不動産を売りたい場合の売却を成功させるための必見!徹底ガイド

不動産売却は事前の準備が重要です。行き当たりばったりで売却活動を進めてしまうと結果的に損をしてしまったりトラブルに巻き込まれてしまったりすることもあります。そのため不動産売却に関する全体的な流れを把握しておくことが重要です。
この記事では不動産を売却する際に手順よく売却活動を進め、売却を成功させるためのコツについて解説します。流れにそって具体的に解説しますので参考にしてください。

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不動産売却の流れ

まずは不動産売却の全体的な流れからみていきましょう。事前準備から査定依頼の方法、媒介契約についてなど重要な項目をあげて解説します。

売却のための事前準備

不動産売却のための事前準備は手間に感じても丁寧に行っておくことをおすすめします。最初の段階でつまずいてしまうと後々の売却活動に影響を及ぼしかねません。
売却希望価格や売却の希望時期についてはとくに慎重に決定しましょう。売却のスケジュールを立てて、売却を完了したい時期から逆算して予定を組んでいきます。こうすることでムダなく売却活動を進めることができるでしょう。
希望価格を算出するには不動産の権利関係やローンの残債をしっかり確認しておくことが大切です。売却した金額でローンの残債が返済できるのかどうかは重要なポイントになります。売却額で一括返済できなければ結果的に手元に借金が残ることになるからです。
売却価格を決めるうえで重要なのは自分が売却した不動産の価格相場を知ることです。不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを活用して自分なりに相場を調べてみましょう。
相場がある程度把握できたら不動産会社に査定を依頼するための書類を用意して査定を依頼します。

不動産の査定を依頼する

売却を予定している不動産の売却相場を把握したら次は不動産の査定を行いましょう。不動産会社に査定を依頼します。不動産査定は複数社に依頼することがおすすめです。査定額は不動産会社によって異なります。自分が調べた売却相場とあまりにもかけ離れている場合にはよく検討しましょう。
複数社に査定を依頼する場合は一括査定サイトの利用がおすすめです。インターネット上で不動産の情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
複数社に査定を依頼したらそのなかから2、3社に絞り込んでみましょう。絞り込みが完了したら訪問査定を依頼するようにすることがおすすめです。査定には机上査定と訪問査定があります。インターネット上での査定は机上査定になります。
机上査定では売主からの情報だけで査定額を算出する点が特徴です。一方で訪問査定は不動産会社の社員が実際に自宅を訪れて調査を行います。そのうえで査定額が算出されるため机上査定よりも正確な査定額が算出できる点が特徴です。

媒介契約の締結

不動産査が完了したら不動産会社を1社に絞りましょう。査定額と調べた相場から売り出し価格の希望を決定します。そのうえで絞り込んだ不動産会社と媒介契約を結びましょう。この際、その不動産会社が提示してきた査定額も参考にすることをおすすめします。
媒介契約には3つの種類があるためどの契約方法を結ぶかをしっかり検討しましょう。専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3パターンです。
それぞれの特徴については次の表のとおりになります。

 専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××
他者への通知義務××○明示型の場合
自己発見取引×
契約有効期間3カ月以内3カ月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

売却活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと契約を交わした不動産会社は売却活動をスタートします。売却活動がスタートすると不動産会社が広告を出すなどして問い合わせの対応も行うようになるため売主は特別な活動は必要ありません。
ただし内覧希望者が出た場合には準備を行うこともあります。とくにまだ住んでいる状態で売却活動をスタートした場合には内覧会までに自宅を掃除する必要もあるでしょう。内覧の際の立ち合いも必要になることがある点も理解しておきましょう。

売買契約の締結

売却活動により買主が決まった場合は、不動産会社が買主側の住宅ローン事前審査と物件の最終調査を行います。これらに問題がなければ不動産売買契約を行うことになるでしょう。
基本的に売買契約の際には売主、売主側の不動産会社、買主、買主側の不動産会社の4者が集まって契約を結ぶことになります。万が一、日程がそろわない場合には手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めたうえで署名捺印を別の日に行うことも可能です。
不動産売買契約の際には契約に必要な書類をそろえることからはじめましょう。また、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
売買契約に記載されている条件についてはよく読んで理解しておくことが大切です。

