住宅ローンで保証人は必要なのか?基本のルールとリスクを避けるコツ

住宅ローンを借りてマンションや一戸建てを購入したいけれども、保証人の当てがなくて迷っている方も少なくありません。万が一住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合には、連帯保証人にも自己破産のリスクがあるので、引き受けてくれる人を探すのが難しい場合もあるでしょう。
この記事では、住宅ローンの保証人は本当に必要なのか、保証人を立てる場合のポイントなどについて詳しく解説します。

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住宅ローンの保証人は原則不要

住宅ローンの保証人や連帯保証人をお願いできる当てがないとか、親族にお願いしたけれども断られてしまった、という場合には住宅ローンを組めなくなるのではないかと心配になる方もいるでしょう。
現在は、原則的に住宅ローンを借り入れる人が保証人を自分で見つけなくても、借り入れができるような仕組みが整っています。どのような仕組みで保証人を立てずに住宅ローンが借りられるのかみていきましょう。

購入する家が担保となり貸し倒しを回避

住宅ローンの借入をしたら、金融機関は対象となる住宅に抵当権を設定します。抵当権とは、万が一返済が滞った場合に、裁判所の許可を得れば対象となる住宅を差し押さえできる権利です。差し押さえた物件は、競売にかけてその売却益をローンの残高に充てます。
保証人というのは、借り入れした人が返済できなくなった場合に、代わりに返済してもらう人をあらかじめ立てておくことです。住宅ローンの場合には、ある程度の価格で売却できる見込みのある住宅の現物を担保にしているので、金融機関としては保証人がいなくても大きな損をしない見込みがあります
金融機関としては住宅を担保にして貸し倒しを防ぐ仕組みを作っているので、特に保証人がいなくても住宅ローンの貸し出しを行っています。

保証人がいない人に保証会社

とはいえ、差し押さえた物件を競売で売却すると、市場価格の7割程度にしかならないので、貸した金額の全額回収は難しいのが現実です。そこで、競売でも回収できない場合に備えて保証人を求められることもあります。しかし、ここ最近は保証人ではなく保証会社を利用する方が増えてきました。
保証会社とは、保証人の代わりに、本人が住宅ローンの支払いが不可能になった場合に、残金を代わりに支払ってくれる会社です。利用者は保証料を支払って保証人の代わりの保証を保証会社にお願いします。
万が一、ローンの支払いが不可能になった場合には、保証会社は住宅ローンを借り入れしている本人に代わってローンの支払いを肩代わりします。その代わりに、保証会社が住宅を差し押さえて売却して、肩代わりしたローンを回収します。
しかし、購入からある程度の年数がたっている物件は、多くの場合、購入時と同じ金額では売却できません。回収できない分は、ローンを借り入れた本人へ請求します。
保証会社を利用したとしても、住宅の売却で回収できなかった分の支払いを借り入れた本人が免れることはできません。しかし、保証会社を利用すれば、親族や知人に保証人をお願いしたことで、多大な迷惑をかけることだけは避けることができます。

住宅ローンの保証人の種類と責任範囲

住宅ローンを借り入れる時に、保証人を立てることも求められた時に、全員が保証会社を選択するわけではありません。保証人か保証会社を選択できる場合に、保証人を選択する方もいます。また、保証会社の審査が通らずに保証人を立てざるを得なくなる場合もあります。
一口に保証人と言っても、その種類は3つあります。それぞれ、求められる責任の範囲が異なります。3つの保証人についてそれぞれ詳しく解説します。

条件付きで支払いを拒否できる保証人

保証人と言えば、借り入れた本人と同等の責任を求められる連帯保証人のことだと思っている方も多いようですが、連帯が付かない単なる保証人もあります。
基本的に、保証人でも住宅ローンを借り入れた本人が返済できなくなった場合には、代わりに返済しなければいけませんが、単なる保証人には連帯保証人には認められない「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」が認められています
催告の抗弁権とは、住宅ローンを借り入れた本人が返済できる状態である場合には、まずは本人に請求するように債権者に主張できる権利です。本人が行方不明になったり自己破産してしまった場合にはこの権利は使えません。
検索の抗弁権とは、借り入れた本人に何らかの財産がある場合には、債権者にまずは本人の財産を差し押さえるように主張できる権利です。
分別の利益は、保証人が複数いる場合には、1人あたりの返済額がローンの残額を保証人の数で割った金額だけにできる権利です。600万円の借り入れに対して3人の保証人がいれば、保証人1人あたりの返済額は200万円ずつになります。
ただし、住宅ローンを借り入れる時に金融機関がこちらの単なる保証人を認めることはほとんどありません。

