家を売るための基本からコツまで解説!税金の支払いで損もしない

初めて家を売るとなると、どのような手順を踏むのかわからず、迷ってしまうことがあります。手順で迷わずスムーズに売却を完了させるには、家を売る際のポイントや流れを知っておくことが大切です。

初めて家を売る人でも迷わないように、基本から解説していきます。自宅の売却についての知識を身につけ、スムーズに家を売りましょう。

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家を売る基本の手順

家を売る手順は、次の6つにわけられます。

  1. 売る家の価値を査定を受けて調べる
  2. 不動産会社に仲介の依頼
  3. 売り出し価格を決めて売却活動を始める
  4. 購入希望者に内覧の対応
  5. 家を売る人が決まったら売買契約を結ぶ
  6. 家の引き渡し

大まかにわけられるこの6つの手順を進めることで、家を売ることができます。

売る家の価値を査定を受けて調べる

家を売りたいなら、売る家の価値を調べることが大切です。価値を調べるには不動産会社から査定を受けます。同じ家でも不動産会社によって提示する査定額は異なるため、最低3社を目安に査定を受けることがおすすめです。

査定は大きく机上査定と訪問査定の2つにわけられます。まずはネット上での机上査定を受け、次に不動産会社の担当者に家に来てもらう訪問査定を受けます。

机上査定では大まかな価値を調べることができ、訪問査定では詳細な価値を知れる点が特徴です。机上査定はネットで簡単に行えるため、複数社から査定を受け、好条件を提示する不動産会社に改めて訪問査定を依頼するという流れが一般的です。

不動産会社に仲介の依頼

訪問査定を受けて、売却の仲介を依頼する不動産会社を見つけたなら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は売却の仲介を依頼するために必要な契約です。契約する際には、次のポイントから判断しましょう。

  • 提示された査定額が相場に見合っているか
  • 家の売却の実績が高いか
  • 売却の担当者との相性がよいか

上記の点から総合的に考えて、判断することが大切です。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分のケースではどれに合うかを考えて契約することが大切です。

売り出し価格を決めて売却活動を始める

不動産会社と仲介契約を結んだなら、家をいくらで売り出すのか、売り出し価格を決めてから売却活動を開始します。売り出し価格は不動産の相場価格だけではなく、希望とする売却価格も考慮して決めます。

詳細な金額については、専門知識のある不動産会社の担当者と話し合って決めることが大切です。売却活動では不動産広告の打ち出しやポータルサイトへの登録などがあげられますが、これらは不動産会社が行ってくれます。

購入希望者に内覧の対応

売却活動を開始して購入希望者が現れたなら、実際に家に来て見てもらう内覧を行います。内覧の対応は不動産会社に任せることもできますが、家主が立ち会っても構いません。家主が立ち会ったほうがどのような人が買ってくれるのかを事前に知ることができ、安心して売却に臨みやすいです。

また、内覧に同席することで住んでいるからこそわかる家の魅力をアピールでき、購買意欲を高めやすくなる点もメリットです。内覧対応は、希望者とスケジュールを調整して行います。すぐに売れることもありますが、内覧希望者が多くてもなかなか売却に至らないケースもあります。

平均すると売却までに5~10件程度は内覧対応を行うことが多いため、買い手がつかなくても焦らずに売却活動を続けましょう。

家を売る人が決まったら売買契約を結ぶ

内覧で家を見てもらい、購入希望者から合意が得られたなら、売買契約を締結します。売買契約を結ぶ際には、売却価格だけではなく、引き渡しの日程や条件、契約破棄となった場合の対応なども取り決めておきましょう。

口頭での取り決めだと、契約後に不備があったとしても双方に責任を求めることが難しいです。トラブルに発展することもあるため、決めた内容はすべて契約書に記載しておかなければなりません。

基本的には契約時ではなく、引き渡しの際に決済を行いますが、契約時点で売却価格の一部を手付金として受け取ることが多いです。手付金をいくらにするかは双方で相談して決めますが、売却価格の10%程度が相場です。

家の引き渡し

契約書で定めた日程で、家の引き渡しを行います。特に定めがない場合は、引き渡しと同時に手付金を除いた売却価格の決済を受けます。

契約書に記載した内容に従って引き渡しができないと、売主にペナルティが発生するため、注意しなければなりません。引き渡しの日までに引っ越しを済ませておき、スムーズに家を渡せるようにしておきましょう。

基本的には家を空っぽにして引き渡しますが、契約時に残置物の定めをつけた場合は、それらを残しておくことも可能です。

査定前に知っておきたい家を売る基本

スムーズに家を売るためには、査定前に知っておきたいことがいくつかあります。事前に知っておくべき基本情報を頭に入れておくことで、よりスムーズに売却が完了します。

家の引き渡しまでの期間

家を売ると決めてから引き渡しを行うまでの期間は、早くて1ヶ月程度、長いと半年から1年程度かかります。不動産会社による査定や媒介契約の締結までに、大体1~4週間程度かかることが多いです。

