戸建て売却の流れやかかる費用税金・注意点まで一挙解説

住み替えや、相続した実家を売却したいといった理由で、所有している戸建ての売却を検討している方もいるでしょう。不動産業界に関係した職に就いているのでなければ、多くの方は戸建てを売却するときの流れはどのように進めたらいいのか、よくわからずに不安に感じていることと思います。
また、戸建てを売却すると、売却にかかるさまざまな手数料や税金などの費用がかかり、売却金額の全額が手元に入ってくるだけではないことを知らない方も少なくありません。
この記事では、不動産業界について詳しくないけれども、所有している戸建ての売却を検討中の方に向けて、戸建て売却の流れや必要な費用、戸建てを売却するときに注意するべきポイントなどについて詳しく解説します。ぜひ、戸建て売却を安心して進めるための参考にしてください。

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戸建て売却の相場を調べる方法

戸建ての売却を決めなくても、検討し始めた段階で始めた方がいいのが、売却相場を調べることです。戸建てを含めた不動産の価格には、定価という決まった価格はありません。売主と買主が同意できれば、いくらで売ろうが構いません。
しかし、適正な売却価格というものはあります。それが近隣地域での似たような物件の相場です。売却しようとしている戸建てと同じような築年数や間取り、最寄り駅からの距離などの地理的条件が似ている物件が、ここ数年でどのくらいの価格で取引されているのか、相場を事前に調べられる限り調べておきましょう。
自分で相場を把握しておくことで、不動産会社が提示する査定価格が適正かどうか判断する材料にできたり、買主との価格交渉で買い叩かれる心配が少なくなったりします

相場の調べ方

それでは、一般の方が売却相場を調べる方法にはどのようなものがあるのか、詳しく解説します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、レインズに登録された売買情報を一般向けに公表しているサイトです。レインズとは、不動産会社の間で売りに出されている物件の情報を透明化して必要としている人の元へ不動産が渡るように、国土交通省主導で開設しているネットワークシステムです。
レインズは不動産会社しか利用できませんが、一般向けに個人情報を特定できない形で取引の結果を公表しているのがレインズ・マーケット・インフォメーションです。直近1年間の実際の取引事例を間取りや築年数、立地などで検索できるので、近隣地域の相場を調べるのに役立ちます

不動産取引価格情報

不動産取引価格情報は、国土交通省が開設している土地総合情報システムの中のサイトで、不動産を売却した人からのアンケートを基にして、実際の取引事例において個人情報を特定しない形で公開しています。
レインズ・マーケット・インフォメーションとの違いは、不動産取引価格情報の方は2005年からの情報が公開されているので、相場がどのように動いているのかを把握することができます

不動産ポータルサイト

大手の不動産会社なら、現在売りに出されている物件の情報を数多く掲載しているポータルサイトを運営しています。こちらのサイトなら、売り出し価格を調べることができます。
実際には、価格交渉が行われることが多いので、売り出し価格は参考程度ですが、近隣地域の似たような戸建てがどのくらいの価格で売り出されているのか参考になります

不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社からの査定を受けられるサイトです。あなたが売却したいと考えている物件の詳細な情報を基に査定してもらえるので、実際のプロの不動産会社の評価を取り寄せられます
査定を取り寄せたからと言って、必ずしも契約しなければいけない訳ではなく、無料で利用できるので、ぜひこちらも利用してみましょう。
一括査定サイトはいくつもありますが、すまいステップがおすすめです。すまいステップでは、厳選した不動産会社のより厳選した営業スタッフが、査定を依頼したお客様の対応に当たります。
査定依頼した後でのしつこい電話などの迷惑行為もないので、ぜひ一度すまいステップで査定依頼をしてみましょう。

戸建て売却の流れ

売却相場を調べて、どのくらいの価格であれば売れそうか、売り出し価格はどのくらいに設定すれば適切か把握して、売却を決断したら実際の売却へむけた動きを開始しましょう。
戸建てなどの不動産の売却は、リサイクルショップへ家の中の不要品を持っていき売る時のように簡単にはいきません。売却準備から売却完了、その後の確定申告まで多くのステップを踏まなければいけません。その流れを詳しく見ていきましょう。

