自宅売却を成功させるためのポイントと流れや費用について知ろう

転勤や転職などの事情や、子どもの独立などで家が広くなりすぎて住み替える時など、現在住んでいる自宅を売却しての引越しを検討している方もいるでしょう。自宅の購入が一生に一度の最大の買い物になる方が多いように、自宅の売却も一生のうちで何度も経験することでもありません。
多くの方が初めての売却の経験になるので、色々と不安なことも多いことでしょう。一口に自宅の売却と言っても、売却方法には仲介で売却する方法と、不動産会社による直接の買取の方法があります。また、自宅を売却する時にも、売主側にも様々な費用が発生します。
この記事では、初めての自宅売却にのぞむ方のため、自宅を売却する方法や、売却の流れ、必要な費用などについて詳しく分かりやすく解説します。ぜひ、自宅の売却を検討中の方は参考にしてみてください。

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自宅売却の方法

まずは、自宅を売却するための2つの方法、不動産会社に仲介してもらって売却する方法と、不動産会社に直接買取をしてもらう方法について、解説します。

仲介で売却

不動産会社に仲介手数料を支払って、買主を探してもらう方法が仲介による売却です。仲介手数料は必要ですが、買取よりも高額な相場なりの価格で売却できるので、手元に残るお金は買取よりも多くなることが一般的です。買取と比べると売却までに時間がかかり、最低でも3ヶ月程度、長ければ6ヶ月以上の時間が必要です。

買取で売却

不動産会社に直接買取をしてもらうと、不動産会社がリフォームをして相場なりの価格で売り出します。
不動産会社が売り出す時にも、相場なりの価格でしか売れません。リフォーム代や売却後の不動産会社の利益を出すために、買取では相場の7割程度の売却価格になってしまいます。仲介手数料は必要ありませんが、仲介よりも手元に残るお金は少なくなります。
しかし、買取なら買主を見つける手間を省けるので、最短で1週間ほど、長くても1ヶ月ほどで売却が完了します。

自宅売却のポイント

自宅を売却した後で、実は後悔するという方も少なくないのが現実です。自宅を売却した後で後悔する理由には、思っていたよりも安い価格でしか売れなかったとか、後から調べたらもっと高い価格で売れたのに、という売却額に関するものが圧倒的です。また、不動産会社選びに失敗したという方もいます。
これから自宅を売却する方が、こうした後悔をせずにできる限り満足できる売却を成功させるためには、事前に理解しておいた方がいいポイントがあります。自宅売却を成功させるためのポイントにはどのようなものがあるのか解説します。

相場を正しく知る

不動産会社に査定をしてもらう前に、自分で近隣のエリアの同じような物件の売却相場を正しく把握しておきましょう。国交省が運営している不動産の取引事例を公開しているレインズ・マーケット・インフォメーションや不動産取引価格情報検索などで実際の取引事例を調べることができます。
また、不動産会社のポータルサイトでは、実際に現在売りに出されている物件の売り出し価格を検索できます。近隣のエリアで似たような物件がどのくらいの価格で売り出されているのか、成約しているのかを把握することで、不動産会社の査定価格が適切かどうか判断できます。また、価格交渉でも相手の言い値に負けることはありません。

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンが残っている自宅を売却する場合には、売却した金額で住宅ローンの残債を完済できるかどうかが重要なポイントになります。売却金額で完済できるのなら簡単に売却できます。
しかし、金融機関が設定した抵当権を外せない場合には売却できないので、売却金額で完済できない場合は売却が難しくなります。預貯金などで差額を補填できない場合には、住み替えローンの利用や任意売却を検討せざるを得なくなります。
住宅ローンの残債を調べて、売却をスムーズに進められそうかどうかを事前に調べておきましょう。残債の調べ方は、毎年1回、借入をしている金融機関から送られてくる残高証明書や返済予定表を確認するか、金融機関に直接問い合わせてみましょう。

