不動産売却をする前に知っておきたい注意点を流れと合わせて解説

不動産を売却するときには、売却のための準備、仲介を依頼する不動産会社探しと媒介契約、内覧などの売却活動、購入希望者との価格交渉を経ての契約締結、引き渡しと、多くの段階を踏みます。それぞれのポイントにおいて、売却主として注意するべきポイントがあります。
注意点を知らずに売却してしまうと、本来の価格よりも安い価格で売却することになってしまったり、売却後に思わぬトラブルが発生してしまうことがあります。最悪の場合、売買契約が白紙になってしまうこともあります。
この記事では、これから不動産を売却する方に向けて、売却の準備から売却後までの流れのそれぞれのポイントにおいて注意するべき点について詳しく解説します。ぜひ、トラブルを最小限に抑えて、満足できる売却を達成できるように、しっかりとこの記事でお伝えする注意点を頭に入れましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

不動産売却前の注意点

まずは、不動産の売却を検討している段階、もしくは売却は決めたけれどもまだ不動産会社への仲介の依頼である媒介契約を結んでいない段階での注意点について解説します。売却前の準備段階では、さまざまな情報を集めたり、現状を整理したりすることが大切です。

相場を調べておく

不動産の価格には、決まった価格はありません。同じ地域の築年数や間取りがほとんど同じ一戸建てでも、全く同じマンションの全く同じ階の同じ間取りの部屋でも、数百万円の価格差が出ることもあります。
同じ条件の不動産でも大きな価格差が出ることには、不動産会社の営業力や、売主の使用状況などの要因もあります。しかし、売主が不動産の相場を把握せずに売却に踏み切ってしまうことが原因の場合もあります
事前に、近隣地域で同じような条件の不動産の相場をある程度把握しておくことで、不動産会社による査定が適切なものかどうかを判断できます。もしも相場とかけ離れた査定を出されたときには、その理由が納得できるものかどうかも売主として判断できます。
土地総合情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーションで検索すると、近隣地域での不動産の取引情報を把握できます。どちらも国土交通省が主導して集めた情報を元にして公開しているシステムで、データは信頼できます。ぜひ、こうした情報で事前に、近隣地域の同じような条件の不動産の売却相場を調べておくようにしましょう。
参考:土地総合情報システム
参考・レインズ・マーケット・インフォメーション

売却の理由を明確にする

不動産を売却するときには、どうして売却するのかその理由を明確にしておきましょう。理由が明確であれば、売却しなければいけない最終期限や、どのくらいまでの値引きに応じられるのかを不動産会社の方も設定しやすくなります
また、買主としても、特に住宅の場合にはその後のご近所付き合いを円滑に進めるためにも、前の住人が売却した理由は気になるところです。内覧で質問されたときに、明確に答えられるようにしておいた方がいいでしょう。
借金を返済するため、住宅ローンを支払えなくなり任意売却に出す、といった場合には、差し押さえを受けるまでの期限が決まっています。優先順位は価格よりも期限になります。また、遠方へ転勤のための引っ越し、という場合でも期限が優先されます。
子どもの独立のために、広くなりすぎた家を住み替えたい、という場合には特に期限にこだわる必要はありません。そういったときには、売主の希望する条件を優先して少し余裕を持った売却活動ができます。

現状の把握

売却する不動産が売却できる状態であるか、必要な書類はそろっているのか、不動産会社に行く前に確認しておきましょう。基本的に不動産を売却するときには、登記簿に記載されている名義人と売主が同一人物である必要があります。また、土地や土地付きの一戸建ての場合には境界線が確定していることも大切です。
相続した不動産の場合には、相続の発生時に相続登記をしていないこともあります。登記簿の名義人と売主が違う名前でも売却できないことはありませんが、名義を事前に変更しておいた方が何かと手続きがスムーズに進みます。
境界線が確定していない土地の場合には、売却前に確定測量をして境界線を明確にしておきましょう。
また、不動産売却に当たってはさまざまな書類が必要です。売主の免許証などの身分証明書、印鑑証明、住民票、実印といったすぐにそろえられるものの他に次のものがあるか確認しておきましょう。

