家は売るか貸すか?選び方のポイントとメリット・デメリットについて

住まなくなった不要な家は、早めに処分することがおすすめです。家は所有しているだけでコストがかかり、放置していると劣化スピードが速くなります。
家を手放す方法には、売るか貸すかの2つの選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットの両方があるため、方法ごとの違いを知り、自分に合った処分方法を選びましょう。

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家を売るのがおすすめな人

家の処分で売却を選ぶことがおすすめなのは、次のいずれかの特徴に当てはまる人です。

  • 現金がすぐ欲しい
  • 不動産の維持管理が負担と感じる人
  • 将来のリスクを軽減したい
  • 今後住む予定がない

特徴に当てはまるかを確認し、売るべきか貸すべきかの判断材料にしましょう。

現金がすぐ欲しい

すぐにまとまった資金が欲しい人は、家を売ることがおすすめです。家を売ることで安くても数百万円程度、高いと数千万円程度のまとまった現金を手にすることができます。築年数が浅い物件ならより高値で売ることができ、その後の資金計画も立てやすくなります。
現金が手に入ることで今後の生活資金にしたり、住み替えのための住居資金にしたりもでき、用途は幅広いです。家を貸す場合でも現金は得られますが、家賃収入は毎月少しずつしか入らないため、まとまった現金が欲しいなら売るほうがよいでしょう。

不動産の維持管理が負担と感じる人

不要な家の維持管理を負担と感じる場合も、売却によって処分することがおすすめです。家を売ることで維持管理を新たな所有者に任せることができ、管理の手間や固定資産税の支払いなども必要なくなります。
賃貸物件にして家を貸す場合でも、維持管理は入居者に任せられますが、貸し出しまでの手続きの手間や費用はかかります。また、賃貸の場合は自身が所有者になるため、入居者の有無に関係なく、固定資産税は支払い続けなければなりません。
維持費や管理の負担を完全に手放すには家は売ってしまうことがおすすめであり、少しでも手間をかけたくないなら売却を検討しましょう。

将来のリスクを軽減したい

不動産は値動きが激しく、特に家の場合は経年劣化によって価値が下がります。そのため、今は高値でも数年後には価値が下がって安値になってしまっている可能性はゼロではありません。
資産価値の減少という将来のリスクを回避したいなら、少しでも価値が残っているうちに売ることがおすすめです。売り時は不動産会社と相談し、専門家からアドバイスを受けるとよいでしょう。
適切なタイミングで売却することによって、希望する金額で売りやすくなり、手元により多くの現金を残すことができます。

今後住む予定がない

所有している家に今後住む予定がない人は、売却によって手放すことがおすすめです。住まない家は放置していると価値がどんどん下がっていくため、少しでも資産価値の高いうちに売ったほうが多額の資金を得やすくなります。
一時的に賃貸物件として貸し、その後売却するという方法もありますが、入居者がいる間は売却ができません。
そのため、いつ売れるかが不透明となり、売却できることには資産価値が減少して安値でしか売れなくなる可能性があります。確実にその家に住む予定がない場合は、早めに売却して少しでも多くの資金を得ることがおすすめです。

家を貸すのがおすすめな人

家の処分で売るのではなく、貸すのがおすすめなのは次の特徴に当てはまる人です。

  • 家に戻りたい人
  • 家賃収入として毎月家賃を得たい人
  • 家を担保として融資を受ける

これら3つの特徴に当てはまるなら、売るよりも貸す選択をしたほうがよいでしょう。

家に戻りたい人

今は家に住む予定がなくても、将来的にその家に住みたいと考えているなら、家を貸すことがおすすめです。売却すると将来的にその家に住めなくなってしまいますが、誰かに貸すなら退去後は自分で住むことができます。
特に賃貸需要のあるエリアなら、入居者を獲得しやすく、家賃収入も得られます。将来的に自身が住みたいだけではなく、親族や知人が住む可能性がある場合も、家自体を手放さなくて済む賃貸利用がおすすめです。

家賃収入として毎月家賃を得たい人

長期的に不労所得を得たい人も、家を貸すことがおすすめです。家を貸すことで入居者から毎月家賃収入を得ることができ、長期間入居しているなら安定した収入が見込めます。
一度退去した後も、別の入居者が入ることで家賃収入は得られるため、長い目で見ると売却以上の利益を得られることもあります。家賃収入を得ることで毎月の暮らしが豊かになり、住宅ローンがある場合はその返済にも充てることができて資金繰りが楽になりやすいです。

家を担保として融資を受ける

住宅ローンをすでに完済しているなら、家を担保にして融資を受けることも可能です。今は必要なくても、将来的に融資を受けたい人は、担保の資産として家を残しておける賃貸利用がおすすめです。
リバースモーゲージという制度を利用することで、家を担保にして融資を受けられます。リバースモーゲージによる融資資金の使用用途は決められておらず、生活資金に充てるなど個人で自由にお金を使える点がメリットです。
また、契約者が亡くなると、家を売却して融資額を完済することができ、子どもや孫などの将来世代に負債が残ることもありません。

