新築の家を高く売るために知っておきたい全10ポイントを紹介

新築の家を購入したけど事情があって売らなければならなくなるケースは少なくありません。親の急な介護や転勤、倒産、離婚など、家庭環境や経済状態によって理由はさまざまです。しかし、買手からすれば購入間もない物件を売りに出されていると欲しいけど心配にもなります。
そんな新築の家を売るためにはいくつかのコツがあります。未入居の家、または住んで間もない家を売るためのコツを理解して、スムーズに高値で売却する方法を解説していきます。新築の家を高く売りたいと思っている人は最後まで読んで売却活動をはじめましょう。

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新築とは築どのくらいまで

一言で「新築」と言っても、一般の人からすれば建てて間もない家という感覚ではないでしょうか。しかし、不動産において「新築」として売り出せる物件は法律によって規定されています。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって新築は竣工から1年以内の誰も住んだことのない未入居物件のみを指します。竣工から半年以内の物件でも、一度入居すれば築年数の浅い中古物件として扱われるのです。
また、入居していなくても、竣工から1年を経過していれば、こちらも中古物件としての扱いになります。なので購入した家をなんらかの理由で手放さなくてはならなくなった場合に、新築として売り出すのはハードルが高い分、価値も上がります。
もし、築浅の中古物件となっても5年以内の物件なら、中古市場の中でも高値が期待できます。入居前に新築購入物件を売却する必要があるなら、新築の条件を満たすことに注意した行動が大切です。

参考:住宅の品質確保の促進等に関する法律

新築の家を売るための全10ポイント

それでは新築の家をより高く売るために注意したい10個のポイントについて紹介していきます。新築または築浅の中古物件の売却を考えているなら、以下のポイントを踏まえて行動することで売却価格を高くすることが見込まれます。

売るなら早く売ろう

新築物件として売却したいならできるだけ早く売却活動をはじめることです。新築として売れるのは建築工事が竣工したところから1年以内とされています。かつ未入居であれば新築物件として販売できるので、高い売却価格が見込めます。
入居をはじめていたり、築年数が増えていくことで基本的には物件の価値が下がっていきます。新築の条件を満たさなくても、竣工から5年以内なら築浅の中古物件として販売が可能です。日本の家は築年数が浅いほど高値で売れやすいので、売却の必要性があるなら早く売却活動をはじめることがポイントです。

住んでいないならそのまま売る

法律によって新築として販売できる家は未入居の状態と決められています。1日でも入居をすると築浅の中古物件としての扱いになり、査定価格も基本的には数%下がります。購入はしたが入居するまでに売却が必要な事態になってしまったら、とりあえず購入物件に入居して売却活動をはじめることは得策ではありません。
未入居の方が新築物件として高く売れやすいのです。入居しないで新築物件として販売するのと、入居して築浅の中古物件として販売するのとどの程度価格に差が出るのか査定をしてもらって、差額によっては別に賃貸を借りて売却活動をした方が高く売れます。
とりあえず引っ越して落ち着いてから売却活動を考えたいという思いもありますが、新築物件としてのメリットを活かすためには、できるだけ早く不動産会社に相談することがポイントです。

住宅ローンは完済する

新築物件を購入するにあたっては住宅ローンを組んでいることがほとんどです。住宅ローンを組む時には銀行にローン返済の担保として「抵当権」が設定されます。不動産を売却するためには、この抵当権を外すことが必須条件となります
抵当権はローンを完済して抵当権抹消登記をすることで外れます。よって住宅ローンを借りたそばから完済をする必要性が生まれます。購入物件を売った代金で完済できればスムーズに売却を行えます。ただし、不動産の売却にはさまざまな費用がかかります。
住宅ローンの残高と同じ額で売れたとしても諸経費や税金で持ち出しが発生することが見込まれます。売却を検討する際には査定価格だけでなく、実際に住宅ローンが完済できるかも含めて考える必要があります。売却にかかる諸経費などについては後ほど詳しく紹介しているので参考にしてみてください。