  • 登記済権利証もしくは登記識別情報(権利証)
  • 固定資産納税通知書もしくは固定資産評価証明書
  • 土地の測量図・境界確認書(土地を売却するとき)
  • 建築確認済証および検査済証・設計書・工事記録など(一戸建てなど建物を売却するとき)
  • マンションの管理規約など(マンションを売却する場合)
  • 購入時の売買契約書・パンフレットなど

状況に応じた売却方法を考える

不動産を売却する理由や、売却完了までの時間的な余裕がどのくらいあるのかによって、売却方法は柔軟に考えましょう
一般的な売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法ですが、この方法では最低3ヶ月、長ければ6ヶ月以上売却までにかかります。時間的余裕がない場合には、売却価格は7割程度になってしまいますが、1週間から長くても1ヶ月で売却が完了する不動産会社による直接の買取を選択する方法もあります。
また、借金が理由で売却する場合には、いったん売却した家に家賃を払いながら住み続けられるリースバックという選択肢もあります。住宅ローンが支払えなくなった場合には、任意売却という方法もあります。

不動産査定の注意点

売却のための事前準備ができたら、売却活動を依頼する不動産会社を探して査定してもらいます。査定してもらうときの注意点について解説します。

複数査定を受ける

不動産会社に査定してもらうときには、1社だけではなく、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。複数の不動産会社の査定額やスタッフの対応などを比較することで、最も自分に合った不動産会社を選択できます
とはいっても、自分で複数の不動産会社に査定依頼をするのは大変です。そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトです。サイトへのたった数分の入力作業だけで、複数社からの査定を一度に取り寄せられます。
特におすすめなのが全国の優良な不動産会社と提携しているすまいステップです。ぜひ、すまいステップの一括査定を利用してみましょう。

査定額の根拠を聞く

信頼できる不動産会社を見つけるためには、どうしてその査定額になったのか、査定の根拠を聞くことが大切です。査定の根拠の開示は、不動産業者に宅建法で義務づけられています。査定の根拠を明確にわかりやすく答えられる不動産会社は、さまざまなデータを元にして算出しています。
一方で査定の根拠があいまいな不動産会社は、その後の営業活動も信頼できないでしょう。不動産選びの参考にもできます。

不動産会社選びの注意点

査定を受けたら、媒介契約を結んで仲介を依頼する不動産会社を決めます。不動産会社を決めるときの注意点を解説します。

査定額で不動産会社を選ばない

不動産会社の中には、媒介契約が欲しいために、相場よりもかなり高い査定額を提示する会社もあります。しかし、購入者の方も近隣の相場を調べた上で物件探しをするので、相場よりも高すぎる物件には買手が付きません。そうした物件は、徐々に値下げを繰り返していき、最後には相場以下の価格でしか売却できなくなる物件がほとんどです。
不動産会社を選ぶときには、査定額よりも信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。訪問査定に来たときの対応や説明力、売却したい物件が得意分野かどうかなどを総合的に判断して媒介契約を結びましょう。

契約の種類は状況に合わせた契約を選ぶ

媒介契約の種類には、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約と、1社のみとの契約になる専任媒介契約と専属専任媒介契約とがあります
専任媒介契約では、売主が自分が見つけた買主との契約は不動産会社を挟まずに契約できます。専属専任媒介契約では、売主が自分で見つけてきた買主との契約も不動産会社を挟む必要があります。
参考:専任媒介とは?メリット・デメリットや一般媒介契約との違いを解説

人気で買手がすぐに付く物件なら、一般媒介契約で不動産会社を競わせた方がより高額での売却が見込めます。しかし、駅近マンションなどの限られた物件に限ります。
不動産会社としては、専属専任媒介契約の物件に最も力を注ぎます。なかなか売るのが難しい郊外の一戸建てや、特に特徴のないマンションを売る場合には、専属専任媒介契約での契約が一般的です。

不動産売却活動の注意点

不動産会社を決めて媒介契約を結んだら、売却活動に入っていきます。売却活動は、不動産会社がチラシや不動産情報サイトなどで宣伝をして、買手を探します。購入希望者が現れたら内覧をします。この売却活動の流れの中で、売主として注意するべき点を解説します。

