家の売り出し価格の決め方にはポイントがある!調べ方から売却の手順まで紹介

家を売りたい場合、できるだけ高額で売りたいと考える人が大半でしょう。自分の家を早く手離したい場合には売り出し価格をどう決めるかが大きなポイントになります。相場よりも高額すぎると長い間売れなくなってしまう可能性が出てくるでしょう。
逆に極端に安くすると何か問題があるのではないかと勘ぐられてしまう可能性もあります。不動産売り出し価格の決定方法について解説します。

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家の売り出し価格を決めるための価格

自分が売りたい価格やどこまでの金額なら妥協できるかなども事前に決定しておくとよいでしょう。家を売却する際に最初に行う売り出し価格の決め方について解説します。

希望売り出し価格

自宅をどの程度の価格で売却したいかが希望売り出し価格です。希望価格は売却して得られたお金をどのように使うかで決める人が大半でしょう。
たとえば家を売って新居を購入する場合には新居の頭金なども計算に入れて希望価格を設定します。希望価格については基本的に売主が自由に決められる点が特徴です。そのため適正価格よりも高めに設定したとしても問題ありません。
適正価格については次の項目で詳しく解説します。

適正価格

不動産売り出し価格を決定するには適正価格を把握しておくことが大切です。適正価格について具体的に解説します。

適正価格とは

適正価格は一般的に3カ月程度で売れる価格のことです。公益財団法人東日本不動産流通機構が、首都圏不動産流通市場の動向で家を売り出してから売却が成立するまでの平均的な期間を掲載しています。
具体的には家の売却を依頼された不動産会社がレインズに不動産の情報を登録した日から成約までの日数を示すものです。売却開始から売買契約が締結するまでの期間となります。
これらの情報でここ10年間の平均をみてみると戸建ては売却までに88.9日とおおよそ3カ月程度です。売却期間にも大きく影響するのが家の売り出し価格です。高く設定すれば売れにくくなり安く設定すると比較的早めに売れることもあるでしょう。
売り出し価格をあえて安く設定して売却することを売り急ぎと呼びます。これに対して家が高く売れるのは買い進みです。買い進みの場合は買主側が焦っていて慌てて高額な状態で購入するケースが大半になります。
売却価格を高めに設定すると売れ残る可能性があることは理解しておきましょう。1年がすぎても売れない場合には価格を見直す必要もあります。
このように適切な時期に適切な価格で家を売却したいならば適正価格に準じた売り出し価格を設定することが大切です。

査定価格とは 

不動産会社が実際に売却予定の家を見学してこの程度の価格なら売却できると判断して算出した価格が査定価格です。査定価格は査定を依頼する不動産会社によってバラつきが出ることもあります。
査定方法は2種類でどちらの査定でも金額を提示してもらうことが可能です。ただ、より正確な査定価格を知りたい場合には訪問査定がおすすめになります。実際の家をみてから決められた価格であればあとから大きく変動することが少ないからです。
机上査定の場合は売主が提供した情報だけをもとに概算の査定価格を算出します。そのため実際に家をみた段階で最低額が大きく変動する可能性がある点には注意が必要です。
売り出し価格を決める場合には不動産会社が決定した査定価格も参考にすることが重要になります。この価格からあまりに逸脱した価格を設定してしまうと売れ残ってしまう可能性が出てくるからです。 

査定価格の算出方法

家の査定価格を算出するには3つの方法があります。具体的には原価法、取引事例比較法、収益還元法です。それぞれについては次のとおりになります。
原価法は同じ不動産をもう一度建築した場合にいくらが必要になるのかという視点で査定する方法になります。再取得するために必要な費用(再調達原価)を算出してから建物の築年数による価値の低下を割引(減価償却)を行います。
原価法での査定価格=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数
住宅の耐用年数については次の表のとおりです。

