不動産相続を基本の手続きから解説!書類をそろえて税金対策もしよう

不動産の相続が決定した場合、まず何からはじめればよいのか戸惑ってしまう人は少なくないでしょう。相続は他人事と考えている人も多いですが、いざその段になってから戸惑うことがないように事前に基本的な流れを把握しておくことも大切です。
この記事では不動産相続の手続きを基本から解説します。必要書類や税金対策についても解説しますので参考にしてください。

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不動産相続で名義変更をするまでの流れ

不動産の相続で必要となるのが名義変更です。故人の名義から相続人の名義に変更するための手続きを行う必要があります。不動産相続で名義変更するまでの流れについて解説します。

故人の遺言書を探す

相続に関しては故人の遺言が優先されます。そのためまずは遺言書を探しましょう。基本的には49日の法要が終わってから遺産の手続きを行うためそれまでに探しておくことがポイントになります。
遺産相続では遺言書の有無で手続きが変動するためないだろうとたかをくくらずにしっかり探すことが大切です。とはいえ遺言書はどのように探せばよいのでしょうか。自宅の場合は故人が利用していた机の引き出しやタンス・棚のなかを探してみましょう。
事務所などがあった場合には金庫や事務所のデスクなども確認する必要があります。場合によっては銀行の貸金庫や公正役場に預けていることもあるでしょう。こうした場所を探してみてから遺言書の有無を決定することがポイントになります。 

家庭裁判書で検認が必要な遺言書もある

個人が公正証書遺言を残しているケースもあるでしょう。公正証書遺言とは遺言者が公正証人に口頭で遺言の内容を伝えて公証人が遺言書を作成します。公正証書で遺言を残すと公正証人と証人が関わるため遺言が無効になったり偽造される心配がありません。
公正証書ではなく自筆証書で遺言を残しているケースもあるでしょう。自筆証書遺言書は自分だけで作成した遺言書のことです。費用もかからず誰にも知られることなく作成できるため自筆で作成する人も多いでしょう。
遺言書の書き方には法律で厳格なルールが決められています。このルールにのっとっていない場合には無効となる可能性がある点に注意が必要です。全文を自筆で書く・相続人や日付がしっかり特定できること・修正の方法などがルールに適していることが必要となります。
遺言の作成方法はこれら以外に秘密証書遺言があります。秘密証書遺言は遺言の内容は誰にも秘密の状態で遺言書があることだけを公証人に証明してもらう方法です。こうしておくことで亡くなったあとに遺族に遺言の存在をみつけてもらいやすくするメリットがあります。
これら3つの遺言のうち自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は、みつけた人が勝手に開封することはできません。遺言書をみつけたら家庭裁判所で検認をしてもらう必要があります。検認をせずに勝手に開封すると場合によっては5万円以下の過料が課せられることもあるため注意が必要です。

遺産の相続人の確定

遺言書がみつかったら遺言の内容に従って相続を進めていく必要があります。遺言書がない場合には相続人が誰になるのかを調べる必要が出てくる点に注意が必要です。被相続人の生まれから死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得しましょう。
親・兄弟姉妹・子ども・認知している子ども・養子などの親族関係となる人を全員洗い出します。その上で相続人を確定しましょう。
相続人は配偶者がいる場合には配偶者が法定相続人となります。順位としては子ども・父母・被相続人の兄弟姉妹という並びになる点も理解しておきましょう。

不動産を含めた相続財産の確定

法定相続人が確定した場合には相続財産に何があるのかを調べて確定する必要があります。相続財産になるものとならないものについては次のとおりです。

プラスの財産預貯金・不動産・株式などの有価証券・ゴルフ会員権・宝石・貴金属など
マイナスの財産住宅ローン・カードローンなどの借金・未払いの税金

このように相続財産には不動産以外のものも含まれます。大きな相続財産としては預貯金や不動産があげられるでしょう。またプラスの財産だけでなくマイナスの財産である点にも注意が必要です。

4つのパターンで遺産を分割

遺産の分割方法には4つのパターンがあります。法定相続人と相続財産が決定したら4つのパターンの分割方法からどの方法を選択するのかを決定する必要があるでしょう。これを遺産分割協議と呼びます。まずは遺産の分割方法について理解しておきましょう。