滞納された住宅ローンの返済義務がある連帯保証人

住宅ローンで保証人と言えば通常は連帯保証人のことを指します。連帯保証人には、単なる保証人に認められている3つの権利がありません。借り入れた本人である債務者に、その他の財産があるからと言って、本人への差し押さえを求めることも、返済を求められた金額を保証人の頭数で割ることも、連帯保証人には認められません。
連帯保証人はすべての債務(借り入れ)に対しての責任を、借り入れした本人と同等の重さで引き受けなければいけません。ただし、住宅ローンの場合には、赤の他人や血縁関係が遠い親族に背負わせることはしません。
通常、金融機関が認める連帯保証人は配偶者もしくは親子の関係にある者だだけです。婚約者の場合には、借り入れる日までに入籍していることが条件になります。
連帯保証人が本人に代わってローンの返済を行った場合でも、住宅ローン控除は利用できないので注意しましょう。

連帯債務者はそれぞれに住宅ローンの返済義務

住宅ローンを組むときには、1人の名義で組むのではなく、夫婦もしくは親子2人の収入を合算して組む場合もあります。2人でローンを組む場合には、借り入れる金額をそれぞれ一定の割合で決めた上で、お互いがお互いの連帯保証人になる場合もありますが、連帯債務者になる場合もあります。
連帯債務者とは、1つの住宅ローンを一緒に返済する人のことです。1つのローンの全額に対して、連帯債務者それぞれが独立した返済義務を負っています。一定割合に対しての返済義務ではないので、お互いの返済状況にかかわらず、連帯債務者は全額を返済する義務を負います。
また、連帯保証人と連帯債務者の大きな違いは、住宅ローン控除についてもあります。
住宅ローン控除とは、年収3,000万円で10年以上の住宅ローンの返済中の人が、所得税と住民税から1年間で最大40万円の控除を最大10年間受けられるという制度です。
連帯保証人であれば、2人の名義で住宅ローンを組んでいても1人しか住宅ローン控除を受けられません。しかし、連帯債務者であれば2人とも住宅ローン控除を利用できます。家族で年間80万円控除を10年間で最大800万円受けられるのはとても大きいものです。

住宅ローンで保証人が必要な3つのケース

住宅ローンを組む場合には、保証会社を利用できずに、必ず保証人を立てなければいけない場合もあります。どのような場合に保証人が必要となるのか、3つのケースについて解説します。

金融機関の審査による判断

金融機関の審査によって、連帯保証人を立てることを求められる場合があります。連帯保証人を求められる場合は、主に次の2つの場合です。

  • 本人の返済能力に疑問がある場合
  • 親名義の土地に子ども名義の家を建てる場合

何らかの理由で本人の返済能力に疑問があるとされてしまい、保証会社の審査に通らないこともあります。しかし、保証会社の審査に通らなくても、連帯保証人を立てることでローンの借入が可能になることがあります。
また、親名義の土地の上に子ども名義の家を建てる場合には、万が一、金融機関が差し押さえをしなければいけなくなった場合に、土地と建物の名義が異なることになり、権利関係に複雑なねじれが生じます。
土地と建物の権利関係が複雑にねじている物件は、金融機関が売却したくても売却が難しくなります。そのような事態を避けるために、親の土地に子ども名義の家を建てるためのローンを借り入れる場合には、土地の所有者である親を連帯保証人に立てることを求められることがあります。

住宅ローンでペアローンを選択

住宅ローンを夫婦や同居している親子でペアローンで組む場合には、ローンを組むそれぞれが相手の連帯保証人になることを求められます
ペアローンとは、1つの住宅ローンに対して、夫婦や同居している親子2人でそれぞれ別々のローンを組むことです。ローンを組んだそれぞれをお互いの連帯保証人に設定することで、金融機関としても万が一の場合に備える意味があるようです。
1人の収入では住宅ローンを組めなくても、夫婦や親子2人のそれぞれの収入の中で組めるローンで借り入れすることで、住宅の購入を可能になります。
家の名義はローンの借入額の割合に応じて持ち分割合が決まります。お互いが相手の連帯保証人になりますが、それぞれが自分のローンも組んでいるので、住宅ローン減税も適用できます。団信にもそれぞれ加入できます。