一括査定サイトで複数から査定をもらおう

自宅を仲介で売却するにせよ、不動産会社による直接の買取で売却するにせよ、どちらにしても不動産会社を通さなければ売却することはできません。満足できる自宅の売却を成功させるためには、不動産会社選びがとても重要になります。
不動産会社を探す時には、1社の査定だけで選ばずに、複数の不動産会社を比較して選ぶことをおすすめします。その理由は、同じ物件でも不動産会社によって査定額に大きな違いが出るためです。
また、仲介での売却の場合には、時には1年近いお付き合いになることもあるので、スタッフとの相性もとても重要なポイントになります。いくつかの不動産会社のスタッフと話やメールのやり取りをしてみて、信頼できるかどうか判断した方がいいでしょう。
複数の不動産会社に自分で直接問い合わせをするのはとても大変です。一括査定サイトを利用することがおすすめです。一括査定サイトのすまいステップなら、最大4社からの査定を、たった数分の入力作業だけで取り寄せられます。
全国から厳選した不動産会社と提携していて、それぞれの会社の一流のスタッフが対応に当たってくれます。安心できる不動産会社探しに役立つので、ぜひすまいステップで一度無料でできる一括査定をしてみましょう。

不動産会社選びが大切

一言で不動産会社と言っても、会社によってそれぞれ特徴が大きく違います。全国規模の大手もあれば、地元密着で長年経営している中小もあります。中には、家族経営で小規模に経営している不動産会社もあります。
また、都市部のマンションだけを扱っている会社や、地元に根ざしたネットワークで一戸建てや土地の売却が得意な不動産会社もあります。
マンションなのか一戸建てなのか、便利な立地なのか郊外なのか、売却したい物件の種類によって、依頼するべき不動産会社が大きく変わってきます。売却したい自宅のある地域では、自宅と同じ種類の不動産を扱うのが得意な不動産会社はどこなのか、不動産会社のホームページの販売実績などを調べて、しっかりと選ぶことが大切です。

売り先行か買い先行かで流れは変わる

売り先行とは、自宅に住みながら売却活動をすることです。訪問査定や内覧に住みながら対応する必要があるので、片付けや掃除が大変です。しかし、買手が見つかって、売却価格が決まってから引越し先を探せるので、資金計画が立てやすくなります。
買い先行とは、新居の購入を先に済ませて、引越し後に空き家になった状態で売却する方法です。訪問査定や内覧の時に、片付けをその都度しなくても済むので対応は楽です。しかし、買手が見つからなければ、新居との二重ローンや、マンションなら管理費、一戸建てでも固定資産税などの金銭的な負担が続きます。
金銭的な余裕がある場合には買い先行でも構いませんが、経済的な負担を考えると売り先行を選択する方の方が多いでしょう。

売却の適切な時期を知ろう

不動産は売りやすい時期があります。売り出しのタイミングを間違えるとなかなか売却できないので、タイミングに注意しましょう。
自宅としてのマンションや一戸建てを探す人が増えるのは、4月からの新生活に合わせて引越し先を探す人が増える1月から3月の間です。次に増えるのが、9月の異動に向けて新居を探す人が多い7月から8月です。
この時期なら、住宅の需要が増えるので、他の時期よりも高めの金額で売却できる可能性が高まります。

内覧は第一印象が重要

価格や立地などの条件が合えば、購入するかどうかを内覧での印象で決める方がほとんどです。内覧は第一印象がとても大切です。荷物は整理して、できる限り掃除をしておきましょう。自分で掃除や片付けが行き届かないようなら、ハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。
また、内覧に来たら、対応は不動産会社の人に全て任せるのではなくて、誠実な対応を心がけましょう。質問などは分かる範囲でいいので、聞かれたら誠実に答えましょう。

契約不適合責任の取り決めを行っておく

契約不適合責任とは、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたものです。購入した商品に欠陥があった場合の責任を売主に問うというものです。不動産の場合には、購入時には気がつかなかった雨漏りやシロアリ被害、水漏れなどの責任が売主に問われます
契約者不適合責任は、売買契約を結ぶ前に買主との交渉の段階で取り決めをしておきましょう。特に、期限の設定はとても重要です。通常は引渡し後3ヶ月から6ヶ月で設定します。後々のトラブルを回避するためにも、必ず契約者不適合責任は明確に記載しておきましょう。

自宅売却をする流れ

自宅を売却する時の流れは次のように進みます。

  1. 事前準備
  2. 不動産会社による査定
  3. 仲介契約である媒介契約締結
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 締結決済と引渡し
  7. 確定申告