空き家にしておくのがおすすめな人

ずっと住み続けることは難しくても、たまに家に戻ってこられる人や、人に貸して家を汚されたくない人は、空き家のままにしておくこともおすすめです。空き家期間が長くなると家の老朽化は進行しやすいため、定期的に戻ってこられる人のみ、空き家のまま放置していても問題ないでしょう。
ただし、空き家の間も固定資産税などの税金はかかり、維持管理の手間もかけなければなりません。そのため、基本的に空き家にしておくメリットはなく、どうしても家を手放したくない、他の人に貸したくない場合のみ、空き家のまま置くという選択肢になると考えましょう。

家を売るメリットとデメリット

家を売ることには、メリットとデメリットの両方があります。メリットだけを見て売却してしまうと、後悔する可能性があるため、注意しなければなりません。
貸す場合とはどのような点で異なるのかを知り、メリットとデメリットの両方を把握して、処分方法の選択に役立てましょう。

売るメリット

家を売るメリットとしては、まとまった現金が手に入ることと、維持費がかからなくなることがあげられます。家を売ることで、数百万円や数千万円の資金を得ることができ、生活資金の余裕が生まれたり、住宅ローンが残っている場合はその支払いに充てたりもできます。
維持費がかからないことも魅力であり、外観や内装の補修費用や固定資産税などの支払い義務もなくなり、ランニングコストの節約が可能です。賃貸に出した場合は管理の手間はかからないものの、維持費はかかり続けるため、ランニングコストがなくなる点は家を売る場合特有のメリットです。

売るデメリット

家を売るデメリットは、同じ家に住めなくなることや、ローンが残っている場合は完済のためにまとまった費用が必要になることがあげられます。
売却すると所有権を買主に渡すことになり、将来もう一度住みたいと思っても、基本的には買い戻すことはできません。また、住宅ローンの残債がある場合は、売却時に完済しなければならず、まとまった費用の支払いが必要です。
金融機関によっては住宅ローンを一括返済するためには、別途手数料を支払わなければならないこともあります。売却によってまとまった資金を得られるものの、支出が多くなる可能性があることは覚えておきましょう。

家を貸すメリットとデメリット

家を貸す場合も、売るときと同じでメリットとデメリットの両方があります。売る場合と貸す場合では、メリット、デメリットの内容が異なります。貸す場合にはどのようなことが起きるのかを知り、売るか貸すかどちらが自分に合っているか考えてみましょう。

貸すメリット

家を貸すメリットとしては、節税ができることや長期にわたって家賃収入を得られることがあげられます。家を貸すにあたっての費用は経費として計上でき、経費部分が大きくなると節税ができます。
また、入居者が居続ける限り、毎月家賃収入を得られるため、長期的に不労所得を得ることも可能です。賃貸経営をすることでオーナーとしての経験が積める点も魅力であり、ビジネスパーソンとして成長できることもメリットといえます。

貸すデメリット

家を貸すデメリットは、貸すための費用やランニングコストがかかることや、空室リスクによって家賃収入を得られないことがあげられます。賃貸に出すためには家の補修やクリーニングが必要であり、そのための費用は数十万円から、場合によっては100万円程度かかることもあります。
また、賃貸に出しても入居者がすぐに見つかるとは限らず、空室期間が長くなる可能性があることもデメリットです。空室状態が続くと毎月の家賃収入が得られないだけではなく、その間の維持費の支払いなどでマイナスが出てしまいます。
もし住宅ローンの残債がある場合は、賃貸に出すにあたってローンの借り換えが必要になることもあります。賃貸に出す場合は住宅ローンではなく、事業用ローンとなり、金利が高くなってランニングコストが高くなってしまう点もデメリットです。

家を売ったときと貸したときの収支のシミュレーション

実際に家を売る場合と貸す場合では、どちらのほうがお得なのかシミュレーションをしてみましょう。売却価格や賃貸にする場合の家賃設定などによって、結果は異なります。どちらにするか迷うなら、現実的な金額でシミュレーションしてみることがおすすめです。

売ったときのシミュレーション

売る場合の家の条件を、次のように設定します。

  • 築年数:15年
  • 売却価格:3,000万円
  • 仲介手数料:96万円
  • 印紙代:1万円
  • 抵当権抹消費用:1万2,000円

上記の条件で計算すると、売却価格3,000万円から費用を差し引くと手元に残るのは2,901万8,000円です。売却時には売却にかかった費用だけではなく、不動産の取得費も差し引いて課税対象額を決定します。
仮に不動産取得費が2,000万円であるなら、残った約900万円に住民税や復興特別所得税、住民税がかかります。家の売却では確定申告時に申請をすることで、特別控除を受けられることも多いです。
もし3,000万円の特別控除を適用できるなら、税制上の利益は0となり税金はかかりません。そのため、手元には約2,900万円の現金が残ることになり、多額の資金を得ることができます。

