任意売却とはなにかわかりやすく解説!家の扱いで後悔をしない

家の売却には「任意売却」という特殊な売り方があります。任意売却を行うにはさまざまな条件を満たす必要があり、通常の不動産売却とは異なるものと考えましょう。
任意売却とはなにか、どのような状況で用いる売却方法なのかは細かく知っておくことが大切です。自分に合った売却方法を見つけるためにも、任意売却についての理解を深めていきましょう。

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任意売却の基礎知識

任意売却についての理解を深めるには、この売却方法の基礎知識を身につける必要があります。通常の不動産売却とは違い、任意売却にはさまざまな特徴があります。任意売却ならではの特徴や、その他の売却方法との違いを知り、基礎知識を頭に入れましょう。

任意売却とはローンの残債ありでの売却

そもそも任意売却とは、ローンの滞納がある、あるいは売却してもローンを完済できない場合に行う不動産売却です。通常ローンを滞納していたり、売却によってローンの完済ができないと、抵当権を抹消できないため不動産は売却できません。
しかし、金融機関に相談し、承諾を得ることで任意売却として不動産を手放すことが可能となります。住宅ローンの残債があって不動産売却を行う場合で、売却価格や自己資金によってローンを完済できるなら任意売却とは呼びません。
ローンを滞納していない状態で不動産を売り、問題なく完済ができるなら通常の不動産売却となります。任意売却はあくまで売却してもローンが残ったり、支払いを滞納したりしている場合に用いる方法であり、金融機関の承諾によって通常売却できないケースでも手放すことができる売却方法と考えましょう。

任意売却なしでローンの滞納が続くと競売

任意売却をせずにローンを滞納し続けると、金融機関によって不動産やその他資産を差し押さえられ、最終的には強制売却となります。抵当権を行使されて強制売却される場合は、任意売却ではなく競売という売却方法になります。
そもそも住宅ローンを組む際に不動産には抵当権が設定されており、これは不動産を担保にして融資を受けている状態です。つまり、融資額の返済ができないと判断されると、担保を売却して返済額の補填が行われます。
同じ売却でも自身の意思と金融機関の承諾によって売却するものが任意売却、自身の意思に関係なく強制的に売却するものが競売であり、この違いは覚えておきましょう。

任意売却後の残債は継続して支払い

任意売却は不動産を売ってもローン残債がなくならない、いわゆるオーバーローンの状態で行われます。つまり、不動産を手放した後もローンは残っており、売却後も継続してローンを返済しなければなりません。
ただし、任意売却を行う場合は、ローン残債を全額支払わなければならないわけではなく、最終的な返済額については金融機関と相談して決めます。任意売却によってローン残債が減っても、その後の収入次第では全額返済が難しいケースも多いです。
金融機関としても無理な返済を求めて支払いが滞るよりも、確実に返済してもらったほうが自社の損失を防げます。そのため、無理のない範囲で残債を支払うことになり、任意売却後のほうがローン返済の負担が減ることもあります。
もちろん、すべての場合で返済額を減額してもらえるとは限りません。売却後に残ったローン残債が少額であるなら、全額の返済を求められることもあります。

任意売却の5つのメリット

任意売却を行うメリットは、次の5つがあげられます。

  • 競売より高く売却できる可能性がある
  • 売却に自身の希望を入れられる
  • ローン滞納の事実を隠すことができる
  • 売れた代金で売却にかかる費用を支払える
  • 残債の支払いを分割にできる

これらのメリットはあくまで競売と比較した場合の話であり、通常の不動産売却よりもメリットがあるわけではありません。通常の方法で不動産売却ができるなら、それに越したことはないため、競売と比較した場合のメリットであることは覚えておきましょう。

競売より高く売却できる可能性がある

任意売却と競売では、任意売却のほうが高値で売れる可能性が高いです。任意売却は金融機関の承諾を得ることで、通常と同じ方法で不動産を売却できます。つまり、個人の買主を見つけて購入希望者と条件交渉ができるため、市場価格での売却が可能なことも多いです。
対して競売では短期間での入札となり、基本的には不動産会社が不動産を購入します。そのため、個人の買主よりも売却価格が下がりやすく、市場価格の7割程度になることも多いです。

売却に自身の希望を入れられる

自身の希望を入れながら売却ができることも、任意売却のメリットです。任意売却なら売り出し価格や成約価格、引き渡しの時期などを買主との交渉によって自身で決められます。
しかし、任意売却の場合は裁判所が競売手続きを決定し、強制的に売却が行われます。そのため、いくらで売るか、いつ引き渡すかなどの条件には、自身の希望は反映されません。売却価格が希望よりも下がったり、早期に引き渡しを求められたりすることもあり、売却における自由度は低くなります。

ローン滞納の事実を隠すことができる

任意売却はほぼ通常の不動産売却と同じ条件で売ることができるため、ローン滞納の事実を買主に知られる心配がありません。買主から不動産売却の理由を尋ねられることはあっても、滞納の事実まで知られることはなく、プライバシーは守られます。
競売の場合は、そもそも競売にかけられた時点でローンを滞納していると判断されるため、購入者にローン滞納の事実を知られてしまいます。