まずは、売却に当たって必要な権利書などの書類をそろえたり、自分で相場を調べたりといった事前準備を行います。準備ができたら一括査定サイトで机上査定を行います。机上査定の結果から訪問査定をしてもらう不動産会社を選びます。
訪問査定の結果から仲介や買取を依頼する不動産会社を選択したら媒介契約を結びます。仲介であれば売却活動に入り、必要に応じて内覧対応などを行います。
購入希望者が現れたら、価格や条件の交渉を行います。条件に同意できたら売買契約を結びます。引渡し日になったら自宅の引渡しと決済をします。
自宅を売却したことで利益が出た場合には、確定申告をして譲渡所得税を納税します。

自宅売却にかかる費用

自宅を売却すると、多額の現金が手元に入ってきます。しかし、全てが自分の手元に残るわけではありません。自宅の売却には様々な費用が必要です。また、税金もかかります。売却金額だけを見て、新居の資金繰りなどを考えていると、意外に高額な売却にかかる費用に慌てることになりかねません。
自宅を売却するのであれば、どのような費用をどのくらい見積もっておかなければいけないのか、こちらでは費用の種類について解説します。

仲介手数料

不動産会社による直接の買取なら必要ありませんが、仲介で売却した場合には仲介手数料が必要です。仲介手数料とは、仲介を成功させた不動産会社へ支払う成功報酬です。一般媒介契約で複数の不動産会社と契約していた場合でも、売却を成功させてくれた不動産会社にのみ支払います。
仲介手数料の上限金額が法律で決められています。価格が400万円超えの物件の場合の上限金額の計算式は次の通りです。
仲介手数料=売却金額×3%+6万円+消費税
この計算式に当てはめると売却金額が変わると次の表のように仲介手数料が変わります。消費税は10%で計算しています。

自宅の売却金額仲介手数料の上限
1,000万円39万6,000円
3,000万円105万6,000円
5,000万円171万6,000円
1億円336万6,000円

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書、株券などの金融証券の証書などに収入印紙を貼り付けることで納税する税金です。不動産の売買契約書にも必要です。収入印紙を貼り付けるべき書類に、しかるべき金額の収入印紙を貼っていない場合には、本来の金額の3倍の金額を納めなければいけません。
印紙税の税額は、取引の種類と書類に記載される金額によって変わります。不動産売買の契約書の税額は次の表のように定められています。なお、2022年3月31日までは軽減税率が適用されています。

契約書に記載される金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超~60万円48万円

額面の小さい収入印紙はコンビニでも購入できます。収入印紙には10万円までありますが、高額な収入印紙は郵便局か法務局で購入できます。なお、売買契約に立ち会う不動産会社の方で用意してくれる場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

ローン繰り上げ返済料

住宅ローンの残債が残っている自宅を売却して、売却金額で一括返済する場合には、ローンの繰り上げ返済に対する手数料がかかります。金額は金融機関によって異なりますが、1万円から3万円程度のところが多いようです。
金融機関によっては、ネットでの繰り上げ返済の申し込みと手数料の支払いの方が、窓口での手続きと支払いよりも安くなることがあります。ローンの借り入れをしている金融機関に確認してみましょう。

登記費用

自宅を売却した金額で住宅ローンの残債を一括返済した場合には、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記とは、住宅ローンを借り入れる時に金融機関が設定した抵当権を取り消すための手続きです。
抵当権抹消登記にかかる費用は法務局に支払う登録免許税と司法書士に依頼するのなら司法書士への報酬です。
登録免許税は1件につき1,000円です。土地と建物は別々なので、建物1棟と土地1筆なら合計2,000円必要です。土地が複数の筆に分かれている場合には筆数分必要です。
司法書士への報酬は抵当権抹消登記の場合には1万円から3万円程度が相場です。

その他かかる費用

その他に、必要に応じてかかる費用があります。自宅を売却する時にかかるその他の費用の主なものは次の様なものです。

  • 引越し費用
  • ハウスクリーニング
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 書類を取得するための費用

