家を生前贈与して相続トラブル回避!不明な点を残して手続きをしない

平成25年の税制改正により、相続税の対象となる人は倍増しました。それにより生前贈与を検討する人が増えています。しかし、所有する家を生前贈与するにはどのような方法があるのか、生前贈与をした方がよいのかどうか悩む人は多くいます。ここでは生前贈与について詳しく紹介して不明な点を解消していきます
生前贈与のメリットから手続きの方法、注意点をまとめています。生前贈与の仕組みを理解して、相続時よりも節税につながるような生前贈与の方法を理解しましょう。

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家を生前贈与する5つのメリット

それでは家を生前贈与するとどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは家など不動産を生前贈与することで得られる5つのメリットについて紹介していきます。まずは、メリットを理解して生前贈与の効果を知りましょう。

家を目的の人に贈与できる

家の所有者が亡くなった後には相続人が遺産を分配することになります。遺言書を作成しておけばある程度故人の希望を反映し、遺産を遺すことができます。しかし、死後に確実に家を受け取ってもらえたか確認はできません。
遺言書に不備があれば希望が実現できないだけでなく、相続人の間にトラブルを生む可能性もあります。また、相続人以外に家などの遺産を遺したい場合には、生前に贈与するのが確実です。生前贈与を行えば、遺産を遺したい人に意思を確認したうえで、確実に渡すことができます
突然、相続の話が起きても相続税が払えなかったり、遺産を維持することが困難な状況も考えられます。特に家などの不動産は遺産相続においてトラブルになりやすい案件でもあります。現金のように分けられないため、現物で誰かが相続するか、売却して現金に変えて分配するのが一般的です。
相続人が多く、トラブルが懸念されるなら、先に生前贈与をして所有者を明確にすることでその後のトラブルを回避することもできます。

2,500万円以下の家なら贈与税なしにできる

生前贈与をする相手が親族の場合なら「相続時精算課税制度」を利用すると2,500万円まで控除ができるので、贈与税を払わないで生前贈与ができます。通常の贈与では毎年課税される暦年課税が適用され、基礎控除は110万円までです。
110万円を超える部分については贈与税がかかるので、家のような高額な不動産を生前贈与すると税金の負担が重くなります。そこで、相続時精算課税制度が利用できます。相続時精算課税制度は贈与時に2,500万円まで控除を受けられます。1度に2,500万円にならなくても、同じ人同士で贈与を行う場合には前年の残額を控除されます。
ただし、贈与できるのは60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子・孫へのみとされています。一度相続時精算課税制度を選択すると暦年課税には戻せないので、どのように贈与するのがよいのかよく検討して行う必要があります。
参考:国税庁

贈与する家の価値を調べるなら一括査定

贈与する家の不動産価値によって贈与税がいくらになるのかが決まります。不動産の価値は固定資産税を算出する際に利用する固定資産評価額を利用して算出されます。生前贈与を受ける際には家の査定価格が評価額よりどれくらい高いかも資産活用にあたって重要です。
贈与する家の市場価格を調べるには無料の一括査定サービスがおすすめです。中でも「すまいステップ」の無料一括査定見積依頼なら登録されている不動産会社の中から、地域に合わせた複数社に一度の情報入力で簡単に査定依頼ができます。

値上がりが予想される家で将来の節税になる

相続が発生すると、その時点での不動産の評価額に税率がかけられます。将来値上がりが予想される家を所有しているならば、評価額が低いうちに生前贈与をすることで、その後の相続税の圧縮が望めます
相続時精算課税制度を利用した場合でも、相続時に精算される贈与税は贈与時の評価額が利用されるので、家の評価額が上がっていれば節税につながります。

配偶者への生前贈与で配偶者控除が使える

長年連れ添った配偶者に生前贈与する場合には暦年課税の110万円に加えて最大で2,000万円の配偶者控除が適用されます。条件としては
・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
・配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
があります。
参考:国税庁

収益化されている家なら利益を贈与先に譲れる

地代収入や家賃収入がある収益化されている家を生前贈与するならば、その利益を贈与された人がそのまま受けられるのもメリットの1つです。相続の場合には遺産の不動産収入がある場合、その預貯金も課税対象となります。
しかし、生前贈与をしていれば不動産収入については贈与税は課税されずに贈与された人の収入として受け取れます。現金で不動産収入を贈与すると贈与税がかかるので、不動産を贈与すると1度の贈与税で節税につながります。

家を生前贈与する手続き

それでは家を生前贈与するにはどのような順序で行っていくのでしょうか。ここでは家を生前贈与する手続きについて紹介していきます。

相手に負担の少ない贈与方法を選択

まずは贈与の方法について選択をしましょう。暦年贈与にするのか相続時精算課税制度を利用するのかの判断が必要です。相続時精算課税制度を利用する場合には2,500万円まで控除されますが、暦年贈与に戻せないので十分考慮した上で選択が必要です。
贈与する人が亡くなった時の相続税の控除額も検討しましょう。相続人の数によって控除額が変わります。生前贈与の選択でどれくらい節税できるか専門家などにも相談して選択をしましょう。