木造22年
鉄筋コンクリート造47年
鉄骨造 厚さ4mm超34年
鉄骨造  厚さ3mm超〜4mm27年

取引事例比較法はこれから売却する家と似た条件の不動産が過去にあるかを調べて情報収集を行うことからスタートです。そこから対象の物件との違いを比較して1平米あたりの価格を算出することになります。
この査定方法は戸建てや土地だけでなくマンション査定も行うものです。基本的には同じエリア内での過去の事例を参考にします。ただし近隣エリアに同じような事例がない場合には似たようなエリアの事例を参考にすることもある点は理解しておきましょう。
この方法の査定価格は、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因の4つの点が考慮されます。
収益還元法は売却予定の家が将来的に生み出すはずの収益を算出して査定額を評価する方法です。投資用不動産の査定に利用されるのがこの方法になります。原価法や取引事例比較法と比較すると経済的な合理性がある点が特徴です。
ただし将来的に生じるであろう収益の根拠や精度が高いことが求められるため一般的にはあまり用いられることのない査定方法でもあります。

最低売却価格

希望売却価格を決定していざ売り出しを開始したとします。しかし長期間広告を出し続けても家が売れないケースもあるでしょう。なかなか売却できないときは売り出し金額を下げる必要が出てきます。
売り出し価格の値下げはあらかじめ想定しておくことが大切です。値下げできる範囲がどこまでなのかをしっかりと考えて価格を決めましょう。この最低売却価格をもとに売却後の資金繰りを立てておき、いざ売却価格が下がっても困ることがないようにしておくことが大切になります。
最低売却価格は適正価格の20〜30%程度に設定することが基本です。   

家の売り出し価格の決め方の流れ

一連の流れに沿って家の売り出し価格を決めることがスムーズに家を売却するためのポイントになります。一連の流れについて解説します。

相場価格を調べる

家の売却価格を決める前には不動産の相場価格を把握することがおすすめです。これは不動産会社に査定を依頼する前に行っておくとよいでしょう。
相場の調査には、取引情報提供サイト、シミュレーションサイト、不動産ポータルサイト、不動産一括査定サイトなどの活用があげられます。
どの方法で調査するかは売主の自由です。サイトによっては成約価格と売り出し価格の両方がわかるものもあるためできるだけ両方がわかるサイトを利用することをおすすめします。
相場価格については築年数や土地が大きく影響すると考えておきましょう。同じ築年数の家でも土地の広さが違えば相場価格も変わってきます。
査定前に相場価格を知ることは適正な売り出し価格を決めるうえで重要な作業となるため怠ることなくすすめておきましょう。

査定依頼をする

自分の家の相場を把握したら不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼するポイントは複数社に依頼する点にあります。1社の査定だけを信頼して売却価格を決めると損をしてしまうこともあるでしょう。
相場を把握したうえで複数社の不動産査定を依頼すればどの不動産会社が適正な価格を提示してくれているかを見極めることができます。
ほとんどの不動産会社が適正な価格を提示してくるため自分で調べるよりも正確な価格の把握ができる点は不動産査定のメリットです。
とくに不動産一括査定サイトでは一度情報を入力するだけで複数社にまとめて不動産査定を依頼することができるため利便性の高いサイトといえるでしょう。

希望価格を決める

相場価格と査定価格がわかったら希望価格を算出します。できるだけ高く売りたいという気持ちがある場合には最初は少し高めに設定しておいてもよいでしょう。
媒介契約を結ぶ不動産会社とよく相談したうえで最終的な売り出し価格を決定するため自分の希望価格は正直に伝えることです。そのうえで売却に適した売り出し価格を決定していく流れがスムーズといえるでしょう。

家の売り出しで注意したい8つのポイント

家の売り出し価格を決定する場合にはいくつか注意しておきたいポイントがあります。具体的には次のとおりです。

  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 複数社から査定してもらう
  • 訪問査定を利用する
  • 成約価格だけで価格を決めない
  • 相場が築年数で変動することを理解する
  • キリのよい売り出し価格にはしない
  • 売却までのスケジュールを立てる
  • 値下げの方法に注意する

