土地が売れない原因4つと売るためにすべき対処法を知ろう

土地を売却したいのにずっと売れないと悩んでいる人もいるのではないでしょうか。できるだけ早く手放したい場合には売る以外の方法も検討してみる必要があるでしょう。
この記事では土地が売れない原因について解説します。あわせて売れない場合の対処法についても紹介しますので参考にしてください。

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土地が売れない原因4つ

自分が売却したい土地がどうしても売れない場合、まずはなぜ売れないのか原因を探ってみることが大切です。売れない原因を解消できれば土地を売ることができるかもしれません。まずは土地が売れない場合の主な原因についてみていきましょう。

価格が高い

あなたの土地はいくらで売りに出しているでしょうか。売り出し価格を決める際にはどのように決めたのかも大切なポイントです。土地の売り出し価格を決める場合には周辺の環境や土地の形状、周辺の土地相場についてを把握する事前準備が必要になります。
売り出し価格を決めた際に相場を調べずに自分の希望価格や不動産会社の査定額だけを参考にしてしまっていることはないでしょうか。この場合は、売り出し価格が高すぎて土地が売れない可能性が高いと考えられます。
相場よりも高いものはどのような商品であってもなかなか売れることはありません。余程よい条件であれば別ですが、周囲と同条件であるならば価格を相場にあわせることは大切です。価格を下げることで思ったよりも早く売却できることもあります。

土地自体の問題がある

売却したい土地の形や広さはどうでしょうか。形が特殊な土地は利用するのが難しくなかなか売れないケースもあります。狭すぎる土地、逆に広すぎる土地も敬遠されやすくなるでしょう。
買主がその土地を購入して何に使いたいかによって形や広さは重要になってきます。たとえば戸建てを建てたい場合には一般的に40〜80坪ほどの広さが需要が高いと考えておきましょう。100坪以上となると戸建て用にするには少し広すぎると思われてしまいます。
これ以外に法律上の制限があることが売れない原因になっているケースもあるためよく調べてみましょう。農地・市街化調整区域・無道路地などの建物を建てることが難しい土地は売却しにくくなります。
農地は農家にしか売却できないため売り先が絞られてしまうでしょう。都市計画法で市街化調整区域に指定された場合には建物を建てることが禁止されます。自然や農地を守るための地域として守られているからです。
無道路地は道路に面していない土地を指します。建築基準法を満たしていない土地は売れないことが多いでしょう。

売り方に問題がある

価格や土地の状態に問題がないのに売れないという場合には売却活動の方法を見直してみましょう。売却の段階で売買契約を結んだ不動産会社がどのような売却活動を行っているのかをしっかりチェックすることが大切です。
基本的には売却活動では広告やチラシの配布、インターネットへの掲載などが行われます。媒介契約を結んでいる不動産会社のなかで自分が売却したい土地の優先順位が下がっている可能性もあるでしょう。
不動産会社が積極的に売却活動をしていないことがわかれば不動産会社を変えるというのもひとつの方法です。

需要がない

土地が売れない理由のもうひとつはその土地自体に需要がないというケースです。たとえば立地はどうでしょうか。土地の売却では立地もポイントになります。立地が悪ければ買い手がつかないという場合も少なくありません。
利便性が悪いというのも立地条件のひとつです。駅から遠い、バス通りがない、買い物に不便などは悪条件に含まれます。利便性だけでなく近隣にあると躊躇されるような施設がある土地も買主が見つかりにくいことが多いでしょう。
たとえばゴミ処理場や大きな工場などがあると売れにくくなります。先に建ってしまっている施設は動かしようがないため価格を下げるなどして売却するなどの工夫が必要です。

土地を売るためにすべき対処法

土地の売却がうまくいかない場合にはどのようにすればよいのでしょうか。基本的には不動産会社に相談してどのような対処方法があるかを把握するのがスムーズです。ただ自分でもしっかりと対処法を理解しておくことで不動産会社の対応を見極める際のポイントを掴むことができるでしょう。

