買い物できる場所や医療機関などが便利な場所にあるかなどは査定ポイントになります。

マンションの場合には次の要素が査定に加味されます。

  • 階数
  • 方角
  • 日照
  • 広さ
  • 角部屋か

戸建ての場合には次の要素が加味されます。

  • 用途地域
  • 道路付け

机上査定がおすすめな場合

机上査定はすまいステップのような一括査定サイトを利用すると簡単に査定を受けられます。すまいステップのような一括査定サイトで机上査定を受けた方がいいのはどのような場合なのか見ていきましょう。

どのくらいで売れるかを知りたい人

机上査定を受けた方がいい場合とは、所有している不動産がどのくらいの価格で売れそうかを知りたい場合です。売ることが決まっているけれども、その後の資金計画を立てるためにまずはいくらで売れそうか知りたいという場合もあります。売るかどうかはまだ決めていないけれども、とりあえず現在の価格を知りたいという場合もあります。

不動産の価値を調べる方法は、固定資産税評価額や相続税路線価などから計算する方法もあります。しかし、実際の売却価格とはズレが生じることも少なくありません。訪問査定ほどの精度はなくても、不動産売却のプロによる査定なら、より実際の売却価格に近い金額を算出してもらえるので、売却するかどうかにかかわらず不動産の価値を知りたい場合に机上査定がおすすめです。

遠方の物件の査定をしたい人

大学進学や就職で実家から遠方へ出てきて、そのまま実家へ戻らずに長く生活していると、いずれ遠方の実家をどうするのか、という問題が生じます。また、以前に遠方のリゾート地に購入した別荘を処分したいという場合もあるでしょう。

仕事が忙しかったり、若い頃のような体力や気力がなくなってしまうと、なかなか売却したい物件のある場所まで自分で出向いて、売却の手続きをするのが難しいこともあります。そのような場合でも、机上査定を受けることならできます。

訪問査定を受けるためには売主の立ち会いが必要です。不動産の名義人が立ち会えない場合には、名義人が依頼した親戚や知人が代理人として立ち会うことはできます。しかし、基本的に立ち会いなしでは訪問査定はしてもらえません。建物の中に入る必要がない土地だけでも立ち会いが必要です。

しかし、机上査定は不動産に関するデータさえあれば受けられます。遠方で自分が出向くのが難しく、物件の近所に代理をお願いできる人もいない場合には、机上査定がおすすめです。すまいステップならWeb上でどこからでも査定依頼を出せます。遠方の物件の査定を依頼したい場合でも活用できます。

不動産会社と直接接触したくない

不動産会社に直接連絡を入れて査定依頼すると、売却を中止した後や、他の不動産会社に仲介を依頼した後でも、営業の電話がしつこくかかってくることがあります。不動産会社と直接コンタクトを取ることは、その後のしつこい営業の可能性が高くなります。

そのために、できることなら不動産を売却するかどうかを正式に決定するまで不動産会社とはあまり直接のやりとりはしたくないという方も少なくありません。

その点、一括査定サイトを利用した机上査定の依頼なら、Webサイトから必要事項を入力するだけで机上査定を取り寄せられます。直接不動産会社に連絡する必要はありません。しかし、利用するサイトによっては、その後の営業電話や迷惑メールに辟易とする場合もありますが、すまいステップなら悪質な営業行為を禁止しています。

机上査定の結果を知らせる電話やメールはありますが、その後の営業電話などで迷惑することはありません。直接不動産会社と接触したくない人や、営業電話を受けたくない方にもすまいステップはおすすめです。

机上査定のメリット

不動産売却の検討を始めたのなら、まずは机上査定を受けてみることから始めた方がいいでしょう。机上査定を受けることにはどのようなメリットがあるのか解説します。

利用が簡単

一括査定サイトを利用せずに、直接電話やメールで不動産会社に依頼する場合でも、直接不動産会社まで行く必要はありません。電話やメールでも、査定に必要な物件情報を不動産会社に伝えるだけで机上査定なら査定してもらえます。

訪問査定とは違い、査定時の物件での立ち会いも、権利書や測量図などの書類の準備も必要ありません。伝える情報も正確な数値などがわからない場合には、査定の精度は落ちますがおおよその数値でも査定してもらえます。

とても簡単に売却を検討中の不動産の査定結果を取り寄せられるのが机上査定のメリットです。

早く査定額がわかる

机上査定のメリットは、査定を依頼してから査定結果が出るまでの時間がとても短い点です。最速で査定依頼から数分で、遅くとも翌営業日には査定結果がわかります。

一方の訪問査定の査定結果は、査定依頼から早くても1週間、遅いと2週間以上かかることもあります。訪問査定の時間がかかる理由は、訪問査定後の査定を正確に行うために日数を要することと、売主と不動産会社の担当スタッフとの日程を合わせる必要があるためです。