収入を合算して住宅ローンの申し込み

夫婦や同居している親子が組めるローンの種類には、ペアローンの他に収入を合算した上で1つのローンを組む収入合算もあります。収入合算の場合には、主債務者に対してもう一人の債務者が連帯保証人もしくは連帯債務者になることを求められます。民間の金融機関の場合には連帯保証人ですが、フラット35で借り入れた場合には連帯債務者になります。
収入合算の場合には借入額が大きくなりがちなので、万が一のことを考えて連帯保証人や連帯債務者の設定を求められます。
ペアローンと収入合算の違いとは、1つの物件に対して組んだローンの本数です。
ペアローンはそれぞれが別々にローンを組むので、物件1件に対してローンは2本になります。収入合算の場合には、物件1件に対してローンは1本です。収入合算はローンの借り入れの手続きが1本分ですみ、手数料などもローン1本分しかかかりません。
しかし、住宅ローン控除も団信も主債務者しか利用できません。団信に加入できない連帯保証人に万が一のことがあった場合に、主債務者だけで返済できるのかどうか、事前によく検討することが大切です。

住宅ローンで保証人を設定する注意点

住宅ローンを借り入れる時に保証会社が保証人を選べる状況で保証人を選んだり、ペアローンで収入合算でお互いに連帯保証人や連帯債務者となる場合には、注意するべき点や事前によく理解しておかなければならない点があります。連帯保証人や連帯債務者を立てる上での注意点について解説します。

離婚をしても保証人の責任は続く

夫婦で連帯保証人になった場合には、家を購入した後で離婚する可能性もあります。離婚時に、家を売却して財産分与するなどの精算を行わない場合には、離婚を理由として保証人を解除することはできないことは理解しておきましょう。
例えば、夫が債務者で妻が連帯保証人であり、夫が離婚後も住宅ローンの支払いを約束したとします。妻が家を出て、夫がそのまま住み続けた場合でも、手続きをしなければ妻は連帯保証人のままです。万が一、夫が返済を滞らせた場合には、対象となる住宅に住んでいなくても妻に返済の義務が課されます。
妻を連帯保証人から外すためには、夫の親か成人した子に妻に代わる連帯保証人になってもらうか、預貯金から一括返済するかローンを借り換えることが必要です。
しかし、一括返済できるだけの預貯金がない場合も多く、離婚時に家を売却して精算する場合もあります。

返済能力がないと連帯保証人まで自己破産

自己破産とは、収入が不足して返済できないことを裁判所が認めた場合に、債務者の支払い義務が免除されることです。しかし、すべての借金が帳消しになる訳ではありません。債務者から取り立てられなくなったら、連帯保証人がいれば債権者は連帯保証人に一括返済を請求します。
連帯保証人にも支払い能力がない場合には、連帯保証人も自己破産せざるを得ないこともあります。上記で見たように、離婚したときに住宅ローンが残っている家の精算や、連帯保証人を外す手続きを行わなかったことで、別れた配偶者の債務が突然降りかかってくる、ということもあるので、連帯保証人になるかどうか等は、慎重に検討しましょう。
また、もしも、どうしても住宅ローンの返済が滞ってしまい、連帯保証人に多大な迷惑をかけそうだという状況になったら、任意売却で精算する道を探ることをおすすめします。

任意売却は一括査定で家の価値を調べてから

任意売却とは、住宅ローンが滞ってしまった家を、金融機関の了承を得た上で抵当権を外してもらって売却することです。表向きは通常の中古住宅の売却と代わらないので、差し押さえによる競売よりも高額での売却が可能です。
売却した金額での一括返済は不可能でも、ローンの残金をかなり減らすことができるので、残債の返済方法の相談にも乗ってもらいやすくなります。また、売却したお金から自身の引越費用も10万円程度なら捻出してもらえます。
金融機関としても、競売よりも回収できる金額が多くなることから、任意売却に応じてくれる可能性があります。ローンの残債の一括返済は無理でも、返済額が大幅に圧縮できるので、残った借金の分割払いの相談もしやすくなります。
任意売却を考えざるを得なくなったら、まずはどのくらいの金額で家が売れそうか、不動産一括査定サイトで調べてみましょう。任意売却は弁護士ではなく不動産会社が扱います。不動産一括査定サイトのすまいステップなら、全国各地の良心的な不動産会社と提携しています。
任意売却の経験も豊富な実績豊かな営業スタッフが、親身になってあなたの相談に乗ってくれるでしょう。

住宅ローンの保証人でリスクを抱えないコツ

住宅ローンを借り入れる上で、連帯保証人を立てることには大きなリスクが伴います。自分自身がローンを返せなくなり無一文になるだけではありません。もしかしたら、連帯保証人をお願いした高齢の親の終の棲家を失ったり、別れた妻子を路頭に迷わせたりしてしまう可能性も含んでいます。
このような事態にならないようにするために、住宅ローンを借り入れるときに保証人のリスクを抱えずにすむコツを解説します。