価格を下げる 

もっともベーシックな方法は売り出し価格を下げるという方法です。どれだけ立地がよくても相場よりも価格が高い場合にはなかなか売れないケースが多くなります。
この場合は相場よりもどの程度高くなっているのかを調べてみましょう。最初の段階で相場を調べておけばこのような手間を省くことができるため本来であれば売却開始時に相場を調べておくことをおすすめします。
相場を調べる方法としては不動産ポータルサイトを自分で調べる方法もひとつです。もうひとつの方法としては不動産一括査定サイトの利用がおすすめになります。
不動産一括査定サイトはインターネット上で一度情報を入力するだけで一括で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
すまいステップでは一度の入力で4社に同時査定を依頼することが可能になっています。すまいステップは独自の基準で全国の優良な不動産会社だけを登録しているため安心して査定を依頼することが可能です。
相場を把握することができたら売り出し価格を適正価格に訂正して再度売却活動を行ってみましょう。

不動産会社との契約を変える

土地が売れない場合には不動産会社の売却方法に原因があることもあります。このような場合にはまず不動産会社との媒介契約の見直しを行いましょう。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3パターンがあります。一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能であるため不動産会社が売却活動を積極的に行わないケースもあると理解しておきましょう。
積極的に売却活動をしても、ほかの不動産会社が先に買主をみつけて契約してしまった場合には成功報酬となる仲介手数料が入らず不動産会社としては働き損のようになってしまうからです。
こうした点を考えると専任媒介契約や専属専任媒介契約はほかの不動産会社と契約を結ぶことができない点が特徴になります。不動産会社としては買主をみつければ必ず仲介手数料を支払ってもらうことができるため売却活動にも力が入るでしょう。
複数の不動産会社と一般媒介契約の契約をしている場合、契約変更を行うためにはすべての不動産会社との契約を一度すべて解約する必要があります。

土地の改善を行う

土地自体に問題があって売れない場合にはどのような対処方法を取ればよいのでしょうか。簡単にまとめれば売れやすい土地に改善するということになります。
たとえば広すぎて売れない土地は分割するという方法もあるでしょう。一般的には40〜80坪が戸建て用には需要が高い広さとされています。そのため土地を分割して使いやすい広さにすることで売れやすくすることもできるでしょう。
分割することで価格も下がるため割安感を感じてもらえる効果も期待できます。逆に狭すぎる土地の場合には周りの土地を買い取って土地を広くして価格を上げて売却するという方法もあるでしょう。
いかに使いやすい土地にするかで売れない土地を売れるようにすることができるようになります。

新たな売却計画を立てる

土地の形状や広さが問題で土地が売れないというケースもあるでしょう。このケースでは問題点を逆手に取って新しい建築プランとセットで売り出すという方法も考えられます。
旗竿地は戸建てを建築するには人気が低いですが、都心のアパートとしてなら需要があるでしょう。買主の対象となる人が車を所有しているかどうかも重要なポイントです。狭い土地でも車を使わないエリアの人であれば需要もあるでしょう。
また高い場所にある土地も利便性だけを考えると人気が低いといわれています。しかしこれをメリットとして考えるなら高台にあることで浸水被害を受けにくいということが考えられるでしょう。さらには眺望のよさも魅力として提案できる点です。
このように新しい角度からの売却計画を立てることも売れない土地を売るための対処法のひとつになります。

売れない土地の手放し方

売れない土地をずっと所有し続けているとリスクやデメリットが生じることもあります。売れない土地を所有していることで起こる問題を回避するには思い切って手放してしまうことも必要です。