売れた代金で売却にかかる費用を支払える

不動産の売却価格を、売るためにかかった費用として支払えることも競売のメリットです。不動産の売却にはさまざまな費用がかかり、代表的な費用は次の通りです。

  • 引っ越し費用
  • 滞納している管理費や共益費など
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書にかかる印紙税
  • 抵当権抹消登記の登録免許税

任意売却では売却によって得た資金で各種費用を支払うことができ、貯金などを切り崩す必要はありません。もちろん、その後のローン残債の支払いは別途必要ですが、返済が続くことは競売でも同じです。
任意売却なら家を売っても新生活にかかる費用を売却価格からまかなうことができ、競売よりも新生活をスムーズにスタートさせやすいです。

残債の支払いを分割にできる

不動産を売却した後もローン残債を支払わなければならない点は、任意売却も競売も同じです。しかし、任意売却の場合は金融機関と相談することでローン残債を分割返済でき、かつ毎月の返済額も話し合いによって決められます。
そのため、売却後の返済は無理のない範囲で行うことができ、経済的な負担を減らすことができます。競売の場合は、売却後のローン残債は一括で返済しなければなりません。
もし一括返済できないと自己破産になるケースもあり、売却後の支払い負担が減らせる点は、任意売却のメリットです。

任意売却の4つのデメリット

任意売却にはメリットだけではなく、デメリットも多数あります。

  • 自身の判断だけで任意売却は実行できない
  • 信用情報に傷が付き将来のローンに悪影響
  • 連帯保証人の同意が得られる保証はない
  • 任意売却の失敗で強制的に競売

デメリットを正しく把握し、できるだけ任意売却になる前に通常の不動産売却ができたほうがよい理由を知っておきましょう。

自身の判断だけで任意売却は実行できない

任意売却は自己判断でできるものではなく、必ず金融機関の承諾が必要です。ローンを滞納していたり、売却によってローンが完済できなかったりするからといって、必ず任意売却の承諾が出るわけではありません。
想定売却価格が低く、売却後も多額の残債が残ってしまう場合は、返済が滞る可能性があるとして任意売却の承諾が得られないこともあります。
承諾が得られないと任意売却は実行できず、ローン滞納期間が長くなって競売にかけられるケースもあります。任意売却を行うにはさまざまな条件があるため、まずはローンを滞納しないよう対策をすることが大切です。

信用情報に傷が付き将来のローンに悪影響

任意売却ができるということは、ローンを滞納し、かつ売却してもローン残債がある状態です。そのため、任意売却ができる時点でローン滞納の事実が生まれ、信用情報に傷がついてしまいます。
信用情報に傷がつくと、将来新たにローンを組む際に不利になり、審査に落ちやすくなったり、融資可能額が減ったりします。また、ローンだけではなく、クレジットカードの発行ができなくなる可能性もあり、マイナス面が大きいことは理解しておきましょう。

連帯保証人の同意が得られる保証はない

任意売却は金融機関の承諾だけではなく、ローンの連帯保証人の同意も必要です。ローン残債があると、契約者本人が支払えなくなった場合に、連帯保証人に返済の請求がいくこともあります。そのため、連帯保証人が負担を嫌がり、同意が得られないと、そもそも任意売却ができない可能性もあります。
離婚によって家を売却する場合など、連帯保証人の同意が取りづらいケースでは、任意売却が実行できない可能性もあることは大きなデメリットです。

任意売却の失敗で強制的に競売

任意売却の手続きを進めたからといって、すぐに買主が見つかるとは限りません。任意売却に失敗して買主が見つからなかった場合は、強制的に競売にかけられます。
ローンを滞納した状態で行う任意売却はいつまでもできるわけではなく、一定期間を過ぎると競売となるため注意が必要です。競売のリミットまでに任意売却を完了させる必要があり、売り急いで安値で手放したり、リミットに間に合わず競売にかけられたりして、残債が大きくなる可能性もあります。

任意売却で家を引き渡すまでの流れ

実際に任意売却を行う際には、どのような手順を踏むのかを知っておきましょう。

  1. 任意売却をしたほうがよいのか専門家に相談
  2. 任意売却が得意な業者に手続きの依頼
  3. 債権者との交渉が成功したら売却活動を開始
  4. 見つかった買主と売買契約を結び引き渡し

任意売却の開始から引き渡しまでの流れを把握しておくことで、スムーズに売却を行えます。

任意売却をしたほうがよいのか専門家に相談

ローンを滞納して売却によって完済が難しくなった場合は、専門家に相談して任意売却をすべきか判断を仰ぎましょう。相談先としては不動産会社や金融機関があげられます。任意売却が可能な状態でも、売ることだけが最良の選択とは限りません。
場合によっては金融機関に相談して毎月の返済額を減額してもらったり、他社へローンを借り換えたりすることで、任意売却を回避できることもあります。
任意売却はあくまで最終手段と考え、通常の不動産売却でローンを完済できないか、滞納しないように支払いを続けられないかを検討しましょう。さまざまな選択肢を考慮しても返済ができないと判断した場合のみ、任意売却へと進みます。

