不動産売買で仲介の役割とは?利用するメリットデメリットを紹介

不動産を売買する方法には、不動産会社に仲介を依頼する方法と、不動産会社に直接買取してもらう方法、自分で買手や売手を見つけて直接契約する方法の3つの方法があります。この中で、多くの方が利用するのが不動産会社に仲介を依頼する方法です。
しかし、不動産会社に仲介を依頼した場合には、時に100万円単位の高額な仲介手数料が必要になるので、仲介を依頼しなくて済むのであれば他の方法を選んでも良いのではないかと考える方も多いようです。
この記事では、これから不動産を売買するにあたって、不動産会社に仲介を依頼した方が良いのか迷っている方のために、不動産売買における不動産会社による仲介の役割や、仲介を依頼して売買することのメリットとデメリット、良い不動産会社を見つけるコツなどについて詳しく解説します。

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不動産売買で仲介が行う5つの仕事内容

まずは、不動産を売買するときに、仲介を依頼された不動産会社がどのような役割を担っているのか、仲介する不動産会社の5つの仕事内容を見ていきましょう。

売却予定の不動産の査定

まず仲介として不動産会社が行うのが、どのくらいの価格で売れそうかという査定です。不動産を売却するのであれば、適正価格で売却したいものですが、不動産の価格には定価はありません。
同じような条件の中古マンションでも地域ごとの相場があります。全く同じ間取りと築年数のマンションでも、都市部と地方では1,000万円以上の差が出ることも珍しくありません。
また、不動産の価格はそのときの経済の動きに大きく左右されるので、そのときの不動産相場の動きも考えて、適正な価格を算出しなければいけません。
不動産業界の素人には適正価格を算出するのは難しいので、不動産売買のプロである不動産会社に査定してもらった方が、より適正な価格での売買が可能になります。

広告を作成して不動産の購入希望者探し

売却の仲介を依頼された不動産会社が行う仕事には、売却予定の不動産の宣伝を行って、購入者を探す仕事もあります。売主が設定した売り出し価格に沿ったチラシを作成して新聞折り込みやポスティングで配布したり、不動産情報誌や不動産情報サイトに情報を掲載したりして、宣伝を行います。
不動産の広告には誇大広告の禁止や広告に記載しなければいけない事項などの制限やルールがあります。不動産会社に仲介を依頼すれば、ルールに沿って適切な宣伝を行ってもらえます。

購入希望者の要望に合った不動産紹介

不動産売買の仲介は購入希望者の方も依頼します。家や土地などの不動産を購入したい方は、不動産会社のチラシや不動産情報誌、不動産ポータルサイト等で物件情報を探します。また、自分で見つけられないときには、不動産会社に希望の条件を伝えて探してもらうこともあります。
希望に沿った物件を見つけたら、扱っている不動産会社に連絡を入れて内覧の予定を調整してもらいます。内覧には売主の立ち会いが必須なので、売主とのスケジュール調整などを不動産会社を介して行います。

不動産売買の契約書作成

不動産会社の仲介を依頼された不動産会社が行う仕事には、売買契約書の作成と契約する時の立ち会いや重要事項の説明もあります。不動産売買は契約書に記載されたことがすべてです。後々のトラブルを避けるためにも、細々とした事項の記載が必要ですが、素人には難しいところがあります。それを不動産売買の不動産会社に仲介を依頼すると手伝ってもらえます。
契約書に記載するべき主な事項は次のようなものです。

  • 売買価格
  • 手付金について
  • 支払い方法
  • 面積、測量結果など
  • 境界について
  • 税金の精算について
  • 所有者移転登記について
  • 抵当権抹消登記について
  • 瑕疵の責任について
  • 手付解除の条件
  • 契約違反があった場合の違約金について
  • 住宅ローンの特約

ざっと見ただけで、不動産売買が初めての方には意味すらわからない項目も多いことかと思います。ここに挙げたものはまだ契約書に記載するべき事項の半分程度です。トラブルが起きた場合に備えて、必要事項をすべて網羅した契約書の作成には、不動産会社の手助けがあった方が良いでしょう。

