離婚で財産分与をするとき家はどうする?ローンや税金で後悔をしない

離婚をするときには、夫婦それぞれでこれまでに貯蓄した財産を分け合います。財産分与の対象は現金以外にも幅広くあり、家も対象です。
家のように形のあるものは等分がしづらく、財産分与の際にトラブルになってしまうこともあります。スムーズに問題なく財産分与をするためにも、家の上手な分け方を知っておきましょう。

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離婚で家を財産分与する基礎知識

家をトラブルなくわけるには、財産分与についての基礎知識を身につけておくことが大切です。知っておきたい基礎知識は、次の通りです。

  • 離婚で財産分与の対象となる家の条件
  • 残っているローンも財産分与の対象
  • 離婚で財産分与ができる期間

基本的な知識を身につけて、財産分与とはどのようなものか、なにが対象となるのかなどを知っておきましょう。

離婚で財産分与の対象となる家の条件

家を購入していたからといって、すべての場合で財産分与の対象ではありません。離婚時の財産分与の対象となる家は、夫婦の共有財産で購入したものに限られます。
そのため、一方の親族が全額負担で購入した家は、夫婦の共有財産にはならないため、財産分与の対象ではありません。また、夫か妻のどちらかが結婚前に貯蓄をしており、そのお金で購入した家も、財産分与の対象外です。
夫婦の共有名義でなければ財産分与の対象にならないわけではありませんが、あくまでそれぞれの金銭的、あるいは生活負担によって購入した家のみ、財産分与の対象となります。

残っているローンも財産分与の対象

住宅ローンを組んで購入した家の場合は、ローンが残っているならその残債も財産分与の対象となります。個人的な理由で借り入れた借金は分与の対象にはなりませんが、夫婦の共有財産である家だと、ローン残債も分与の対象となることは覚えておきましょう。
財産分与の際に現金などのプラス資産がローンのマイナス資産を上回る場合は、そのマイナス分を差し引いて残った分を、それぞれに分配することになります。
財産分与の割合は財産の形成に貢献した度合いによって変動しますが、基本的には半分ずつ分け合うことになります。

離婚で財産分与ができる期間

財産分与の権利を主張できる期間は、離婚から2年以内となっています。そのため、離婚から2年を経過してしまうと権利を主張できず、共有財産であっても分与してもらえないため注意が必要です。
ただし、どちらか一方が故意に財産を隠すなど、悪質と認められるケースでは、離婚から2年を超えても権利を主張できます。また、相手の同意があるなら、2年を超過しても権利を主張して、財産を分与してもらうことができます。

離婚で家の財産分与をする流れ

離婚時に財産分与をする大まかな流れは、次の通りです。

  1. 家を含めた夫婦の財産を全て調べる
  2. お互いが納得できる形で財産を分ける
  3. まとまらない財産分与は裁判所で調停

全体の流れを把握しておくことで、スムーズに財産分与を行えます。なお、ステップ3の裁判所での調停は、話し合いがまとまらなかった場合のみです。そのため、夫婦間で問題なく話がまとまるなら、ステップ2までで財産分与は完了します。

家を含めた夫婦の財産を全て調べる

財産分与の対象となるのは、結婚してから夫婦が共有で形成した財産であるため、家だけではなくその他の資産も対象となります。家を含めた夫婦の財産を全て調べ、スムーズに分配できるようにリスト化しておくことがおすすめです。
財産分与の対象となる資産は、次の通りです。

  • 現金や預貯金
  • 家などの不動産
  • 車などの有形資産
  • 有価証券や投資信託
  • 保険解約の返戻相当額
  • 家具や家電
  • 美術品や貴金属など換金価値の高いもの
  • 将来もらえる可能性が高い退職金
  • ローン

分与の対象となるのは、上記の中で結婚してから夫婦が共有で形成したものに限られます。結婚前に個人で形成した資産については、分与の対象とはならないため、どこまでが結婚前の資産か、結婚後に夫婦で形成した資産はなにかをわけてリストにしておくことがおすすめです。
また、家や車などを購入した際に組んでいるローン残債も分与の対象となるため、プラスの財産だけではなく、マイナス資産についても確認しておきましょう。

お互いが納得できる形で財産を分ける

財産分与の原則は2分の1ですが、割合についてはお互いが納得できる形で構いません。そのため、必ずしも原則に従わなければならないわけではなく、財産形成の貢献度や離婚の原因などを考慮して、どちらかの取り分を多くすることも可能です。
離婚後の生活面での不安があるなら、収入が低くなるほうに多めに分与することもできます。分与の割合については話し合いで決め、これがまとまらない場合は次のステップへと移ります。

まとまらない財産分与は裁判所で調停

財産分与の割合について話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの第三者を交えて裁判所で調停を行います。いきなり裁判になるわけではなく、調停でも話し合いがまとまらない場合に、裁判へと移行すると考えましょう。
調停が上手くいかなかった場合は裁判になり、裁判所によって財産分与の割合や慰謝料の有無などの判断が下されます。裁判になると時間と手間がかかるだけではなく、裁判費用もかかるため、可能な限り調停か、それ以前の段階で話し合いを済ませることが大切です。

