不動産売却の節税方法は?特例や控除の申請方法についても解説

不動産は購入の際にもさまざまな経費が必要ですが、売却する場合にも経費が必要です。売却によって利益が生じた場合には住民税や所得税が課税されることもあります。これ以外に不動産売却にはいくつかの税金がかかります。なかには予想外に大きな金額になるケースもあるでしょう。
この記事では不動産売却にかかる税金について解説します。特例や控除を利用して節税する方法についても解説しますので参考にしてください。

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不動産売却にかかる税金の種類

不動産を売却する場合にはいくつかの税金が課税されます。具体的には印紙税・譲渡所得税・住民税が基本です。こうした税金について考えずに売却計画を立ててしまうと、予定より手元に残るお金が少なくなってしまったということになりかねません。
とくに売却で得たお金で新しく家を購入しようと考えていたなど売却額の使い道を決めてしまっていた場合には注意が必要です。あとから困ることがないように不動産売却にかかる税金の種類について解説します。

不動産売買契約書の作成にかかる印紙税

不動産売却の契約が成立すると不動産売買契約書を作成します。この書類の作成にかかる税金が印紙税です。印紙税の金額は不動産の取引額によって次のように定められています。納税方法は売買契約書に所定の金額の印紙を購入して貼り付け、消印を行うことで完了です。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書に関しては軽減税率が適用されます。

契約書に記載する売買金額本則軽減税率
1万円未満非課税非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1,000円500円
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超1億円以下60,000円30,000円
1億円超5億円以下100,000円60,000円
5億円超10億円以下200,000円160,000円
10億円超50億円以下400,000円320,000円
50億円超600,000円480,000円
金額の記載がないもの200円200円

抵当権抹消登記の登録免許税

不動産の売却を行うには抵当権を抹消しておく必要があります。住宅ローンを完済することで抵当権を抹消することが可能です。
住宅ローンを完済したあとに抵当権抹消の手続きを行う場合に必要となるのが登録免許税になります。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。登録免許税については金額が定められているため節税方法はありません。

不動産売却益にかかる譲渡所得税

不動産を売却した場合には利益が生じる場合が大半です。この場合には譲渡所得税が課税されることになります。譲渡所得税を計算するにはまず譲渡所得を算出することが必要です
譲渡所得の算出には、売った金額である譲渡価額、買った金額である取得費、諸費用にあたる譲渡費用を用います。取得費については購入した金額そのままではない点がポイントです。不動産は購入から年数が経過すると価値が下がります。そのため減価償却を利用して取得費を算出します。
譲渡所得は次の計算式で算出することが可能です。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
この計算式で算出した金額がプラスの場合には課税対象となります。高額で売却できた場合でも取得費や譲渡費用が大きくて譲渡所得が少額になった場合には税金が節税できるということです。
では譲渡所得税の計算についてみていきましょう。計算方法は次のとおりです。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率については不動産の所有期間によって変動します。その年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。それぞれの税率については次のとおりになります。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

この税率で譲渡所得税を算出します。さらに2037年までは所得税額に復興特別所得税2.1%をかけた金額が納税額にプラスされる点は理解しておきましょう。
譲渡所得税については利益が出なければ支払う必要がない点もあわせて理解しておきましょう。

不動産売却にかかる税金の節税方法

不動産売却に課税される税金は予想外に高額になることがあります。そのためできるだけ節税することが求められるでしょう。不動産売却にかかる税金の節税方法について解説します。

取得費を正しく計算する

譲渡所得税を節税するためには譲渡所得の金額をできるだけ少額にする必要があります。そのためには取得費を正しく算出することが重要なポイントです。
取得費が概算のままでは損をしてしまうことが多くなります。なぜなら購入額が不明な場合には概算取得費として譲渡価額の5%のみが計上されることになるからです。概算所得費を用いると必然的に譲渡所得が高額になります。そのため税金が高額になるケースが多くなるのです。
節税するためには購入したときの売買契約書を探し出してしっかりと計算することが最大の節税方法となります。取得費がどうしても不明な場合には次の方法で証明できることを覚えておくとよいでしょう。

  • 新築で購入した場合には販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書のコピーをもらう
  • 中古で購入した場合には仲介してもらった不動産会社などから購入当時の売買契約書をコピーしてもらう
  • 当時の通帳の出金履歴から購入額を推測する
  • 住宅ローンの金銭消費賃貸借契約書から購入額を推測する
  • 抵当権設定額から購入額を推測する
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算出する
  • 一般財団法人建物物価調査会が公表している着工建築物構造別単価から建物の取得費を算出する