売却前の準備

不動産会社に仲介を依頼する前に、自分で準備しておくべきことがいくつかあります。戸建てを売却することを決めたらまずやるべき準備は次の3つです。

  • 書類の準備
  • 境界線の確認
  • 家の状態の確認

それぞれみていきましょう。

書類の準備

戸建ての売却に必要な書類を確認して、手元にない場合にはできる限り事前にそろえておきましょう。必要書類は次の表の通りです。

必要書類目的紛失時に再取得できる場所
登録済権利証もしくは登記識別情報戸建ての所有者の確認再発行不可
司法書士か不動産会社へ相談を
間取り図物件の詳細な情報を確認建築時の工務店が保存している可能性が
ない場合には簡易的に作ることも
測量図土地の面積と境界線の確認法務局
ない場合には測量が必要なことも
身分証明書・実印・印鑑証明売主本人の確認と証明役所などで取得

境界線の確認

戸建ての場合には必ず土地と建物をセットで売却します。隣の土地との境界線が確定していない土地は売却するのが難しいので、必ず事前に境界線を確認しておきましょう。境界線を明確に記した測量図がない場合には、測量が必要なこともあります。

家の状態の確認

家の状態とは、具体的な家の状態です。最寄り駅からの距離や周辺環境、土地の形状、建ぺい率や容積率、道路とどのように接しているのかなどです。また、雨漏りや水回りの不具合など、契約不適合責任を問われそうな箇所がないかも事前にチェックして、必要があれば補修しておきましょう。

相場を調べる

相場を調べて、実際に売却できそうな価格と売り出し価格のおおよその傾向は把握しておきましょう。相場の把握は、その後の資金計画にも大きく影響してきます。ローンが残っている家の残債を売却金額で完済するつもりなのに、相場を調べてみたらローンが完済できないことがわかることもあります。
不動産会社の言い値で売却してしまうこともないように、事前に自分で相場を把握しておくことはとても大切です。

不動産会社へ査定依頼

書類の準備や相場の把握などの自分でできる範囲の事前の準備が進んだら、いよいよ不動産会社へ査定の依頼をしましょう。査定には、築年数や間取り、住所などのデータだけで査定する机上査定と、不動産会社のスタッフがやってきて実際に調査する訪問査定があります
流れとしては、一括査定サイトに机上査定を依頼して、その査定結果から訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶ流れが一般的です。
すまいステップなら、1回の入力作業で最大4社の不動産会社から査定を取り寄せられます。自分で不動産会社を選ぶこともできるので、有名な大手と、地元密着の中小などの特色の違う不動産会社をいくつか選んでみると、査定結果の違いを比較できます。
すまいステップで4社からの机上査定を取り寄せたら、その中から2社ほど選んで訪問査定を依頼します。不動産会社を選ぶときには、査定価格だけではなく、査定価格の理由などもしっかりとみて判断しましょう。

媒介契約の締結

訪問査定の結果から仲介の契約である媒介契約を結ぶ不動産会社を選択して、契約を結びます。媒介契約の種類には、複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約と、1社のみとの契約しか結べない専任媒介契約および専属専任媒介契約があります
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自分で見つけた買主との契約は不動産会社を通さなくてもいいのが専任媒介契約です。自分で見つけた買主との契約も不動産会社を通さなくてはいけないのが専属専任媒介契約です。
どの契約方法を選ぶといいのかは、物件の状況や自分で買主を見つけられるかどうかで変わります。人気の物件であれば一般媒介契約で複数の不動産会社に競わせるのもいいでしょう。しかし、郊外の戸建てであれば、専属専任媒介契約を結ぶことが一般的です。

売却活動の開始

媒介契約を結んだら、売り出し価格や売却にあたっての条件などを不動産会社と相談して決めて、売却活動を開始します。売却活動は、不動産会社がチラシやWebサイトなどで宣伝するので、当初は売主としてやることはほとんどありません。
興味を持つ人が現れて内覧の希望があれば、内覧対応をします。内覧は基本的に売主の立ち会いが必要です。内覧での印象が購入の決定に重要なので、事前に掃除や整理整頓をしておきましょう。また、質問への返答も不動産会社のスタッフ任せにせずに、自分でわかる範囲で答えるようにしましょう。

