不動産売却時に使える特例は?適用条件や注意点を解説

不動産売却では、売却益次第で税金を納付する必要が生じることもあります。とくに売却によって利益が生じた場合には譲渡所得とみなされ、課税対象となる点には注意が必要です。
この際に生じる税金を節税する方法がいくつかあります。不動産売却時にはいくつかの特例や控除を利用することができることを覚えておきましょう。
不動産を売却する場合は、事前に特例や控除の内容について理解しておき、自分が利用できるものがないかどうか確認しておくことがおすすめです。この記事では不動産売却時に使える特例とその適用条件や注意点について解説します。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

不動産売却で売却益が出た場合に使える特例

不動産売却で売却益が出た場合、所得税や住民税が課税されます。これをまとめて譲渡所得税と呼びます。これ以外にも、不動産を売却して利益が出ると印紙税や登録免許税などが課税されることも覚えておきましょう。
これらの税金を節税するために使える特例について解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、マイホームを売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる特例です。
不動産を売却した際に生じた利益に対して3,000万円まで控除できます。この特例を受けるには確定申告を行うことが条件になります。確定申告の際には譲渡所得の内訳書を添えて提出する必要があります。

適用条件

3,000万円の特別控除を利用するための適用条件は次のとおりです。

  • 自分が住んでいる家であること
  • 過去に住んでいたけれど住まなくなった場合、その日から3年が経過する年の12月31日までに売ること
  • 家を手放した前年、前々年に同特例や住居の譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を使用していない
  • 売却した家屋や土地についてほかの特例を利用していないこと
  • 災害で損失した家屋は、その敷地を使わなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 売主と買主が親子や配偶者などでないこと

これらが3,000万円特別控除を適用させるための条件です。ちなみに適用除外になるのは次の場合になります。

  • 特例を利用することだけを目的に入居した場合
  • 居住用の住宅を新築する間だけ仮住まいとして使った場合
  • 上記以外で一時的な目的で住んでいたと考えられる場合
  • 趣味、娯楽または保養のための別荘などの場合

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年を超えて所有しているマイホームを売却した場合に利用できる特例があります。10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例がこれにあたる特例です。
居住用財産の定義を満たした物件で、なおかつ不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間がともに10年を超えている場合に適用されます。
居住用財産の定義については次の内容です。

  • 個人が主に居住用にしている国内にある家屋とその敷地であり、居住用の特例ごとに定める所有期間の要件を満たすもの
  • 前項の財産で居住用に使用されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • 前項の財産で家屋を取り壊した場合に取り壊した年の1月1日現在で特例ごとに定める所有期間の要件を満たしており、取り壊しから1年以内に譲渡の契約をし、かつ居住用として使わなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • 個人の居住用住宅を災害でより損失した際に、当該個人が当該家屋を引き続き所有していた場合にその年の1月1日において、居住用の特例ごとに定める所有期間の要件を満たす当該家屋の敷地として使用されていた土地などで、当該災害があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの

これらの要件を満たしている場合には、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%とすることが可能になります。所有期間ごとの譲渡所得については次のとおりです。

所有期間所得税復興特別所得税住民税合計
所有期間が5年以下の場合30%0.63%9%39.63%
所有期間が5年を超える場合15%0.315%5%20.315%

10年超所有の軽減税率の特例が適用できる場合の税率は次のとおりです。

 所得税復興特別所得税住民税合計
6,000万円以下の部分10%0.21%4%14.21%
6,000万円超の部分15%0.315%5%20.315%

所有期間については売却した時点ではなく売却した年の1月1日時点である点には注意が必要です。

適用条件

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するための条件は次のとおりです。

  • 自分が住んでいる家屋または家屋と土地を売却した場合
  • 住まなくなった日から3年が経過する日を含む年の12月31日までに売る
  • 解体した場合、1年のうちに土地譲渡契約を交わして住まなくなってから、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで貸駐車場などの用途で使用していないこと
  • 売却した相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用可能である点が特徴です。10年を超えて所有している不動産を売却する場合には、両方の特例が適用できるか確認してみることをおすすめします。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、居住していたマイホームを令和3年12月31日までに売却して代わりのマイホームに買い換えた場合に利用できる特例です。具体的にはマイホームの購入額と同額分の課税を将来に繰り延べすることができることになります。
この特例で注意しなければならないのは、譲渡益が控除されたり非課税になるわけではないという点です。単純に将来に先送りできるというだけであるため、いずれは支払う必要があります。タイミングが重なって出費が多く、税金の支払いを先送りしたいという場合などには有効な特例です。

