アパート経営の収入や支出はどのくらい? 税金や経費など収支を解説

賃貸経営をして、安定した収入得るという話を聞いたことがある方も多いでしょう。

将来、安定した生活を送るうえで賃貸収入はとても魅力的ですが、本当に儲かるのか不安に感じている人も多いでしょう。アパート経営の収入の仕組みや節約しながら経営をしていく方法など、収支をしっかり把握して実践することで、安定した収入を望めます。

この記事では、アパート経営の収入の平均や収支の内訳、成功のポイントなどをご紹介します。

アパート経営の収入に関する疑問や不安を解決して、成功するアパート経営をしましょう。

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アパート経営の平均収入

アパート経営の収益は、総収入金額(家賃収入)から必要経費を引いたもので、オーナーの手取り収入は、収入から支出や税金を引いた金額です。
国税庁の28年度調査によるとアパート経営の収入による平均所得は512万円となっています。

なお、所得すべてが土地所有者の収入ではなく、税金などもそこから引かれるので、手取りはもう少し減ります。

所得税率は所得金額があがると比例して増加するため、195万円以下の所得金額であれば税率は5%に対して、4,000万円超の所得金額だと税率45%です。ほかにも住宅税率(一律10%)などがあり、同じ不動産所得でもほかの所得金額によって異なることを理解しておきましょう。

アパート経営を始める前に、まずは収入の平均所得や収支の内訳を把握することが重要です。
アパート経営をするとどのくらい収益が見込めるのかを知りたい方は、土地活用比較サイトを通じて専門家にシミュレーションを出してもらうことが重要です。

アパート経営の収入内訳

アパート経営をするうえで、もっとも気になるのが収入でしょう。どんな収益構造になっているのか、おもなアパート経営の収入の内訳を紹介します。

家賃

代表的な収入源は家賃であり、指定した口座に期日までに振りこまれているかどうかチェックします。自身が所有するアパートやマンションに入居者がいれば、オーナーである自分が別の仕事をしていても休暇を取っていても毎月安定した収入を得られるのが魅力的です。
家賃は前払いが基本で、期日をすぎた場合は直接伝えるか督促状を出しましょう。家賃を滞納する人は決まった人が多く、毎回遅れるようなことがあれば退去を求めるか、家賃の値上げなど通知すると改善される可能性があります。

共益費

家賃とともに入居者から徴収する共益費は、共同灯・駐車場維持・除草作業費などに充てられます。おもにアパートやマンションで共有している部分の管理費として徴収され、地域や場所によっては町内会費なども含まれることがあります。
家賃と共益費を分ける理由は、家賃を安く見せられることやメンテナンス費用として意識できる点です。また、家賃と共益費と管理費は同じ口座にすると、入居者負担の振込手数料を軽減できます。法的で決まっていないため、使い道はいろいろありますが、基本は共益費も管理費も捉え方はほぼ同じです。

礼金

オーナーと入居者が賃貸借契約を締結するときに家賃の前払金として払う費用を指し、基本は退去のときに返還する必要はありません。相場は家賃の1~2か月分ですが、少子化問題などもあり空室が目立つ昨今では礼金を0円にする物件も多いようです。
ちなみに住宅情報誌によく礼金とともに記載されているのが敷金であり、2つの違いを知らない人もいます。敷金は部屋を退去するときの現状回復のための費用で、こちらもあらかじめ払う準備金として家賃1か月分が目安です。敷金イコール収入ではなく、空室に応じて徴収すべきか検討しましょう。

更新料

賃貸借契約期間を更新する場合に入居者が支払う費用を指し、家賃の1~2か月分が相場です。場所によって需要性が高く、退去しても新しい入居者がすぐに決まれば家賃とは別に更新料が必要ですが、空室が多いときは更新料なしにする物件もあります。
更新料がかかるというだけで入居者が減る可能性もあり、できるだけ更新料は抑えるなどの努力はアパート経営のうえでは大切です。

アパート経営における支出

アパート経営では、収入だけでなくほかにもさまざまな支出も生じます。おもに支出となる8つの費用を挙げてみましょう。

管理委託費

不動産管理会社に管理業務を委託するとき、必要になる費用のことで相場は家賃の2~5%で毎月支払う義務があります。管理委託費の中には物件の掃除費用や入居者の募集費用も含まれ、自分ですべて管理するというのであれば必要ないでしょう。
自宅から近い物件であったり、所有するアパートやマンションの一室に住んでいる場合は支出を抑えるために自身で管理するとよいです。

