土地の実勢価格とはなにかわかりやすく解説!調べ方や推定方法とは

土地の売却を成功させるためには、不動産取引に関するさまざまな知識を身につけておくことが大切です。土地売却について調べていると、実勢価格という言葉が出てくることがあります。
実勢価格とはなにを指すのか、またどのような方法で調べるのかなど、知っておきたいことは多数あります。実勢価格についての理解を深め、不動産取引の知識を深掘りして知り、土地売却に役立てましょう。

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土地の実勢価格の基本

土地の実勢価格とはどのようなものなのか、基本的な理解から深めておくことが大切です。不動産取引にはさまざまな価格が存在し、実勢価格はその1つです。
そのため、取引で用いられる他の価格とはなにが違うのか、どのような意味で使用されているのかなどを知っておく必要があります。実勢価格の基本やその他不動産取引で使用される価格の指標について、基礎知識を身につけましょう。

売買が実際に成立したときの土地の価格

実勢価格とは、実際に売買が成立したときの不動産価格を指します。土地売却において考えるなら、買主と売主が価格の交渉をし、双方が合意して契約した土地の売却価格が実勢価格です。
不動産売却ではいくらで売り出すかを自身で決めることができますが、売り出し価格と実勢価格はイコールではありません。売り出し価格はあくまで売却の希望価格であり、実勢価格は実際に成約に至った金額です。
つまり、実勢価格は買主との交渉次第で変動するものであり、売り手と買い手の需要と供給によって決まるものといえるでしょう。

仲介の売却で土地の実勢価格が決まるまでの流れ

不動産会社に仲介を依頼して土地を売り出し、実勢価格が決まるまでの流れは次の通りです。

  1. 不動産会社による査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 土地を売り出す
  4. 不動産広告の公開など売却活動を行う
  5. 購入希望者に土地を見てもらう
  6. 価格交渉をして売買契約を締結する

不動産会社に仲介を依頼するには、査定を受けてどれくらいの金額で売れるかを把握しておく必要があります。売却を依頼するためには、不動産会社と媒介契約を結び、その後売却活動が開始となります。
広告を公開して購入希望者を募り、実際に土地を見てもらってから契約へと移しましょう。契約内容の調整や価格交渉を行い、双方が合意して売買契約を締結すると、その時点で実勢価格が決定します。

実勢価格と一緒に取り扱われる3つの価格

不動産取引では実勢価格以外にも、公示地価や基準地価、路線価などの3つの価格があります。

価格価格の公表団体公表時期評価時期評価方法評価箇所
公示地価国土交通省3月中旬1月1日時点
  • 1ヶ所につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定
  • 鑑定結果を国土交通省の鑑定委員会が審査
全国約2万3,000ヶ所の標準地
基準地価各都道府県9月下旬7月1日時点1ヶ所につき1人の不動産鑑定士が鑑定全国2万ヶ所以上の基準地
路線価国税庁7月下旬1月1日時点地価公示価格、売買実例価格、不動産鑑定評価額などから算出約41万地点

公示地価や基準地価、路線価などは各省庁や都道府県によって決定されます。それぞれ評価の方法が異なりますが、不動産鑑定などの結果を参考にして価格が決まることが特徴です。
実勢価格は不動産取引の成約価格によって決まりますが、その他の価格については成約価格ではなく、不動産鑑定など別の観点から価値を推測して、価格が決定する点が大きな違いです。

土地の実勢価格の調べ方は2つ

土地の実勢価格を調べるには、次の2つの方法があります。

  • 直近1年はレインズマーケットインフォメーション
  • 2005年からの取引は土地総合情報システム

どの時点での取引事例を調べるかによって、利用するサイトが異なります。

直近1年はレインズマーケットインフォメーション

直近1年の取引事例から実勢価格を調べる場合には、レインズマーケットインフォメーションを利用することがおすすめです。レインズマーケットインフォーメーションは、不動産流通機構が運営しているサイトであり、直近1年の取引事例を閲覧できます。
サイトにアクセスして戸建てかマンションかの種別を選び、都道府県や詳細な地域を設定して検索をします。レインズでは土地のみの取引事例ではなく、建物と土地をセットで売却した事例が検索可能です。
また、地域を選択すると土地面積ごとの売却価格を示したグラフが表示されます。グラフを参考にすることで、土地の広さ別の大まかな実勢価格を調べることも可能です。
参考:レインズマーケットインフォーメーション