このような手段で資料が用意できれば少しでも取得費を正確にすることができるでしょう。これらの資料を用いる場合には個別で税務署に相談することをおすすめします。

リフォーム費用を取得費に加える

取得費を少しでも高額にする方法として増改築費用などのリフォーム費用を取得費に加算する方法もあります。リフォーム費用は建物取得費として全額配分され、減価償却の対象です。
減価償却で用いる償却率については建物本体と同等になります。たとえば住居用の木造住宅の場合の償却率は0.031です。

取得から5年を超えたタイミングで売る

不動産売却はタイミングを考えることで節税することもできます。不動産は取得してから5年を超えると税率が下がるのが特徴です。長期譲渡所得になると税率が下がります。そのため取得から5年を超えたタイミングで売却することで節税することができるでしょう。
また居住用財産では所有期間が10年を超えるとさらに特例を利用することができます。これについては以下の項目で詳しく解説します。

節税に詳しい不動産会社を見つける

譲渡所得税を節税する方法は複数あります。ただ、自分で理解して手続きを行うことが難しいケースもあるでしょう。このような場合には節税方法について丁寧にアドバイスをしてくれる不動産会社を探すこともひとつです。
不動産に関連した知識をしっかり保有したスタッフがいる不動産会社であれば節税の相談にも乗ってもらうことができるでしょう。

不動産売却にかかる税金を節税できる特例

不動産を売却する際にかかる税金は特例を用いて節税することも可能です。ここからは不動産売却にかかる税金を節税するための特例について解説します。

3,000万円の特別控除の特例

売却する不動産がマイホームである場合には3,000万円の特別控除の特例を利用することが可能です。この特例を利用する場合の居住用財産の定義は次のとおりになります。

  • 居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡であること
  • 転居した場合は3年後の12月31日までに居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡であること
  • 災害などで居住していた家屋が損失した場合、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地だけ譲渡すること
  • 転居後に家屋を取り壊した場合は、引っ越してから3年後の12月31日までまたは、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合

これらの定義に当てはまる不動産であれば課税譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。

10年超所有したマイホームの軽減税率の特例

不動産譲渡所得税は不動産の所有期間が長いほど税率が低くなります。そのため最低でも5年超、可能であれば10年超所有したタイミングで売却することがおすすめです。
マイホームであれば所有期間が10年を超えると軽減税率の特例を利用することができます。この特例は3,000万円特別控除の特例と併用が可能です。

相続空き家の3,000万円特別控除

不動産を相続した場合に利用できる特例もあります。戸建てを相続した際に一定の要件を満たす空き家についてはマイホームでなくても売却する際に3,000万円特別控除が適用されます。算出方法は次のとおりです。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円
対象となる不動産は戸建の空き家で昭和56年5月31日以前に建築されたものになります。この特例はマンションは対象外です。ただしこの特例は要件が細かいため国税庁が提示する要件をしっかりと確認する必要があります。

居住用財産の買い替え特例

マイホームを売却して買い替えを行った場合には税金を将来に繰り延べることが可能です。この特例を特定の居住用財産の買換えの特例と呼びます。この特例を利用する場合に必要なのは、非課税になるわけではないという点を理解しておくことです。
あくまでも繰延しただけになるため次にマイホームを売却する際にまとめて課税されることを忘れないようにしましょう。

不動産売却時の確定申告について

不動産の売却で譲渡益が出た場合や特例を利用した場合には必ず確定申告を行う必要があります。不動産売却で生じた利益は分離課税です。分離課税とは給与所得などとは異なる所得として課税されることを指します。不動産売却時の確定申告について解説します。
逆に譲渡した際に売却損が出た場合には確定申告をすることで給与所得から差し引いて減税することも可能です。利益が出た場合だけでなく損益が出た場合も確定申告を行うことで節税することができる点は理解しておきましょう。

確定申告の時期

確定申告を行うのは不動産を売却した翌年です。そのため売却から期間が空いてしまうとうっかり忘れてしまうこともあるでしょう。確定申告は申告期間が定められているため期間内に行うことが必須です。
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間内が確定申告の期限になります。この期間に申告をしないとペナルティを課せられる点は注意が必要です。ペナルティを受けた場合には節税とは逆に課税額が大きくなるため忘れずに申告を行いましょう。

確定申告の方法

確定申告を行う方法は複数あります。具体的には次のとおりです。

  • 最寄りの税務署の窓口で申告する
  • 税務署の時間外文書収受箱に投函する
  • 確定申告会場で申告する
  • e-Taxで申告する

確定申告の方法は個人の自由となっています。期間内に行うことが大切であるためスムーズに手続きすることが大切です。期限が近づくと窓口が混み合う可能性が高くなります。申告は余裕を持って行うことがおすすめです。
基本的には最寄りの税務署の窓口で申請を行うケースが多いでしょう。ただ最近では自宅にいながらインターネットを介して申請ができるe-Taxの利用が推奨されています。待ち時間がなくいつでも自分の好きな時間に申請することができるため利便性の高いシステムです。
確定申告についてわからないことなどは税務署で行われている無料相談会などを利用して解決するのもひとつでしょう。どうしても自分では手続きが難しい場合には報酬を支払って税理士に依頼することも可能です。