現物分割1人の相続人が不動産をそのまま取得する方法
代償分割1人の相続人が不動産をそのまま取得するがほか相続人に対して相応の金額を支払う方法
共有相続人で不動産を共有する方法
換価分割不動産を売却して売却代金を相続人で分割する方法

話し合った内容で遺産分割協議書を作成

遺産分割協議が終了して遺産の分割方法が決定したら遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の作成にあたっては定められた書式やルールがない点が特徴です。ただし記載内容については登記簿謄本の内容を正確に記載する必要があります。
遺産分割協議書は相続人全員が署名捺印することで作成が完了する点はよく理解しておきましょう。この話し合いについては法定での話し合いではないため法的拘束力はありません。期日も設けられていないため相続人全員がしっかり納得するまで話し合うことが大切です。
注意したいのは法的拘束力がないため強制力もないという点になります。遺産分割協議書は相続人全員が納得したうえで最終的に署名捺印する必要がある点が特徴です。協議が難航して進まない場合などは家庭裁判所に調停を申し立てるケースも出てくることは理解しておきましょう。

相続することになった不動産の名義変更

遺産分割協議書の作成が完了して不動産を相続することになったら相続登記を行います。元の名義人から相続する人に名義を変更しましょう。名義変更をしておかないと売却の際などに手続きが面倒になることがあります。そのため相続したできるだけ早めに名義を変更しておきましょう。
期限や法的な義務はありません。ただし後々のトラブルを考えると速やかに手続きしておいたほうが安心できるでしょう。
名義変更は自分で行うことも可能です。ただ忙しい人や手続きがよくわからないという人は司法書士などの専門家に依頼することもできます。自分で手続きする場合の手順は次のとおりです。

  • 相続する不動産の登記事項証明書を取得する
  • 遺産分割協議書を作成する
  • 相続登記申請書を作成する
  • 相続登記申請の手続きを行う

相続登記には費用がかかります。登記事項証明書や住民票などの必要書類の取得に1,000〜10,000円ほどかかると考えておきましょう。司法書士に依頼した場合には数万円〜数十万円ほどかかります。費用は不動産の数や必要書類の数で変動することも理解しておきましょう。

不動産相続の必要書類一覧

不動産相続ではさまざまな書類が必要となります。取得方法も書類によって異なるためきちんと理解してスムーズに手続きができるようにしておきましょう。
また相続の方法によって必要となる書類が異なる点にも注意が必要です。相続方法には次の3パターンがあります。

  • 法定相続分とおりに相続する
  • 遺言に従って相続する
  • 遺産分割協議によって相続する

これらの3パターンそれぞれで必要となる書類と取得先は次のとおりです。

法定相続遺言遺産相続分割協議必要書類取得方法
必要必要必要登記申請書法務局
必要必要必要被相続人の戸籍謄本(除票)被相続人の最終本籍地の役所
必要必要必要被相続人の住民票除票被相続人の最終住所の役所
必要必要必要相続する人全員分の戸籍謄本相続人の本籍地の役所
必要必要必要相続する人全員分の住民票相続人の住所の役所
必要必要必要相続する人全員分の印鑑証明相続人の住所の役所
 必要 遺言書法的効力があるものに限る
必要必要必要固定資産評価証明書不動産の住所地の役所

不動産の相続を行う場合には上記のような書類を用意する必要があります。

不動産相続にかかる税金

 不動産相続には税金が発生するケースが大半です。相続に課税される税金には場合によって種類が異なります。それぞれの税金について解説します。

不動産を相続するときに相続税

不動産を相続する場合にもっとも課税される可能性が高いものが相続税です。相続税は相続により遺産を取得した人に対して課税される税金になります。相続税は基礎控除を超えた場合に発生するものです。
基礎控除は次の計算式から算出することができます。
3,000万円+600万円×法定相続人数
この計算式で相続財産の課税価格が基礎控除を超えると相続税が課税されることになります。相続税の税率と控除額については次の表を参考にしてください。

法定相続分に応じた取得金額税率控除額(万円)
1,000万円以下10%
1,000万円超から3,000万円以下15%50
3,000万円超から5,000万円以下20%200
5,000万円超から1億円以下30%700
1億円超から2億円以下40%1,700
2億円超から3億円以下45%2,700
3億円超から6億円以下50%4,200
6億円超55%7,200