売買契約

内覧の結果、購入を決める人が現れたら、売買契約を締結します。まずは、購入申込書が提出されたら、価格や条件などの交渉を行います。交渉が妥結したら、売買契約へと進みます。
売買契約では、ローン特約や手付金などについて詳しく記載します。ローン特約とは、契約後に買手がローンの審査に落ちた場合に、契約を白紙にできるというものです。ローンの正式な審査は売買契約締結後なので、通常はローン特約を付けます。
売買契約書にサインと捺印をして、手付金を支払ってもらい、引渡日を決めたら売買契約完了です。手付金はその後全額返金する可能性もあるので、手を付けてはいけません。

戸建ての引き渡しと決済

買主のローンの審査が無事に通ったら、引渡日に物件を引き渡し、売却金額から手付金を引いた金額を決済します。引越しが必要なら、引き渡しの日までに引越しを完了して、戸建てをきれいにしておきましょう。売買契約締結から引き渡しまでは1ヶ月から2ヶ月程度かかります。

確定申告を行う

戸建てを売却したことで利益が出た場合と損失が出た場合には、必ず次の年に確定申告を行いましょう。利益が出たのに確定申告をして譲渡所得税を納税しなければ、延滞税と重加算税が加算される上に、減税されるさまざまな控除や特例を受けることができなくなります。必ず確定申告を行いましょう。
売却によって損失が出た場合には、給与所得や事業所得と損益通算して、全体の所得を少なくすることができます。こちらは必須ではありませんが、減税効果が高いのでぜひ確定申告しましょう。

戸建て売却でかかる費用と税金

戸建てを売却すると、手元に入ってくるお金だけしか目に入らない方もいますが、実は売主側もかなりの費用を負担しなければいけません。また、税金もいろいろとかかります。
もちろん、売却した金額でまかなうこともできますが、売却金額の全額を手元に残せるわけではない点は理解しておいた方がいいでしょう。戸建て売却には、どのような費用や税金がかかるのか解説します。

仲介手数料

戸建てを売却する時に必要な費用に、不動産会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料は、成功報酬なので媒介契約を結んだだけでは支払いません。売却を成功させた不動産会社にのみ支払います
仲介手数料は法律で上限金額が決められています。400万円以上の物件を売却した場合の上限金額の計算式はこちらです。
売却価格x3%+6万円+消費税
例えば、1,000万円で売却した場合には、39万6,000円が上限となる仲介手数料が必要です。支払うタイミングは、通常は売買契約を交わしたときに半額、引き渡しの時に残りの半額支払います。

印紙税

印紙税は売買契約書や領収書に収入印紙を貼り付けることで納税する税金です。収入印紙が必要な書類に貼っていない場合には、罰則として本来の収入印紙の金額の3倍の金額を納めなくてはいけません。不動産の売買契約書にも当然必要です。
収入印紙の金額は、売買契約書に記載する金額に応じて次のように変わります。なお、現在は2022年3月31日まで軽減税率が適用されています。

契約書に記載する金額本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超~1億円以下6万円3万円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円
10億円超~50億円以下40万円32万円
50億円超~60万円48万円

額面が少ない収入印紙はコンビニでも購入できます。郵便局や法務局なら10万円の高額な収入印紙も購入できます。自分で購入しなくても、契約に立ち会う不動産会社の方で用意してくれることもあります。事前に確認してみましょう。

その他場合によってかかる費用

上記はすべての戸建てを売却する人にかかる費用です。その他に、場合によって必要になる費用もあります。

繰り上げ返済手数料

売却した金額で、住宅ローンの残債を一括して繰り上げ返済するときには、繰り上げ返済手数料がかかります。金額は住宅ローンを借り入れている金融機関によって違いますが、1万円から3万円程度のところが多いようです。
金融機関によっては、窓口での支払いと、ネット経由での支払いでの手数料が違うことがあります。借り入れしている金融機関に金額と支払い方法を確認してみましょう。

抹消登記費用

売却した金額で住宅ローンを一括返済する場合には、金融機関が設定している抵当権を外す抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記には、法務局へ納める税金の登録免許税が必要です。司法書士へ依頼するのなら、司法書士への報酬も必要です。
登録免許税は1件につき1,000円です。土地と建物にそれぞれ必要なので、建物1棟と土地1筆なら合計2,000円です。土地が複数の筆に分かれているときには、筆数分必要です。
司法書士への報酬は2万円程度が相場です。

