家買い替えは買いと売りどちらが先?違いと成功させるためのポイント

家買い替えのスタイルは、買い先行と売り先行の2つがあります。買い替えの際にはどちらを選んでも構いませんが、状況によって適するスタイルは異なります。

そのため、買い先行と売り先行の違いを知り、どちらが自分に適しているのかを知っておくことが大切です。買い替えスタイルの違いと買い替えを成功させるポイントを知り、不動産取引をスムーズに完了させましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

買い先行の特徴

先に家を購入し、新居に引っ越してから前の家を売るスタイルが買い先行です。買い先行の特徴としては、次のものがあげられます。

  • じっくりと新居を探せる
  • 引っ越し回数が少なく済む
  • いつでも内覧してもらえる
  • 購入資金を作る必要がある
  • 二重ローンを抱えることがある

特徴を把握して、買い先行が自分に合っているかを確認してみましょう。

じっくりと新居を探せる

先に新居を購入してから前の家の売却を行う買い先行では、じっくり新居を探すことができます。売却のリミットがないため、新居探しに時間をかけられる点は大きな魅力です。

じっくり新居を探せることで、理想とする家を探すことができ、欲しい家を確実に購入できるのは、買い先行のメリットです。

引っ越し回数が少なく済む

買い先行では先に新居を手に入れることができるため、売り先行よりも引っ越し回数が少ないです。前の家から新居への引っ越しの1回だけで済むため、引っ越し費用を削減できます。

買い替えにはさまざまなコストがかかるため、少しでも費用を削減できるのは買い先行のメリットといえます。

いつでも内覧してもらえる

買い先行では新居に引っ越した後は、前の家を空き家状態にできます。そのため、売却活動を開始した際も、生活の事情などに関係なく、いつでも内覧に来てもらえます。

内覧希望者が現れたなら、すぐにでも家を見に来てもらえるため、購入希望者を募りやすいです。また、事前に部屋を片付けておくと内覧までの準備も不要であり、スムーズに売却活動を進められます。

購入資金を作る必要がある

先に新居を購入する買い先行では、購入時の資金を作っておかなければなりません。新居を購入してから前の家を売却することになるため、不動産売却によって手元にお金が入ってくるまでは時間がかかります。

購入資金は前の家の売却価格からは捻出できないため、買い先行では新居を購入できるだけの資金的な余裕が必須となります。

二重ローンを抱えることがある

前の家のローンが残っている状態で新居を購入した場合、売却が完了するまで一時的に二重ローンになることもあります。ローンが二重になると、毎月の支払いが苦しくなりやすいため、資金計画は余裕を持って立てなければなりません。

また、ローンが二重になることで、融資をするのはリスクが高いと判断され、場合によっては審査に落ちることもあるため注意が必要です。

売り先行の特徴

先に住んでいる家を売却し、それから新居を購入する買い替えスタイルが売り先行です。売り先行の特徴は、次の通りです。

  • 売却価格で家を買える
  • 仮住まいが必要となることがある
  • 売り急ぐ必要がない

買い先行の特徴と比較しながら、どのような違いがあるのかを知っていきましょう。

売却価格で家を買える

住んでいる家を先に売却する売り先行では、売却価格で新居を購入できる点が魅力です。売却価格に応じて購入する新居の価格帯を決められるため、資金計画を立てやすく、予算内の家を探しやすくなります。

また、売却価格でローン残債の返済も可能であり、前の家の住宅ローンを完済してから、新居購入の住宅ローンを新たに組めるため、二重ローンになる心配も少ないです。

仮住まいが必要となることがある

売り先行では住んでいる家を新居購入前に手放すため、新居に住むまでに仮住まいが必要になります。仮住まいが必要となるため、前の家から仮住まいへ、仮住まいから新居へ2回引っ越さなければなりません。

そのため、引っ越し費用が2回かかり、買い替えのコストが高くなりやすいです。家族での引っ越しだと1回で数十万円近くの費用がかかることもあり、売り先行よりは費用がかかることは理解しておきましょう。

売り急ぐ必要がない

売り先行の場合は、今住んでいる家を売ってから新居を購入することになるため、売り急ぐ必要がありません。そのため、納得できる金額で売却がしやすく、買い替えを急いでいないならじっくり売却活動に臨むことができます。