決済と引き渡し

売買契約の際に決定した期日に代金の決済と引き渡しを行います。売却価格を買主から受け取ると同時に住宅ローンの返済がある場合には金融機関に返済を行いましょう。
売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者を交えた状態で決済を完了させます。その日のうちに不動産の引き渡しが行われすべて完了です。

確定申告

不動産を売却したら翌年の2月中旬から3月中旬までに確定申告を行いましょう。基本的には不動産売却で出た利益に課税される税金を納税するために行います。ただし損失が出た場合でも特例を利用する場合も確定申告は必要です。
特例制度のなかには利益が出た場合に課税される税金を減らすことができるものもあります。そのためいずれの場合も確定申告は忘れないように行いましょう。

不動産売却でかかる費用と税金

不動産売却にはさまざまな費用が必要となります。不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料だけでなく税金も費用の一部です。不動産売却でかかる費用と税金について解説します。

仲介手数料

不動産の売却が成立したら契約していた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料に関しては法律で上限が定められているのが特徴です。簡易的に計算できる方法は次のとおりになります。
売買価格×3%+6万円+消費税
この計算方法で計算する以外におおよその仲介手数料の上限をみることができる早見表が次の表です。

売買価格仲介手数料税込みの仲介手数料
200万円10万円+消費税11万円
400万円18万円+消費税19.8万円
500万円21万円+消費税23.1万円
1,000万円36万円+消費税39.6万円
2,000万円66万円+消費税72.6万円
3,000万円96万円+消費税105.6万円
4,000万円126万円+消費税138.6万円
5,000万円156万円+消費税171.6万円
6,000万円186万円+消費税204.6万円
7,000万円216万円+消費時237.6万円
8,000万円246万円+消費税270.6万円
9,000万円276万円+消費税303.6万円
1億円306万円+消費税336.6万円

仲介手数料を簡易法ではなく原則的な計算方法で計算した場合の上限は次のとおりになります。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分売買価格の4%+消費税
400万円超の部分売買価格の3%+消費税

仲介手数料は契約時に50%、引き渡しのタイミングで残りの50%を支払うのが一般的です。ただしこれは不動産会社によって異なるため媒介契約を結ぶ際に仲介手数料の支払いタイミングについても確認しておきましょう。

譲渡所得税

自分が所有している不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金が譲渡所得税です。具体的には譲渡所得税は所得税と住民税に分けられます。譲渡所得税は分離課税と呼ばれ、給与などの所得とは分離して課税されることになる点を理解しておきましょう。
譲渡所得は売却価格から売却にかかった費用を差し引くことができます。そのためどの程度の費用がかかったかもしっかりと把握しておくことが重要です。譲渡所得の計算式は次のとおりになります。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
ここでいう特別控除額については譲渡所得にかかる税金は減らすことができる特例を使用した際の控除額になります。たとえば3,000万円の特別控除などがこれです。譲渡所得のうち最高3,000万円までには税金がかからないという特例になります。
このほかにも買い替え特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例などがあります。さらに特例以外にも所有期間によって税率が変わることも理解しておくとよいでしょう。具体的には次のとおりです。

所有期間判定
5年以下の土地・建物など短期譲渡所得
5年を超える土地・建物など長期譲渡所得

短期譲渡所得と長期譲渡所得については次の税率になります。

 所有期間
長短区分短期長期
期間5年以下5年超10年超所有軽減税率の特例
居住用39.63%20.315%①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
非居住用39.63%20.315%