売りたい理由は明確にする

買手の気持ちになると「なぜ購入したばかりの家を手放すのか」というのは気になるところです。売却したい理由は明確にして不動産会社にも買手にも伝えることが不動産を売るのには大切なことです。転勤や倒産、離婚、介護など経済的な理由でも買手に伝えることで買手に安心感を与えることもあります。
いわゆる事故物件として、自殺や他殺、変死などがあった場合には「心理的瑕疵(かし)物件」となります。事故物件は不動産会社から買手に対して事前に伝える義務があります。事故物件を隠して売却した場合には契約解除だけでなく、損害賠償請求の対象となるので、誠実に対応しましょう。
事故物件となると査定価格に影響はしますが、事故物件でも購入するのを気にしない人はいるので、まずは不動産会社に伝えて相談するのが得策です。また、近隣住民とのトラブルで引っ越す場合には、義務ではありませんが、不動産会社には伝えておくほうが買手とのトラブルを防げます。

しっかりと内覧準備をする

不動産の売却活動において内覧が非常に重要なポイントになります。未入居ならば定期的に風を通して、ホコリなど掃除することで清潔感が出て購入希望者に良い印象を与えます。特に臭いは五感を刺激するので換気や臭いのもとを断つのが大切です。
もし、入居済みなら不用品は処分し、すぐに使わないものは実家やトランクルームに預けるなどしましょう。部屋を広く見せ、生活感をなくすことで買手が購入後のイメージをしやすくしておくとよいです。内覧次第でなかなか売れないこともあるのでしっかり対策をしましょう。

付帯設備の残し方

家を内覧してもらった際に、買手からエアコンや照明を残してもらえないか聞かれることがあります。これら人気のある付帯設備については残しておくと売却がしやすくなります。どの設備を残したらよいかは事前に不動産会社と相談しておくと売却活動に有利です。
また、リフォーム工事の途中であれば買手の要望も踏まえて途中で工事を止めることや買手に費用を負担してもらって別の工事をするなどの選択肢もあります。買手から希望が寄せられたら、買手の希望通りにするのが売りやすいポイントです。

相場を自分で調べておく

新築の不動産を売却するにあたっては売却前に周辺相場価格を調べておきましょう。不動産会社の査定価格が妥当か判断するのに役立つ他、いくらまでなら値下げするかの判断にも利用します。
また、周辺で高額の中古物件が販売されていれば、売却しようとしている物件も高くなる可能性があります。周辺相場を調べるには取引価格のデータベースを参照できる「レインズマーケットインフォメーション」や「土地情報システム」などが国土交通省が関係する情報サイトとして利用できます。不動産一括査定サイトなどでも相場を調べられるので活用してみましょう。

査定は複数の不動産会社に依頼する

新築物件の売却を考え、周辺相場価格もわかったら、実際に不動産会社に査定を依頼しましょう。いくらぐらいで売れるかを知るために査定を行います。ただし、不動産会社によって査定価格は100万円単位で変わることも少なくありません。
査定依頼は複数の不動産会社に行い、より高く、誠実に対応してくれる不動産会社を見つけましょう。しかし、購入した時の不動産会社以外にどこの不動産会社がよいのか、どんな不動産会社があるのか自分で調べるのは大変です。
「すまいステップ」の無料一括不動産査定サービスを利用すれば、簡単に複数の優良な不動産会社に査定依頼を行えます。1度の情報入力で数日で複数の不動産会社から査定価格が届くので、金額を比較しながら、どこに依頼するのか検討できます。

仲介する不動産会社選びは慎重に

新築物件となると買手もなぜ売りに出されたのか疑問に思うところです。新築物件の販売に慣れているところや、営業担当が信頼のおける誠実な対応ができているか、査定額の根拠が妥当かなどで判断をしていきましょう。家の販売を仲介してくれる不動産会社選びは慎重に行う必要があります
不動産会社によってはマンションが得意な会社と戸建てや中古物件が得意な会社など個性があります。自分の物件にあった不動産会社を見つけるのも新築物件を売るポイントです。

