不動産査定で相場を調べて売却!無料サイトから依頼を出そう

家や土地の売却を考えているなら、不動産査定を受けて相場価格を把握しておくことが大切です。相場を知らずに売却に臨んでしまうと、高値で売り出してなかなか売れなかったり、相場以下で手放して損をしたりします。
適切な相場価格を把握し、売却で損をしないためにも、不動産査定の受け方やポイント、売却までの流れなどを知っておきましょう。

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不動産を査定する3つの方法

不動産の査定をする方法は、大きく次の3つがあげられます。

  • 不動産を現地で確認しない机上査定
  • ビッグデータを活用したAI査定
  • 高い精度で価値を調べる訪問査定

それぞれどのような違いがあるのかを知り、状況に合わせて査定方法を使いわけましょう。

不動産を現地で確認しない机上査定

ネットで簡単に査定を受けられることが、机上査定の特徴です。机上査定では査定サイトに登録された情報を用いて、査定額を算出します。ネット上で査定が完結するため、不動産を現地で確認することはなく、スムーズに査定を受けられます。
登録する情報は売却予定の不動産の立地や所在地、築年数などであり、大まかな情報で査定が可能です。サイトによっては個人情報が不要な場合もあり、匿名で査定を受けられることもあります。
早いと当日中に査定を受けられることが机上査定の魅力ですが、現地での不動産の確認がないため、査定の精度がそれほど高くないことは覚えておきましょう。

ビッグデータを活用したAI査定

過去の取引事例などのビッグデータを用いて査定を行う方法が、AI査定です。売却予定の不動産の各種条件とビッグデータの情報を照合、比較し、AIが査定額を算出します。AI査定で用いられる情報は、主に次のものがあげられます。

  • 所在地
  • 種類や用途
  • 面積
  • 構造
  • 建築年
  • 居住状態

机上査定との違いは、AIによる機械的な査定であり、価格決定要素の多い物件では、正確な査定額を算出しづらいことです。特に一戸建てだと、物件情報だけでは査定額を正確に算出しづらい場合があり、同じネット上で行える査定でも、AI査定よりも机上査定のほうが精度は高くなりやすいです。
過去の取引事例を参考にしやすいマンションの場合は、AI査定でも精度の高い査定を受けられる場合があります。

高い精度で価値を調べる訪問査定

不動産会社の担当者が現地を訪れ、不動産の状態を確認して価値を算出する方法が訪問査定です。訪問査定は机上査定による結果も参考にしますが、物件情報に加えて実際の不動産の設備や劣化具合なども考慮して査定額を算出します。
不動産の現在の状態まで査定額に含めるため、机上査定よりも精度が高いことが特徴です。ただし、訪問査定には時間がかかり、査定結果が出るまでのスピーディーさで考えると、机上査定のほうが優れています。
訪問査定は現地での査定の立ち会いに1時間程度かかり、数日後に担当者から査定結果の報告があることが一般的です。

不動産査定で用いられる3種類の計算方法

不動産査定を行う際には、さまざまな方法で価値を計算します。不動産の種別や特徴によって、用いる計算方法は異なります。

  • 過去のデータを使う取引事例比較法
  • 建物部分の査定に原価法
  • 不動産の将来性を見る収益還元法

それぞれの計算方法の違いを知り、どのような不動産に用いられる計算方法なのかも把握しておきましょう。

過去のデータを使う取引事例比較法

過去の不動産取引のデータを用いて、事例の比較によって査定をする方法が取引事例比較法です。同一エリアで似た条件不動産が、いくらで取引されたかなどを参考にし、査定額を算出します。
取引事例が多い都心部ほど査定の正確性は高くなり、類似条件の物件取引が活発に行われているほど、精度の高い査定を受けやすいです。過去の取引データを参考にする際には、現在の条件に合わせて補正を入れるため、詳細まで自身で計算することは難しいです。
簡易的な方法でなら、査定額の計算はできるため、自身でやってみるとよいでしょう。例えばABC3つの土地があったとします。
Aの土地の坪単価が30万円、Bが30万円、Cを25万円とするなら、3つを合計して3で割った約28.3万円がそのエリアの平均坪単価と考えられます。売却予定の土地が20坪であるなら、坪数に平均坪単価をかけた約566万円が査定額の目安です。

建物部分の査定に原価法

建物部分の査定には、今ある建物を再建築した際にいくらかかるかを考える原価法を用いて査定額を算出することが多いです。現在再建築する場合の費用から、経年劣化して資産価値が目減りした分を差し引き、査定額を算出します。原価法の詳細な計算式は次の通りです。