不動産会社による買取

不動産会社の仲介で売却することが難しいと感じた場合の方法として買取があります。早ければ1カ月程度で現金化することが可能なこともあるでしょう。
買取とは一般から買主を探すのではなく不動産会社に買い取ってもらう方法です。早く売れる点はメリットになりますが、デメリットも理解しておきましょう。
デメリットとしては仲介で売却するよりも価格が7〜8割ほどに下がるケースが大半である点があげられます。また土地の状況によっては買取してもらえないこともあることは理解しておきましょう。
買取はどうしても早く土地を手放したいときに利用する方法と考えておくことがおすすめです。

寄付をする

売りに出している土地といっても所有している以上は固定資産税の支払いは課せられます。固定資産税は滞納してしまうと場合によっては給与の差し押さえなどの対象になることもあるでしょう。固定資産税の支払いが難しく土地をできるだけ早めに手放したい場合には寄付も検討しましょう。
寄付先は自治体や個人、法人などがあげられます。ただし、自治体に土地を寄付することはかなり難しいと考えておきましょう。自分が必要のない土地やずっと売れない土地の場合は自治体としても利用価値がないとみなされてしまうこともあります。
そのため寄付を断られてしまうケースが多くあるでしょう。さらに土地を寄付してもらうということは税収がなくなるだけでなく維持管理の手間が増えるということだからです。
個人に寄付する場合には隣家の人から声をかけてみましょう。自治体に比べると個人のほうが引き取ってもらえる可能性が高いからです。ただし、この場合には受贈者側にも贈与税がかかる点には注意が必要になります。
寄付といっても不動産所得税・登録免許税も必要になる点には注意が必要です。相手が法人である場合には法人税も発生しますので互いによく納得したうえで交渉を行うようにしましょう。
法人については営利法人か公益法人かで変わるためその点も理解しておくことをおすすめします。営利法人の場合にはお金が動かない寄付であるとしても直接売買として扱われるため、寄贈者は譲渡所得税の課税対象です。
受贈者側になる法人に対しても不動産取得税や登録免許税、受贈益として法人税が発生します。これが公益法人となると寄付でも譲渡所得税は必要ありませんが、寄付自体が公益性の高いものと認められる必要がある点には注意が必要です。

相続放棄をする

もしも土地の相続をする見込みがある場合には、相続人から相続を受ける前であれば相続放棄をすることが可能です。売れそうにない土地を相続してしまうと、売れないだけならまだしも固定資産税を支払い続ける必要が生じます。
相続放棄は相続を知ってから3カ月以内に行うことが定められている点には注意しましょう。もうひとつ、相続放棄をする場合には土地だけを放棄することはできません。土地以外にも相続するものがある場合にはそれらについてもすべて放棄することになります。
土地よりもほかの財産が大きい場合には相続放棄をすると損をする可能性があるためよく考えてから行うことが大切です。さらに土地の値上がりが少しでも見込める場合は残しておくという方法もひとつでしょう。
固定資産税の支払いが厳しい、土地の管理が大変、土地の活用方法がないなどの理由がありほかに相続するものがない場合には相続放棄を検討してみましょう。

贈与する

相続放棄をしない、できない場合には贈与という形を取ることも可能です。法人への贈与はできませんが個人への贈与であれば可能になります。贈与の場合は贈与税が課税されることが通常です。
ただし贈与額が110万円までであれは税金は発生しません。売れない土地の場合は価格が110万円を切ることも多いため贈与がもっとも費用がかからない方法ともいえるでしょう。

売れない土地を所有していることのリスク

売れない土地を所有している場合、ただ売れないというだけでなくリスクを背負うことになる可能性があります。とくに金銭的な負担が生じる点がリスクとなるためよく理解して損のないようしておくことが必要です。売れない土地を所有し続けることで生じるリスクについて解説します。

税金が課される

土地や建物などの不動産を所有している人には、固定資産税・都市計画税が課税されます。毎年1月1日時点でその不動産を所有していた人に対して課税されるのがこれらの税金です。4月の段階で固定資産税納税通知書が郵送されてきます。
固定資産税は4期にわけて納付するようになっていますが、一括納付も可能です。不動産を所有している限り固定資産税はずっと支払い続ける必要があります。固定資産税と都市計画税の算出方法については次のとおりです。
固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%
このような計算方法で税額を算出します。