譲渡所得税

戸建てを売却したことで利益が出た場合には、譲渡所得税がかかります。課税対象となる利益とは、売却金額から諸々の経費を差し引いた残りの金額です。経費には売却にかかった手数料や税金の他に、取得時やリフォームにかかった費用も取得費として計上できます。
取得費を証明するためには、購入時やリフォームの領収書や売買契約書など、金額を証明できる書類が必要です。
譲渡所得税を支払う必要がある場合には、所有期間が5年以下か5年を超えているかで税率が変わります。これは、短期間での売買を繰り返すことでの不動産の値上がりを防止するための措置です。
5年以下の所有であれば短期譲渡所得となり税率は合計で39.63%になります。5年を超える場合には長期譲渡所得となり税率は合計で20.315%です

戸建て売却で注意したいポイント

戸建てを売却する時には、いくつか注意するべき点があります。注意点に気をつけて事前に対策することで、より高額での売却ができる可能性が高まります。どのような注意点があるのか解説します。

戸建てのアピールポイントを作る

同じような戸建てが近所で売却に出された場合、下手をすると価格競争に巻き込まれてしまい、希望していた金額で売却できないこともあります。競合する物件が現れたときに価格競争に巻き込まれないためには、アピールポイントを作っておくことが大切です
少し不便な立地でも、自然が豊かな閑静な場所といった感じで、視点を変えてみることで差別化できるアピールポイントが必ず見つかるでしょう。

土地の境界線は明確にしておく

戸建てには必ず土地が付いています。土地の境界線は必ず明確にしておきましょう。隣の土地の持ち主との関係があまり良くなくて、境界線トラブルを抱えている場合もあります。万が一、境界線トラブルを隠したままで売却してしまうと売却後にトラブルになることも考えられます。売却前に、必ず隣の土地の持ち主にも協力してもらって、境界線は確定しておきましょう。

適切な売却価格にする

中古住宅といえども、戸建ての購入は買主としても人生で最大の買い物と言ってもいいものです。さまざまな物件の情報を調べて、おおよその相場の傾向を把握しています。
相場なりの適切な価格で売り出し価格を決めないと、なかなか売却するのは難しいのが現状です。値下げ交渉されることも考えて、相場から少し高めの価格に設定するといいでしょう。

戸建て売却は訪問査定を利用する

査定のところでも解説したように、査定には机上査定と訪問査定があります。適切に使用していた築浅のマンションであれば、どの部屋も同じような状態なので机上査定だけで売却してもあまり問題は発生しません。しかし、戸建てはそれぞれの物件の状況が大きく異なります。
戸建てはマンションとは違い実際に見てみなければわからないことが多く、机上査定だけでは適切な評価はできません。必ず訪問査定をしてもらうようにしましょう。

ホームインスペクションをする

ホームインスペクションとは、建築士などの家の構造に詳しい専門家によって、家の耐久性や欠陥の有無などを調べることです。耐震性や雨漏り、シロアリ被害、劣化などを調べてもらえます。戸建てなら売却に出す前にホームインスペクションを依頼しておくことをおすすめします。
近年は地震などの災害が多いことから、中古住宅でも耐震性のしっかりしている物件を探している人も多くなりました。
ホームインスペクションで補修するべき箇所などが事前にわかっていれば、売却に出す前に補修して、より安心できる家として売りに出すことができます。また、耐震性能などを購入希望者に説明することで、より安心して購入してもらえます。

戸建て売却を始める前に流れを理解して戸建て売却を成功させよう

この記事では、初めて戸建てを売却しようとしている方に向けて、戸建ての売却の流れや費用などについて詳しく解説しました。意外に費用がかかることや、踏まなければいけない手順が多いことに驚いている方もいるでしょう。
こうした流れをスムーズに進めて、より高額での売却を実現させるためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。全国の信頼できる不動産会社と提携しているすまいステップで、ぜひあなたの戸建て売却を成功へ導いてくれる不動産会社を見つけてください。

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