  • 再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

例えば建物の再調達価格が1平方メートルあたり15万円とし、延床面積が100平方メートルとします。残耐用年数が10年、法定耐用年数が22年とするなら、計算式は次の通りです。

  • 15万円×100×(10÷22)=約681万円

原価法は一戸建てで用いられることが多く、土地は取引事例比較法が、建物部分は原価法のように不動産ごとにわけて計算します。

不動産の将来性を見る収益還元法

投資物件では、不動産の将来性まで見て査定額を算出する、収益還元法を用います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあり、それぞれで計算式は異なります。直接還元法の計算式は、次の通りです。

  • 一定期間の純利益÷還元利回り×100=査定額

一定期間の純利益は、1年間で得られる家賃収入から管理費やその他維持費を差し引いたものです。DCF法では、次の式で計算します。

  • 毎年の純利益を現在の価値にした合計+将来の売却価格の現在の価値

将来性も考慮して計算するため、自身で査定額を算出するのは難しく、基本的には不動産会社に一任して査定をしてもらうことがおすすめです。

不動産査定を依頼するポイント

不動産査定を依頼する際には、いくつか覚えておきたいポイントがあります。

  • 不動産査定は複数社の結果を比較
  • 不動産査定は無料の一括査定サイトを利用
  • 不動産査定の結果はあくまで目安

細かいポイントを把握して、スムーズに不動産査定を受けましょう。

不動産査定は複数社の結果を比較

同じ不動産を査定に出しても、依頼する不動産会社によって提示される結果は異なります。場合によっては100万円以上の差が出ることもあるため、査定は複数社から受け、各社が提示する査定額を比較することが大切です。
不動産会社ごとに結果が異なるのは、計算方法や使用するデータの違いなどが理由です。また、AI査定を用いる場合は、AIの性能やビッグデータとして蓄積している情報の内容や量によっても、査定額は異なります。
査定額は大きな違いが出やすい部分であるため、最低3社を目安に複数社から査定を受けておき、結果を比較してからどの業者に売却を依頼するか決めましょう。

不動産査定は無料の一括査定サイトを利用

査定を効率的に受けるなら、無料の一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは、ネット上に不動産の情報を登録するだけで、一度に複数社から査定を受けられます。
最寄りの不動産会社1社ずつから査定を受けると、手間と時間がかかってしまうため、効率的に査定結果を比較するには一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

すまいステップで不動産査定を受ける流れ

一括査定サイトのすまいステップは、ネット上での簡単な情報登録でスムーズに査定を受けられます。

  1. すまいステップのサイトにアクセスする
  2. 査定を受ける不動産があるエリアを選択する
  3. 不動産種別を選択する
  4. 不動産の正確な住所を入力する
  5. 延床面積と敷地面積を入力する
  6. 部屋数と築年数を入力する
  7. 物件の状況や物件との関係を入力する
  8. 氏名などの個人情報を入力する

入力する情報は大まかなものでも構いません。ざっくりした情報登録でも、査定を受けることができ、必要書類もないため、気軽に査定を受けたい場合にもすまいステップはおすすめです。

不動産査定の結果はあくまで目安

査定額はあくまで目安の金額であり、必ずしもその通りに売れるとは限りません。不動産会社が提示する査定額は、おおよそ3ヶ月程度で売却できる目安の金額です。実際の売却価格は、購入希望者との交渉によって決まるため、査定額から増減する可能性があることは理解しておきましょう。
また、査定額で売り出しても、すぐに購入希望者が見つかるとも限りません。市場での需要次第では、査定額より高値で売れる場合もありますが、査定額よりも条件を下げて売らなければならないケースもあることは覚えておきましょう。

不動産査定でよくある3つの失敗

不動産査定では失敗しやすいポイントがあるため、どのような点で失敗が起きるのかを知っておきましょう。

  • リフォームをしてから不動産査定を受ける
  • 高額な査定結果だけで不動産会社を選ぶ
  • 不動産の不具合を隠したままにする

損なく不動産を売却するためにも、査定時の注意点を把握しておくことが大切です。

リフォームをしてから不動産査定を受ける

リフォームをしてから査定を受けても、査定額が上がるとは限りません。かけた費用分そのまま査定額が上乗せされるわけではなく、売却価格もそれほど上がらないこともあります。
そのため、コストの分だけ損をするケースもあり、売却価格が多少高くなっても、費用が高額になってしまい、結果的に手元に残る金額が減ってしまう可能性があります。
査定や売却前のリフォームは、基本的には不要です。家の見栄えをよくしたいなら、整理整頓などの片付けや清掃、故障部分の簡単な補修程度に抑えておくことがおすすめです。