価値が下がるリスクがある

土地はただ所有しているだけでは税金などの費用がかかるだけで何も生み出しません。たとえば固定資産税評価額が3,000万円の土地を所有していると毎年52万円の固定資産税が課税されます。これを基準に算出するとおおよそ58年で資産価値がゼロになるのです。
つまり運用せずに土地を放置しているだけであればいずれ資産価値がゼロになるということになります。さらに土地は時価であるため景気や相場によって価格が変動するのが特徴です。つまり値上がりする可能性もあれば値下がりする可能性もあるということになります。

費用がかかる

土地は放置していても建物のように倒壊する危険性がないためとくに問題ないだろうと考えている人もいるかもしれません。しかし土地にも管理責任があるため定期的に管理を行う必要はあります。
たとえば雑草や庭木は放置していると見た目の問題だけでなく枯れ葉や虫の発生などで近隣に迷惑をかける可能性も出てくるでしょう。こうしたことから近隣トラブルに発展することも少なくありません。最悪の場合には慰謝料や損害賠償を請求されてしまうこともあります。
それだけでなく管理を怠ったことで不法投棄をされてしまったり無断で使用されてしまったりするケースも少なくないのが現状です。
このような事態を避けるには定期的な管理を行うことが必要となります。自分が出向いて管理できることが1番よい方法です。ただ、土地が遠方にあったり時間がなくて管理することができない場合には業者に依頼してでも管理を怠らないようにしましょう。
この場合は定期的に費用がかかる点が問題となるでしょう。

近隣住民とのトラブル

売れない土地は管理を怠ると近隣トラブルを引き起こす可能性があることはよく理解しておきましょう。とくに土地が遠方にある場合には目の届かないことが多いため土地の状況が確認できません。
土地の近隣に管理を任せられる親族や知人がいれば定期的な確認を依頼しておくこともひとつの方法です。売れないからといって手入れや対策をせずに放置し続けていると思わぬトラブルを招く可能性も出てきます。
たとえば雑草は少しの間でかなり成長するため見た目が悪くなるだけでなく虫の発生にもつながるでしょう。夏であれば蚊の大量発生なども考慮しておく必要があります。
さらに雑草が伸びていると多少ゴミを捨てても気づかれないと考える人もいるため不法投棄されてしまい気がついたらゴミだらけになっていたということもあるでしょう。ゴミの不法投棄は放火などのトラブルにもつながりかねません。
こうした状況を放置していると近隣から苦情が入ることもあります。さらに庭木が越境してしまうなどの問題も起きてきます。こうしたトラブルを避けるためにも定期的に現状確認を行う必要があるでしょう。
自分で管理できない場合には業者に費用を支払って管理を委託してトラブルを回避することが重要です。

売却の前に準備をしても売れない場合は無償で手放すことを考えよう

土地や建物を売却する際には事前の準備が重要です。とくに売り出し価格の決定は慎重に行うことをおすすめします。周辺不動産の相場を調べたうえでの不動産査定は必須項目になります。さらに不動産査定も複数社に依頼しましょう。
売り出し価格を失敗してしまうとなかなか売れずに税金の支払いや維持管理費に追われ続けることになります。どうしても売れない場合には無償で手放すことも考える必要が出てくるでしょう。寄付や贈与などの方法もありますがそう簡単に貰い手がみつかるものでもありません。
そのためできるだけ売却という形で手放すことが理想です。そのためにも事前準備の段階でしっかりとした査定と売却活動を安心して依頼できる不動産会社をみつけておくことが必要となってきます。
不動産会社には得意不得意分野があることも理解して、できるだけ土地の売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶように心かけることが大切です。
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よい不動産会社をみつけてできるだけ早いタイミングで土地の売却が完了できるようにしましょう。

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