修繕費・リフォーム代

建築年数が増えると、外壁や内壁などひびが入りやすく、アパートの損傷部分や劣化した部分の修繕費が必要です。また、新しく入居する人のためにメンテナンスをおこなうため、リフォーム代もかかります。
アパートやマンションの規模に関わらず、築年数がたつほど壁のほかに階段やエアコン・外灯など修理・交換をしなければいけません。長い期間、運用していくアパート経営だからこそ、物件管理のために費用がかさむことも頭にいれておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に物件の売買や賃貸を依頼する場合、仲介手数料を支払わなければいけません。自身が仲介会社を通さずに入居者を見つけた場合は支払う必要がなく、その分、収益も増えるでしょう。
自分で探す体力やコネがあれば、率先して募集に当たるとよいですが、なかなか見つけられないのが現状です。不動産会社を介する場合は、どれくらいの仲介手数料が必要なのかあらかじめ把握しておくようにしましょう。

保険料

アパート経営をする場合に必要になるのが、物件の火災保険や地震保険などの各種保険料でしょう。ほかにも損害保険などがあり、各保険会社や契約期間・補償内容によって掛け金が異なります。
保険会社と1~10年契約をして、毎月払いか年払いで保険金を支払うシステムです。賃貸物件に限らず、戸建て住宅・マンションなどを持っている人は災害リスクが大きく、火災保険や地震保険などの加入が義務づけられています。

ローン返済費

アパートやマンション経営に必要な賃貸物件をローンで購入した場合、元金と利息を毎月金融機関に返済しなければいけません。融資が大きくなればそれだけ毎月の利息も大きくなり、無理なく返せる返済計画を立ててから借りるようにしましょう。
また、建物と土地の取得費・設計費用・底地権買取費用などもローンに組み込んで返済されることもあります。たとえ空室が出て家賃収入が減っても、毎月のローン代は返済を待ってくれないため、必ず余裕を持ったローン返済計画を立てましょう。

諸経費

管理費や修繕費・保険料などのほかに、入居者を募集する広告宣伝費や共有部分の光熱費などの費用は諸経費の項目に該当します。また、不動産会社を介した場合、打ちあわせなどで交通費や接待費などがかかって合計すると数十万単位で結構な額です。
ちょっとした出費もありますが、こと細かく算出することで帳じりが合わないということもありません。毎年数十万以上は必要と考えて支出計算をするようにしましょう。

アパート経営の収入にかかる税金

アパート経営の収入に対してかかる税金もあり、支出として計上しておく必要があります。代表的な固定資産税・所得税について解説しましょう。

固定資産税

不動産を所有している人は必ず課税されるのが固定資産税で、所有している不動産の評価額に応じて計算されます。3年に1度の頻度で課税標準が改定され、税率は1.4%で不動産の時価とは異なって通常は時価の7割程度が基本です。
1月1日時点で不動産を所持していれば4月~6月に納付書が送られ、年4回払い(全期一括支払いも可能)をおこないます。もしも、支払い期限を過ぎてしまったら延滞金がかかる分、支出がかさみ注意しなければいけません。固定資産税評価証明書は市町村役場で取得できるため、役所にいく機会があれば1枚申請してみましょう。

所得税

こちらも家賃収入を得たときにかかる税金で、その名のとおり、所得額に応じて税率が変わります。当然のことながら、所得が多ければ税率もぐんと上がり、現在どれくらいの不動産所得があるのか確認する必要があるでしょう。
たとえば、課税所得金額が500万円であった場合「課税所得金額×税率-控除額」の計算式に当てはめます。課税される所得金額が330万から695万円以下の場合、税率は20%・控除額は42万7,500円です。

500万円×0.2-427,500=57万2,500円

という計算式になって、所得税は57万2,500円となります。

アパート経営の収支を自分だけで計算するものは難しいものです。計算方法を理解しても、どのような費用にいくらかかるか具体的に把握することは、資料を集めたり計算したり大変な作業でしょう。
おすすめしたい方法は、アパート経営を扱っているプロの会社に相談する方法です。相談する方法として、簡単な情報入力をするだけで複数の企業から資料を取り寄せられるイエウール土地活用の利用がおすすめです。無料でプランの比較ができますので、そこからアパート経営をどこでどのようにするか具体的に考えられるでしょう。

アパート経営の収入を増やすために実践したい7つのポイント

アパート経営の収入を効率的に得るには、節税など徹底したやりくりをする必要があり、7つのことを実践するとよいでしょう。代表的な7つのやりくりポイントを紹介します。

収支計画を立てておく

家賃で利益を得るには長期的な収支計画が必要で、不動産投資の支出のほかにも減価償却費なども頭に入れておきましょう。減価償却費とは土地以外の建物や車両の固定資産税の価値を減少させる手続きを指します。収支計画にゆとりがあれば物件を増やすなど、逆に収益を見込めないときは売却するなど検討も必要です。
不動産投資でアパートやマンションを建てる前に、いろんなシチュエーションを考えて利回りのよい収支計画を立てます。どの時期に売却すれば利益を見込めるのかもあらかじめ予想を立てることで、解決への手がかりをつかめるでしょう。

