家の名義変更をわかりやすく解説!必要書類を揃えて手続きをしよう

家を購入、または相続した場合には名義変更が必要です。家の名義変更には手続きが必要であり、スムーズに行うためのポイントを知っておくことが大切です。
手続きの詳細を把握していないと、名義変更でつまずいてしまいます。名義変更の手順や手続きに必要な書類などを把握し、スムーズに名義変更を行いましょう。

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家の名義変更の基礎知識

名義変更をするなら、基礎知識を身につけておくことが大切です。家の名義変更を行うために必要な知識は、さまざまあります。名義変更を行う意味や必要なケースを把握して、基礎知識を正しく身につけておきましょう。

家の名義変更の意味

家の名義変更を行う意味は、その家の所有者であることを第三者に主張する点にあります。新しい家を購入したり、相続で取得したりしても、名義変更の手続きを行っていないと、法務局の登記簿上の所有者は前の人のままになっています。
そのため、家を所有している、または住んでいる場合でも、名義変更の手続きができていないと、所有権を主張できなくなるため注意が必要です。名義変更をすることで、登記簿上の所有者が自身に切り替わるため、所有権を主張できます。

家の名義変更が必要な4つのケース

家の名義変更が必要になるケースとしては、次の4つがあげられます。

  • 家の売買
  • 家の遺産相続
  • 離婚による家の財産分与
  • 家の生前贈与

上記4つのうち、いずれかのパターンに当てはまる場合は、家を取得した後に名義変更が必要です。

家の売買

家の売買を行った場合は、前の所有者から新しい所有者へ、名義変更が必要です。民法の考えでは、売買契約を締結した際に家の所有権は移転していますが、実際に第三者に所有権を主張するには、名義変更をしておかなければなりません。売主から買主へ名義変更を行うことで、登記簿上の所有者も買主に変更されます。

家の遺産相続

相続遺産に家が含まれており、親や祖父母から相続する場合は、名義変更が必要です。名義変更は家を相続した場合だけではなく、土地など他の不動産を相続した場合にも行います。
遺産の相続は法定相続分に従って行うか、遺産相続協議によって親族間で誰がどの遺産を相続するかを取り決めます。また、遺言書が残されている場合は、その内容に従って相続を行いましょう。
所有者が死亡したからといって、名義が別の人に変更になるわけではありません。相続が完了しても名義は故人のままになっているため、名義変更の手続きをして所有者を切り替えておく必要があります。

離婚による家の財産分与

離婚によって財産分与をする際に、家が対象になるなら名義変更が必要な場合があります。財産分与とは、離婚時に夫婦が共同で築いた財産を、公平に分割するものです。原則妻と夫で半分ずつわけますが、協議によってそれぞれの分配割合を決めることもできます。
財産分与の対象となるのは現金などの預貯金のほか、不動産や換金価値のある資産などです。財産分与で家をわける場合は、どちらか一方が所有することになります。もし家の名義人ではない人が住み続けることになるなら、新しい所有者へ名義変更が必要です。
名義変更を行わないと、住んでいる人が家の所有権を主張できなくなってしまいます。また、名義人がそのまま家に住み続ける場合は、名義変更は不要です。

家の生前贈与

親や祖父母から子ども、配偶者への資産の移動は、生前にも行うことができます。生前に資産を渡すことを生前贈与と呼び、贈与する金額に応じて贈与税がかかります。生前贈与をすることで、相続時の資産を縮小でき、相続税の節税が可能です。
生前贈与の場合も相続と同じで、取得者が所有権を主張するために、名義変更の手続きが必要です。相続する遺産総額が大きいと、相続時に莫大な相続税がかかることもあるため、少しずつ生前贈与することが、節税対策につながります。

家の名義変更は期限も義務もない

家の名義変更は期限が決められておらず、変更をしなければならないという義務もありません。そのため、長期間名義変更をしていなくても罰則はなく、ペナルティはないと考えましょう。
ただし、名義変更をしていないと、いざ不動産を売却したり、賃貸に出したりなど活用しようと思った際に、手続きができずに困ってしまう場合があります。名義変更をしないまま、さらに次の世代に贈与や相続をすると、権利関係が複雑になり、トラブルが起きるリスクもあります。
名義変更は速やかに行わないと手続きを忘れてしまう可能性があるため、将来的なトラブルを防ぐためにも、不動産を取得した時点で素早く行うことが大切です。