確定申告の必要書類

譲渡所得税の確定申告に必要な書類は次のとおりです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書

確定申告書B様式は、不動産所得や事業所得がある人などが所得の種類に関係なく利用する書類です。この書類は税務署で入手することができます。
分離課税用の申告書は給与所得などの課税と不動産譲渡に対する課税を分離するための書類です。それぞれの所得に対する納税額を算出して納税額を明確にするために申告を行います。この書類も税務署で入手可能です。
譲渡所得の内訳書は売却した不動産に関連した情報を記載しておく書類になります。不動産の所在地や面積、売却金額が記載される書類です。こちらも税務署で入手することができます。
購入時・売却時の不動産売買契約書は、売買契約が成立した段階で作成する書類です。契約書類を作成した段階でコピーをとっておくとよいでしょう。購入した際の不動産売買契約書と売却した際の不動産売買契約書の両方が必要となります。
登記事項証明書は、売却を行なった不動産登記を証明する書類です。売却を行なった不動産が所在する管轄法務局で申請することで入手することができます。
仲介手数料などの領収書に関してはコピーでも可能です。これ以外に固定資産税の精算書や登記費用、その他取引にかかった費用の領収書もあれば利用することができます。

不動産売却にかかる税金に関する注意点

不動産の売却にはさまざまな税金が課税されます。大きな額になる可能性が高いのは譲渡所得税です。税金の納付には期限があるため売却前には税金に関してもしっかりと把握して準備しておきましょう。
不動産売却にかかる税金に関する注意点について解説します。

所有期間は1月1日を基準に判断される

不動産を売却する場合はタイミングに注意する必要があります。5年超所有している不動産を売却する場合には長期譲渡所得の税率が適用され節税することができるでしょう。ただし、ここで注意したいのは所有期間5年超は不動産を購入した日付で換算されないという点です。
所有期間5年超というのはその年の1月1日を基準に計算しましょう。たとえば2014年8月1日に購入した不動産を売却するとします。これに長期譲渡所得を適用するには計算上は2019年7月1日で5年超となるでしょう。
しかし長期譲渡所得を適用するには2020年1月1日以降に売却する必要があります。つまり不動産を購入してから1月1日を5回経過する必要があると覚えておきましょう。長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が2倍近く異なります。そのため売却のタイミングを間違えないようにすることが大切です。

法人の場合は消費税がかかる

法人と個人では不動産の売却にかかる税金の計算方法が異なる点には注意が必要です。個人が不動産を売却して利益が生じた場合には分離課税となります。給与所得などのほかの所得と切り離して課税するのが個人のケースです。
法人の場合は不動産売却で出た利益はそのほかの所得と合算した総額に対して課税されます。さらに個人の場合は譲渡所得税として算出する税金が法人になると法人税として算出される点も理解しておきたいポイントです。
法人が不動産を売却した際に発生する税金は法人税・法人住民税・法人事業税の3種類になります。また消費税の課税事業者が不動産を売却した場合には不動産売却によって消費税が発生することもある点も注意したいポイントです。
この場合、土地のみの売却のケースでは権利の移転とみなされるため消費税は非課税となります。ただし建物の場合には付加価値を生む取引として扱われるため消費税の課税対象となります。
ここでポイントとなるのは、2期前の事業年度の課税売上高です。2期前の事業年度の売上高が1,000万円を超える場合のみ消費税が課税されます。さらに1,000万円のうち建物の部分だけに消費税が課税される点も覚えておきましょう。

特例を利用して不動産売却にかかる税金を節税しよう

不動産を売却するとさまざまな税金が課税されます。譲渡所得税は利益額によってはかなり高額になる可能性もあるでしょう。売却の翌年に確定申告を行うことで税額が明確になりその年の6月頃に納付書が送付されてくるシステムです。
そのため先を見越して現金を用意しておかなくてはなりません。売却で得たお金を全額使ってしまうと税金の支払いで困ったことになるケースも出てくるでしょう。
不動産の売却で生じた利益を少しでも少額にすることが節税につながります。そのためには不動産取得費を明確にしたり、使用できる特例や控除を活用することが大切です。
3,000万円の特例や所有期間が10年を超える不動産を売ったときの特例などをうまく活用して節税しましょう。ただし不動産の種類や面積、築年数などによって特例を利用できないケースもあることは理解しておくことが大切です。
自分が売却しようとしている不動産が特例の対象になっているかを知るには自分で調べる方法と不動産会社に相談する方法があります。不動産会社に相談する場合は、優良な不動産会社をみつけることが大切です。
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