売却活動に専念できるため、好条件を提示する買主が現れるまで待って売り、希望する価格で売却して新居の購入に臨めます。

家買い替えで買い先行の場合の流れ

家の買い替えを買い先行で行う流れは、次の通りです。

  1. 家の査定を行う
  2. 資金計画を立てる
  3. 新居を探す
  4. 売買契約の締結と住宅ローン申し込み
  5. 家を売る不動産会社との契約
  6. 家の売却活動開始
  7. 買う家の手付金を支払う
  8. 買主が見つかり売買契約を結ぶ
  9. 代金の決済と引き渡し

家を買う際には、先に今住んでいる家の査定を受け、いくらくらいで売却できるのか、大まかな金額を調べておきましょう。おおよその売却価格が把握できていることで、資金計画は立てやすくなります。

資金計画を立てた後は、新居を探し、欲しい家が見つかったなら売買契約を締結して住宅ローンを申し込みます。その後不動産会社と媒介契約を結んで、家の売却活動を開始しましょう。

売却活動と並行して、買う家の手付金を支払い、引っ越しの準備を進めます。売却活動を進め、買主が見つかったなら売買契約を結び、代金の決済と引き渡しを行い、売却は完了です。

家買い替えで売り先行の場合の流れ

売り先行で家の買い替えをする際の流れは、次の通りです。

  1. 家の査定を依頼する
  2. 資金計画を立てる
  3. 家の売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動開始する
  5. 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
  6. 新居を探す
  7. 売買契約を締結
  8. 売却する家の代金を受け取り引き渡し
  9. 購入する家の代金を支払い引き渡し

売却予定の家の査定を受け、資金計画を立てるところまでは、買い先行も売り先行も同じです。売り先行の場合は、そこから売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

買主が見つかったなら売買契約を結び、その後新居を探し始めます。住みたい家が見つかったなら売買契約を締結し、前の家の引き渡しと決済を受けましょう。その後購入する家の代金を支払い、引き渡しを受けて買い替えは完了です。

家買い替えで成功するためのポイント

買い先行と売り先行のどちらを選ぶ場合でも、買い替えを成功させるには押さえておきたいポイントがいくつかあります。

  • 家買い替えには適切な時期や築年数がある
  • 買い替えの理由を明確にする
  • 仲介してもらう不動産会社選び
  • 住み替えローンやつなぎ融資を検討する

上記のポイントを把握して、スタイルに関係なく家の買い替えを成功させましょう。

家買い替えには適切な時期や築年数がある

家の買い替えには適切な時期や築年数があり、買い替えを成功させるにはこれらのポイントを意識することが大切です。家を売るには不動産市場が活発に動く時期を狙うことが大切であり、おすすめの時期は2~3月です。

この時期は4月からの新生活に向けて家の購入需要が増えるため、売り出すと好条件で素早く売却しやすいです。また、築年数も重要であり、築年数が新しいほど好条件でスムーズに売れやすいです。

家の価値は築20年以上経過すると、ほとんどなくなってしまいます。そのため、遅くとも築20年以内に売り出したほうが、売却はスムーズに進められます。

買い替えの理由を明確にする

なぜ買い替えをするのか、理由を明確にしておくことも大切です。明確な理由もなく買い替えをすると、新居に住んでから後悔する可能性があります。買い替えを検討する際には、本当に買い替えが必要なのか、明確な理由とともに考えておきましょう。

また、売却時には買主からなぜ家を手放すのか、その理由を聞かれることがあります。売却理由をスムーズに答えられないと、場合によっては不信感を持たれて契約が成立しなくなることもあるため、注意しなければなりません。

仲介してもらう不動産会社選び

家の買い替えをする際には、仲介してもらう不動産会社選びが重要です。特に不動産売却では仲介してもらう不動産会社が重要であり、売却力があるか、担当者が親身になって対応してくれるかなどを確認しておく必要があります。

どの不動産会社を選ぶかによって、売却の結果は変わってくるため、不動産会社選びは慎重に行わなければなりません。自分に合った不動産会社を見つけるには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