売却活動を開始してからも、購入希望者が見つけて売買契約を結ぶまでには、1~3ヶ月程度かかります。買主と売買契約を締結してから引き渡しまでは、1~2ヶ月程度の期間が相場です。

買主がすぐに見つかり、双方合意の希望条件で素早く売却できるケースはまれです。そのため、基本的には3ヶ月から半年以上は売却までに時間がかかると考え、家を売る準備は早めに進めておきましょう。

家を売るために用意する書類

家を売るためにはさまざまな書類が必要です。必要な書類は、不動産会社と媒介契約を結ぶ際と、買主と売買契約締結時、引き渡しの3つのシーンで異なります。

シーン媒介契約時売買契約時引き渡し時
必要書類
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 間取り図
  • 建築確認証・検査済証
  • 地積測量図・境界確認書
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 地積測量図・境界確認書
  • 管理規約・使用細則
  • 重要事項にかかわる調査報告書
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 地積測量図・境界確認書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 銀行口座種類・通帳

シーンによって必要書類が異なるだけではなく、売却全体を通して必要な書類もあるため、忘れずに準備しておきましょう。また、媒介契約時には、次の書類も用意しておくことがおすすめです。

  • 新築購入時のパンフレットやチラシ広告
  • 建築設計図書・工事記録書
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
  • ローン残高証明書

他にも引き渡しの際には、住民票の写しや戸籍附票が必要になることもあるため、不動産会社の担当者になにが必要なのか聞いておきましょう。

家を売るためにかかる諸費用

家を売ることで売却価格が受け取れますが、売却にあたって支払う費用もあります。

費用の種類費用の目安費用がかかる理由
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税不動産会社への成功報酬
印紙税1,000~6万円契約書に貼り付ける収入印紙の費用
抵当権抹消費用
  • 不動産1件に対して1,000円
  • 司法書士に依頼すると1万~5万円
  • 抵当権抹消のための手数料
  • 司法書士に依頼する場合はその報酬
住宅ローン一括返済手数料5,000~3万円ローンを一括返済する場合にかかる
譲渡所得にかかる税金売却による利益によって異なる売却利益にかかる各種税金
ハウスクリーニングの費用3万~10万円ハウスクリーニング業者に支払う報酬
測量費用50万~80万円土地の境界線を明確にするため
家の解体費用100万~300万円家を解体して更地にして売る場合にかかる
契約書類発行手数料1枚300円程度契約に必要な各種書類の発行費用

上記の費用はすべてかかるわけではなく、売却時の状況によって異なります。例えば譲渡所得にかかる税金は、売却で利益が出た場合のみ課税対象です。

  • 譲渡所得=売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で計算し、プラスが出た場合に税金がかかると考えましょう。

売る家に残っているローンの扱い

家を売る際には、基本的には事前に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから売却します。しかし、事前に金融機関に相談することで、ローンが残った状態でも売却は可能です。

売る時点でローンが残っている場合は、家の売却価格や貯蓄で補填して、ローンの完済を目指します。もし住み替えの際に前のローンが残ってしまう場合は、住み替えローンを利用し、新たに購入する家の住宅ローンに、前のローン残債を組み込むことも可能です。

家を売る時に実践したい5つのコツ

家を上手に売るためには、次の5つのコツを踏まえることがおすすめです。

  • 一括査定サイトで売る家の価値を調べる
  • タイミングを計り家の売り出し
  • 家を売るためにかかる期間に余裕を持つ
  • 家が売れた翌年に確定申告
  • 支払い済みの家のランニングコストを回収

細かいコツも把握することで、少しでも好条件で家を売りましょう。

一括査定サイトで売る家の価値を調べる

家を売る際には、売却予定の家にどれくらいの価値があるかを把握しておくことが大切です。家の価値を調べるには、一括査定サイトを利用することがおすすめです。

一括査定サイトはネット上で利用できるサービスであり、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できます。最寄の不動産会社1社ずつに査定を依頼する必要がなく、効率的に家の価値を調べられます。

一括査定サイトのすまいステップでは、2~3分程度の登録で複数社から査定を受けられる点が魅力です。事前に複数社から査定を受け、より好条件を提示する不動産会社と媒介契約を結ぶことが、家をお得に売るためのポイントです。

タイミングを計り家の売り出し

タイミングによって家が売れやすいかどうかは異なるため、成約しやすい時期を狙ったり、築年数が比較的新しい時期に売り出したりすることがおすすめです。

成約しやすいのは新生活を目前にした2~3月ごろです。この時期に成約するためには、その少し前から売り出しを始めるとよいでしょう。

築年数は15年以上経過していると家の価値が大きく減少しており、買い手がつきづらくなりやすいです。また、古すぎると買主が住宅ローン控除を適用できなかったり、35年などの長期ローンが組みづらくなったりします。