売却価格は値下げも込みで考える

売却活動を始める前に、売主が売り出し価格を決定します。不動産会社は査定はしますが、最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。最初の売り出し価格をどのように設定するのかで、売れやすくなるか、売れ残る物件になるかが決まると言っても過言ではありません。
購入希望者の方も、特に自分がこれから住む家を探しているのなら、一生に一度の買い物と言ってもいい、大きな買い物です。さまざまな不動産情報サイトなどで希望する物件を探して、多くの情報を持っています。当然近隣地域の相場も把握しています。
相場よりも大幅に高すぎる価格で売り出してしまうと、よほどその物件のメリットが大きくない限り、購入希望者は現れません。売れなければ徐々に値下げを繰り返していくことになりますが、値下げを繰り返している物件は、何か問題があると思われてかえって敬遠されてしまいます。結局、相場以下の価格にしないと売れなくなります。
こうした事態を防ぐためには、相場よりも若干高めの価格で売り出すのがおすすめです。多くの購入希望者が値下げ交渉をしてきます。値下げ交渉の結果が相場なりの価格になるように調整して設定した売り出し価格がおすすめです。

掃除をしておく

購入希望者が現れたときに、内覧の印象で購入するかどうかを決める方がほとんどです。内覧のときに印象がよければ購入を決める方がたくさんいます。一方で、予算内で立地などの他の条件がよくても、内覧の印象が悪いと購入しません。
不動産を売却するのに、リフォームまでは必要ありませんが、内覧に来た人の印象をよくするための掃除や片付けはしっかりとしておきましょう。また、水回りなどもチェックされます。補修が必要な部分は補修しておいた方がいいでしょう。
自分で掃除をしきれなければ、ハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。

売却活動の状況を確認する

売却活動をどのように進めているのか、定期的に確認しましょう。専属専任媒介契約の場合には1週間に一度、専任媒介契約の場合には2週間に一度の売主への売却活動についての報告が義務づけられていますが、電話での簡単な報告で終わってしまうこともあります。
毎回、Faxかメールで配布したチラシ数や問い合わせ件数などをまとめたものをもらいましょう。一般媒介契約は報告義務がないので、1週間に一度程度は自分から問い合わせましょう。
売却活動の内容に比べて問い合わせ件数が少ない場合には、他の不動産会社に情報を流さない囲い込みをされている可能性もあります。売却活動の内容を把握しておけば、そのようなことも自分で判断できます。

不動産会社との連絡が取れるようにしておく

内覧希望者が現れたときには、売主との日程の調整が必要です。しかし、不動産会社が売主と連絡が取れなければ、内覧希望者は他の物件へ行ってしまう可能性もあります。また、売主からの問い合わせで不動産会社がわからないことは、売主へ連絡が来ます。
購入希望者が現れたタイミングを逃さないためにも、不動産会社には、連絡が確実に取れる時間帯や電話番号をしっかりと伝えておきましょう。また、内覧への立ち会いが可能な日程も空けておきましょう。

不動産売買契約での注意点

購入希望者が購入を決断したら、いよいよ売買契約へと進みます。売買契約を結ぶときの注意点について解説します。

手付金の扱い方

売買契約を結ぶときには、買主から売主へ手付金を支払います。手付金は、万が一、売買契約締結後に買主側の都合で契約解除になったときの違約金の目的で支払われます。
金額は物件価格の5%から10%程度が相場です。あまり安い金額に設定してしまうと、買主側からの契約解除がしやすくなってしまうので、最低でも5%以上には設定しましょう。
なお、住宅の場合には住宅ローン特約を付けることが一般的です。住宅ローンの申し込みは契約締結後なので、契約後に住宅ローンの審査に落ちることもあります。住宅ローン特約とは、住宅ローンを組めない場合に手付金を全額無条件で返金するというものです。
また、売主側の都合で契約解除する場合には、手付金を2倍にして返済しなければいけないこともあります。手付金は返金する可能性があるので、物件の引き渡しが完了するまで、絶対に手を付けないようにしましょう

