家の評価額を調べるには?自分でもできる計算方法について解説

家の価値を調べる方法として、評価額を参考にすることがあげられます。評価額には複数の指標があり、それらを総合的に判断することで、家の価値を算出できます。

評価額の種類によって、計算方法は異なります。評価額の計算方法や調べ方などを把握し、売却予定の家にどれくらいの価値があるのかを把握しておきましょう。

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5つの不動産の評価額

不動産の価値を算出する評価額には、次の5つの種類があります。

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額
  • 基準地価

評価額ごとの特徴の違いを知り、基本的な理解を深めていきましょう。

実勢価格

時価とも呼ばれる実勢価格は、実際に不動産が売買されたときの価格を示します。似た条件の不動産の取引事例を参考にすることで、所有している家の実勢価格がどれくらいになるかは、ある程度計算できます。

ただし、過去の取引事例が少ないエリアだと、実勢価格をもとに価値を算出するのは難しいです。取引事例が多いエリアほど、実勢価格による価値の算出の精度は上がります。

公示価格

公示価格は毎年1月1日時点に、国土交通省が取り決める評価額です。これは全国にある土地の更地の価格を決めたものであり、特定地点における1平方メートルあたりの単価が、公示価格となります。公示価格は1月1日時点で決まりますが、公表されるのは3月中旬ごろです。

相続税評価額

相続税や贈与税を用いる際に使われる指標が、相続税評価額です。相続税評価額は路線価ともいわれており、相続税や贈与税の計算時に基準となる、土地の価格を示したものです。

毎年1月1日時点で評価額は決まり、7月初旬ごろに公表されます。相続税評価額を公表しているのは国税庁であり、公示価格とは発表している機関が異なることは覚えておきましょう。また、相続税評価額は公示価格の80%程度とされています。

固定資産税評価額

次の税金を決める際の、基準となる価格が固定資産税評価額です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

1月1日時点で評価が決まり、これを決定しているのは市区町村です。固定資産税評価額は3年に1度見直しが行われ、このタイミングで評価額が増減し、税額が変動することもあります。

基準地価

都道府県が公表する、1平方メートルあたりの土地の価格が基準地価です。基準地価は全国2万ヶ所以上を対象に定められており、都市計画区域以外でも地価が定められています。評価額は7月1日時点のものであり、毎年9月中旬に公表されます。

家の評価額を調べる方法

家の評価額がいくらかは、自身で調べることができます。調べ方を把握しておくことで、所有する家の価値がわかり、おおよその売却金額も想定しやすくなります。評価額によって調べ方は違うため、それぞれのやり方を把握しておきましょう。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。通知書は4~6月ごろに送付されるため、書面で確認することがおすすめです。

また、紛失した場合も不動産を管轄する市区町村の役場で、評価証明書を取得して調べることができます。役所では固定資産税の課税台帳を閲覧することも可能であり、いずれかの方法で調べてみましょう。

その他の価額の調べ方

公示価格や基準地価は、土地総合情報システムというサイトで検索できます。実勢価格は実際に不動産を売却するまでわかりませんが、過去の取引事例を参考にしておおよその評価額を調べるなら、レインズマーケットインフォメーションというサイトがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去の取引事例を調べることができるため、同一エリアで類似条件の不動産の取引事例を参考にしてみましょう。

相続税評価額は、国税庁の路線価図や評価倍率表から検索できます。どの評価額が必要なのかを把握して、適切なものを調べましょう。

家の評価額の計算方法

家の評価額を調べるには、計算が必要です。計算する際には、路線価方式や倍率方式などの方法を用います。評価額の計算方法を知り、所有する家の価値を詳細まで把握していきましょう。

路線価方式から求める方法

相続税評価額やマンションの評価額を調べる際には、路線価方式を用います。路線価方式の基本的な計算式は、次の通りです。

  • 路線価×土地の面積

路線価は国税庁の路線価図で調べられます。路線価を詳細に調べる際には、上記の式に不整形地の補正率をかけて計算します。ただし、補正率も含めた計算は複雑であるため、個人で大まかな評価額を調べるだけなら、路線価に土地の面積をかける方法で計算して問題ありません。