贈与や相続で発生する税金

不動産を贈与や相続した場合に発生する税金について概算でも確認をしておきましょう。不動産を贈与・相続した場合にはそれぞれの控除額を引いた額に応じて税率がかけられます。不動産を引き継ぐ場合には、その他に贈与の場合には不動産取得税と登録免許税がかかります。

税金の種類内容税率
贈与税贈与を行った場合にかかる税金10~55%
不動産取得税不動産を贈与により取得した人にかかる税金贈与:原則4%
相続:免除
登録免許税不動産の所有者を変更する場合にかかる税金贈与:2%
相続:0.4%
相続税相続を行った場合にかかる税金10~55%

相続の場合には不動産取得税はかかりません。贈与の場合には暦年贈与でも相続時精算課税制度でも不動産取得税として不動産価値に対して4%の税金がかかります。また、所有者が移転したことを登記するための登録免許税が贈与の場合は不動産価値に対して2%かかります。
どれくらいの税金がかかるのか、贈与される人の支払いに無理がないかを確認して生前贈与を進めましょう。

相手と一緒に贈与契約書を作成

贈与を行ったら贈与するものと贈与された相手との間に贈与契約書を作成しておくことが大切です。贈与は一方的に行っても認められません。子どもの名義で口座を作って、毎年定額預金をしていても、子どもがそれを自由に使える状態になければ、贈与とは認められず、相続の際に相続税が発生します。
贈与契約書の作成は義務ではありませんが、税務調査などが入る場合に、贈与を行った証拠として役に立ちます。また、親族間でのトラブルの防止にも効果があります。贈与契約書には決まった形はありません。必須項目としては
・いつ
・誰が
・誰に
・なにを贈与したか
を記載しておく必要があります。不動産の生前贈与においては、登録免許税などの諸経費を誰が負担するのかの記載も重要です。贈与者が複数人になる場合にはそれぞれの持ち分の記載も必要です。
後々トラブルを避けるためには弁護士や司法書士などの専門家に作成を依頼するのも多く行われています。効力を確実なものにするためには公証役場で押印してもらう方法もあります。

生前贈与する家の名義を変更

不動産を贈与することが確定したら、必要書類を集めて、不動産が所在する法務局に不動産登記事項の名義変更手続きを行います
手続きの流れとしては
・法務局に贈与登記の名義変更を申請
・名義変更作業(1~2週間程度)
・登記識別情報を受け取り
となります。
贈与登記に必要な書類は以下の通りです。

贈与者
(譲り渡す人)
登記識別情報通知(登記済権利証):対象不動産のもの
印鑑証明書:3ヶ月以内のもの
受贈者
(譲り受ける人)
住民票:期限はとくになし
その他固定資産評価証明書:名義変更する年度のもの
贈与契約書、贈与証書:贈与のあったことがわかる書類

これらの書類を用意したり、窓口に行って申請をするのは労力がかかります。特に古い物件ほど書類を解読したり、揃えるのに時間がかかります。費用はかかりますが、手続きを司法書士に依頼することは一般的に行われています。
司法書士の報酬は名義変更だけで4万~7万円、書類の取り寄せも含めると10万~15万円程度かかるとされています。登記の難しさ、時間の確保のしにくさなどを考えて、司法書士に依頼するのもおすすめです。

贈与をした翌年に確定申告

贈与を行ったら贈与を受けた人が確定申告する必要があります。贈与を受けた翌年の2月15日~3月15日(令和3年度は4月15日まで)の間に税務署に申告する必要があります。個人で行うことができますが、難しく困難な場合には税理士などに依頼することもできます。
必要書類が整ったら最寄りの税務署に持参するか、郵送、インターネットでの申告が可能です。確定申告書に必要事項を記入して、申告に必要な書類を集めて提出し申告します。
必要な書類は
・第一表:兼贈与税の額の計算明細書
・第一表の二:住宅取得等資金の非課税の計算明細書
・第二表:相続時精算課税の計算明細書
を税務署から取り寄せます。贈与を受けて申告する内容によって必要な書類の組み合わせが変わります。

申告の内容使用する申告書
1.暦年課税のみを申告する人第一表
2.相続時精算課税のみを申告する人第一表と第二表
3.暦年課税と相続時精算課税の両方を申告する人第一表と第二表
4.住宅取得等資金の非課税と暦年課税を申告する人第一表と第一表の二
5.住宅取得等資金の非課税と相続時精算課税を申告する人第一表と第一表の二と第二表