購入する物件は吟味する

アパートやマンション経営でもっともリスク要素に挙げられるのが、空室期間が長く家賃収入に結びつかない点です。たとえばワンルームマンションであれば、単身者が就職・転職・進学などで引っ越す機会が多いのが特徴でしょう。
退去者が出ても、新しい入居者が決まりやすい傾向があり、空室リスクを防ぐことができます。とくに都心に近い物件やワンルームなど、立地や設備も十分に考慮して空室リスクの少ない物件を選ぶようにしましょう。都心のワンルームであれば、地方の一棟アパートよりも需要性・流動性が高いというメリットがあります。

空室を作らないようにする

安定した収入を目指すのであれば、空室を作らない努力も必要で、さまざまな工夫をするようにしましょう。空室が続くということはその期間、家賃収入がなく赤字になってしまいます。なかなか次の借り手が見つかれなければ、家賃下落してまで募集をかけることになり、収入が減ってしまうかもしれません。
入居者にはなるべく長期入居をしてもらったほうが家賃下落を防ぐことができるため、設備など分厚い対応が求められます。面倒くさがってなかなか改善しようとしなければ、入居者の不満もたまって人気急落してしまう恐れがあり、早急に対処するようにしてください。

賃貸の管理はこまめにする

物件の掃除や修繕はこまめにおこなうことで劣化なども遅らせ、修繕費も大幅に抑えることができます。ちょっとした傷や破損だからとそのまま放置してしまうと、あとで大きなメンテナンスや出費が必要になりかねません。
また、こまめに物件のメンテナンスをすることで入居者が快適に過ごせる点でも、空室対策につながります。募集をかけてもなかなか入居者が決まらないときは、物件の外装・内装が古びて見えてしまうといった理由もあるはずです。定期的なメンテナンスをおこなうことで、入居者の満足度は高まって長期入居する人が増えるでしょう。

ローン返済は早めに済ます

ローンが長引くとそれだけ利息がかかり、返済金額が増えるため、できるだけ早く返済したほうがよいです。そこでローンの頭金を多めに準備したり、繰り上げ返済の設定をしたりすることで、通常よりも早く完済できます。
半年ごとに金利水準が変わる変動金利の場合は金利が高くなる可能性もあり、返済期間が長引く分だけ金利も上がってくるでしょう。自身の収入に合った返済計画を立てて、それ以上のローンを組まないことで赤字にならないアパート経営の収入が望めるはずです。収入に余裕がある月は繰り上げ返済を利用して、早めに返済するように心がけましょう。

確定申告はきちんと行う

アパート経営の収入で生計を立てている人は、個人事業主として確定申告が必要であり、期限内までにおこなう必要があります。また、サラリーマンとして給料が受給されていて、不動産投資もしているという人でも、不動産所得が年間20万円以上あれば確定申告をしてください。
もしも確定申告が期限内にできなければ、期限後申告することになって場合によっては無申告加算税・延滞税を取られることもあります。確定申告は税務署で申告用紙を書くかパソコンで入力して送信するかe-Taxのどれかで申告可能です。自分で申告用紙を作成するときは、無料の会計ソフトを利用すると毎回申告をするときに便利でおすすめします。

専門家によるアドバイスをもらう

初めて物件を購入したり収支計画を立てるときは、分からない用語なども多くて不安に感じるものです。専門的な知識がないままにアパート経営を始めてしまうと、仕組みが分からずに結果的に赤字経営になってしまう恐れがあります。
独学や自分の知識だけでは補えないときは、早い段階から専門家に相談・アドバイスをもらってアパート経営の疑問点や悩みを解消しておいたほうがよいでしょう。不動産会社などでは無料で相談に乗ってくれるところも多く、今までの自分にはなかった大きな発見を得られます。効率的なアパート経営の収入を望んでいるなら、まず専門家に一度相談をしてみてから検討しましょう。

アパート経営を考えたらアパート経営の収入を専門家に相談する

アパート経営は専門的な知識が必要であり、初めて賃貸収入を得たい人にとってはハイリスクであることは前項でお分かりいただけたと思います。不動産会社に相談することがもっとも効率的ですが、どの不動産会社がよいか判断するのは、慣れていないかたには難しいです。

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アパート経営の収入の仕組みとポイントを知ってやりくりしよう

今回は、アパート経営の収入の平均所得と収支の内訳・7つのやりくりポイントなどを紹介しました。
アパート経営は専門的知識が必要なため、しっかりと収支計画を練らないと安定した家賃収入が望めずに赤字経営になりかねません。まずは信頼できる不動産会社を探して相談・アドバイスを受け、安定したアパート経営の収入を目指しましょう。

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