相続についての申告は自分に相続があったと知ってから3カ月とされています。もしも相続放棄を行う場合でも3カ月以内に行うことが義務付けられている点が特徴です。

不動産を所有し続けると固定資産税

不動産を相続して所有し続けると課税されるのが固定資産税です。固定資産税は不動産を所有している人に課税される税金になります。その年の1月1日時点で不動産を所有している人に対して市町村が課税します。
固定資産税は固定資産評価額を元に計算されることを理解しておきましょう。計算方法は次のとおりです。
固定資産税額=固定資産評価額(課税標準額)×税率(標準税率1.4%)
税率については自治体が自由に決定できるため住んでいる地域によって変動することがあります。ただし一般的には標準税額とされている1.4%を利用している自治体がほとんどです。
固定資産評価額については不動産の価値について自治体ごとの基準に基づいて評価した額になります。不動産の購入額がそのまま評価額になると考えている人も多いかもしれません。しかしさまざまな条件によって評価額が変動することも理解しておきましょう。
固定資産税と同時に課税されるのが都市計画税です。都市計画税は固定資産税と同じく不動産を所有している人に対して毎年課税されます。課税標準はこちらも固定資産税評価額となっていて原則として0.3%を乗じて算出する点が特徴です。
支払いについては4期にわけて納税するのが一般的ですが一括で納税することも可能になっています。

不動産相続が確定してから始められる相続税対策

不動産を相続すると税金についての心配が浮上するでしょう。できるだけ税額を抑えたいと考える人も多いはずです。不動産相続が確定してからでも間に合う相続税対策にはいくつかの方法あります。
まずは葬儀関連の費用です。相続税から控除できるものとして葬儀関連の費用がある点は理解しておきましょう。葬儀に関連した費用の領収書などは捨てずにとっておくことが必要です。
領収書がない場合もあるでしょう。たとえば心付け。お布施・お車代などは領収書が発行できないことが多いものです。ただこれらも実際に支払ったものであれば控除の対象となります。ノートに日付と金額・支払い先を書き留めておきましょう。
とくにお布施については数十万円から数百万円を超える場合もあるためしっかり控除対象になるようにすることをおすすめします。
もうひとつの相続対策として2次相続があります。2次相続は先に父親が亡くなり、次に母親が亡くなるケースを指す言葉です。父親が亡くなった場合を1次相続と呼ぶことも理解しておくとよいでしょう。
1次相続と2次相続をトータルで計算することで相続税を節税することが可能になります。

不動産相続で失敗をしないコツ

 不動産の相続ではさまざまな話し合いや手続きが必要になります。相続人が多い場合にはスムーズに進まない場合もあるでしょう。不動産相続は予期せず起こる場合もあります。そのため焦って進めようとすると思わぬトラブルが発生することもあるでしょう。
不動産相続で失敗しないためのコツについて把握しておくことでトラブルを回避することが必要です。不動産想像で失敗しないためのコツについて解説します。

手続きを専門家に依頼する

不動産相続で失敗しないためには自分だけで解決しようとしないことも大切です。相続の手続きには専門的な知識が必要ば場面も少なくありません。そのため専門家に相談してサポートしてもらうことも考えてみましょう。
依頼できる専門家としては弁護士・司法書士・税理士・行政書士の4つがあげられます。それぞれに依頼できる内容が異なる点をよく理解して誰に依頼するかを検討してみましょう。専門家が対応できる業務については次の表を参考にしてください。

業務内容弁護士司法書士税理士行政書士
相続人の調査(戸籍集め)
相続財産の調査
遺産分割協議書の作成
相続人代理人の法令根拠  
相続不動産の名義変更登記   
家裁への遺言検認手続き  
家裁への特別代理人申し立て  
家裁への相続放棄申し立て  
家裁への遺産調停申し立て  
相続税の申告手続き   
遺産相続紛争の代理交渉   

このように専門家でも対応できない業務があることにも注目しておきましょう。不動産の相続がある場合には司法書士に依頼したほうが対応してもらえる業務範囲が広いと考えられます。