契約書の確認を行う

契約書の中身はしっかりと読んで確認しましょう。契約書には、物件の基本的な状況、売買金額、手付金について、引き渡しの条件、住宅ローン特約などについて記載されます。
また、この他にも買主と口約束したことでも、契約書に盛り込まれていなければ、後からトラブルになることもあります。買主との契約は、契約書に記載されている内容がすべてです。買主との同意の下で、必要なことは契約の場ですべて記載しましょう。
できれば、契約書の内容は事前に写しをもらっておいて確認しておきましょう。不明なことなどがあれば、契約日までに不動産会社に伝えて、買主と確認しておいた方がいいでしょう。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたものです。売却後に、売主も買主も気がつかなかった欠陥が見つかった場合には、売主側にその責任を問えるというものです。
特に多く契約不適合責任を問われるものが、屋根の雨漏りや、水回りの不具合などです。契約不適合責任についても、契約書に記載します。契約不適合責任が適用される範囲と、期限については、必ず明確にしておきましょう。
通常は、引き渡し日から3ヶ月間に設定されます。長めにとっても6ヶ月までが一般的です。

不動産売却でかかる費用の注意点

不動産売却にはさまざま費用がかかります。売却して手元に入ってきた費用の全額が手元に残るわけではない点に注意しましょう。不動産売却で必要な費用とは次のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税

仲介手数料とは不動産会社に支払う手数料です。上限金額は法律で決められていて、例えば3,000万円で売却した物件の上限金額は96万円プラス消費税です。
印紙税とは、売買契約書に貼り付けなければいけないもので、契約金額によって記載する金額が変わります。抵当権抹消費用とは、売却金額でローンを完済するときに抵当権を外すために必要な費用です。登録免許税と司法書士への報酬が必要です。
売却したことで利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。

不動産売却で課される税金の注意点

不動産を売却したときに支払う税金は、売買契約書に貼り付ける収入印紙の印紙税と、抵当権抹消のときに法務局に支払う登録免許税、それから利益が生じた場合の譲渡所得税があります。こちらでは、最もわかりにくい譲渡所得税について解説します。

利益が出た場合は確定申告を行う

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告を行って所得税と住民税を支払います。事業を行っている場合には、事業の方で出た赤字を不動産売却での利益と相殺したいところですが、不動産売却の利益は分離課税となります。他の収入と合算して相殺することはできません。
なお、利益とは、購入時やリフォーム時の契約書や領収書があれば、購入やリフォームの費用も取得費として経費にできます。また、マイホームを売却した場合には、特例を利用できることがあります。不動産売却で利用できる特例にはどのようなものがあるのか調べておきましょう。
譲渡所得税を支払う必要があるのに確定申告をしない場合には、後から税務署から連絡がやってきます。延滞税や重加算税を課せられる上に、利用できるはずの特例なども利用できなくなるので注意しましょう。

損失が出た場合は確定申告を行うことで損失を減らせる

不動産を売却したことで利益が出た場合には、分離課税で事業所得と相殺できません。しかし、不動産売却で損失が出た場合には、確定申告をすることで事業所得や給与所得と損益通算ができます
事業所得が黒字だった場合には、不動産売却の損失と相殺できて、納税額を減らすことができます。会社員も源泉徴収で支払った所得税や住民税が還付されます。損失が出た場合も確定申告しましょう。

不動産売却する前には注意すべき点を押さえて売却を成功に導こう

不動産を売却するときには、いろいろと注意しなければいけない点がたくさんあります。この記事で解説した注意点は、最低限、売主として頭に入れて対処しなければいけないことです。これらの注意点に対処したかどうかで、売却価格やトラブルに見舞われる可能性が大きく変わってきます。不動産売却は多くの一般の方にとっては一生に一度やるかどうかの一大事です。ぜひ注意点を理解した上で臨みましょう。
しかし、不動産売却が初めての方の中には、どうしても不安になってしまう方もいることでしょう。そういった場合には、不動産売買のプロに相談することも大切です。近隣地域の信頼できる不動産会社を探すのに、おすすめなサイトがすまいステップです。全国から厳選した良心的な不動産会社と出会えるすまいステップでの査定からぜひはじめてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?