一戸建ての自宅を売却する時には、土地の境界線が確定していなければ売れません。境界線が曖昧な場合には測量が必要です。
古い一戸建ての場合には、解体して土地として売却した方が売りやすいこともあります。ただし、解体せずに古家付きの土地としての方が売れる場合もあります。解体した方がいいか迷ったら、不動産会社に相談してみましょう。
それぞれ、どのくらいの費用が必要なのかは、家族の人数や家の大きさなどによって変わります。引越しやハウスクリーニング、測量、解体などは、その都度、見積もりを取って依頼するところを選ぶようにしましょう

譲渡所得税

売却して利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。この場合の利益(=譲渡所得)とは、売却金額から経費を差し引いた残りの金額のことです。譲渡所得がプラスになったら、所得税と住民税が課税されます。
自宅売却での経費には、売却時の仲介手数料や解体費用などの経費の他に、購入時の経費やリフォームした代金も取得費として含めることができます。
なお、取得費を証明するためには購入時やリフォームした時の売買契約書や領収書などの金額を証明するための書類が必要です。
不動産の売却益に対して課税される所得税と住民税は、所有していた期間に応じて変わります。5年以下の所得なら短期譲渡所得、5年を超える所有なら長期譲渡所得になります。
それぞれの合計税率は次の通りです。

自宅を所有していた期間譲渡所得税の合計税率
5年以下の短期譲渡所得39.63%
5年を超える長期譲渡所得20.315%

かかる税金が軽減できる特例

都市部で親から相続した一戸建ての自宅を売却したら、親が購入した時よりも土地の価格が大幅に上がっていた場合など、売却益が多額になることも珍しくありません。売却益が多額になった場合には、譲渡所得税が大きな負担になることもあります。
そこで、譲渡所得税の負担を軽くするための特例などがいくつか用意されています。ぜひ利用できる特例などがあったら利用して、少しでも節税に努めましょう。

3,000万円の特別控除

自宅として使っていたマイホームを売却した場合の利益から3,000万円が控除される特例です。所有期間の長さにかかわらず、売却直前まで自宅として利用していたマイホームの売却であれば適用されます。
なお、以前住んでいた自宅や、被災した自宅を売却する場合には、住まなくなってから3年以内の売却であれば適用できます。ただし、売却する相手が家族である場合には適用できません。
また、一度この特例を使ったら2年間は利用できません。

10年を超える長期譲渡所得の課税の特例

長期譲渡所得は短期譲渡所得よりも低いのですが、自宅を10年を超えて所有していた場合には、10年を超える長期譲渡所得の課税の特例を適用してさらに低い税率を適用できます。
売却して得た譲渡所得のうち6,000万円までの部分の合計税率が14.21%になります。3,000万円のマイホームの控除と併用できるので、大きな節税効果を期待できます。

特定の居住用財産の買換え特例

今まで住んでいた自宅を売却して、新たに自宅を購入した場合には、2021年3月31日までなら特定の居住用財産の買換え特例も利用できます。こちらの特例は、3,000万円の控除の特例とは併用できないので、どちらを利用した方がいいのかはよく検討しましょう。
特定の居住用財産の買換え特例とは、前の自宅を売却して新たに自宅を購入した場合に、売却で譲渡所得が発生しても、譲渡所得税を次の売却の時まで繰り延べられるというものです。
譲渡所得税が控除されるものではありませんが、次に購入する自宅を将来売却するつもりがないのなら、こちらの特例を利用するのも検討に値します。

損益通算の特例

自宅を売却して利益が出た場合には分離課税になるので、事業所得が赤字でも、自宅の売却益から補填できません。しかし、自宅の売却で損失が出た場合には、給与所得や事業所得と損益通算して相殺できます。
自宅売却で損失が出た時には、確定申告することで、全体の所得額を下げることができるので、所得税や住民税を節税できます。会社員で源泉徴収されていても還付されるので、損失が出ても確定申告をしましょう。

自宅売却をするには成功するためのポイントを押さえて売却しよう

この記事では、自宅を売却する時に注意した方がいいポイントや、流れ、必要な費用などについて解説しました。自宅を売却するのには意外に手間も費用もかかることに驚いている方もいることでしょう。初めての自宅売却を満足できる形で成功させるためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。
全国から厳選した不動産会社と提携しているすまいステップでの一括査定なら、しっかりと対応してくれるスタッフである確率が高くなります。自宅の売却を検討しているのであれば、まずはすまいステップでの査定からはじめてみてはいかがでしょうか。

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