貸したときのシミュレーション

家を貸す場合の条件を、次のように設定します。

  • 賃料:7万円
  • 初期費用:300万円
  • 仲介手数料:7万円
  • 火災保険料:18万円
  • 固定資産税:14万4,000円

各種費用を計算すると、初期費用込みの初年度の費用として339万4,000円がかかります。初期費用にはリフォームやクリーニング代金が含まれていると考えましょう。
毎月の家賃が7万円であるため、入居者が入ると年間84万円の利益が出ます。ただし、火災保険料や固定資産税は毎月かかる費用であるため、翌年も32万4,000円のコストがかかります。
つまり、年間の実際の利益は51万6,000円です。単純計算すると6年と半年程度で初期費用が回収できます。それ以降はすべて実際の利益となりますが、年数の経過によって劣化した部分は、補修が必要です。
そのため、故障箇所の修理費用などを考えると、さらに持ち出しの費用は多くなり、実際に利益が出るまでに長い年月がかかることは覚えておきましょう。

家を売るときのコツ

少しでも家を高く売るには、売却時に押さえておきたいコツがいくつかあります。

  • 売るときには複数の不動産会社から査定
  • 焦って売らない

これらのコツを意識して、お得に家を売りましょう。

売るときには複数の不動産会社から査定

不動産会社の仲介によって家を売るなら、査定を受けて売却を依頼する業者を選定します。このとき査定は複数の不動産会社から受けることが大切です。
最初の1社だけで不動産会社を決めてしまうと、実際の売却価格と提示された査定額が大幅に違ってしまい、想定していた金額で売れなくなることがあります。
不動産会社によっては自社で売却してもらうために査定額を高く提示することがあるため、適正価格を見極めるためには、最低3社を目安に査定を受けましょう。
効率的に複数社から査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップは2~3分程度の簡単な登録で、複数社から査定を受けられます。売却の相場価格を把握しやすく、不動産会社の選定もスムーズに行えるため、おすすめのサービスです。

焦って売らない

好条件で家を売るには、売却を焦らないことが大切です。売り急いでしまうと買主からの強引な値引き交渉にも応じてしまいやすくなり、安値で家を手放してしまう場合があります。
売却までの期間が限られていると、条件を下げて売らなければならないため、安値での取引になりやすいです。売却価格や家の状態など各種条件にもよりますが、仲介による売却は短くて3ヶ月程度、平均的には6ヶ月程度が目安となります。
じっくりと購入希望者を探し、無理な値引き交渉に応じないためにも、時間には余裕を持って売却活動に臨みましょう。

家を貸すときのコツ

家を貸す際にも、覚えておきたいコツがあります。

  • 借家契約の違いについて知っておく
  • 入居の条件について決めておく

賃貸に出して後悔しないためにも、これらのコツは押さえておきましょう。

借家契約の違いについて知っておく

賃貸に出す際の借家契約には、普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。普通借家契約は最低1年未満で定める契約であり、借主の意思で更新が可能です。そのため、契約更新を続けると、借主はその家に住み続けることができます。
対して定期借家契約は、契約期間を定めて貸し出すものであり、期間が満了すると借主との契約は解消されます。つまり、一定期間のみ貸し出す際に適した方法であり、一時的に貸し出し、その後自分で住みたい場合は、入居期間を限定できる定期借家契約がおすすめです。
普通借家契約だと借主が更新を続けると、半永久的に入居し続けることになり、居住や売却などが自由に行えなくなります。今後使うつもりがなく、家賃収入を得るためだけに利用するなら普通借家契約が、賃貸契約終了後、自身で利用したい場合は定期借家契約を選びましょう。

入居の条件について決めておく

スムーズに家を貸し出すには、事前に入居期間や賃料などの各種条件を決めておくことが大切です。条件を決めることで、貸し出しまでの手続きを進めやすくなるだけではなく、いくらくらいの収益が見込めるかも事前にシミュレーションできます。
もし条件を設定してシミュレーションを行い、利益が出そうにないと判断したなら、売却か別の方法での活用を考えるとよいでしょう。賃貸の場合は利益が出るまでに長い期間を要するため、事前のシミュレーションは必須であり、得になるかどうかは調べておきましょう。

将来の人生設計によって家は売るか貸すのかよく考えて決めよう

不要な家は売るか貸すかなど、なんらかの方法で活用することがおすすめです。空き家のまま放置するとデメリットが大きいため、自分に合った活用方法を見つけましょう。
売るか貸すかは現在だけではなく、将来その家に住むか、資産をどのような形で残したいかなど将来設計まで考えておくことが大切です。より利益となる方法を選び、お得なやり方で家を処分しましょう。

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