また、贈与の仕方、内容によって必要な書類がことなります。それぞれ上記表番号に従って紹介していきます。

1.暦年課税のみを申告する人

1:受贈者の戸籍の謄本又は抄本
2:受贈者の戸籍の附票の写し
3:控除の対象となった居住用不動産に関する登記事項証明書
4:受贈者の住民票の写し

2.相続時精算課税のみを申告する人

1:相続時精算課税選択届出書
2:受贈者や贈与者の戸籍の謄本又は抄本その他の書類で、次の内容を証する書類
  (1):受贈者の氏名、生年月日
  (2):受贈者が贈与者の推定相続人又は孫であること
3:受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類で、受贈者が20歳に達した時以後の住所又は居所を証する書類
4:贈与者の住民票の写しその他の書類で、贈与者の氏名、生年月日を証する書類
5:贈与者の戸籍の附票の写しその他の書類で、贈与者が60歳に達した時以後の住所又は居所を証する書類

3.暦年課税と相続時精算課税の両方を申告する人

1:相続時精算課税選択届出書
2:受贈者や贈与者の戸籍の謄本又は抄本その他の書類で、次の内容を証する書類
  (1):受贈者の氏名、生年月日
  (2):受贈者が贈与者の推定相続人又は孫であること
3:受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類で、受贈者が20歳に達した時以後の住所又は居所を証する書類
4:贈与者の住民票の写しその他の書類で、贈与者の氏名、生年月日を証する書類
5:贈与者の戸籍の附票の写しその他の書類で、贈与者が60歳に達した時以後の住所又は居所を証する書類

4.住宅取得等資金の非課税と暦年課税を申告する人

1:受贈者の戸籍の謄本その他の書類で次の内容を証する書類
  (1):受贈者の氏名、生年月日
  (2):贈与者が受贈者の直系尊属に該当すること
3:源泉徴収票など所得税に係る合計所得金額を明らかにする書類
4:その他一定の書類

5.住宅取得等資金の非課税と相続時精算課税を申告する人

1:受贈者の戸籍の謄本又は抄本
2:受贈者の戸籍の附票の写し
3:控除の対象となった居住用不動産に関する登記事項証明書
4:受贈者の住民票の写し
5:その他一定の書類

参考:国税庁

家の生前贈与をする注意点

便利な生前贈与とはいえ、制度を理解した上で注意すべきポイントが3つあります。どれも生前贈与を行う場合に重要となる注意点なのでしっかりみていきましょう。

家を生前贈与しても遺留分侵害額請求が有効

生前贈与は生前保有する資産(遺産)を親族以外の誰にでも贈与できることが魅力の制度です。しかし、相続人家族には遺産の半分は遺留分として受取る権利が発生しています。資産(遺産)の半分以上を他人に生前贈与してしまった場合には、2019年より遺留分侵害額請求ができるようになりました。
生前贈与の遺留分に対するトラブルに対してまずは内容証明郵便で双方話し合いのきっかけを与えて解決しようとすることが狙いです。話がまとまらない場合には裁判所による調停を経て裁判ということもあります。
生前贈与を行う場合には相続人たちに偏りがないよう配慮することがトラブルを防ぐ方法です。特に、自身の主な財産が家だった場合、相続人以外の人に家を贈与するとほぼ遺産を受け取れないため、遺留分侵害請求を裁判所に起こされる可能性もあります。生前贈与も万能ではないので注意しましょう。

相手に黙ったままでは贈与にならない

贈与は資産を渡した相手が自身の財産として自由に扱えないと認められない可能性があります。贈与は送る側、受け取る側双方の合意があって成立するので、相手に黙って贈与していても認められないケースが多くあります
例えば、子どもや孫の名義で預金口座を作り、基礎控除以下の金額を振り込んでいた場合、その通帳やカードを贈与を受けた子や孫が所有していれば問題ありません。しかし、贈与した当人(親・祖父母)が管理している場合には贈与と見なされないのです。
贈与においては贈与契約書を用意し、双方での合意が取れておくことが大切です。口約束でも贈与はできますが、高い資産になると贈与契約書を用意して贈与があったことを証明することがトラブル回避の術です。

贈与税の確定申告を忘れると罰則

贈与税は贈与が発生した翌年の確定申告期間に申告する必要があります。確定申告を忘れるとさまざまな罰則が科せられます。まずは下表のように申告しなかった内容によって通常の贈与税率に加算税が課せられます。

申告内容条件加算税率
正しい申告 税率10%
申告漏れ(過少申告加算税)正しい申告税額または50万円の高い方の超過分10%+5%の加算税
申告しない・期限後申告(無申告加算税)期限後自主申告10%+5%の加算税
税務調査後期限後申告50万円まで15%
50万円以上は20%の加算税
隠ぺいや詐称(重加算税)過少申告課税の隠ぺい・詐称重加算税として35%
無申告加算税の隠ぺい・詐称重加算税として40%