印紙税

不動産売買契約が成立したら契約書を作成して印紙を貼る必要があります。この際に支払うのが印紙税です。印紙税は商業取引に関する書類に対して課税される税金になります。これらの書類は課税文書と呼ばれます。
課税文書を作成した人に課税されるのが印紙税です。書類を複数人で作成した場合には全員に課税の義務が課せられます。
不動産売買契約書にかかる印紙税については次のとおりです。ちなみに2014年4月1日から2022年3月31日までに作成された契約書に添付する場合には軽減税率が適用される点は理解しておきましょう。

記載金額不動産売買契約書
1万円未満非課税
1〜10万円以下200円
〜50万円以下200円
〜100万円以下500円
〜500万円以下1,000円
〜1,,000万円以下5,000円
〜5,000万円以下10,000円
〜1億円以下30,000円
〜5億円以下60,000円
〜10億円以下160,000円
〜50億円以下32,0000円
50億円を超えるもの480,000円
金額の記載がないもの200円

登記費用

不動産売却の際には登記に関連したさまざまな手続きが必要となります。その際に発生するのが登記費用です。とくに売主側が住宅ローンを利用しており支払いがまだ残っている場合には抵当権抹消の登記手続きが必要となります。
この際に必要となるのが登録免許税で、収入印紙を購入して税金を納税します。登録免許税は不動産1つにつき1,000円と決められており、上限は20,000円です。

引越し費用などその他の費用

不動産売却にかかる費用には引越しなどの費用も含まれます。売却のタイミングによっては仮住まいを用意する必要もあるでしょう。家具や家電などの不用品の処分についても費用が必要になります。
こうした諸費用も売却にかかる費用に加えることができるため領収書などは破棄せずに保管しておきましょう。

不動産売却で必要な書類

不動産売却の際にはさまざまな書類を用意する必要があります。複数の書類が必要になるため事前に整理しておくことで準備不足で慌てることもなくなるでしょう。不動産売却で必要な書類は次のとおりです。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • ローン残高証明書またはローン返済予定表
  • 銀行口座書類
  • 土地測量図・境界確認書
  • 建築設計図書・工事記録書など
  • マンションの管理規約または使用細則など
  • マンションの維持費などの書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費など)
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
  • その他の書類、地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など
  • 購入時の契約書・重要事項説明書など
  • パンフレットおよび広告資料

おおよそこれらの書類を用意しておけば問題ないでしょう。

不動産売却を成功させるためのコツ

不動産の売却は場合によってはなかなか売れずに長期にわたって売却活動を続けなければならないこともあります。できるだけ早めに売却させるにはそれなりにコツを掴むことが必要です。不動産をできるだけ早く売却するためのコツについて解説します。

早く不動産を売るコツ

早く不動産を売却したい場合のコツにはどのようなものがあるのでしょうか。不動産売却は一生のうちで何度も行うものではありません。ただ、一生のうちで大きなお金が動くタイミングではあります。そのため売主としても最低限の不動産に関連した知識を身につけておくことが大切です。
聞き慣れない専門用語や書類がたくさん出てくるでしょう。これらをすべて自分で調べて理解するにはかなりの手間が必要です。そのため丁寧に説明してくれる不動産会社をみつけておくことも大切なポイントになります。
また少しでも早く売りたい場合には買取も考えてみることをおすすめします。買取は不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法です。売却活動をして買主を探す必要もないためすぐに不動産を売却できる点がメリットになります。
ただし買取を利用した場合には相場よりも安い価格で不動産を手放さなくてはならなくなるケースが多いことは理解しておきましょう。売却価格を取るか売却までの時間を取るかはよく検討する必要があります。
また不動産には市場の変動で売却価格や売れるタイミングが変動するという特徴があることも理解しておきましょう。不動産には売り時があるためタイミングを逃さないことが大切です。売り時をきちんと理解している不動産会社と契約を結ぶことも大切なポイントになります。