このように具体的には8つのポイントをおさえておくことが大切です。これらの項目について詳細に解説します。

住宅ローンの残債を確認しておく

家の売り出し価格を決める際には、住宅ローンの残債を正確に把握しておくことが必要です。住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合は売却価格で住宅ローンの一括返済をします。
つまり売却価格は住宅ローンよりも高額である必要があるということです。査定価格が住宅ローンの残債よりも高額になった場合には適正価格で提示しても大丈夫でしょう。ただし逆の場合にはオーバーローン問題が発生します。
オーバーローンは住宅ローンの残債が売却価格よりも高額であることです。この場合はできるだけ売却価格を高くする必要があります。この場合には不動産会社とよく相談して少し高めの価格に設定してもよいでしょう。

複数から査定をしてもらう

家の査定価格は査定する不動産会社によって変動します。不動産会社には得意不得意な分野があるため家の売却の場合には、戸建ての売却が得意な不動産会社を選択することが大切です。
査定を依頼する不動産会社は販売実績が豊富で売却エリアに精通しているかを見極めて選びましょう。査定価格が適正だと判断できればそのままの価格で売り出すことができます。
適正な価格を見極めるためにも査定は複数社に依頼するようにしましょう。査定額を提示された場合にはなぜその価格なのか理由を聞いてみるのもひとつです。納得できる理由であれば信頼できる不動産会社であると判断し売り出し価格を決定しましょう。

査定は必ず訪問査定をしてもらう

不動産会社による査定には2つの方法があります。まず机上査定、いわゆる簡易査定です。売却予定の不動産の情報を売主からヒアリングして査定額を決定するのが机上査定の方法になります。
もうひとつの方法は訪問査定です。訪問査定では不動産会社が実際に不動産のある現場に足を運んで現地確認や調査を行います。不動産の周辺環境や部屋・設備の使用状況などを確認してから査定を行うケースが大半です。
さらに道路との接道状況や高低差などの土地の地形も査定額に影響を与えます。さらには登記関連の調査も行うでしょう。机上査定よりも訪問査定のほうがより正確な価格がわかる点が特徴です。そのため査定では訪問査定を依頼するようにしましょう。

成約価格だけで価格を決めない

過去の成約価格を参考に売り出し価格を決める際の注意点も確認しておきましょう。いくら条件が似ているとはいえ成約価格はあくまでも参考価格です。自分の家が実際にその価格で売れるわけではないという点には注意しておきましょう。
家の面積が同じでも周辺環境や土地条件が異なるため自分の家とは価格が異なる可能性が高いと考えておくことをおすすめします。家の価値は利便性や土地の広さによって変動する点が特徴です。さらに過去の成約価格はその際の不動産需要の高さも影響します。
不動産を売却する際には需要が高くなるタイミングを選んで売り出すことも重要なポイントです。需要が高いタイミングであれば希望価格よりも高く売却できる可能性も出てきます。
不動産の売却は過去の成約価格だけで売り出し価格を決めるのではなく市場の需要も確認することがおすすめです。

築年数で相場は変わる

不動産価値は築年数で相場が変わります。この点にも注意が必要です。できるだけ利益を多く出すには売り出しのタイミングにもこだわったほうがよいでしょう。
家の価値が急速に下落する期間は築10年までの家です。築年数が10年になるまでは一般的に新築価格のおおよそ半分まで相場が下がるとされています。そのため売却年が1年でも違うと価格も大きく変動するでしょう。築年数が10年未満の家を売却する場合には可能な範囲で早く売却することがおすすめです。
築年数が10年を超えるあたりから価格下落のスピードが多少緩やかになってくるのが特徴です。おおよその目安は15年あたりで新築価格の3割、築20年で2割ほど相場が下がるとされています。
木造建築の耐用年数は22年と定められているため築20年の時点で価値がほぼゼロになると考えておきましょう。