倍率方式から求める方法

路線価の設定されていないエリアでは、倍率方式で評価額を計算します。路線価は主要な道路に面している土地に設定されているため、地方や郊外の土地では設定されていないこともあります。

路線価の設定がない場合は、国税庁の評価倍率表を参考にして、土地の評価倍率を確認しておきましょう。計算式は次の通りです。

  • 固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額がわからない場合は、固定資産税の通知書や納税証明書、市区町村役場で固定資産税課税台帳を確認するなどして調べておきましょう。

家屋の評価額を求める方法

家屋、つまり建物の評価額は、固定資産税評価額とイコールです。家の固定資産税評価額を調べることで、簡単に評価額を算出できます。

家評価額の決め方

評価額についての理解を深めるには、これがどのようにして決まっているのかを知っておくことが大切です。評価額は土地と建物のそれぞれで計算し、計算方法は異なります。一戸建ての家でも土地と建物は別々に計算するため、それぞれの計算方法を知っておきましょう。

土地の評価額の決め方

路線価が定められている土地なら、路線価に土地の面積をかけることで、土地の面積が計算できます。路線価の設定がない場合は、固定資産税評価額に評価倍率をかけて計算しましょう。

土地は地目によって評価基準が決まっており、土地の種類によって評価額は変動します。例えば田畑や宅地、山林などは地目が異なるため、評価基準が異なると考えましょう。また、詳細な評価額は土地の形状や接道状況、土壌汚染の有無や日当たりなどによっても変わります。

建物の評価額の決め方

建物の評価額は、築年数や構造によって変動します。築年数が古いほど評価額は低くなり、築浅の物件ほど評価額は高いです。また、同じ面積でも木造と鉄筋コンクリート造では、建築費用が高く、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造のほうが評価額は高くなります。

建物の評価額は再建築する際のコストや経年劣化による資産価値の減少分を考慮して決まるため、再建築コストが高く、資産価値が減少しづらい丈夫な造りであるほど、評価額は高くなりやすいと考えましょう。

家の評価額に関するよくあるQ&A

評価額についての理解をさらに深めるには、よくあるQ&Aを参考にすることがおすすめです。

  • 購入予定の家の評価額を知る方法は?
  • マンションと一戸建てはどちらが高いの
  • 評価額がおかしいと思う時の対処法は?

細かい疑問を解消して、不安のない状態で不動産取引に臨みましょう。

購入予定の家の評価額を知る方法は?

購入予定の家は、モデルハウスやモデルルームの際に評価額を聞くことで、概算額を教えてもらえることがあります。ただし、教えてもらえるのはあくまで目安であり、正確性は高くありません。詳細な評価額は、購入してからでなければわからないことは覚えておきましょう。

マンションと一戸建てはどちらが高いの

建物の評価額は構造や立地、家の広さや導入されている設備などによって異なります。そのため、一概にどちらが高いと決まっているわけではありません。

ただし、似た条件の不動産で比較すると、一戸建てよりもマンションのほうが評価額は高くなりやすいです。これは使用されている住宅構造が鉄筋コンクリートなど頑丈なものが多いことが理由です。また、マンションはアクセスのよい好立地に建っていることが多く、これも評価額が高くなりやすい要因といえます。

評価額がおかしいと思う時の対処法は?

固定資産税納税通知書に記載されている評価額がおかしいと思う場合は、市区町村に申し出て再審査をしてもらうことができます。毎年4月1日から固定資産税の最初の納付期限までの間は、他の不動産の固定資産税評価額を閲覧できます。

そのため、同一エリアの不動産と評価額を比較し、自身の不動産と大きな違いがないかを確認しておきましょう。固定資産税評価額は人為的なミスによって正当な評価額になっていないこともあり、評価額が間違っている場合は、再審査によって評価額が下がり、税金が安くなることもあります。

相続した家を売却する前には家の評価額を自分で調べてみよう

相続した家の売却を考えているなら、どれくらいで売れるかを知るためにも、評価額を調べておくことがおすすめです。評価額を知っておくことで、売却価格の目安を持つことができ、資金計画は立てやすくなります。

評価額には複数の種類があるため、それぞれを確認しておくと、より家の価値を正確に算出しやすくなります。売却の相場価格を調べる際には、評価額だけではなく不動産会社による査定結果を参考にすることもおすすめです。

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