高く不動産を売るコツ

早く高く不動産を売りたいというのがほとんどの売主の希望でしょう。不動産を少しでも高く売るには売却を検討しはじめた段階で不動産相場を調べることがおすすめです。相場を知ることで自分が所有している不動産がいくらで売れるのかある程度のめどをつけることができるでしょう。
そのうえで複数の不動産会社に査定を依頼すれば、どの不動産会社が適切な査定額を提示しているのかを理解することができます。極端に高額な査定額を提示してきた不動産会社には興味を持つでしょう。
ただ、この場合はなぜ高額な査定額が出せるのか明確な根拠を示すことができる不動産会社であるかを確認することが大切です。根拠もなく高額な査定額を提示する不動産会社には何か問題があると考えておきましょう。
不動産会社を選ぶ際には売却が得意なところを選ぶことが大切です。一括査定サイトなら無料で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能になります。インターネット上で一度情報を入力するだけで複数社にまとめて査定を依頼することが可能です。
すまいステップは独自の基準で全国の優良不動産会社だけを登録しています。そのため安心して利用することが可能です。一括査定では一度に4社の不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産を売りたい人によくあるQ&A

不動産売却がはじめての場合には疑問がたくさん生じることもあるでしょう。不動産売却でよくある疑問点について解説します。

売却にはどれくらいの期間がかかるのか?

よくある疑問としてあげられるのが不動産売却にはどの程度の時間が必要なのかという問題です。売却までにかかる期間の平均は2カ月から6カ月とされています。売却でもっとも時間が必要なのは売却活動です。この期間には広告やチラシを公開したり内覧会を開催して買主を募集します。
これ以上時間がかかる場合には売り出し価格の値下げを検討することが求められるケースもあるでしょう。そのため万が一を考えてどこまでなら値下げできるかを考えておくことも大切です。  

不動産会社の探し方

不動産の買主を自分で探すという方法もあります。ただしこれはかなりの時間と労力が必要となることは理解しておきましょう。不動産を売却する場合には不動産会社をみつけて媒介契約を結び、売却活動を行うことが最短で不動産を売却する方法です。
不動産会社を探す方法としては、近所の不動産会社を探す、広告に載っている不動産会社に問い合わせをするなどの方法があげられます。不動産会社はできるだけ複数社を比較することがおすすめです。不動産会社にはそれぞれ得意不得意があるため売却が得意な不動産会社をみつけることが重要なポイントになります。
忙しい人であれば複数社の不動産会社に足を運ぶことが難しいケースも多いでしょう。このような場合にはいつでも手軽にできる不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

種別ごとの売るポイントを知りたい

売却する不動産の種類によっておさえておきたいポイントが異なります。自分が売りたい不動産の売却が得意な不動産会社をみつけることがより早くより高く不動産を売却するためのポイントです。
古い不動産を売却する場合にはホームインスペクションをしてから売却に出すという方法もあります。不動産売却を行う場合にはそれぞれの物件の特徴にあわせた売却方法をしっかりと把握してから行うことが大切です。

不動産を売りたいなら流れを理解してから売却の準備に入ろう

不動産売却を行う際にはまず全体の流れを簡単にでもよいので把握してからスタートすることが大切です。事前準備をせずにすべてを不動産会社任せにしてしまうと場合によっては損をしてしまったりトラブルに巻き込まれてしまったりすることもあります。
不動産売却では大きなお金が動くため事前の準備は重要です。とくに不動産相場の把握と不動産会社の選別は慎重に行いましょう。この最初の1歩を踏み間違えると後悔することになるケースも多くあります。
不動産相場は不動産ポータルサイトなどを活用して自分である程度把握することが可能です。不動産会社を選ぶ方法としては自分が売却したい不動産の特徴をよく理解しておくことが重要になります。自分が売却したい不動産の売却が得意な不動産会社をみつけることが不動産売却を成功させるためのコツです。
そのため複数の不動産会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。一度に複数社の不動産会社に査定を依頼したい場合には一括査定サイトの利用が便利です。
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不動産の売却を成功させるには事前準備をしっかりと行うことが必要だということをよく理解しておきましょう。

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