適用条件

特定居住用財産の買換え特例が適用される条件は次のとおりです。

  • 自分が居住している家屋または家屋と土地を売却した場合(居住期間・所有期間ともに10年超)
  • 住まなくなった日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
  • 売却代金が1億円以下
  • 解体した場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、かつ住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
  • 解体した場合は譲渡契約を締結した日までに貸駐車場などの用途で使っていないこと
  • 売却した相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上で土地面積が500平方メートル以下であること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間にマイホームを買い換えること
  • 買い換えるマイホームが中古住宅である場合には取得日以前25年以内に建築されているか、一定の耐震基準を満たしていること

不動産売却で損失が出た場合に使える特例

不動産の売却では必ずしも利益が出るとは限りません。場合によっては損失が出ることもあるでしょう。不動産の売却では資金計画をしっかり立ててから実行に移すことが大切です。
不動産売却では利益が出た場合に使える特例だけでなく、もしも損失が出てしまった場合に使える特例も用意されています。損失が出たからといってそのまま何もせずに放置するのではなく、使える特例がないかを確認してみましょう。
不動産の売却で損失が出た場合に使える特例について解説します。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これまで居住していたマイホームを売却して、買い替えを行った場合に活用できる特例があります。買換えによって譲渡損失が出た場合に使える特例です。具体的には、不動産を売却して損失が出た場合に給与所得や事業所得と損益通算できるものになります。
給与所得や事業所得と相殺してもまだ損失が残る場合には、特例を受けたあとの3年間、損失を繰り越すことが可能です。たとえば3,000万円で売却した不動産に対する取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円かかっていた場合には1,200万円の損失が出ることになります。
給与所得が400万円あったとすると、相殺して800万円の損失が残ることがわかるでしょう。この残り800万円は翌年以降3年間は繰越控除が可能です。たとえば2018年に売却して給与所得が400万円で継続するとします。
この場合には2019年で譲渡損失が残り800万円で、2020年で400万円、2021年で0円となり損益通算でちょうど相殺することが可能です。最後の年に損益通算でプラスが出た場合には、プラス分に対する所得税と住民税を支払う必要が出てきます。

適用条件

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用するためには、次の適用条件を満たす必要があります。

  • 自分が居住している家屋または 家屋と土地を売却した場合
  • 住まなくなって3年が経過する日を含む年の12月31日までに売る
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
  • 住居を取り壊した場合は、住居を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を交わす
  • 家に住まなくなってから3年経過する日を含む年の12月31日までに売却すること
  • 譲渡した前年の1月1日から翌年12月31日までに新しいマイホームを取得して新しいマイホームを取得した日からその年の翌年12月31日までに住みはじめていること
  • 住居を解体してから譲渡契約を交わした日まで、貸駐車場などの用途で使っていないこと

さらに、新しく購入した住居に対しても適用するための条件がある点には注意が必要となります。

  • 床面積が50平方メートル以上である
  • 償還期間10年以上の住宅ローン残高がある

特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例では、令和3年12月31日までにローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が出た場合に利用できる特例です。
この売却で出た譲渡損損失を、その年の給与所得や事業所得などと損益通算することができます。たとえば6,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却してローンが4,000万円残っているとしましょう。この場合は3,000万円の譲渡損失を譲渡した年と翌年以降3年まで繰り越しすることが可能です。
この特例を使用することで、譲渡した年から4年間は所得税を0円にすることができ、さらに源泉徴収税額の還付を受けることができます。

適用条件

特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用するためには、次の適用条件を満たす必要があります。

  • 自分が居住している家屋または家屋と土地を売却する
  • 使用しなくなった日から3年が経過する日を含む年の12月31日までに売る
  • 手放した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
  • 取り壊した場合は解体した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
  • 解体した場合は家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を交わすこと
  • 居住しなくなって3年が経過する日を含む年の12月31日までに売却すること
  • 住居を解体してから譲渡契約を交わした日まで貸駐車場などの用途で使用していないこと
  • マイホームを売った売買契約日の前日時点で償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
  • マイホームの譲渡価額が上記の住宅ローン残高を下回っていること

不動産売却で特例を利用するための手続きについて

不動産売却で損失が出た場合、特例を利用することで損益通算を行うことができます。ただしこの特例を利用する場合には確定申告を行うことが必須条件です。
不動産売却で特例を利用するための手続きについて解説します。