特に、査定を依頼した売主と不動産会社の担当スタッフの日程を合わせるのが難しい場合には、査定を依頼してから訪問査定を受けるのに1ヶ月程度かかってしまうこともあります。

机上査定なら不動産会社に査定に必要なデータはデータベース化されて用意されています。伝えられた情報をデータベースに入力するだけで机上査定の結果が算出されるシステムが用意されています。そのために、電話をしたり直接事務所まで出向いたりした場合には、その場で数分で査定結果がわかります。

査定結果が出るまでのスピード感は机上査定の大きなメリットです。

机上査定で不動産会社選びがしやすくなる

机上査定は仲介を依頼する不動産会社を選ぶことにも活用できます。不動産会社とのつながりがあまりない方にとっては、不動産の売却を考えてもどこの不動産会社に仲介を依頼したらいいのか迷ってしまうでしょう。

そのような場合に、複数の不動産会社からの査定を一度に取り寄せられる一括査定サイトで机上査定を依頼するのがおすすめです。例えばすまいステップなら一度の査定依頼で、その物件を扱っているエリアの不動産会社最大4社からの机上査定を取り寄せられます。

それぞれの不動産会社の査定結果は似たような価格でもバラバラになるはずです。そこで、その査定結果になる理由や、査定結果を知らせる電話やメールでの対応、質問に対する回答の仕方や説明のわかりやすさなどから、信頼できる不動産会社かどうかを判断できます。

一括査定サイトで複数の不動産会社から机上査定を受けることで、本格的に売却を決めたときに信頼できる不動産会社を選びやすくなります。まずは、すまいステップのような信頼できる一括査定サイトを利用してみることをおすすめします。

机上査定のデメリット

机上査定には上記のようなメリットがありますが、デメリットもあります。訪問査定を受ける前段階として机上査定を受ける場合には、これからお伝えするデメリットはそれほど大きなデメリットにはなりません。

しかし、訪問査定を受けずに机上査定だけで売却するつもりの場合には、机上査定だけというのは次のようなデメリットがある点は事前に承知しておきましょう。

正確な金額が出るわけではない

この記事の中でも何度もお伝えしているように、机上査定は実際の物件を見て調査した上での査定ではありません。周辺地域の相場と物件情報だけで査定価格を出します。そのために、実際に売却できる価格とは大きくズレてしまう可能性があります。

特に一戸建てやマンションなどの建物の場合には、どのように利用していたのか、外壁塗装や水回りの交換などの適切な修繕を行っていたのかで、同じ築年数の物件であっても建物の状態が大きく異なります。

訪問査定を受けなくても、購入希望者は必ず内覧をします。内覧の時に、購入希望者から売り出し価格と比べて状態が悪いと言われると値下げせざるを得ません。

また、不動産会社によって参考にするデータが違います。実際に売却する前には、より正確な売却価格に近づけるためにも訪問査定を受けた方が安心です。

訪問査定を勧められることもある

ただ単にどのくらいの売却価格か知りたいだけだったり、訪問査定を受けずに売却するつもりでも、机上査定を依頼した不動産会社や一括査定サイトによっては、その後にしつこい訪問査定の勧誘を受けてしまうことがあります

基本的に査定は営業サービスとして無料で行うので、不動産会社としては仲介を成功させて仲介手数料を支払ってもらうまでは利益が全く入ってきません。そのために、不動産会社によっては机上査定を依頼した顧客に悪質とも言える営業をかけることがあります。

すまいステップでは提携している不動産会社に、顧客を不愉快にするような悪質な営業を禁じています。机上査定を依頼しても、その後に訪問査定の営業をしつこく受けることはないので安心して机上査定を依頼できます。

不動産の売却を考えているならまずは机上査定を申し込んでみよう

売却したい不動産の住所や面積、間取り、築年数と言ったデータだけで査定を受けられる机上査定なら、訪問査定のような手間を掛けずに簡単に査定結果を取り寄せられます。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社からの査定結果を簡単に取り寄せられます。不動産の売却を検討し始めたのなら、まずは机上査定を取り寄せるとその後の資金計画なども立てやすくなっておすすめです。

しかし、机上査定の結果は実際に物件を見て調査した上での結果ではないので正確性に欠けてしまう点は否めません。都市部の築浅のマンションなら机上査定の結果だけでも実際の売却価格との差はそれほど大きくありませんが、築年数がある程度たっている物件は訪問査定も受けた方が安心でしょう。机上査定のメリットとデメリットもよく理解した上で、売却をどのように進めるのか決めることをおすすめします。

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