家の名義変更をする手順

家の名義変更を自身で行う場合の手順は、次の通りです。

  1. 家がある地域を管轄する法務局を調べる
  2. 家の名義変更の必要書類を用意
  3. 必要書類を提出し受理されるまで待つ

上記3つのステップに従って手続きを行うことで、名義変更は完了します。

家がある地域を管轄する法務局を調べる

名義変更は法務局で行いますが、家の所在地によって管轄が異なります。そのため、家がある地域を管轄している法務局はどこなのか、事前に調べておきましょう。法務局のホームページから、管轄の地域は調べられます。
基本的には各県本局が1つ、支局が複数あり、管轄内であれば本局と支局のどちらでも手続きは可能です。また、北海道には本局が4つあるため、管轄の法務局がどこになるかを確認しておきましょう。

家の名義変更の必要書類を用意

名義変更を行うには書類を用意しなければなりませんが、どの書類が必要かはケースによって異なります。

名義変更のケース必要な書類
家の売買
  • 売主と買主の印鑑登録証明書
  • 登記識別情報
  • 固定資産税評価証明書
  • 売主と買主の住民票
家の遺産相続
  • 登記原因証明情報
  • 登記識別情報
  • 住民票
  • 印鑑登録証明書
  • 固定資産税評価証明書
離婚による家の財産分与
  • 登記識別情報
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記原因証明情報
  • 戸籍謄本
家の生前贈与
  • 登記識別情報通知
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記原因証明情報

スムーズに手続きをするためにも、ケースに合ったものを用意しておきましょう。

必要書類を提出し受理されるまで待つ

必要な書類を準備し、法務局に提出した後は、名義変更の手続きが受理されるまで待ちます。書類に不備がないなら、1~2週間程度で受理され、名義変更は完了です。
名義変更が完了すると、登記識別情報が発行されるため、受け取った後は紛失しないように大切に保管しておきましょう。

家の名費変更にかかる費用

家の名義変更を行うには、さまざまな費用がかかります。かかる費用の種類としては、次の通りです。

  • 必要書類を用意するための実費
  • 名義変更の書類を提出するときに登録免許税
  • 名義変更を司法書士に依頼した場合の報酬
  • 名義変更のケース別の税金

それぞれいくらかかるのかを把握して、名義変更の手続きにかかる全体の費用を把握しておきましょう。

必要書類を用意するための実費

名義変更に必要な書類は、発行するために費用がかかります。

  • 戸籍謄本:1通450円
  • 住民票:1通300円
  • 印鑑登録証明書:1通300円
  • 固定資産税評価証明書:1通300円
  • 登記簿謄本:1通600円

市区町村によっては手数料が異なることもありますが、基本的には1通300~600円程度で書類は取得できます。自身で書類を取得する場合で交通機関を利用する場合は、別途往復の交通費もかかると考えましょう。

名義変更の書類を提出するときに登録免許税

名義変更をする際には、登録免許税がかかります。登録免許税は次の式で計算します。

  • 名義変更の登録免許税=固定資産税評価額×税率

<相続:評価額×0.4%><売買・贈与・財産分与:評価額×2%>
登録免許税は名義変更の理由によって、税率が異なるため、それぞれ何%になるのかを確認しておきましょう。

名義変更の理由税率
売買2%
相続0.4%
財産分与2%
生前贈与2%

例えば相続する家の固定資産税評価額が100万円の場合は、0.4%をかけた4,000円が、その他の理由なら2%をかけた2万円が登録免許税となります。

名義変更を司法書士に依頼した場合の報酬

名義変更の手続きは自身で行うだけではなく、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に依頼した場合は、登録免許税のほかに司法書士への報酬を支払います。依頼する内容や司法書士によって異なりますが、名義変更の場合は5万円以上が相場です。
権利関係が複雑なほどで手間がかかるため、複数人の権利がからむ相続の場合は、司法書士への報酬は高額になりやすいです。自身で手続きを行うなら、司法書士への報酬はかかりません。