不動産を現金に換えてから相続

相続人が複数いる場合、不動産をそのままの形で分割することはできません。誰か1人が相続するか共有して相続するか、または誰かが不動産を相続して相応の金額をほかの相続人に支払うなどの方法が一般的です。
もうひとつの方法としては不動産を売却して現金化して均等に分割すると方法があります。不動産を利用する予定もなく空き家のまま放置していれば維持費や税金がかかるようになるでしょう。資産運用しないのであれば早い段階で売却して現金化してしまうこともひとつです。
不動産を売却して相続人で現金を分割する場合には注意しておいたほうがよいポイントがあります。それが譲渡所得税です。不動産を売却して利益が出ると税金の支払い義務が生じます。そのため税金の支払いを考慮したうえで遺産の分配を行うことが大切です。

不動産の価値は一括査定で調べる

相続した不動産を売却する場合にはまず不動産の相場を調べることからはじめましょう。相場を知らずに1社のみに査定を依頼して売却価格を決めてしまうと損をすることもあります。そのため査定は複数社に依頼することがおすすめです。
自分で近隣の不動産の相場をある程度調べたら複数社に査定を依頼しましょう。相場を理解しておくことで査定額が相応のものであるかどうかを判断することができます。
また複数社に依頼することで不動産のおおよその価格を見極める材料にすることもできるでしょう。ただ複数社に査定を依頼するとなかには高額な査定額を提示してくる不動産会社もあります。この場合は査定額が高額な不動産会社に売却活動を依頼したくなるでしょう。
ただ相場よりも高額な査定額が出せる理由を確認したときに曖昧な回答しかしてもらえない場合にはその不動産会社は避けたほうが無難といえます。高額査定の裏になにかがある可能性があるからです。相場より高額な査定額の理由が明確に説明できる不動産会社であれば信頼できる可能性もあります。
複数社への査定は時間や労力がかかるため自分だけで行うことが大変だと感じる人もいるでしょう。そこでおすすめなのがすまいステップの一括査定サイトです。すまいステップでは1度情報を入力することで4社にまとめて査定を依頼することができます。
独自の基準で全国の優良な不動産会社を選別して登録しているため安心して利用することができるでしょう。

相続した不動産は放置をしない

不動産を相続してそのまま放置しておくといくつかのデメリットが生じることになります。相続と聞くとプラス面ばかりを考えてしまいがちですが不動産の場合は管理や維持などが必要になることも理解しておく必要があるでしょう。
相続した不動産は使用していなくても維持費が必要です。土地だけの場合でも草刈りや不法投棄がないかなどの確認も必要になります。草刈りをせずに放置していると虫が発生するなどして近隣住民とのトラブルに発展することもあるでしょう。
建物がある場合には空き家の状態になっていても管理は必要です。定期的な管理を怠っていると経年劣化や災害の影響によって倒壊や一部破損などが起こる可能性もあります。これによっても近隣に迷惑をかける可能性があることを理解しておきましょう。
さらに維持費や管理不足のために損害賠償意匠を起こされてしまうこともあります。こうなると多額の賠償金を支払うことになる可能性も出てくるでしょう。
さらに不動産は年月が経過すればするほど資産価値が低下します。いざ売却しようとしても価値がほとんど亡くなっていて売却できないという事態も起こりうる問題です。
使用する予定のない不動産を相続した場合には早い段階で売却を検討してみるのも将来的なデメリットを減らすためのひとつの手段と考えましょう。

【パターン別】相続した不動産のおすすめ活用法

不動産を相続した場合、うまく活用できるようにすれば利益を得ることも可能です。逆に放置したままにしておくと損をしてしまうだけでなくトラブルが発生することもあります。相続した不動産をどのように活用すればよいのかパターン別に解説します。

土地を相続した場合

相続した不動産が土地だった場合はうまく活用することで収益を得ることができます。更地で活用する方法と建物を建てて活用する方法は次のような選択肢を考えることができるでしょう。

  • 売却
  • 借地
  • アパート・マンション経営
  • 戸建て建築
  • シェアハウス
  • 賃貸併用住宅
  • ガレージハウス
  • トレーラーハウス
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • 太陽光発電
  • ロードサイド
  • コンビニ
  • ビジネスホテル
  • 保育園
  • 医療施設
  • 老人ホーム
  • サービス付き高齢者住宅
  • グループホーム