売りどきを逃さない

不動産の売却にあたっては売れやすい時期とそうではない時期で波があります。2月〜3月の新生活の時期や9月の転勤時期などは需要が高く成約が得られやすい時期です。売れやすい時期の数カ月前に売却活動をはじめると物件を探している買い手に見つけてもらいやすくなります
不動産の売却期限が迫っていると、足元を見られてなかなか高く売れないこともあります。売却を決めたら早めに不動産会社を選び、余裕を持って売却活動に入ることも大切なポイントです。売りやすい時期にあたるように不動産会社とも相談して売却活動をはじめましょう。
売却を急ぐ場合には、物件のメリットをアピールし、内覧で評価を落とさないよう、対応することが大切です。事前に売却活動のスケジュールについては不動産会社とよく打ち合わせておくとよいでしょう。

新築の家の売却価格の目安

不動産価格は新築でも入居した時点で10%程度下がる傾向にあります。築年数が浅いほど価格の下落は速く、1年ごとに1~2%程度下がります。5年経過すると10%程度下がるので売却を希望するなら早めの対応が重要です。
ただし、不動産流通経営協会の調べでは築5年以内の家であれば70%程度の人が購入価格と同程度かそれ以上で売却できている報告もあります。築5年の線引きは譲渡所得税の税率にも関わります。5年以上不動産を所有すると長期譲渡所得の範囲になり、税率も軽減されます。
その分、築5年以上の家を売却する場合にはぐっと価格が下がることもあります。売却価格にこだわりすぎて時間がかかると売却もしにくくなるので、いくらで売るのかは不動産会社とよく相談して決めましょう。
参考:不動産流通業に関する消費者動向調査

新築の家を売る流れ

それで新築の家を売るためにはどのような流れになるのかみていきましょう。購入する際には、売り出された物件情報から希望する物件を選び、内覧して売買契約を結んだかと思います。
売主側になった時の成約までの流れを掴んでおくことで、どの時期になにをするのかがわかります。事前に流れを掴んでおくことで、さまざまな事態にも慌てず落ち着いて対応をすることも大切です。ここではポイントごとに不動産売却の流れを紹介していきます。

不動産会社に査定依頼をする

新築の家を売ることを決め、周辺相場を調べて売却の見込みが立ったら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。相場価格では家を売れません。不動産会社に家の状態や利用状況などを査定に加味してもらい、実際にいくらぐらいで売れるか査定が必要です。
査定価格は不動産会社によって大きく差が出ることもあります。1社に絞らず、複数の不動産会社に依頼をするのがおすすめです。そんなに不動産会社を知らないなら不動産一括査定依頼サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼するのが便利です。
どこを利用したらよいか悩む人には「すまいステップ」の無料一括査定依頼サービスがおすすめです。査定依頼後に、各社の査定価格を比較し、営業担当の対応や強みなどを検討し、売却をお願いする不動産会社を決めましょう。
売却活動を仲介してもらう不動産会社とは媒介契約を結びます。契約方法には3種類あります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれの違いをよく理解して、契約を結びましょう。

売却活動を始める

仲介をお願いする媒介契約が済んだらいよいよ売却活動のはじまりです。不動産会社が物件情報を公開し、物件情報サイトやチラシのポスティングなどで広報活動を展開します。宣伝を見て内覧希望者が現れれば日程を調整して内覧を行います。
仲介を不動産会社に頼んだのだからといって不動産会社だけに頼りきりでも、内覧で買手の意欲が削がれてはなかなか売れません。販売期間が長引くと買手も少なくなってくるので、早い時期に買手との交渉にまで持っていけるよう不動産会社とも相談しながら協力して売却を進めましょう。