築年数は10年以内に売ると好条件で売却しやすいため、少しでも高値で売りたいなら、早めに売り出しを決めることがおすすめです。

家を売るためにかかる期間に余裕を持つ

家は売り出しを決めてからすぐに売れるものではなく、売却活動を開始してからなかなか売れないことも多いです。そのため、家を売る期間には余裕を持つことが大切であり、売却までの猶予は長めに見積もっておきましょう。

家を売るまでのタイムリミットが短いと、不動産会社の選定や売却条件で妥協することになり、納得のいく結果で終われない可能性があります。

信頼できる不動産会社を見つけ、希望に近い条件で売却するためにも、早めから売却活動を開始しておくことが大切です。家が売れるまでの平均的な期間は3ヶ月から半年程度であるため、最低でも3ヶ月はかかると考え、時間の余裕を持つようにしましょう。

家が売れた翌年に確定申告

家を売却した翌年には、確定申告を行います。確定申告が必須となるのは、売却によって利益が出た場合です。利益が出ているのに確定申告をして税金を納めていないと、ペナルティが発生して高い税率を課せられてしまうため、注意しなければなりません。

不動産売却で得た譲渡所得に課税される税金は、所得税と住民税、復興特別所得税の3つです。所得税と住民税は、売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得です。

また、売却によって損失が出ているなら確定申告は必須ではありませんが、申告することで節税できる場合があります。不動産売却の損失は会社で得た給与所得と合算し、損益通算ができます。

不動産所得のマイナスを給与所得から控除することで、税金が安くなることがあるため、不動産売却を行った翌年は確定申告をすると覚えておきましょう。

支払い済みの家のランニングコストを回収

売却した家に関するコストで、すでに支払っているものは売却後に回収できます。例えば火災保険や地震保険などに加入していたなら、売却後に解約することで残った期間分のコストを返還してもらえます。

また、すでに支払っている固定資産税や都市計画税は、マンションなら管理費や修繕積立金なども、買主と交渉して精算が可能です。1年分をまとめて支払っている費用については、残りの期間分を日割り計算して買主に支払ってもらうことができるため、契約時に交渉して精算しておきましょう。

家が売れないなら業者による買取

家を売るには購入希望者を見つけなければならず、なかなか買主が現れずに売れないこともあります。特に築年数が古かったり、立地が悪かったりすると、買主が見つからないことも多いです。家がなかなか売れない場合は、業者による買取も検討することがおすすめです。

家の買取とは

不動産会社と媒介契約を結び、個人の買主を見つけて売却する方法が仲介です。買取は不動産会社が買主となる売却方法であり、媒介契約を結ばずに直接不動産会社と売買契約を結びます。

つまり、売却先が個人になるものが仲介、不動産会社になるものが買取と考えましょう。買取の場合の売却手順は、次の通りです。

  • 売却先の不動産会社を探す
  • 買取査定をしてもらう
  • 不動産会社と売買契約を結び家を引き渡す

仲介によって売ることが難しい家でも、買取ならスムーズに売却できることもあります。これは不動産会社は物件を買い取った後、リフォームやリノベーションを行って再販するため、仲介では売れない家も買い取ってもらえます。仲介による売却が難しい場合は、不動産会社による買取も検討してみるとよいでしょう。

買取は業者探しが重要

買取によって好条件で家を売るには、業者探しが重要です。買取は仲介とは違って売却活動がなく、広く買主を募ることはできません。つまり、不動産会社が提示する金額で売却することになるため、複数社から査定を受けて、より高値を提示する業者を選ぶことが大切です。

また、買取はすべての不動産会社が対応しているわけではありません。買取に対応しているかどうかも調べておく必要があり、不動産会社についての情報収集や比較検討は、特に念入りに行いましょう。

家を高く売りたいなら買取保証付き

少しでも高値で家を売りたいなら、買取保証付きの売却方法を選ぶことがおすすめです。買取保証付きは一定期間仲介による売却活動を行い、その後不動産会社に買い取ってもらう方法です。

通常の買取ではリフォームやリノベーションを前提としているため、仲介による売却よりも相場価格は下がります。買取保証付きなら、一定期間仲介による売却をしてもらうことができ、その間に買主が見つかるなら、買取よりも高値で売却が可能です。

素早く売ることを目的にするなら、最初から買取を選ぶことがおすすめですが、少しでも高値での売却を目指すなら、買取保証付きを選択するとよいでしょう。

家を売る手順に従ってコツを実践していこう

家をスムーズかつ好条件で売るには、売却の手順やコツを頭に入れて、売却活動を実践することが大切です。知識がないままに売却を進めてしまうと、なかなか売れなかったり、売却ができても条件が悪くなったりすることが多いです。

損なく家を売るためには、売却の基礎知識を身につけておく必要があります。細かいポイントも頭に入れておき、納得できる条件で売却を成立させましょう。

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