 このように土地の活用方法にはかなりの選択肢があります。自分にとってメリットの大きい方法を選択してみることが大切です。

家を相続した場合

相続した不動産が住宅だった場合について考えてみましょう。家を残したまま活用する方法にもいくつか選択肢があります。ひとつは相続した人がそのまま居住する方法です。これなら引越し費用や簡単なリフォーム費用だけで不動産を活用することができるでしょう。
リフォームして賃貸にするという方法もあります。賃貸にすれば家賃収入を得ることができるでしょう。とはいえ維持管理は必要になってくるため中長期的な計画を立てておくことが大切です。
住宅がマンションだった場合には注意が必要になります。戸建てと違って修繕積立金や管理費が必要になるため居住する予定がない場合には早めに賃貸にすることがおすすめです。

アパートやマンションを相続した場合

両親が経営していたアパートやマンションを一棟ごと相続した場合にはどのような活用方法があるのでしょうか。もしも現状で利益が出ている場合はそのまま経営を続けておいたほうがよいと考えられます。
古くなって家賃収入よりも維持管理費のほうが高額になっている場合は売却するかリフォームや建て替えを行って新しく居住者を募集するという方法もあるでしょう。
リフォームや建て替えで問題が改善できそうになければ買い替えを検討するのもひとつの方法です。

不動産の相続を放棄する方法

不動産を相続することになりそうな場合は相続する不動産が活用できそうかをしっかり検討しましょう。もしも相続することで問題が起きそうな場合には相続放棄をすることも可能です。不動産の相続を放棄する方法についても把握しておきましょう。

不動産の相続を放棄する流れ

不動産の相続を放棄する場合には相続開始後3カ月以内に家庭裁判所に相続放棄申述書を提出して申し立てを行う必要があります。具体的な手順は次のとおりです。

  • 相続放棄申述書を作成する
  • 家庭裁判所に必要な書類を提出する
  • 家庭裁判所から受理通知書が届く

家庭裁判所に提出する必要がある書類は次のとおりになります。

  • 相続放棄申述書
  • 申述人の戸籍謄本
  • 被相続人の除籍謄本・住民票の除票

これらの書類を用意して家庭裁判所に提出することで相続放棄を申し立てることが可能です。

不動産の相続を放棄する基本ルール

不動産の相続を放棄する場合は相続開始後から3カ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。このとき気をつけなければならないのは不動産のみを放棄することができないという点です。相続放棄は不動産を含むすべての相続を放棄するという意思を示すことになります。
預貯金などの相続額が大きい場合には不動産を相続放棄するとこれらの相続もできなくなる点には注意が必要です。
さらに不動産を放棄すると土地は国が継承することになります。ただし相続財産管理人を決定しておかなければ相続を放棄したとしても管理義務が残るためこの点にも注意しましょう。

不動産の相続放棄にかかる費用

不動産の相続放棄には費用がかかります。相続放棄は自分で行うこともできますが専門家に依頼するのもひとつの方法です。それぞれのケースで必要となる費用について解説します。
自分で手続きする場合は財産調査に2,000円ほど、1人分の申し立て費用に2,000円ほど、1人分の戸籍を入手する実費が500〜5,000円ほどです。つまり10,000円ほどあれば完了できるといえます。
司法書士に依頼したケースでは報酬額は依頼先によって変動すると考えておきましょう。相場としては実費と出張費などで40,000〜50,000円ほどです。
弁護士の場合は司法書士の報酬の2倍ほどが相場とされています。つまり70,000〜120,000円が相場です。

不動産は将来の扱いも決めてから相続をしよう

不動産を相続する場合には将来的なことも考えてから活用方法も含めて検討することが多くあります。現状で利益を生んでいる不動産であればそのまま活用しても問題ないでしょう。
もしも将来的に活用することがない不動産である場合には今後の活用方法について検討してみましょう。その際、不動産会社に相談するのもひとつの方法です。売却を検討する場合にはとくに不動産会社の存在は重要になります。
すまいステップでは全国の優良な不動産会社が登録しているため安心して不動産会社を探すことができます。売却の場合でも一括無料査定サイトを活用すれば一度に複数社に査定を依頼することが可能です。

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