不動産鑑定費用はいくらかかる?相場から依頼の必要性まで解説

不動産の鑑定を依頼する際には、費用がかかります。鑑定費用は依頼先の鑑定事務所や対象となる不動産によって異なります。条件次第で金額は変動しますが、不動産鑑定では高額な費用がかかることも多いです。
不動産鑑定にかかる費用や、鑑定結果を使用するシーンなどを知り、必要に応じて不動産鑑定を依頼しましょう。

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不動産鑑定費用の相場と決まり方

不動産鑑定を受けようと考えているなら、費用の相場や決まり方を知っておくことが大切です。不動産鑑定には費用がかかるため、事前にいくらぐらい必要なのかを把握しておくと、資金を準備しやすくなります。不動産鑑定費用がどのように決まるのかを知り、相場価格も理解しておきましょう。

不動産鑑定費用の基準は国が決定

不動産鑑定費用は、国が基準を決めています。国土交通省によって「基本鑑定報酬額表」が定められており、これによって不動産鑑定費用が決まっています。
基本鑑定報酬額表には、不動産の類型と評価額に応じた料金が決められており、これによって費用が決定すると考えましょう。
不動産の類型はさまざまあり、例えば「宅地または建物の所有権」や「宅地の借地権」などのように細かく分類されます。評価額が高い、あるいは所有権+借地権など鑑定の種類が増えるほど、鑑定費用は高くなります。

最新の不動産鑑定費用の相場

実際に不動産鑑定費用がどれくらいかかるのか、最新の相場を参考に把握しておきましょう。

不動産の種類詳細費用の相場
土地のみ戸建て住宅程度の土地20万円~
大規模な土地大規模な土地30万円~
建物のみ戸建て住宅20万円~
土地と建物土地付きの戸建て住宅25万円~
マンション一室の所有権30万円~

鑑定の対象となる不動産によって費用は異なりますが、基本的には20~30万円程度かかると考えましょう。

不動産鑑定費用の3パターンの決まり方

不動産鑑定費用は、次の3パターンで決まります。

  • 費用がいくらになるか推定できる報酬基準型
  • 費用の不安なく鑑定依頼ができる定額型
  • 鑑定の手間で費用が高額になる積み上げ型

それぞれの違いを知り、どのように費用が決まるのかを理解しておきましょう。

費用がいくらになるか推定できる報酬基準型

国土交通省が決めた基本鑑定報酬額表をもとに費用を決定する方法が、報酬基準型です。鑑定依頼の不動産の種類が決まると、表を参考にしてどれくらいの費用がかかるかがある程度推定できます。
不動産の評価額に応じて費用は変動するものの、かかる費用が推定できるため、コストを把握しやすい点が特徴です。

費用の不安なく鑑定依頼ができる定額型

不動産鑑定事務所によっては、不動産の種類や作業量に関係なく、費用を一律にした定額型を採用していることもあります。定額型の鑑定事務所の場合は、どのような鑑定でも費用が一律であるため、コストに関する不安が少ないです。
ただし、作業量が多くなっても鑑定事務所が得られる利益は同じであるため、鑑定事務所にとってはデメリットになることもあります。そのため、定額型を採用している鑑定事務所が少ないことは覚えておきましょう。

鑑定の手間で費用が高額になる積み上げ型

鑑定にかかった手間や作業量に応じて費用が高くなることが、積み上げ型の特徴です。積み上げ型は鑑定費用の明確な基準がなく、実際にかかった手間に応じて費用が決定します。
そのため、作業量が少なく、すぐに鑑定が終了した場合は、費用はそれほど高くありません。しかし、作業量が増えるとその分費用は高くなるため、場合によっては相場以上のコストがかかってしまう点には注意が必要です。

簡易鑑定との費用の違い

不動産の鑑定には、通常の鑑定と簡易鑑定の2つがあります。簡易鑑定は必要な情報のみを鑑定結果の報告書に記載します。通常の鑑定は不動産全体についての調査を行いますが、簡易鑑定は目的に合わせて必要な調査のみを行うと考えましょう。
そのため、簡易鑑定のほうが通常の鑑定よりも作業量は減り、報告書に記載される情報も限定されます。限定的な調査のみ行う簡易鑑定は、費用の相場が通常の鑑定よりも安く、10万円程度で行えます。
コストを抑え、特定の調査のみ行ってほしい場合は簡易鑑定を、不動産全体についての鑑定が必要な場合は通常の不動産鑑定と状況に合わせて使いわけることがおすすめです。

費用をかけてまで不動産鑑定が必要なケース

不動産鑑定には高額な費用がかかることもあり、できれば避けたいと考える人もいます。しかし、費用をかけてでも不動産鑑定が必要なケースは、いくつかあります。

  • 離婚で不動産の公平な財産分与
  • 親族が価格で納得できる遺産相続
  • 不動産の価値を低く見積もり相続税の節税
  • 親族間での不動産売買で税務調査や贈与税の対策

これら4つのケースでは、費用をかけても不動産鑑定を受けておくことがおすすめです。

離婚で不動産の公平な財産分与

離婚時の財産分与では、不動産も対象となります。不動産は現金のように価値が厳密にわかるものではないため、正確な価格を示すために不動産鑑定を用います。
不動産鑑定の結果は、裁判でも有効な公的な書類となるため、もし財産分与でもめたとしても、鑑定結果を提示することで不動産価格の主張が可能です。鑑定結果によって正確な不動産価格を提示することで、より公平に財産分与をしやすくなります。