2005年からの取引は土地総合情報システム

2005年以降の取引事例なら、土地総合情報システムを利用することで、実勢価格を調べられます。土地総合情報システムは国土交通省が運営しているサイトであり、四半期ごとの区切りで実勢価格を検索できる点が特徴です。
サイトにアクセスして、調べたい時期を選択し、土地や宅地などの種別を選びます。詳細な地域を選択すると検索条件ごとの取引事例を調べられるため、直近1年よりも前のデータを検索したい場合には土地総合情報システムがおすすめです。
参考:土地総合情報システム

土地の実勢価格を推定する3つの方法

実勢価格が確定するのは、買主との売買契約が締結した時点です。そのため、売却予定の土地の実勢価格は売れるまでわかりませんが、ある程度の金額は次の3つの方法によって推測できます。

  • 毎年届く固定資産税評価額から計算
  • 土地の公示価格や基準地価から計算
  • 土地の路線価から計算

土地がいくらで売れるかを知るためにも、売却前にこれらの方法で実勢価格の目安をつけておきましょう。

毎年届く固定資産税評価額から計算

土地を所有していると、毎年固定資産税納税通知書が届きます。納税通知書には土地の固定資産税評価額が記載されており、この価格から実勢価格は推測できます。固定資産税評価額はおおよそ実勢価格の70%程度であるため、大まかな実勢価格は評価額を70%で割ると計算可能です。
例えば評価額が2,000万円の土地なら70%で割った約2,857万円が実勢価格の目安となります。もし固定資産税納税通知書を紛失している場合は、土地を管轄する市区町村の役場にて固定資産評価証明書を入手しましょう。
窓口にて証明書の発行を申し出、本人確認書類を提示して手数料を支払うことで、固定資産評価証明書は取得できます。

土地の公示価格や基準地価から計算

公示価格や基準地価から、実勢価格の目安を計算することも可能です。都市部は公示価格を、地方部は基準地価を用いて計算し、それぞれの価格を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安となります。
ただし、公示価格などから計算する方法は正確ではなく、実際の実勢価格から大きく離れてしまう場合がある点には注意しましょう。特に地方部の土地の場合は、計算した金額よりも実勢価格が安くなることが多いです。
公示価格や基準地価は、土地総合情報システムから調べられます。サイトにアクセスして地図で探すを選択し、詳細なエリアを選ぶことで公示価格や基準地価を表示できます。
参考:土地総合情報システム

土地の路線価から計算

主要な道路に面していて路線価が決まっている土地なら、「路線価×土地の面積」で大まかな実勢価格を計算できます。路線価が1.2、土地の面積が100平方メートルであるなら、約120万円が実勢価格と推測できます。
路線価は路線価図のページから検索可能です。地域を選択し、詳細なエリアを選ぶと場所ごとの路線価が表示されます。路線価から実勢価格を割り出す方法はあくまで概算であり、土地の利便性や整形地か不整形地であるかなどは考慮されていません。
そのため、整形地ではない場合は計算自体が難しくなったり、正確な実勢価格の推測ができなくなったりすることもあるため注意が必要です。
参考:路線価図

土地の売却で実勢価格を高くするポイント

少しでも実勢価格を高くするには、売却時にさまざまなポイントがあります。

  • 土地の相場を調べてから売り出し価格を決める
  • 土地の見た目をきれいにしておく
  • 土地を売却するまでに期間に余裕を持つ
  • 土地の不具合はなくしておく
  • 売却が困難な土地は買取

細かいポイントも意識して売却に臨み、少しでも高値で土地を売りましょう。

土地の相場を調べてから売り出し価格を決める

実勢価格を高めるには、土地の相場価格を調べてから売り出し価格を決めることが大切です。売り出し価格は自由に設定できますが、相場よりも高いと買主が見つからず、売れ残ってしまう原因になります。
また、相場より安値で売り出すと買主は見つかりやすいものの、実勢価格は低くなり損をする可能性があります。相場を調べるには複数の不動産会社から査定を受け、結果を比較することがおすすめです。
同じ土地でも不動産会社によって提示する査定額は異なることが多いため、最低3社を目安に査定を受けて平均的な相場価格を判断しましょう。
複数社から効率的に査定を受けるには、一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。すまいステップは土地の情報を一度ネット上に登録するだけで、簡単に複数社から査定を受けられます。