特例を利用するためには確定申告が必要

特例を利用するためには必要書類を用意して確定申告を行う必要があります。確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告を行いましょう。もしも申告をしなければ特例を受けることができません。忘れないように確定申告を行うようにしましょう。

確定申告の必要書類

確定申告を行う際に必要となる書類は次のとおりです。

  • 確定申告書B
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 領収書

確定申告書Bは不動産売却による譲渡所得などについて記載する書類で税務署で入手することが可能です。
分離課税用の申告書は、総合課税である給与所得などと売却によって得た所得を分けるために、分離課税を申告する書類です。基本的には納税額を申告するもので税務署で入手することができます。
譲渡所得の内訳書は譲渡所得に関連した金額などを記載する書類です。税務署で入手するか、税務署の公式ホームページからダウンロードすることもできます。
不動産売買契約書は不動産売買契約を交わす際に作成するため、コピーを保管しておくことがおすすめです。注文住宅を売却した場合には建築当時の請負契約書を準備する必要もあります。
登記事項証明書は、不動産を売却して不動産の所有者が買主に移転したことを証明するための書類です。最寄りの登記所で入手することができ、オンラインで申請することも可能になっています。
領収書とは、不動産の売却の際に不動産会社に支払った仲介手数料や固定資産税の精算書、登記費用などの領収書のことです。領収書を提出することで売却した不動産の取得と譲渡にかかった費用を証明することができます。領収書はコピーでも問題ありません。

確定申告の流れ

必要書類をそろえたら確定申告を行いましょう。具体的な流れは次のとおりです。

  • 適用される特例について確認する
  • 譲渡所得税の額を計算する
  • 確定申告書を作成する
  • 確定申告書を提出する

利用できる特例がないかを最初に確認しましょう。確認できたら譲渡所得税の額を計算します。譲渡所得税の計算は次の方法で行います。

  • 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  • 取得費=土地購入価額+建物購入価額-減価償却費相当額
  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×税率

確定申告書の作成は国税庁のホームページ上で行うことも可能です。税務署で書類をもらって手書きで作成することもできます。オンライン申告e-Taxを利用すると金額を自動で計算してくれるため、手書きよりも利便性が高いとされています。
もしも手書きで申告書を作成する場合には、黒のボールペンで強めに書くことをおすすめします。鉛筆の使用は不可とされている点には注意が必要です。
確定申告書は期限内に提出しましょう。税務署の窓口に提出する、郵送する、e-Taxを利用するのいずれかの方法で提出可能です。

不動産売却で特例を利用する場合の注意点

不動産の売却で特例を利用して節税したり損失を相殺したりする場合には、いくつか注意しなければならない点があります。不動産売却で特例を利用する場合の注意点について解説します。

併用不可な特例もある

特例に関しては併用や重複すると適用されないケースもあります。たとえば3,000万円特別控除と特定の居住用財産の買換え特例は併用できないケースです。
また3,000万円特別控除と特定の居住用財産の買換え特例とともに住宅ローン控除との重複適用もできない点には注意が必要です。

解体した場合は1年以内に売却する

住居を解体したら1年以内に売買の契約を交わさなくてはなりません。これを条件に、居住しなくなってから3年の12月31日までに引っ越せば、敷地売却にも居住用の特例が利用可能です。ただ空室の場合はこの特例の適用外となるため注意が必要です。

親族に売却する場合は特例が利用できない

特例を利用するためには、不動産を第三者に対して売却することが条件になります。売却する予定の物件に配偶者を居住させる場合や子どもや両親など特別な関係にある人を居住させる場合、特例の適用外になるため注意が必要です。この場合には通常通りの税金を納める必要があります。

特例の利用で不動産売却の税負担を軽減しよう

不動産の売却では、利益が出た場合でも損失が出た場合でも、適用される特例があるかどうかを確認することをおすすめします。特例を利用することで不動産売却に係る税金の負担を軽減することができる可能性が高くなるでしょう。
特例には複数の種類があり、それぞれに適用条件が存在します。利用した特例の適用条件をしっかりと確認して、自分にはどの特例が適用可能なのかを事前にチェックしておきましょう。
自分だけではよくわからない場合には、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。住まいステップは、独自の審査基準を通過した全国の優良不動産会社のみが登録されている点が特徴です。
利用無料で全国の複数者の不動産会社に査定を依頼することができ、信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。不動産の売却で悩んだらすまいステップの活用がおすすめです。

【完全無料】うちの価格いくら?