また、法定納期限の翌日から延滞税が発生します。法定納期限翌日から贈与税を支払いきるまでの期間、年14.6%の税金が未納税額に課せられます。ただし、法廷納期限の翌日から2ヶ月以内に納税した場合は、税率が7.3%と半分になります。
さらに、刑事罰の可能性もあります。無申告なら正当な理由がない場合、1年以下の懲役または20万円以下の罰金に処されます。不正行為によって脱税した場合には5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金に処される、または併科されます。ただし、500万円以上の贈与税が発生している場合には罰金の上限は上がります。
確定申告と聞くと手続きが複雑で申告が難しいと感じる人もいるでしょうが、申告をしないことで被る罰は大きいものがあるので、贈与税の申告はしっかり行いましょう。

家の生前贈与で迷ったときの相談先

財産をあげたい人に生きているうちにあげるのが生前贈与ですが、制度としては奥が深く、1人で行うには困難が伴います。家の生前贈与で迷ったときには税理士や弁護士が相談に乗ってくれます。ここではそれぞれの役割について理解していきましょう。

節税が目的なら税理士

相続時の税負担を軽減してあげたいことを目的に生前贈与するなら、税理士に相談するのが一番です。暦年贈与と相続時精算課税制度のどちらを利用した方がより節税が期待できるかは綿密なシミュレーションが必要になります。
控除額を超えなければ毎年贈与しても大丈夫と思っていたら、連年贈与と見なされて、贈与税が発生してしまうことや、そもそも贈与と認められないなど、税務署とのトラブルも防げます。 
税理士といってもさまざまな分野があり、それぞれ得意とするものも違います。相続税について詳しい税理士に相談することがポイントです。

将来の相続でもめたくないなら弁護士

遺産相続について遺言書や生前贈与について法的な面で心配があるなら相続に強い弁護士に相談するのが得策です。生前贈与ができるとはいえ、他の相続人の遺留分を侵害すると侵害分の金銭が請求される可能性もあります。
生前贈与を行う際の贈与契約書も内容に不備のないよう、トラブルが起きないよう相談に乗ってくれます。生前贈与以外にも相続全般に関して弁護士なら包括的に相談に乗ってくれるので、遺産が多かったり、相続人が多いなどのトラブルが予測される場合には弁護士に相談することがおすすめです。

無料で相談に乗ってもらうなら税務署

税理士や弁護士に相談に乗ってもらうと相談料が発生します。その後の手続きも依頼するとなると相当な報酬を支払うことになります。遺産が多く、報酬を支払っても利益が見込める場合には、遺産整理や相続の手続きが煩雑になる場合が多く、多くの人が利用しています。
しかし、遺産が少なかったり、特例控除を利用して税負担を0円にしたい場合などは、報酬を支払うだけで、大きいなマイナスになることもあります。相続人が身内だけで、遺産もさほどないようであれば、税務署で手続きの方法について無料で相談に乗ってもらい、解決することもできます
税務署では電話や対面での相談を受け付けてくれているので、生前贈与について相談したい内容をまとめたうえでまずは電話をしましょう。電話での相談では基本的な内容について紹介してくれます。個別具体的な話になると税務署に出向いて相談をする必要があります。
税務署で対面によって相談を受けたい場合には、事前に電話で予約を取っていく必要があります。特に1~4月は確定申告などで税務署が多忙を極める時期に当たるので、できるだけその時期を避けて相談を行うのがおすすめです。
税務署の無料相談では生前贈与の仕方や、確定申告時の申告内容などが主になります。正しい納税をしてもらうのが仕事なので、節税方法などは詳しくは教えてもらえないと考えて相談しましょう。

家の生前贈与が最善の選択かをじっくり検討してから手続き

税制改正により生前贈与は行いやすくなりました。さまざまな控除があり、やり方によって相続時よりも生前贈与の方が節税につながることがあります。生前贈与にも相続時精算課税制度や暦年課税などの方法があり、どの方法が節税につながるかは資産状況によって変わってきます。
家の生前贈与が最善の選択かをじっくり検討してから、専門家などに相談して手続きを進めましょう。不動産の贈与を検討するにあたっては、不動産の価値がどのくらいあるのかは重要になります。
いまどのくらいの価値があるのかを知るには不動産一括査定サービスがおすすめです。すまいステップの無料一括査定サービスなら登録されている不動産会社の中から、査定依頼の物件がある周辺の複数の不動産会社に一括で査定依頼をしてくれます。
生前贈与の検討の際には、遺産価値の整理を行い、どのような戦略をとるのか検討して手続きを進めましょう。

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