土地の見た目をきれいにしておく

好条件で売るためには、土地の見た目をきれいにしておくことも大切です。土地を放置して雑草が伸びきっていたり、不法投棄物があったりすると、買主からの印象は悪くなります。
買い手が見つからないだけではなく、購入希望者から値引きを求められる原因にもなりかねないため、土地はきれいにしておきましょう。

土地を売却するまでに期間に余裕を持つ

売却期間には余裕を持っておくことが大切であり、売り急ぐと無理な値引き交渉にも応じやすく、実勢価格は低くなりやすいです。土地の売却には3ヶ月から長いと半年以上かかることもあります。
そのため、売却までのリミットを短く設定していると、想定以上に売却活動が長引き、売り急いでしまう原因になります。じっくり購入希望者を探し、希望する条件で売るためにも、期間には余裕を持って土地売却に臨みましょう。

土地の不具合はなくしておく

不具合のある土地だと売却の条件は悪くなりやすいため、不具合をなくしておくことが大切です。

  • 土地の境界が確定していない
  • 土壌汚染や地盤に問題がある

上記のような不具合があると、売却がスムーズに進められなかったり、値引き交渉の原因になったりするため注意しなければなりません。土地の境界が確定していないと、隣地の所有者とトラブルになることもあるため、事前に測量をして境界を確定させておく必要があります。
また、土壌汚染や地盤の問題があると、売却後に買主とトラブルになるだけではなく、賠償責任を求められることもあります。土壌汚染や地盤調査などは売却前に行い、不具合を解消してから売り出すことで実勢価格を高めるためには重要です。

売却が困難な土地は買取

立地が悪かったり、土地の形状が複雑で使いづらい土地だったりすると、仲介による売却が困難になることもあります。仲介で個人の買主を探すことが難しいなら、不動産会社による買取を検討することもおすすめです。
仲介では売れない土地でも買取なら売却可能なケースもあり、不要な土地を現金化できます。買取は仲介よりも売却相場が安く、仲介で売る場合の7~9割程度の実勢価格になることが一般的です。実勢価格は安くなりやすいものの、売却して現金化しやすい点では、買取は優れた売却方法です。

【Q&A】土地の実勢価格

土地売却に臨むにあたっては、細かな疑問点や不明点を解消しておくことが大切です。

  • 土地の実勢価格は今後どうなるか
  • 土地の分筆方法で実勢価格は変わるか

Q&Aを参考にして、実勢価格についての理解をさらに深めていきましょう。

土地の実勢価格は今後どうなるか

2020年まではインバウンド需要による景気の向上や低金利政策によって、土地の実勢価格は上昇傾向にありました。しかし、2021年以降は新型コロナウイルスの影響によって景気は低迷しており、資金繰りに行き詰って土地を手放す人も増えています。
需要以上に供給が増加することで、土地は安く売り出され、実勢価格が下がる可能性があります。ただし、再開発を控えたエリアは地価が向上し、実勢価格が値上がりする可能性もあるため、一概にすべての土地の価値が下がるわけではないと考えましょう。
不動産市場の今後の動向は不透明であるため、土地を売却するなら不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを参考にすることが大切です。

土地の分筆方法で実勢価格は変わるか

1つの土地を複数に分筆する場合は、区分けの仕方によって実勢価格が変わります。整形地のまま分筆できるなら、買主も利用しやすく、実勢価格が高くなる可能性があります。
しかし、分筆によって間口が狭くなったり、土地の形がいびつになったりすると、価値が減少して実勢価格も下がりやすいため注意が必要です。広すぎる土地は使い勝手が悪く、買主が見つかりづらいこともありますが、分筆方法を間違えると、売れても実勢価格が低くなる可能性があることは覚えておきましょう。

土地の売却は実勢価格が高くなるよう工夫をしよう

土地売却を考えているなら、売却方法を工夫して実勢価格を高めることが大切です。複数社から査定を受けて相場を正しく把握したり、土地を整備したりすることで、実勢価格は上がります。
反対に対策をせずに売り出すと、実勢価格が低くなって損をすることもあるため、注意しなければなりません。土地売却で少しでも利益を残すためにも、売却方法は工夫して納得できる金額で土地を売りましょう。

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