すまいステップは物件情報を登録することで、一度に複数の不動産会社から査定を受けられます。複数社からの査定結果を比較することで、好条件を提示する不動産会社を見つけることができ、信頼できる不動産会社をスムーズに探すことができます。

住み替えローンやつなぎ融資を検討する

買い替えの際には、住み替えローンやつなぎ融資の利用を検討することもおすすめです。特に売却価格でローンを完済できない場合や、購入時の手付金の支払いが難しい場合は、住み替えローンやつなぎ融資の利用がおすすめです。

ただし、住み替えローンやつなぎ融資で借り過ぎると、返済が苦しくなるため注意しなければなりません。また、借入額が多すぎるとローンの返済が滞ってしまうこともあるため、資金計画は念入りに立てておくことが大切です。

家買い替えでかかる費用と税金

家の買い替えには、さまざまな費用がかかります。また、費用だけではなく税金がかかることもあるため、これも覚えておきましょう。買い替えに際してかかる費用や税金を把握して、全体のコストを理解しておきましょう。

買い替えで必要な費用

買い替えの際には、新居の購入価格以外にも、次の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン一括返済手数料
  • 登記費用
  • 住宅ローン手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却や購入をする場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買する不動産価格によって上限額が定められており、これは法律によって決められています。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

なお、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算が可能です。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税

売却予定の家に抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消費用がかかります。抵当権抹消費用は、不動産1件に対して1,000円です。住宅ローンを一括返済する際には、金融機関によっては手数料が発生します。

手数料は無料の場合もありますが、数千円から数万円程度が相場です。新居を購入する際には、所有権の移転登記が必要であり、この際に費用がかかります。所有権の移転登記にかかる費用は、固定資産税評価額の2%です。

住宅ローンを借りる際には、手数料が発生します。手数料は借入額によって変動し、借入額が多いほど、手数料も高くなりやすいです。

買い替えで課される税金

買い替えの際には、次の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 譲渡所得税と住民税

印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金です。譲渡所得税と住民税は、売却によって利益が出た場合に課せられる税金です。

印紙税

売買契約書に貼り付ける印紙税は、契約書に記載された金額によって変動します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

また、2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。

不動産取得税

不動産を取得した際には、固定資産税評価額に税率をかけて、不動産取得税が発生します。不動産取得税の本則税率は4%ですが、2024年の6月31日までの取引では3%に軽減されています。

譲渡所得税と住民税

不動産の売却によって利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。売却による利益の有無は、次の式で計算し、プラスが出た場合は課税対象です。

  • 売却価格-不動産取得費-売却にかかった費用

また、譲渡所得税と住民税の税率は、売却する不動産の所有期間によって変動します。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下のものが短期譲渡所得、5年を超えるものが長期譲渡所得となります。長期譲渡所得のほうが税率は低いため、節税を考えるなら所有期間が5年を超えてから売却することがおすすめです。

買い替えで利用できる税金の特例や控除

買い替えの際には、税金の特例や控除が適用できる場合があります。適用できる特例や控除は、次のものがあげられます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超え所有の軽減税率
  • 特定居住用財産の買換え特例

3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得から3,000万円を差し引いて譲渡所得税や住民税を計算できます。売却する不動産の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が適用でき、譲渡所得税や住民税率が引き下げられるため、節税が可能です。

また、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用できます。マイホームの買い替えでは、特定居住用財産の買換え特例が適用できます。

特定居住用財産の買換え特例を適用することで、売却時に納付する譲渡所得税や住民税を将来に繰り延べできる点が特徴です。ただし、繰り延べした税金は将来的に納付しなければならないため、税金の支払い義務がなくなってしまうわけではないことは理解しておきましょう。

住宅ローンの残高と査定額によってどちらを先にするのかは変わる

家買い替えを買い先行と売り先行のどちらにするかは、住宅ローン残高と売却予定の家の査定額によって異なります。どちらのスタイルを選ぶかは、念入りに資金計画を立てておくことが大切です。

買い先行と売り先行のどちらがよいかを見極めることで、買い替えは成功させやすくなります。少しでも損なく買い替えをするためにも、自分に合ったやり方を見つけ、無理のない資金計画で進めましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?