名義変更のケース別の税金

名義変更のケースによっては、別途税金がかかります。

名義変更のケース税金の種類税金がかかるケース税金の計算方法
家の売買(売主)譲渡所得税売却によって利益が出ている場合
  • 売却利益×所得税率
  • 売却利益×復興特別所得税率
  • 売却利益×住民税率
家の売買(買主)不動産取得税不動産を取得した場合固定資産税評価額×4%
家の相続相続税相続資産総額が控除額を超えた場合相続税課税対象額×取得期間に応じた税率
家の贈与贈与税贈与税課税対象額が控除額を超えた場合贈与税課税対象額×税率

家の売買では、不動産の売主は売却利益が出ると所属税や復興特別所得税、住民税がかかります。買主は不動産取得税がかかるため、固定資産税評価額をもとに計算しましょう。
相続の際には、家だけではなく、その他の資産も合計して相続税課税対象額を決めます。基礎控除などを差し引き、取得金額が残る場合は、取得金額に応じた税率をかけて相続税額を計算します。
贈与税は贈与する資産の評価額から基礎控除などを差し引き、残った分にかけて税額を計算しましょう。名義変更では各種税金が発生することがあるため、それぞれいくらかかるかを把握しておくことが大切です。

家の価値を調べて支払う税金を予測

名義変更で別途かかる税金については、家の価値を把握することでいくらかかるかを予測できます。家の価値は不動産の一括査定サイトで確認できるため、名義変更の前に調べておくことがおすすめです。
一括査定サイトのすまいステップは、一度に複数社から査定を受けられます。各社が提示する査定額を比較することで、家の価値がどれくらいなのか相場価格がわかるため、別途かかる税金も計算しやすくなるでしょう。

家の名義変更をするときの疑問

名義変更をスムーズに行うには、疑問点を解消しておくことが大切です。

  • ローンのある家は名義変更できるのか
  • 相続放棄をした家の名義は誰になるのか
  • 家族が所有する家の名義変更は可能か

よくある疑問とその答えを知り、不明点をなくしてから名義変更を行いましょう。

ローンのある家は名義変更できるのか

住宅ローンの残債がある家は、基本的には名義の変更はできません。名義変更の手続きはできるものの、金融機関の承諾なく名義変更をすると契約違反となり、残債の一括返済を求められるため注意が必要です。
住宅ローンは名義者が住むことを前提にして契約をしているため、完済するまでは名義変更はできないと考えましょう。

相続放棄をした家の名義は誰になるのか

相続放棄をして別の親族が家を相続した場合は、相続した人が名義変更をすることで名義が切り替わります。相続しても名義変更の手続きをしないと、故人名義のままです。
相続放棄をした後、他の親族も相続をしない場合は、名義は故人のままになります。親族全員が相続を放棄した場合は、新しい管理者を見つけなければなりません。弁護士に管理者になってもらうよう依頼できますが、毎月管理料がかかります。
管理者が決まらない場合は、民法で決められた相続順位に従って、管理義務が発生します。相続放棄した家の管理を怠ると、自治体によって特定空き家に指定され、状況の改善命令がくだったり、罰金が発生したりすることもあるため注意が必要です。
また、改善命令に従わないと、家を差し押さえられることもあります。相続放棄をしたからといって管理の義務がなくなるわけではないため、誰も相続しない場合は管理者を決めるか、親族の誰かが不動産を管理しなければなりません。

家族が所有する家の名義変更は可能か

家族が所有する家の名義変更は、基本的にはできません。名義変更ができるのは新たに所有者となる人のみであるため、別の人が勝手に変更できないことは覚えておきましょう。
ただし、家の所有者が認知症になり、不動産の管理ができないと判断される場合は、裁判所に申し立てをし、代理人や成年後見人になることで、所有者以外も名義変更が可能です。

家の名義変更はしないとトラブルになるため忘れない

売買や相続、財産分与や贈与によって取得した家は、速やかに名義変更をすることが大切です。名義変更をしていないと第三者に所有権を主張できなかったり、スムーズに売却などの処分ができなかったりします。
名義変更をしないまま放置していると、権利関係が複雑になり、不動産の活用や処分を考えたときにトラブルが起きることもあります。トラブルを回避するためにも、家を取得したなら忘れないうちに名義変更の手続きを済ませておきましょう。

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