離婚で家の財産分与をするときの問題点

離婚で家を財産分与する際には、さまざまな問題点があります。

  • 家を残すと均等な財産分与が困難になりやすい
  • ローンの名義によって支払いトラブル
  • 家を所有し続ける人は固定資産税の支払い

家を残して財産分与をすると問題が生じやすいため、後でトラブルにならないよう事前に処分するかどうかを考えておきましょう。

家を残すと均等な財産分与が困難になりやすい

均等な財産分与を目指す場合は、家が残っていると取り分に不公平が出やすいです。特に家の資産価値が高い場合は、片方が家のみを受け取り、もう一方が他のすべての資産を受け取ったとしても、家のほうが資産価値が高く、価値がつり合わないことがあります。
価値のつり合いを取るには不足している分を、もう一方が現金などで埋め合わせる方法がありますが、これには余剰資金が必要です。また、家の価値が正確に判断できないと、いくら受け取るとお互いの取り分が公平になるのかがわからず、この点でも不公平が生じ、不満を抱えてしまう可能性があります。
家が残っていると夫か妻のどちらかは住む場所に困らず不便が少ないですが、均等な財産分与という面では問題が生じやすいことは理解しておきましょう。

ローンの名義によって支払いトラブル

住宅ローンの返済が残っている家は、離婚後もローンの名義人が返済を続けなければなりません。もし家を出ていく人がローンの名義者である場合は、自分が住まなくなった家のローンを、完済まで支払い続ける必要があります。
もしローンの名義人が返済を拒否すると、連帯保証人が滞納分の支払いを代わりに行います。夫が家を出て、妻が家に残る場合で、夫が名義人、妻が連帯保証人だと、支払いが滞った際にトラブルになりやすいです。
また、上記のケースで妻が連帯保証人になっていない場合でも、夫がローンの支払いを滞納すると、最終的には家が競売にかけられて強制売却され、突然家を失ってしまうリスクもあります。
離婚後のローンの支払いを誰が行うかで揉めることも多く、家を残して財産分与をすると、後々金銭トラブルになる可能性が高いです。
ローンが夫婦の共有名義になっている場合は、どちらかが家を出るのは契約違反にもなります。ローンの状況次第でさまざまな問題が生じる可能性があるため、ローン返済途中の家を財産分与する際には注意が必要です。

家を所有し続ける人は固定資産税の支払い

離婚後に家を所有し続ける人は、ローンの支払いが終わっていても、住み続ける限り固定資産税の支払いが必要です。地域によっては都市計画税がかかることもあり、家の所有者は維持費を支払い続けなければなりません。
固定資産税は1.4%が、都市計画税は0.3%が標準税率です。それぞれ評価額に税率をかけて税額を計算しますが、市区町村によっては標準税率とは異なる税率が採用されていることもあります。
財産分与では贈与税や不動産取得税は発生しないものの、ランニングコストとなる固定資産税などがかかり続けることは覚えておかなければなりません。

離婚で財産分与を均等に行うなら家の売却

離婚による財産分与を均等に行いたいなら、家は残さず離婚前に売却することがおすすめです。離婚前に家を売却してから財産分与をすることによって、さまざまな問題を解決できます。家を残すと問題が起きやすいため、スムーズな財産分与のためには離婚前の売却を検討しておきましょう。

離婚の財産分与で家を売却するメリット

離婚前に家を売却してから財産分与をするメリットは、次の通りです。

  • 現金による分与で均等に財産を分けやすい
  • 売却価格でローンを完済しやすい
  • ローン滞納のトラブルを回避しやすい

家を残したまま財産分与をすると、価値のつり合いを取ることが難しく、それぞれの取り分に不公平が生まれやすいです。しかし、家を売却するなら売却によって得た現金を分割でき、均等に分配しやすいため、取り分の不公平が生じづらくなります。
また、売却価格でローンの完済を目指しやすく、マイナス資産を解消してから財産分与に臨めます。ローンを完済しているなら、離婚後に名義人が支払いを拒否してローン滞納のトラブルが発生する心配もなく、金銭的なトラブルを事前に回避しやすい点も、離婚前に家を売却するメリットです。

仲介で家を売却する手順

不動産会社による仲介で家を売却する手順は、次の通りです。

  • 不動産会社による査定を受ける
  • 仲介を依頼するために不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を開始する
  • 購入希望者の内覧対応をする
  • 売買契約を締結する
  • 家を引き渡す

家がどれくらいの価値で売れるかを知るために、不動産会社による査定を受けます。査定額や担当者との相性を確認して不動産会社と媒介契約を結び、仲介による売却活動を開始してもらいます。
不動産会社に物件広告を出してもらい、それを見て家に興味のある人が現れたなら、実際に家を見に来てもらう内覧対応を行いましょう。内覧を終えて家を購入したいという希望者が現れたなら、条件を交渉して売買契約を締結します。
その後、契約書の内容に従って引き渡しを行い、家の売却は完了です。仲介による売却だと、家を売るまでに3ヶ月から半年程度の期間がかかります。
財産分与の問題を回避するには、家は離婚前に売ったほうがよいため、離婚前に売却が完了するように早めに動き出すことが大切です。