不動売買の決済をサポート

不動産会社に仲介を依頼すると、決済に必要な手続きなどをサポートしてもらえる場合もあります。不動産会社によっては購入希望者のローンの相談や、返済シミュレーションをしてくれる会社もあります。ローンを融資してくれる金融機関を紹介してくれる場合もあります。
金融機関でローンの事前審査に通らなかった場合でも、不動産会社と提携している金融機関なら審査が通ることがあるので、住宅を諦めずに相談してみることをおすすめします。
また、売買契約締結後に売主と買主のそれぞれに用意しておくべき必要な書類を準備するお手伝いをしてもらえる場合もあります。
引渡しと決済当日も不動産会社のスタッフが立ち会って、必要な書類のチェックや、決済が滞りなく進むか、引き渡す物件の状況は大丈夫か、確認してもらえます。決済や引渡しを当事者だけで行うと、何かトラブルが起きた場合に収拾がつかなくなってしまうことも少なくありません。
特に、不動産売買のように多額のお金が動く取引では、第三者である不動産会社による仲介が入ることでより安心して決済の手続きを進められます

不動産売買で仲介を利用する流れ

不動産会社に仲介を依頼して不動産の売買を行う場合には、どのような流れで売買が進むのか、売主側と買主側のそれぞれの流れを解説します。

仲介で不動産を売却する場合

不動産会社による仲介で不動産を売却する場合には次のような流れで売却を進めます。

  1. 情報収集などの事前準備
  2. 査定依頼
  3. 媒介契約(仲介の契約)
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引渡し
  7. 確定申告

自分で売却相場などを調べてから、不動産会社に査定依頼します。机上査定と訪問査定を受けてから、仲介を依頼する不動産会社を選んで媒介契約を結びます。売り出し価格を決めて売り出したら、不動産会社の方で宣伝を行って買主を探してくれます。
購入希望者が現れたら内覧に立ち会います。買主が購入を決めたら、売買契約を締結します。決済と引渡しを行ったら売却完了です。売却益が出た場合には、譲渡所得税が課税されるので翌年に確定申告が必要です。売却損が出た場合も損益通算できる場合があるので確定申告した方が良い場合があります。

仲介で不動産を購入する場合

仲介で不動産を購入する場合の流れは次のように進みます。

  1. 資金計画を立てて希望物件の条件を詰める
  2. 地域の物件の相場などの事前調査
  3. 不動産会社への購入相談
  4. 物件の内覧
  5. 購入申込書を提出して売主と価格交渉
  6. 売買契約締結
  7. 住宅ローンの申し込み
  8. 決済・引渡し
  9. 入居
  10. 確定申告

まずは自分で資金計画や、どのような物件を購入したいのか、購入計画を立てます。また、どのくらいの資金を用意すれば良いのか把握するために、周辺地域の相場も調べておきます。
購入したい物件が見つかったら、扱っている不動産会社へ相談します。すると、不動産会社の方で売主とスケジュール調整をして内覧の日程を設定してもらえます。内覧後に購入を決めたら、まずは申込書を提出します。その後、可能であれば価格交渉をすることもあります。
価格交渉が妥結したら売買契約を結び、その後住宅ローンの申し込みをします。住宅ローンの審査に通ったら、決済と引渡しを行い、引っ越して入居します。住宅ローン減税を利用する場合には、翌年に確定申告が必要です。

不動産売買で仲介を利用する3つのメリット

不動産の売買は仲介を入れずに自分で直接取引することも可能です。しかし、多くの方が高額な手数料を支払っても、不動産会社による仲介を利用しているのは、それだけ仲介には直接取引にはないメリットが大きいためです。不動産売買で仲介を入れる3つメリットを解説します。

無料で不動産の査定

不動産価格には決まった価格がありません。極端なことを言うと、売主と買主の同意があればどのような価格でも売買できます。しかし、実際に売買するときには、周辺地域の状況や経済状況によって左右される不動産相場に大きな影響を受けます。
自分である程度はどのくらいの価格で売れそうかを調べることはできますが、不動産の状態は物件ごとに大きく異なります。不動産の素人には客観的な査定はできません。
不動産会社であれば顧客獲得のために無料で不動産の査定をしてくれます。特に、一括査定サイトを利用すれば、たった数分の入力の手間で複数の不動産会社からの査定結果を取り寄せられます。
どのくらいの価格で不動産が売れそうかを無料で査定してもらえるのは、仲介を依頼するメリットと言えるでしょう。

初めての不動産売買でも法律違反を回避

不動産売買は多くの法律によって規制や制限がかけられています。素人による直接取引では、意識せずにうっかりと法律違反してしまう可能性もあります。不動産売買のプロで宅建士の資格を持ったスタッフもいる不動産会社に仲介を依頼すると、うっかりとした法律違反を回避できます。なお、不動産売買で遵守するべき法律には次の表のようなものがあります。

法律の内容適用される法律罰則など
購入後の不動産に購入前からの不具合があった場合民法(個人間売買の場合)
宅地建物取引業法(買主が業者の場合)
住宅の品質確保の促進等に関する法律
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