売買契約を締結する

内覧を経て購入を希望する買手が現れたら細かい条件の詰めを行います。売買条件に売主、買主双方の合意が得られれば売買契約を結びます。売買契約では司法書士が立ち会い、購入代金の支払いの確認後、抵当権があれば抹消登記をして、名義を変更して物件の引き渡しが行われます。
司法書士は不動産会社が紹介してくれます。特定の司法書士がいる場合は不動産会社に相談しましょう。売買契約までに登記事項証明書や住民票、物件の権利書類など不足がないように準備しておきます。売買契約時には瑕疵担保責任に範囲をよく双方で確認しておきましょう。

新築の家を売るときにかかる費用や税金

新築の家を売るときには売却代金がまるまる手元に入るわけではありません。経費や税金などで売却価格の4%程度はかかります。ここでは新築の家を売るときにかかる費用や税金について紹介していきましょう。

かかる費用・税金の種類内容費用・税率
仲介手数料売買契約が成立した時に不動産会社に支払う報酬売却金額の3%+6万円+消費税
登録免許税抵当権の抹消と所有権の移転にそれぞれかかります。抵当権抹消は売主が、所有権移転は買主が通常負担します。抵当権抹消:土地・建物それぞれ1,000円ずつ
所有権移転:購入価格×税率(土地・建物それぞれ)
印紙税売買契約書などに貼って納める税金1,000~60,000円
(売却金額に応じて変わります)
司法書士報酬売買契約および登記手続きの報酬13,000~19,000円程度
(地域によって差がある)
住宅ローン繰り上げ返済手数料住宅ローンを一括で返済する場合の手数料無料~5万円
(金融機関によって違います)
引っ越し費用入居している場合の引っ越し費用10万~20万円
譲渡所得税不動産を売却して利益が出た分にかかる税金[売却価格-(取得費+経費)-控除額]×税率

それぞれの詳しいことについては不動産会社に問い合わせると教えてくれます。税金は売却価格に応じて累進課税で高くなるので、思っていたよりも諸経費が高くなることもあります。事前によく調べておき、売却損にならないよう注意しましょう。

新築の家が高くなるケース

ここからは新築の家の査定価格が高くなるケースについて紹介していきます。少しで高く売れてほしい新築物件です。高値が付きやすい条件を把握して、売り時が来たところで迷わず売りに出せるよう準備しておきましょう。

近隣の再開発の予定がある

購入した家の近隣で再開発があると物件が高くなるチャンスです。再開発があったり、再開発の予定がある場合周辺の地価も上がります。特に何も無かった地域で新しい駅ができる計画が決まると如実に地価が高騰します。
新しい地域などではマンションが乱立することもあり、周辺の物件価格に引っ張られて査定額も上がることがあります。

住みたい街として話題になった

最近では不動産ポータルサイトなどでも「住みたい街ランキング」や「住みやすい街人気ランキング」などさまざまなアンケート報告から住みたい街が話題として毎年更新されています。テレビなどのメディアで住みたい街として取り上げられた地域も人気となるので高く売れる可能性が高くなります
住みやすい街は人気が高く、駅に近いマンションなどは値崩れしにくいのが特徴です。マンションの管理が行き届いているブランドマンションや大規模マンションなどは価格が上がる場合もあります。
部屋の広さに違いがあるマンションなどでは今より広い部屋に買い換えたい人が多いと価値も下がりにくいです。自分のマンションがどれくらいの価値があるのか相場価格などから掴んでおきましょう。

新築の家を売るならできるだけ早く売りどきを逃さないようにしよう

新築の家を売るならできるだけ早く行動し、売り時を逃さないようにしましょう。新築として販売できるのは、竣工から1年以内の未入居の家です。新築の条件から外れても5年以内なら築浅の中古物件として高値で売れる可能性があります。
新築の家を売ろうか迷っているなら周辺相場を調べて、不動産会社に査定を依頼してみましょう。住宅ローンの返済に目途が立ち、売却を行うなら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をはじめましょう。新築の家を売却するにあたっては不動産会社選びが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼して、信頼のおける営業担当をみつけて依頼をしましょう。新築の家を売るのは時間との勝負です。思い立ったら早め早めの行動が価格に反映されます。不動産が売れやすい時期に合わせて売却活動ができるよう、余裕をもって行動することが得策です。

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