家を短期間で売却したいなら買取

できるだけ短期間で家を売却したいなら、不動産会社による買取がおすすめです。仲介による売却とは違って、買取なら個人の買主を探す必要がありません。
不動産会社による査定を受け、金額に合意できるなら売買契約を交わし、引き渡しとなります。買取の場合は早いと1週間程度の売却も可能であるため、離婚までに時間がない人にはおすすめの方法です。また、買取だと物件の売り出し情報が出回らないため、周囲に知られずに家を売れることもメリットです。
ただし、不動産会社は買い取った家に付加価値をつけて再販することを前提にしているため、価値の上乗せ分が売却価格から差し引かれます。買取価格は仲介による売却相場の70~90%となることが一般的であるため、素早く売れるものの、売却価格が仲介より下がることは理解しておきましょう。

売却した家に住みたいならリースバック

ローンなどの問題を回避するために離婚前に家を売りたいものの、住居は確保しておきたいならリースバックという方法がおすすめです。リースバックは業者に家を売却したのちも、賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けることができます。
家の所有権は業者に移りますが、毎月の家賃を支払って同じ家に住み続けることができ、かつ売却価格でローンを完済できるなら、ローンの問題で揉める心配もありません。
住み続ける限り家賃の支払いは必要なものの、一定期間住む、あるいは上乗せして費用を支払うなどの条件を満たすことで、家を買い戻すことも可能です。

ローンの完済ができない家は任意売却

売却してもローンの完済ができず、かつローンの支払いを滞納している場合は、任意売却によって売ることも可能です。任意売却をするには、ローンを滞納した状態で、金融機関に相談し、売却の許可を受ける必要があります。
許可を得た後は売却活動を開始し、家を売ってローンを返済します。任意売却では家を売った後もローン残債は発生し、その後も支払いを続けなければなりません。しかし、生活が苦しいなどの事情を伝えて交渉すると、ローンの支払い額を減額してもらえることもあります。
ローンを滞納し続けると、抵当権を行使されて競売にかけられ、家は強制売却となります。競売による強制売却だと売却価格は安価になりますが、任意売却なら仲介売却とほぼ同等の金額で売ることができるため、売却後のローン残債を少しでも減らすことが可能です。

財産分与で家のトラブルを避けるコツ

財産分与の際には家に関するトラブルが発生することも多いですが、これには回避する方法があります。

    • 合意した財産分与の内容を文章で残す
    • 一括査定を使って家の売却を始める
  • 財産分与の手続きを専門家に依頼

トラブル回避のコツを把握し、問題なくスムーズに財産分与を完了させましょう。

合意した財産分与の内容を文章で残す

財産分与の取り決めは口頭で行わず、合意を得た内容は全て文章で残すことが大切です。財産分与の内容を文章で残すことによって、明確な証拠として用いることができ、仮に裁判になったとしても権利を主張できます。
また、公証役場にて公正証書を作成して財産分与の内容を取り決めておくと、裁判を起こさずに権利の強制執行が可能です。口頭での取り決めは後で言った言わないのトラブルになることが多いです。証拠を残していないと揉めやすいため、決めた内容は必ず文章に残すようにしましょう。

一括査定を使って家の売却を始める

家を売るなら一括査定を利用して売却することがおすすめです。一括査定では複数の不動産会社から査定を受けることができ、相場価格を判断しやすくなります。適切な相場価格を知っておくことで売り損を防ぎやすく、納得できる金額で売却しやすいため、現金に換えた後の財産分与でも不満が出づらいです。
また、複数社の査定結果を比較することで、優良な不動産会社にも出会いやすくなり、売却活動をスムーズに進められる点もメリットです。すまいステップなら、ネットで物件情報を登録すると、複数社から効率的に査定を受けられます。登録も2~3分程度と簡単であるため、売却を検討しているなら利用がおすすめです。

財産分与の手続きを専門家に依頼

家の名義変更や分与する財産の取り決めなどの各種手続きは、専門家に依頼することがおすすめです。第三者を交えて手続きを行うことで冷静に話し合いがしやすいだけではなく、各種手続きをミスなく確実に行えます。
家の名義変更は司法書士に、財産分与の取り決めは弁護士に依頼すると、それぞれスムーズに完了します。わからない点を自己判断で進めると失敗しやすいため、不明点があるならすぐに専門家に相談して、ミスなく手続きの完了を目指しましょう。

離婚で財産分与をするなら家は売却がおすすめ

家を残したまま財産分与は可能ですが、ローンの支払いや分与する金額などで揉めることが多いです。そのため、離婚時の財産分与では事前に家を売ることがおすすめであり、売却が完了しているとさまざまな問題を回避しやすいです。
家の売却には3ヶ月から半年程度の時間がかかるため、離婚前に売るなら早めに行動しなければなりません。トラブルを回避するためにも準備は早めに進めておき、スムーズに財産分与を行いましょう。

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