売主にそれぞれ一定年数の瑕疵担保責任が課される
登記についての法律不動産登記法不動産登記の違反に対する罰則はなし
適正な国土の利用について国土利用計画法
農地法
都市計画法
違反すると持ち主に是正の義務が課されることがある

この他に、建物の建ぺい率に関する法律などありますが、不動産の素人には適正な物件の売買かどうかを判断するのはとても難しいのが現実です。不動産会社に仲介してもらうことで、法律違反を犯さずにすみます。

不動産売買の手間を省略

不動産売買は個人間でも取引できます。しかし、直接取引であれば、売り出し価格の設定から売手と買手を見つけること、価格交渉、契約書の作成、法律違反がないかどうかのチェック、金融機関との交渉などをすべて自分でやらなければいけません。
他に仕事をしながら、必要な書類をそろえて、契約書に記載する事項を法律をチェックしながら考えて、トラブルが起きないように万全の契約書を作成するのはかなり大変なことです。
不動産会社に仲介を依頼すれば、必要な書類を渡して、希望を伝えれば、多くの面倒な手間を代行してもらえます。仕事などで忙しくても、安心して不動産売買を進められます。

不動産売買で仲介を利用する3つのデメリット

不動産の売買に仲介を依頼することにはメリットもあればデメリットもあります。こちらでは、仲介で不動産売買を行う3つのデメリットを見ていきましょう。

高額な仲介手数料の支払い

多くの方が不動産売買に仲介を入れることをデメリットと感じる点には、高額な仲介手数料がかかるという点を挙げます。仲介手数料は好きなように不動産会社が決められるわけではなく、400万円を超える物件の上限額は宅地建物取引業法によって次のように決められています。
不動産の仲介手数料の上限額=売買価格の3%+6万円+消費税
この計算式に当てはめると、1,000万円での売買なら39万6,000円が上限額です。3,000万円での売買なら105万6,000円が上限額です。5,000万円での売買なら171万6,000円が上限額です。
仲介手数料は不動産会社を挟むと、売主側にも買主側にも発生します。売買価格によっては100万円を超える高額な仲介手数料はデメリットといえるでしょう。

結ぶ媒介契約の種類で売買方法に制限

不動産を売却する時には次の3つの媒介契約の種類から契約方法を選びます。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社と同時に媒介契約可能不可能不可能
自分で見つけた
買主との直接契約
可能可能不可能
レインズへの登録義務登録可能契約日から7日以内の登録義務契約日から5日以内の登録義務
仲介手数料の金額最も安い中間最も高額

レインズとは、国土交通省が運用している不動産会社専用の物件情報サイトです。購入希望者からの依頼を受けた不動産会社が他社が売却の仲介を請け負った物件の情報も見られるので、レインズに登録した方が買主が見つかる可能性が高まります。
最も仲介手数料の金額が安い一般媒介契約なら、複数社との契約が可能です。しかし、レインズへの登録義務がないので、買主が見つかる可能性が低くなります。
最も売却できる可能性が高いのは専属専任媒介契約ですが、この契約方法ではもしも自分で購入希望者を見つけた場合でも仲介手数料が発生してしまいます。媒介契約にはそれぞれ大きな制限が課せられている点がデメリットになります

悪徳な仲介業者による被害

不動産会社によっては、悪徳業者もいるのが現実です。ここ最近は減りましたが、仲介を依頼した売主から預かった権利書を使って不動産の登記を勝手に自分の名義に書き換えてしまうような悪質な不動産会社もいます。
また、ここ最近でも多い悪質業者が、売却の仲介手数料と購入の仲介手数料の両方を得るために、他社からの問い合わせに応じない等の囲い込みを行う不動産会社です。
囲い込みが行われると、本当に必要としている人に物件が渡らなくなるので、適正価格では売却できなくなります。本来売却できる価格よりも安い金額になってしまい、売主にとっても、また本当に必要としていた物件を手にできなかった買主にとっても、不幸な取引になってしまいます。
まだまだ、悪質業者による被害は後を絶たないのが現状です。

不動産売買の仲介業者の選び方

上記で見たようなデメリットはありますが、高額な仲介手数料を支払っても、直接取引や不動産会社による直接買取よりも、仲介で売却するメリットの方が上回っています。しかし、悪徳業者もいるので、仲介を依頼する不動産会社の選び方には気をつけた方が良いでしょう。仲介を依頼する不動産会社の選び方のポイントをお伝えします。