物件の価値は一括査定で相場を知る

売却予定の物件の価値は、一括査定を利用して相場を知ることが大切です。査定を受けて売却価格でローンを完済できそうな場合は、任意売却ではなく通常の不動産売却となります。
また、売却価格よりもローン残債のほうが大きいオーバーローンの場合でも、どれくらい残債が残るかを把握しておくことで、金融機関にも相談しやすくなります。
一括査定サイトのすまいステップは、ネットで物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられる点が魅力です。複数社から効率的に査定を受けることで、結果の比較がしやすく、売却の相場価格もスムーズに判断できます。

任意売却が得意な業者に手続きの依頼

任意売却を行うなら、通常の不動産会社ではなく、任意売却が得意な業者に手続きを依頼することが大切です。任意売却は裁判所への競売の取り下げの許可を取ったり、競売までの短期間で売ったりと、通常の売却とは事情が異なります。
そのため、任意売却に精通した業者を選ぶことが、スムーズに売却するためのポイントです。業者を選ぶ際には査定の条件だけで決めず、実際に担当者に会って信頼できるかを確認しておきましょう。
任意売却の流れや今後やるべきこと、詳細な売却計画などを教えてもらえるかなど、細かい点からも判断することが大切です。

債権者との交渉が成功したら売却活動を開始

任意売却をしてもらう業者に金融機関など債権者との交渉をしてもらい、交渉が成功次第売却活動を開始します。任意売却では売却価格の調整や競売の取り下げ依頼、売却後の残債の返済方法などさまざまな交渉が必要となります。
交渉成立後は通常の不動産売却と同じで、物件広告の作成やサイトへの掲載、購入希望者への内覧対応などを行って売却活動を進めましょう。
スムーズに売るためにも家は念入りに清掃や片付けをしてきれいにしておくことが大切であり、内覧時に好印象を与えられるよう準備をしておく必要があります。

見つかった買主と売買契約を結び引き渡し

内覧対応を行い、購入したいという買主が現れたなら、売却条件の交渉をして売買契約を締結します。契約後は契約書に定めたスケジュールで決済を受け、引き渡しを行って売却は完了です。
スムーズに引き渡しをするためにも、引き渡し日までに家は片付けておき、引っ越しも済ませておきましょう。

任意売却を実行する前に知っておきたいコツ

任意売却は最終手段であるため、実行する前にはさまざまな対策をしておくことが大切です。

  • 売却した家に住み続けたいならリースバック
  • 任意売却は早期に決断
  • 債務整理でローン以外の借金対策

任意売却を実行する前のコツを把握して、できるだけ任意売却以外の方法で対処しましょう。

売却した家に住み続けたいならリースバック

任意売却では家を売った後、新しい住居を見つけなければなりません。そのため、新居探しに困るなら、売却した家に住み続ける、リースバックという方法がおすすめです。
リースバックは家を売却した後、買主と賃貸契約を結ぶことでその家に住み続けることができます。毎月家賃の支払いは必要になるものの、売却価格をローンの返済に充てることができ、ある程度まとまった資金を得られます。
長く住み続けることで将来的に買い戻すことも可能であり、資金に余裕ができるまで待って、家を再購入してもよいでしょう。

任意売却は早期に決断

どうしても任意売却しか方法がない場合は、早めに決断して売却活動を行うことが大切です。任意売却は売却活動開始までの準備に時間がかかります。
また、任意売却ができる期間も決まっており、リミットを超えると競売が開始され、強制売却が実行されます。競売にかけられると売却価格は下がるため、少しでも高値で売るためには、素早く任意売却の決断をし、売却に臨むことが大切です。

債務整理でローン以外の借金対策

ローン以外にも借り入れがある場合は、債務整理を行い借金の対策をしておきましょう。債務整理とは過払い金の請求をしたり、ローン返済スケジュールを調整してもらい、毎月の返済額を減額してもらったりすることを指します。
弁護士や借り入れをしている金融機関に相談することで、債務整理を実行して借金を減らせる可能性があります。借金の返済が苦しい場合は債務整理を行い、無理のない範囲で返済ができる状態にしておきましょう。返済の負担が減って金銭的な余裕が生まれると、任意売却をせずにローンに対処できることもあります。

任意売却は事前に滞納の対策はしてから挑もう

ローンの支払いが苦しいからといってすぐに任意売却を選ばず、まずはローンを滞納しないための対策をすることが大切です。任意売却は競売よりもメリットがありますが、通常の不動産売却と比べるとさまざまなデメリットがあります。
任意売却は本来避けなければならないものであり、積極的に行うものではありません。任意売却をしなくて済むように対策を行い、無理なく住宅ローンを返済していきましょう。

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