親族が価格で納得できる遺産相続

遺産分割協議でもめる場合も、不動産鑑定の結果があると、明確な価格がわかるため公平な金額で相続しやすくなります。
遺産分割でもめると、調停にまで発展することもありますが、鑑定結果は調停でも使える有効な書類です。親族が納得できる不動産価格を提示するためには、不動産鑑定士による鑑定を受けておくことがおすすめです。

不動産の価値を低く見積もり相続税の節税

不動産鑑定による評価額は、時価よりも低い場合があります。もし評価額が時価より低いなら、相続時の財産を少なく見積もることができ、相続税の節税ができます。相続税は取得金額によって税率が異なり、取得金額が多いほど税率は高いです。

課税される遺産総額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

税率の違いによって相続税額は大きく違ってくるため、相続税負担を軽減するためにも、不動産鑑定は有効です。

親族間での不動産売買で税務調査や贈与税の対策

親族間で不動産売買を行うと、税金をかけないために相場からかけ離れた安価で売買、譲渡していないかなど、税務調査が入る場合があります。もし相場を極端に下回る価格で売買をした場合は、親族間での贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります。
不動産鑑定を受けておくと、不動産の評価額からどれくらいの金額での売買が妥当なのかを判断しやすいです。妥当性のある金額で売買をすることで、贈与とみなされる可能性は低くなり、贈与税による重い税負担を回避しやすくなります。

不動産鑑定費用の取り扱い方

不動産鑑定を行った場合は、鑑定にかかった費用をどのように取り扱うかも考えておく必要があります。鑑定費用は経費として計上できます。正しく計上することで、節税ができるため、どのように取り扱うかは知っておきましょう。

不動産鑑定費用は売却の譲渡費用

不動産鑑定にかかった費用は、不動産を売却した際の譲渡費用として計上できます。不動産売却を行って利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告をし、税金を納める必要があります。売却による利益の有無は、次の式で計算し、プラスになった場合は利益があると判断されるため、納税が必要です。

  • 売却価格-譲渡費用-不動産取得費

譲渡費用は売却にかかった費用であり、仲介手数料やその他売却の際に発生した費用が該当します。不動産鑑定にかかった費用を譲渡費用に計上することで、売却による利益を縮小でき、節税につながります。

不動産鑑定費用の勘定項目

不動産鑑定費用を帳簿につける際は、仕訳が必要です。支払う不動産鑑定費用は貸方、かかった費用を借方にします。もし源泉徴収税を差し引く場合は、貸方に預り金として記載します。
不動産鑑定費用が10万円、源泉徴収税が1万円で現金で支払った場合は貸方に不動産鑑定費用9万円、預り金源泉徴収税1万円としましょう。不動産鑑定費用は報酬や支払い手数料、顧問料などの項目で処理します。

不動産の価値を簡単に調べるなら無料の査定

不動産の価値を調べる方法としては、不動産鑑定を依頼するだけではなく、無料の査定を利用するやり方もあります。
より厳密な価値を調べるには、費用をかける不動産鑑定がおすすめですが、価値を手軽に知りたいだけなら無料の査定で構いません。無料査定と不動産鑑定の違いを知り、どのように活用するものなのかを知っておきましょう。

無料の査定と不動産鑑定の違い

無料査定と不動産鑑定の大きな違いは、かかる料金や表示される結果、法的な効力の有無です。不動産鑑定では数十万円程度かかることもありますが、不動産会社に依頼する査定では費用がかかりません。
しかし、無料査定は費用がかからない分、不動産価値についての情報も簡素であり、不動産鑑定のほうが情報量は多いです。また、情報の精度も不動産鑑定のほうが高く、あくまで手軽に不動産の価値を知るためのものと考えましょう。
無料の査定で得られた結果は、法的な効力は持ちません。そのため、財産分与や相続などでは使えず、不動産の価値を証明するには証拠能力のある不動産鑑定の結果が必要です。
無料査定は3ヶ月程度で売却できる目安の価格を示したものであるため、不動産の価値を自分で知るだけ、あるいは不動産売却を検討しているときに取得するものです。

無料の査定は複数社で比較

無料で受けられる査定は、不動産会社によって結果のばらつきがあります。同じ不動産でも100万円以上の差が出てしまうこともあり、最初の1社だけでは査定額が妥当かどうか判断が難しいです。
そのため、適切な価格を算出するには、複数社から査定を受け、結果を比較することがおすすめです。複数社から査定を受けることで相場価格が把握でき、所有する不動産のより正確な価値を判断しやすくなります。

一括査定サイトなら不動産会社選びまではかどる

複数社から査定を受けるなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトはネット上に物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられます。不動産会社1社ずつと連絡を取り、査定を依頼する必要がないため、効率的に査定額の比較ができます。
すまいステップは無料で利用でき、簡単な物件情報の登録で複数社から査定を受けられる点が魅力です。独自の基準で信頼できる不動産会社のみと提携しているため、優良業者を見つけやすい点も利用するメリットです。

不動産鑑定費用は高額になるため本当に必要な場面でだけ利用しよう

不動産鑑定費用は数十万円程度と、高額になることが多いです。そのため、依頼するなら本当に必要な場面だけに限定することが大切です。
不動産の価値を調べるだけなら、無料の不動産査定でも行えます。査定で対応できるなら無料のサービスを利用し、余計な費用はかけないことが大切です。不動産鑑定が必要なシーンを正しく理解し、本当に必要なときのみ費用をかけて鑑定を依頼しましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?