高額な査定結果だけで不動産会社を選ぶ

提示された査定額が高いからといって、それだけで売却を依頼する不動産会社を選ぶのはよくありません。不動産会社によっては、自社で契約してもらうために相場よりも高値で査定を出すことがあります。
査定額が高くても、実際の相場価格と釣り合っていないと、最終的な売却価格は安くなってしまいます。査定額について明確な根拠を説明してくれない不動産会社の利用は、避けたほうが無難です。
相場を把握して査定額が適正かを判断するためにも、査定は複数社から受けて、各社が提示する条件を比較しておくことがおすすめです。

不動産の不具合を隠したままにする

家の故障や土地の地盤の不備など、不動産の不具合を隠したまま売却すると、後でトラブルになる可能性があります。仲介による売却では、売主が契約不適合責任を負うことになります。買主に不動産の不具合を隠したまま売却し、引き渡し後に不具合が見つかった場合は、買主は売主に対して賠償責任の請求が可能です。
契約不適合責任によって、売主は不具合の補修費用や賠償金の支払いが必要となります。不具合を隠しての売却は、将来的に大きなトラブルを引き起こす可能性があるため、不動産の不備については事前に説明し、買主に納得してもらってから売るようにしましょう。

不動産査定を受けた後の売却の流れ

査定を受けた後の売却の流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社との媒介契約
  2. 不動産の売却活動
  3. 買主への引き渡しの手続き

不動産売却全体の流れを把握して、家や土地をスムーズに売りましょう。

不動産会社との媒介契約

不動産会社の仲介によって売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に売却活動をしてもらうための契約であり、この時点では仲介手数料は発生しません。仲介手数料は成功報酬であるため、買主との売買契約が締結した時点で発生します。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約は、自身でも買主を探して直接契約ができます。対して専任契約では、契約できる不動産会社は1社のみです。ただし、専任媒介契約の場合は、自身でも買主を探すことができます。
契約の種類によって不動産会社がどの程度売却活動に力を入れてくれるかが異なります。もっとも力を入れてくれるのは専属専任媒介契約であり、次に専任媒介契約、最後に一般媒介契約の順番です。個人で買主を見つけられるなら一般媒介契約が、買主を探してもらう必要があるなら専任契約がおすすめです。

不動産の売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却活動を開始します。売却活動の開始にあたっては、不動産の売り出し価格を決めなければなりません。売り出し価格は売却希望価格や査定額、市場での相場などを参考にし、不動産会社の担当者と相談しながら決めましょう。
売り出しでは不動産広告の作成や物件情報の公開などを行いますが、これらは不動産会社に任せて構いません。広告を見て購入希望者が見つかった場合は、スケジュールを調整して内覧を行います。
内覧を行い、家を気に入ってもらえたなら、買主と条件交渉をします。双方合意の条件が見つかったなら、売買契約書を作成し、契約を締結しましょう。

買主への引き渡しの手続き

契約書で定めたスケジュールに従い、買主へ不動産の引き渡しを行います。引き渡しまでには、次の手続きが必要です。

  • 抵当権の抹消
  • 引っ越しの完了

住宅ローンを利用して購入した不動産には、抵当権が設定されています。引き渡しまでに抵当権の抹消登記が必要であり、法務局にて自身で手続をするか、司法書士に依頼して登記を済ませておきます。
引き渡しの際には、基本的には家の中を空にしておかなければなりません。そのため、不用品を処分したり、生活用品を新居に移動させたりして、引っ越しを完了させておきましょう。
準備を済ませて引き渡しに備えますが、買主がローンの審査に落ちるなどの事情によって、売買契約締結後に契約解除になることもあります。万が一の場合に備えて、売買契約書には契約解除となった場合の対応や違約金などについても定めておくことが大切です。

不動産査定は無料の一括査定を使い最新の価値を調べよう

不動産を売却するなら、売却予定の不動産にどれくらいの価値があるのかを把握しておくことが大切です。価値を調べるには、一括査定サイトの利用がおすすめであり、複数社からの査定結果を比較することで、適正な相場価格がわかります。
相場を正しく把握しておくことで、いくらで売り出せばよいのかが判断できます。売り損を出したり、相場よりも高値で売り出して買主を逃したりしないように、一括査定を有効活用して不動産売却をスムーズに行いましょう。

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