連帯保証人が不要の住宅ローンを利用

住宅ローンの種類や扱っている金融機関はたくさんありますが、中には連帯保証人も保証会社の保証料も必要ないものがあります。連帯保証人不要の住宅ローンを利用すれば、保証人に多大な迷惑をかけるリスクを避けられます。
連帯保証人も保証会社の利用も必要ない住宅ローンの代表的なものはフラット35です。フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構が、長期の固定金利で住宅ローンを貸し出すプランです。ペアローンは利用できません。
保証料としては特に支払いませんが、金利手数料から保証会社への支払いが行われているので、万が一支払いが滞った場合には、保証会社が代わりに支払ってくれます。収入合算でローンを組む場合には、連帯債務者が必要です。

返済に余裕のある額で住宅ローンを組む

住宅ローンが返済できなくなる理由は、会社の倒産やリストラなどの借り入れしたときには想像していなかった失業などの事態もあります。しかし、仕事は変わらずに順調なのに、返済できなくなる人もいます。
そういった人の多くは、借り入れをするときに、その後のライフプランを考えなかったことが返済できなくなった原因です。生活の変化による出費の変化や、万が一の事態を考慮せずに、そのときに借りられる上限額ギリギリで借りてしまった場合に、返済が滞ってしまう事態に陥りやすいのです。
子どもの成長による教育費の負担や、思わぬ病気や事故などで仕事を一時的に休んだり、出費が増えたり、一時的に収入が激減することはあります。
金融機関によっては、年収の35%の返済比率で借りられるところもあります。しかし、無理なく長期間の返済を続けるためには、手取りの20%から25%程度が目安とされています。年収の30%を超えてしまうと、少しでも生活状況に変化が起きただけで、一気に返済が厳しくなってしまいます。
連帯保証人へ迷惑をかけないようにするためにも、年収の20%程度の返済額に抑える金額の借り入れにとどめておきましょう。

金融機関は住宅ローンの金利だけで選ばない

住宅ローンの借り入れをするときには金利も気になりますが、金利や手数料だけではなく、それ以外の諸費用や団信の保証内容なども考慮しましょう。現在は金利がとても安いので、金利や手数料は金融機関ごとの差はそれほど大きくありません。
団信の保証内容を上乗せできる「上乗せ団信」を用意する金融機関が最近では増えてきました。上乗せ団信の内容は、三大疾病である癌、脳卒中、心筋梗塞にかかってしまった場合に、1年間保険金でローンの支払いをしてもらえるというものです。
こうした内容を格安で上乗せできれば万が一の場合に安心です。また、生活に余裕があるようなら繰り上げ返済がおすすめですが、繰り上げ返済手数料が無料の金融機関もあります。繰り上げ返済を将来的に考えるのであれば、繰り上げ返済手数料無料の金融機関を探すのも良いでしょう。

住宅ローンの滞納前に金融機関へ相談

リストラや倒産、思わぬ病気や事故で収入が一時的に絶たれてしまったり減少してしまったりすることはあります。住宅ローンは最長35年にもわたる長期で返済していくものなので、借り入れた全員が無事に完走できる訳でもありません。
しかし、金融機関としてはできるだけ多くの方に完走してもらった方が、回収できる貸付金も増えます。できることなら差し押さえまで行きたくないのが本音です。そこで、金融機関としては、できる限り多くの方に最後まで完済してもらえるように、相談に乗る態勢もできています。
万が一、住宅ローンの支払いが苦しくなった場合には、早めに相談してみましょう。できれば滞納する前に、相談することで、ローンの返済期間を延ばして1ヶ月あたりの返済額を少なくするなどの対処をとってもらえる可能性もあります。
ローンの返済期間が延びれば、支払う利息の総額は多くなってしまいますが、将来的に繰り上げ返済などで返済期間を短くすることは可能です。また、家を取り上げられて、自分や家族が路頭に迷う心配も、連帯保証人に迷惑をかける心配もなくなります。

住宅ローンで保証人が必要になるならリスクを覚悟しよう

住宅ローンの借り入れに、現在は多くの場合で連帯保証人の設定は不要です。しかし、保証会社ではなく連帯保証人を求められることや、ペアローンの場合のように、お互いが連帯保証人になることが必須の場合もあります。
しかし、連帯保証人には多くのリスクが潜んでいることはこの記事の中でも見てきたとおりです。連帯保証人を立てる場合には、多くのリスクを保証人に負わせるリスクもよく考えるようにしましょう。

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