キリのよい売り出し価格にしない

売り出し価格をキリのよい価格にしてしまうことによる弊害もあります。ポータルサイトなどでは不動産検索をかける際に価格帯で検索されることが多いでしょう。
たとえば3,000万〜4,000万円未満の不動産を探している場合、4,000万円の売り出し価格にしているとそれ以上の価格帯でしか表示されなくなってしまいます。
こうしたことを避けるためにはキリのよい価格ではなく2,980万円、3,980万円などの価格に設定しておくことがポイントです。

売却までのスケジュールを立てる

いつまでに売却したいのか売却スケジュールを立てておくことをおすすめします。その際、最長でも6カ月を目安に計画を立てるようにしましょう。
売り出して短期間で買主が見つかれば希望価格で契約できるケースが大半です。逆に売却までに時間がかかると成約価格が下がる可能性が高くなります。最終的にいつまでと期限を決めておくことで値下げのタイミングも決めやすくなるのが特徴です。
いつまでも広告が出たままでいると売れ残っている家というイメージがついてしまい、かえって売れなくなってしまうこともあります。売却計画と値下げの範囲を決めて不動産会社と一緒に販売計画を練ることも大切です。

価格の下げ方に注意

家の売り出し価格は高すぎるとなかなか売れなくなってしまうケースが多くあります。とくに戸建ての場合には査定価格にバラつきが出やすいためどうしても高額な価格に設定する傾向になりがちです。
査定額が相場よりも高すぎる場合にはその理由を不動産会社に確認するなどして納得いく価格設定にするとよいでしょう。このポイントをおさえるには複数社に査定依頼を出すことが大切です。
早めに売却したいと考えているなら高額な売り出し価格設定はしないほうがよいでしょう。適正価格は3カ月程度で売却できる価格です。チャレンジ価格から段階的に金額を下げてしまうと買主としてはまだ値下げされるチャンスがあるのではないかと考えてなかなか購入を決めないことがあるでしょう。
つまり販売期間を長期化させる原因になる可能性があるということです。オーバーローンの状態でどうしても早く高く売りたいという状態であれば段階的に価格を下げていくという方法も仕方ないでしょう。
それ以外に段階的に販売価格を下げる方式をとってもあまり意味がありません。もしも段階的に下げるなかで買主がみつかるとすれば買い進みの買主が現れるというまれなケースといえるでしょう。
不動産の需要が高いタイミングを狙って値下げすればこうした買主がみつかる可能性が高くなります。ただし確率的にはかなり低いため最初から適正価格で売り出すほうがおすすめです。
こうした点から考えて値下げを行うタイミングはしっかりと計画的に考えておく必要があります。

家の売却は価格次第で売れる時期が変わることを知っておこう

家の売り出し価格の決め方について解説しました。売り出し価格はまず相場を調べてから決めるようにしましょう。相場を把握せずに不動産会社1社のみに査定を依頼して売り出し価格を決定してしまうとあとから損をしてしまう可能性が高まります。
相場を把握したら複数社の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に依頼すると査定額にバラつきが出ることもあります。この場合に事前に調べた相場が役立つでしょう。相場に比較的近く、自分が納得できる価格を提示している不動産会社数社とやり取りをして最終的な売り出し価格を決定することがおすすめです。
不動産一括査定サイトではひとまず簡易査定で複数社の査定額を確認することができます。そのうえで数社に絞り込みを行い、訪問査定を依頼しましょう。訪問査定ではかなり正確な査定額を提示してもらうことが可能です。
訪問査定では家のさまざまな状況を確認します。そのうえで正確な査定額を把握できたら売り出し価格を決定しましょう。売り出し価格と同時に販売スケジュールと最低価格も決定しておくと売却がスムーズになります。
不動産一括査定サイトならすまいステップの利用が便利です。一度に4社の不動産会社に査定を依頼することができ、短時間で査定を完了することができるため活用してみましょう。
すまいステップは独自の基準で全国の優良な不動産会社を見極めて登録しています。そのため安心して利用することが可能です。家の売り出し価格を決定する際にはすまいステップの無料一括査定サービスを活用してみましょう。

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