不動産売却で仲介を依頼する場合

不動産を売却するために不動産会社を探す場合には、まずは一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイトであれば、たった数分の入力作業だけで複数の不動産会社からの机上査定の結果を取り寄せられます。
査定には、住所や築年数、面積、間取りといったデータだけで査定する机上査定と、実際に現地で調査を行う訪問査定があります。通常、査定は机上査定を行った上で訪問査定へ進みます。
一括査定サイトを利用すれば、机上査定の結果を複数社から取り寄せられて、不動産会社を比較できます。その中から訪問査定してもらう不動産会社を選ぶと良いでしょう。
訪問査定で実際に話をしてみて、質問への返答や対応力、その不動産会社の得意分野などを考慮して、仲介を依頼する不動産会社を選ぶことをおすすめします。

一括査定ならすまいステップがおすすめ

一括査定サイトを利用するのであれば、すまいステップを利用することをおすすめします。すまいステップなら、たった数分の入力の手間だけで、その物件を扱っている不動産会社から最大4社の査定を取り寄せられます
提携している不動産会社は全国各地から実績が豊富で、顧客に寄り添った対応をしている会社を厳選しています。また、こまめに悪質なクレームが多い業者を悪徳業者として登録解除する努力も怠りません。
売却したい不動産のある地域の良心的な不動産会社に確実に出会えるサイトです。また、提携不動産会社にはすまいステップ担当の営業担当者が必ずいます。5年以上の実績のある不動産のプロに確実に託してもらえるので、安心して売却仲介を任せられます。

不動産購入で仲介を依頼する場合

不動産情報サイトなどを見ていると、同じ物件を違う不動産会社が扱っている場合があります。実は、レインズに登録されている不動産の売却情報は、どの不動産会社が公開しても良いので、そのようなことが度々起こります。不動産というのは、どの不動産会社から購入しても同じです。
ただし、不動産会社によって仲介手数料や売主側との交渉力、対応力などに大きな差が出ます。目当ての不動産を見つけたら、いくつかの不動産会社に足を運んで次のポイントで仲介を依頼する会社を選びましょう

  • 仲介手数料の金額
  • おとり物件がないか
  • 店内は清潔か
  • コミュニケーションは取れるか
  • 勝手にスタッフが話を進めようとしないか

おとり物件とは、実際には購入できない物件を、客引きのために売り出し中であるかのように見せる行為で、景品表示法違反です。成約済みの札が多い場合には、おとり物件を掲示している可能性があるので注意しましょう。

不動産売買の仲介を利用する前の気になる疑問

不動産会社に仲介を依頼するときに気になる点についてお答えします。

仲介と買取は何が違うのか

仲介とは売却する相手が一般の方です。買取では売却先が不動産会社になります。仲介による売却では、購入者を探すのに手間がかかるので最低でも売却まで3ヶ月はかかります。しかし、買取なら買主を探さなくて良いので、最短で1週間、長くても1ヶ月で売却が完了します。
買い取った物件は不動産会社がリフォームしてから相場価格で売り出します。リフォーム代金と不動産会社の利益を出すために、通常は仲介での売却の7割から8割程度の売却価格になってしまいます。
仲介手数料を支払ったとしても、仲介での売却の方が手元に残るお金は多い場合がほとんどです。買取のメリットはスピードしかない点を理解しておきましょう。

仲介手数料の交渉は可能なのか

法律で決められている仲介手数料は上限額です。下限額は決まっていないので、上限額の範囲内であれば、仲介手数料の交渉は可能です。
しかし、不動産の売却先となる買主を見つけるためには、不動産会社の努力が必要です。たくさんチラシを配布してもらい、多くのサイトに物件情報を登録してもらった方が、買主を見つけやすくなります。しかし、仲介手数料を値切ってしまうと、不動産会社のやる気を削いでしまう可能性があります。
仲介手数料を値切るよりも、内覧の時の印象を良くするなど、より高額で売るための努力をした方が手元に残るお金は多くなります。値引き交渉は可能ですがおすすめはしません。

不動産売買は不動産会社を厳選して媒介契約を結ぼう

不動産会社に仲介を依頼することにいろいろな疑問を持っている方もいますが、この記事で見てきたように、仲介してもらった方がメリットが大きいと考えてください。自分で買主を見つけて、売買契約書を作成する自信があるのなら、直接取引もいいでしょうが、多くの方は契約書の作成で大きくつまずくでしょう。
安心して売買するためには、不動産売買のプロに間に入ってもらった方が良いのは言うまでもありません。無理をして直接取引をしたり、仲介手数料を節約するために直接買取してもらうことは絶対にしないようにしましょう。

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